Как правильно оформить сделку при покупке квартиры с долью несовершеннолетнего и возможные риски?
₽ VIP
ВТОРЯ ЧАСТЬ ВОПРОСА (Вопрос № 1964386 от 17.10.2012 14:14)Помогите пожалуйста Покупаю квартиру где 2/3 доли принадлежит несовершеннолетнему ребенку. Органы опеки дали свое согласие с одновременной покупкой др (конкретной) квартиры в апреле 2011. По сей день данная цепочка из двух квартир не рассыпалась (папа несовершеннолетней и собственник др (конкретной) квартиры знакомы). Собственник альтернативной квартиры, когда ее покупал был в браке, на данным момент развелся. Согласие от вывшей супруги на продажу есть. Так как мы в цепочке я беспокоюсь и о этой к-п. и следующие вопросы 1) вывшая жена может отозвать свое согласие? Если да, то стоит проверять актуальность этого согласия у нотариуса ДО РЕГИСТРАЦИИ договоров? А если она потом 9 после регистрации в рег палате) будет его оспаривать итд, это реально для нее, и каковы ее шансы? Вопрос 2) по каким причинам и кто может еще оспаривать итд данную сделку. Возможно как то размыто... задала вопрос №2, лично я переживаю что я что то не вижу и в следствии признания сделки недействит, ничтожной... и менно по этой квартире, мы пойдем паравозом и несовершеннолетнюю ветнут в квартиру которую мы покупаем. Если важно то стоимость в договорах полная и по выпискам ЕГПР все хорошо.
Вы к сожалению не сможете проверить у нотариуса согласие в виду того, что отменить его можно у любого другого нотариуса и если она предоставит отмену нотариальную до момента регистрации перехода права собственности то сделка оспорима в течении года и у неё будет отличная перспектива оспорить сделку. Данную сделку могут оспорить все заинтересованные лица и причин множество. Стоимость в договоре нужно однозначно указывать реальную вы с покупки налогами не облагаетесь, наоборот имеете право на налоговый вычет.13% (с 2миллионов).
Спросить
Ольга, не ради заработка на вас , а ради того чтобы вы потом не бегали по судам - наймите адвоката, для проведения чистой сделки. А вот насчет отзыва согласия, то это не главная проблема, если вы не получили официально отзыв согласия , то регистрацию проведут и это не будет потом оспорено.
СпроситьПомогите пожалуйста.
Покупаю квартиру где 2/3 доли принадлежит несовершеннолетнему ребенку. Органы опеки дали свое согласие с одновременной покупкой др (конкретной) квартиры в апреле 2011. По сей день данная цепочка из двух квартир не рассыпалась (папа несовершеннолетней и собственник др (конкретной) квартиры знакомы. После получения согласия от опеки, а согласие дано именно на папу несовершеннолетней (он выполняет действия продажи и покупки) во первых прошло не мало времени во вторых он терял паспорт, т.е сейчас у него др. паспорт, чем был тогда когда подавал доки в опеку. Вопрос 1-стоит ли брать новое согласие опеки? Или оно бессрочно? Вопрос 2 стоит ли с мамы ребенка брать расписку и/или нот согласие на продажу по тем же причинам, время то прошло не малое и мама могла передумать, развестись с папой... Вопрос 3-какие бы заявления (расписки) взяли бы вы исходя из своей практики? В данной сделке есть еще одна опасная сторона на мой взгляд-но о ней в другом вопросе. Спасибо.
Если есть другой вариант - лучше откажитесь от описанного выше. В моей практике был случай, когда такое согласие органов опеки явилось причиной признания трех сделок недействительными. Обжаловалась одна сделка, а суд признал недействительными все - так как они были связаны этим согласием. Нонсенс - но решение устояло даже в ВС.
Если все же Вы решили приобретать квартиру, то кроме обновленных согласий проверяйте все сделки, которые будут связаны с разрешением органа опеки, в том числе сделку между продавцом и покупателем той квартиры, которую будет приобретать Ваш продавец.
Спросить
Ольга, у вас сложная сделка, она нуждается в тщательном правовом анализе. Чтобы ответы на ваши вопросы были эффективными, а имущественные интересы защищены, обратитесь на очную консультацию к адвокату, специализирующемуся на семейном праве. Удачи!
