Как обезопасить свои вложения при капитальном ремонте в арендованном помещении и предотвратить потери?
597₽ VIP
Делаем капитальный ремонт в арендуемом помещении. Планируем дальнейший выкуп (торги). Нет гарантий, что выиграем торги. Как обезопасить свои вложения в кап. ремонт? Можно ли обязать Арендодателя сроком сдачи нам, не менее 3 х лет, например?
Добрый день!
Действительно, если торги, то нет никаких гарантий, что выиграете.
У Вас обязанность капитального ремонта установлена в договоре аренды?
Есть нормы гражданского законодательства по этому поводу
ГК РФ Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Кроме того,
ГК РФ Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
Обезопасить себя можно условиями договора аренды, заключенного с арендодателем. Как в части вложений, так и сроком заключенного договора. Предусмотрите, что в случае расторжения договора аренды с Вами арендодатель обязан Вам компенсировать понесенные на капитальный ремонт помещений расходы.
Спросить
Вложения в капремонт можно оговорить только в договоре аренды помещения.
А то можете остаться ни с чем. Торги проиграете, деньги за ремонт никто не вернет.
Все действия по согласованию с собственником помещения.
Вы не можете обязать собственника сдавать Вам помещение такое то время.
Он собственник и вправе расторгнуть договор. Так не получиться конечно.
Но надо проработать с юристами вопрос ремонта и ответственности в случае тех или иных ситуаций, например при расторжении договора, проигрыша торгов. Чтобы получили компенсацию, если что либо решали вопрос через суд.
- см. ст. 421-422, 606 ГК РФ.
Спросить
Здравствуйте Галина Вячеславовна!
Вы делаете ремонт в арендуемом Вами помещении, в договоре аренды указанны данные условия у Вас или нет, если нет, то Вы можете заключить Дополнительное Соглашение к договору и включить новые обстоятельства и когда они наступаю (в том случае если торги пройдут не в Вашу пользу).
Обязать заключить Вы не сможете потом, так как это решение только собственника ст. 209 ГК РФ, но предусмотреть можно и ответственность прописать тоже можно.
ГК РФ Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Всего Вам наилучшего!
Спросить
Здравствуйте Галина Вячеславовна
Обезопасить себя вы можете условиями договора аренды, в который включите ст.623 ГК РФ
Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
________
По сроку аренды так же имеете право внести изменения по соглашению сторон в порядке ст.421 ГК РФ.
Спросить
Здравствуйте, Галина! В таком случае лучше заключить доп. соглашение о продлении срока договора аренды (ст.606, 610 ГК РФ). В этом случае у Вас будет страховка. Если сами выкупите, то никому ничего будете не должны, т.к. права арендодателя и арендатора будут в одном лице. Если же не выкупите. То права арендодателя по договору перейдут к новому собственнику, а действие договора будет сохранено согласно ст.617 ГК РФ:
Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторонСпросить1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
Галина Вячеславовна, здравствуйте.
Обезопасить себя можно, но нужно включать в условия Договора аренды специальные условия, прописывающие ответственность сторон и более подробно обязанности Арендодателя.
________
Согласно статьи 422 ГК РФ
Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
_______
Можно Обязать Арендодателя вернуть стоимость неотделимых улучшений, поскольку, конечно, торги вещь не предсказуемая.
Согласно статьи 623 ГК РФ
Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
________
С уважением.
Спросить
Требуется оценка остаточной стоимости произведенного ремонта помещения.
Произведен ремонт в арендуемом помещении. Через пол года договор аренды расторгнут по инициативе арендодателя.
Я заключила договор аренды помещения сроком на десять месяцев с оборудованием. Спустя три месяца работы, меня арендодатель не пустил в арендуемое помещение, сказав, что он заключил другой договор с другим лицом. Конечно, я готовлю исковое заявление в суд. У меня вопрос. Если Судебное решение будет в мою пользу, но вернувшись на арендуемое помещение я не обнаружу оборудование, переданное мне по акту, что делать? Ведь без него я не вижу смысла в арендуемом помещении.
В договоре аренды прописано:
1. В случае не возврата либо несвоевременного освобождения арендуемых помещений Арендатор уплачивает арендную плату за фактическое использование помещений сверх срока и пени в размере 0,1 % от суммы базовой арендной платы за каждый день просрочки.
