Как проверить застройщика и недвижимость перед покупкой квартиры?

398₽ VIP

Здравствуйте, Руслан! Если дом уже сдан, то должно быть зарегистрировано право собственности на завершенные объекты строительства, т.е. присвоены соответствующие кадастровые номера продаваемым квартирам. В этом случае заключается договор купли-продажи (ст.549 ГК РФ), а запросить можете свежую выписку из ЕГРН (п.4 ст.131 ГК РФ), чтобы убедиться, что имеете дело с реальным собственником. Можно сразу заключать ДКП, можно сначала предварительный (ст.429 ГК РФ) с условием о задатке (ст.380-381 ГК РФ) в простой письменной форме. За основу можете взять любой договор. Если собственник застройщик, то физическое лицо здесь ни при чем. Разве что это Вы сами. Договор между застройщиком и покупателем. Но зачастую добавляют еще одну "прокладку" через дополнительный договор с еще одним юр.лицом или ИП, проводя продажи не напрямую, а через третье лицо. Но это лишнее действие. Кадастровый номер из ЕГРН прописывается в договоре. Жаль, что не читаете личные сообщения. Это делает бессмысленными ответы на Ваши вопросы. Удачи Вам в разрешении Вашего вопроса!

Здравствуйте Руслан

Застройщик не может продавать не распроданные квартиры по ДДУ в силу ст.8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 14.03.2022) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" Застройщик может продать квартиру по договору купли-продажи только после оформления квартиры в собственность на себя как застройщика (юридического лица) и то только в случае если дом сдан в эксплуатацию. Поэтому если вам предлагают подписать договор о задатке между вами и физическим лицом, то следует проверить, на каком основании действует данное физическое лицо от имени застройщика: как представитель застройщика по доверенности в которой указаны полномочия вплоть до получения задатка, на чей р/с будет перечислен задаток или в ином статусе. Это важно.

_________

Если дом еще не введен в эксплуатацию и застройщик предлагает заключить договор о задатке, он нарушает закон. Застройщик вправе привлекать денежные средства только по договорам долевого участия — или через жилищные кооперативы в силу п. ст.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 14.03.2022) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

Заключать такой договор задатка нельзя: это огромный риск. Застройщик потом может отказаться продавать квартиру, а вам придется в суде доказывать свое право на нее, если ее, конечно, вообще построят. Есть шанс, что застройщик продаст квартиру одновременно нескольким покупателям. Тогда права на нее через суд получает только тот, кто первым подписал договоры. Поэтому если застройщик предлагает заключить договор задатка в доме, который еще не введен в эксплуатацию, то лучше насторожиться

_________

На основании вышеизложенного проверяйте: сдан дом или нет в эксплуатацию (должен быть документ акт), оформлено ли право собственности на квартиру за застройщиком (выписка с ЕГРН собственником которой должен быть застройщик как юр.лицо) , и если да, то с кем предлагают подписать соглашение о задатке?, кем является, представитель, по доверенности или нет, проверьте текст документа, полномочия, вправе ли представитель получить задаток и в пользу кого? (в шапке доверенности обязательно должно быть указано, наименование представителя действующего от имени юридического лица, его данные и в пользу данного юридического лица и т..д...

Если этого не будет указано в доверенности и с вами планирует заключить договор о задатке иное физическое лицо, то рекомендую отказаться от сделки.

Соглашение о задатке оформляется в определенной форме в силу ст.380-381 ГК РФ

_______

Проверяйте. С уважением.

Здравствуйте.

Данную услугу можете заказать юристу сайта. Если сами, то нужно заказать выписку из Росреестра. Посмотреть, кто собственник и с ним иметь дело о ДКП, ст.549 ГК РФ.

У застройщика можете запросить документы, которые у него есть, в т.с акт ввода в эксплуатацию дома.

Соглашение о задатке в простой письменной форме, ст.380 ГК РФ.

Если застройщик это физическое лицо, то нормально.

Если нет, то должна быть у физлица доверенность от застройщика.

Совет вам иметь дело с застройщиком.

С уважением.

Вам надо в целом проверить застройщика (его репутацию, наличие проблемных объектов). Главное - избежать ситуации двойных продаж. Для юридического сопровождения сделки имеет смысл обратиться к компетентному юристу.

.

С Уважением, адвокат – Степанов Вадим Игоревич.

Руслан, добрый день.

1) Да, соглашение о задатке может быть оформлено в свободной форме.

Согласно статьи 421 ГК РФ

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора

2) Обязательно посмотрите историю застройщика, хотя бы, вбив его Инн и огрн - проверьте его через сервис "проверь контрагента".

Так Вы можете узнать о наличии в отношении него судебных дед, по каким категориям.

3) Закажите выписку из ЕГРН, согласно Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ, посмотрите сведения об объекте недвижимости.

4) Потерять деньги можно, поскольку любая сделка оспорима.

Стоит отметить, что если покупаете у юридического лица, посмотрите, для сделки купли - продажи должно быть подготовлено согласие учредителей юридического лица на продажу объекта в виде протокола собрания учредителей.

Его подлинность нужно обязательно проверить.

5) Посмотрите, не банкротится ли юридическое лицо.

Могут быть с лёгкостью оспорены сделки, совершенные за 3 года до признания юридического лица банкротом, согласно статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 28.06.2022, с изм. от 21.07.2022) "О несостоятельности (банкротстве)"

______

С уважением.

Здравствуйте, Руслан, если дом принят в эксплуатацию, значит должно быть зарегистрировано право собственности в Росреестре ст.209 ГК РФ и квартира должна оформляться путем заключения договора купли продажи ст.549 ГК РФ. Под соглашением о задатке понимается предварительный договор купли продажи ГК РФ Статья 429. Предварительный договор

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Здравствуйте Руслан!

1. Проверьте все правоустанавливающие документы на квартиру. До сдан, поэтому на квартиру должна быть оформлена вся документация и находится в собственности, тех. план который соответствует, Выписка из ЕГРН сравните собственника по выписке совпадают ли данные с паспортом.

2. Также запросите сведения о самом застройщике, проверьте его на банкротство как юр. лицо, и как физ. лицо на сайте арбитражного суда.

3. Запросите разрешительные документы на застройку, декларация на объект, уточните земля находится в собственности или в аренде.

4. Запросите все документы которые есть у физ. лица на квартиру на каком основании у него эта квартира в собственности как у физ. лица.

Задавайте много вопросов!

5. Вам советую заключить Предварительный договор купли-продажи с Соглашением о задатке, в самом договоре обязательно вносить ст. 380-381 ГК РФ, это Ваши гарантии. В самом договоре необходимо все указать, когда передача ключей, какие коммуникации, справки о том что нет задолженности (чтобы не повесили на Вас все долги по коммуникациям), справка о том что ни кто не зарегистрирован, все это должны предоставить до сделки. Как будет происходить сделка в МФЦ или дистанционно, кто оплачивает расходы по самой сделки, как будет происходить расчет. Т.е. включать все в ПДКП

ГК РФ Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Всего Вам наилучшего!