СпроситьАльтернативная сделка купли-продажи, продается доля несовершеннолетнего с одновременной покупкой квартиры несовершеннолетнему. Согласие на продажу доли ребенка отец дал, опека сделку согласовала. Представляет интересы ребенка - мать. Вопрос: Нужно ли еще согласие отца ребенка на покупку альтернативной, подобранной и согласованной в опеке квартиры? Не спросят ли такое согласие в регпалате?
Я планирую приобрести квартиру. Данная квартира была приобретена существующим собственником, когда он состоял в браке. В 2006 г. он получил согласие супруги на продажу квартиры (без указания срока действя согласия). В 2011 году их брак был расторгнут.
Вопрос - действительно ли сейчас согласие супруги на продажу квартиры? Есть ли риски, что бывшая супруга будет претендовать на квартиру, и сделка будет признана недействительной?.
Юлия, не покупайте эту квартиру, пока бывшая супруга не даст нотариальное согласие на её продажу именно Вам. Иначе она может оспаривать сделку и Вам придётся ходить по судам. Можете остаться без квартиры и без денег, если сделку признают недествительной.
С Уважением,
СпроситьЮлия, отвечаю на отзыв. Вам это согласие требуется, чтобы у неё потом не было шансов признать сделку недействительной. Она имеет право на ½ доли в этой квартире, поэтому в договоре также нужно прописать, что она дала согласие на продажу.
С Уважением,
СпроситьПокупаю квартиру в ипотеку у разведенной женщины с двумя детьми. У детей доли, так как покупала в 2015 году тоже по ипотеке и с использованием материнского капитала. Дело в том, что через три дня после этой сделки (подписания договора купли-продажи) она стала официально разведена. Согласия на покупку от супруга не получала, оформила нотариально заверенное заявление, что в браке не состоит.
Сейчас опека дала разрешение на продажу квартиры (я не знаю, приглашали ли они супруга).
Вопросы:
1. Является ли "старая" сделка в 2015 году оспоримой, может ли супруг ее сейчас оспорить?
2. Согласие супруга на продажу квартиры обезопасит мою сделку, или же она все равно для меня останется рискованной?
Здравствуйте Константин.
3-х летний срок исковой давности с 2015 г. прошёл, в связи с чем бывший супруг продавца утратил право на возможный раздел совместно-нажитого имущества, а следовательно претендовать на его часть, которая могла бы заключаться в покупаемой вами квартире.
Из Вашего вопроса - если я правильно понял - продавец заключила ипотечный договор за три дня до вынесения решения суда о расторжении брака между продавцом и её бывшим мужем, т.е получается договор к\п квартиры заключался продавцом в момент, когда совместного хозяйства с бывшим мужем продавца не велось и ипотека выплачивалась продавцом после расторжения брака, т.е. не совместно нажитыми средствами с бывшим мужем.
Остался вопрос - не вышла ли продавец квартиры замуж после расторжения брака в 2015 г. - если вышла, то здесь следует брать согласие на покупку квартиры у её нового мужа - в остальной части вопроса я Вам выше ответил. Ещё интересен вопрос - когда зарегистрировано право собственности на покупаемую квартиру за продавцом?
С Уважением
Олег Ильин.
Спросить
Спасибо за ответ! Я уточню.
Решение суда по разводу было принято за месяц до договора купли-продажи. Если в датах: 20.01 - решение суда; 21.02 - сделка по купле-продаже; 24.02 - брак прекращен по свидетельству, 03.03 - свидетельство о расторжении брака.
Нового мужа нет.
Спросить
Согласия на покупку от супруга не получала,
Его и не требовалось для покупки, даже, если бы она была в браке.
Является ли "старая" сделка в 2015 году оспоримой, может ли супруг ее сейчас оспорить?
Любая сделка является оспоримой, так как может быть оспорена заинтересованным лицом.
У него нет шансов.
В любом случае у Вас нотариальная сделка, так как доли детей есть.
СпроситьДля Олега Ильина - право собственности зарегистрировано 25.02, т.е. спустя 4 дня после сделки и 1 день после расторжения брака.
Со старой сделкой все понял.
Предстоящая сделка да, нотариальная. Т.е. можно не переживать, и нотариус затребует все необходимые для сделки документы и не допустит ошибок? Все документы изучил, смущает только те моменты, что связанные с бывшем мужем.