2.В случае выполненного Арендатором демонтажа, установленного в арендуемом (-ых) помещении (-ях) оборудования (в том числе - оборудования, установленного Арендатором с согласия Арендодателя), Арендатор обязан за свой счет обеспечить устранение всех следов такого демонтажа до возврата арендуемого (-ых) помещения (-ий) Арендодателю. В противном случае Арендодатель вправе отказаться от приемки помещений до выполнения работ по устранению следов демонтажа, установленного в арендуемом (-ых) помещении (-ях) оборудования, при этом с Арендатора взыскивается штраф в размере ½ суммы арендной платы, предусмотренной настоящим Договором, за период с даты, когда арендуемое (-ые) помещение (-ия) должны были быть возвращены Арендодателю, по дату фактического завершения работ, необходимых устранения следов демонтажа оборудования;
Вопрос: правомерно ли за несвоевременный возврат помещения накладывать и штраф и %?
Ожидаю ответа.
Вера Сергеевна.
Я сделала ремонт за свой счет (150 тыс) в арендуемом помещении, но через пол года, договор расторгает арендодатель, потому что помещение продали! Должен ли он мне компенсировать затраты на ремонт?
Мы являлись арендаторами нежилого помещения. Сделали в нем ремонт в виде отделимых и не отделимых улучшений, но качество ремонта арендодателя не устроило, поскольку арендодатель решил, что характеристики здания ухудшены. В связи с этим возникла конфликтная ситуация, в результате которой договор аренды был досрочно расторгнут. В настоящий момент помещение снимает новый арендатор, который сделал еще один ремонт в помещении (арендодателя этот ремонт устраивает). Арендодатель подал на нас в суд для возмещения стоимости восстановительного ремонта помещения (по результатам экспертной оценки). Вопрос: имеет ли право арендодатель на возмещение стоимости этого ремонта, если этот ремонт а) вообще проводиться не будет, поскольку помещение уже отремонтировано, б) восстановительного ремонта в принципе не было, новый арендатор делал ремонт по своему, не восстанавливая при этом предыдущий облик помещения, в) документов, подтверждающих стоимость первоначального ремонта, у арендодателя нет?
Арендодатель уплачивает ЕНВД по предоставлению в аренду торгового места и налоги по ОСН по сдаче в аренду прилежащего к первому помещению склада. Арендатор в помещении склада организует офисные помещения и помещения для предпродажной подготовки товара. Есть ли риск переквалификации деятельности арендодателя полностью в ОСН как сдачу в аренду помещения под магазин?
Я являюсь представителем арендатора, хотим в арендуемом нами помещении расположить караоке-бар, в связи с этим возникает вопрос касательно звукоизоляции самого помещения. Кто должен проводить работы по звукоизоляции Арендатор или Арендодатель? В договоре аренды указано, что текущий ремонт проводит Арендатор, а капитальный - Арендодатель. Насколько я понимаю работы по звукоизоляции относятся к капитальному ремонту и соответственно их должен проводить Арендодатель. Прав ли я?
31.01.2014 закончился договор аренды помещения. Арендатор готов его сдать с учетом естественного износа, но арендодатель не принимает помещение, т.к. он считает, что арендатор обязан сделать в помещении ремонт. Подскажите, что делать арендатору. Если обратиться в суд, то как правильно оформить просительную часть: либо обязать арендодателя принять помещение в связи с окончанием договора аренды, либо расторгнуть договор аренды и обязать принять помещение в надлежащем состоянии с учетом естественного износа.
Договор аренды помещения возобновлен на неопределенный срок.
Арендатор с разрешения арендодателя произвел ремонт помещения.
Договор прекращен по п. 2 ст. 610.
Арендатор помещение не возвращал, так как предполагал отделить и вывезти отделимые улучшения.
Арендодатель в суд с требованием освободить помещение и вернуть его арендодателю не обращался. Но не требуя передачи, не уведомляя о дате приема... самостоятельно взломал дверь в арендуемое помещение и поменял замки, тем самым лишив арендатора возможности подготовить объект к передаче, т.е. привести его в состояние на момент получения с учетом износа и передать арендодателю, права на отделимые улучшения, да и владения вообще.
1) Имел ли арендодатель право на подобные действия?
2) Обязан ли арендодатель в такой ситуации обратиться в суд с требованием освободить и вернуть арендуемое имущество?
Я являюсь арендатором складского помещения. Арендатор верхнего этажа затопил арендуемое мной помещение по халатности своих работников (забыли выключить кран). Собственники помещений (арендодатели) у нас разные. Акт составлен. Кому мне предъявить претензию по причинению убытков? Моему Арендодателю или Собственнику (Арендодателю) верхнего этажа или арендатору по вине которого произошло затопление?