Для закрепления - квартира (учитывая даты и факты) не является совместно нажитым имуществом (несмотря на то, что де-юре были в браке еще три дня с момента сделки), и супруге не нужны никакие согласия на продажу?
СпроситьЗдравствуйте Константин
1. Решение суда о расторжении брака от 20.01 могло вступить в силу 24.02 - 3 дня с 20.01 на изготовление решения + 1 месяц на его обжалование = 24.02... , но независимо от данной ситуации с решением и вступлением решения в законную силу бывший муж продавца не может претендовать на долю в квартире т.к. квартира приобретена продавцом фактически вне брака и истёк срок давности по данному основанию - Квартира не является совместно нажитым имуществом;
2. Есть один вопрос, который я вчера не смог вам донести - корректировка моего ответа не прошла..
Бывший муж продавца может оспорить сделку, в случае, если сделка нарушает права его детей - т.е.как отец он имеет право контролировать сделки, в которых участвуют его дети.., например доля детей во вновь покупаемой квартире скажем уменьшается и т.п...поэтому я бы всё же пригласил к нотариусу отца детей или потребовал нотариального его согласия на сделку.
Константин. Надеюсь я помог Вам своим ответом.
Если будут ещё вопросы - обращайтесь.
С Уважением
Олег Ильин.
СпроситьСобираюсь купить квартиру. Один из собственников получил свою долю по договору дарения (дочка подарила маме). Нужно ли проверять данную сделку? , т.к. была следующая цепочка событий: приватизация квартиры, затем дочка вышла замуж и после этого подарила свою долю в квартире маме. Возможно ли в дальнейшем оспаривание данной сделки (возможно не было согласие супруга на дарение доли квартиры)? Или росреестр обязательно запрашивает согласие супруга и мне не стоит волноваться?
С уважением,
Александр.
Добрый день!
В данном случае согласие супруга не нужно, т.к. доля получена в ходе безвозмездной сделки в порядке приватизации.
Спросить
Продажа квартиры от ребенка к бабушке - возможно ли и как обезопаситься от возможного отката сделки?
Я покупатель квартиры. 100% собственник квартиры на данный момент - ребенок 5 лет. У этого ребенка в собственности несколько квартир. В продаваемой квартире никто не зарегистрирован, ребенок и его родители прописаны в другой квартире.
Отец ребенка (по сути продавец, с которым я общаюсь) хочет просто получить деньги с этой квартиры. Для этого он хочет выйти сначала на "чистую продажу", т.к. иначе квартиру не продать. А именно сперва "продать" квартиру бабушке ребенка, а затем уже бабушка сможет продать квартиру мне.
Сделку по продаже квартиры от ребенка к бабушке будет заверять нотариус, а также своё согласие должны будут дать органы опеки.
Вопросы:
1) Возможно ли вообще продать такую квартиру ребенком бабушке?
2) Если все-таки квартира перейдет в собственность бабушки и она станет ее единственным собственником, о чем будет запись в росреестре (выписке из ЕГРН), и я потом куплю эту квартиру, может ли произойти «откат» сделки, если по каким-то причинам будет признано, что бабушка не могла купить квартиру ребенка или эта сделка была сделана с нарушениями, поддельными документами. Другими словами, если в выписке из ЕГРН уже собственник – бабушка, то можно сказать, что это для меня как покупателя уже 100% чистая продажа или нет?
1. Да, возможно продать, только разницы я не вижу. В любом случае требуется согласие опеки, хоть бабушке продавать, хоть дедушке, хоть вам.
2. Сделку можно признать недействительной по любому из оснований, предусмотренных законом. Будут ли эти основания или нет, сказать трудно. Все зависит от того, насколько правильно будет проведена сделка и будет ли получено согласие опеки на продажу.
Что касается таких понятий как "чистая продажа", то это понятие не юридическое, а какое-то бытовое и что кроется под этим термином, одному Богу известно.
СпроситьАлександр, если первая сделка пройдет, не стесняйтесь спрашивать официальное согласие органа опеки на первую сделку между внуком и бабушкой... иначе, пропали ваши денежные средства. Сделку вашу легко смогут признать недействительной.
СпроситьПокупаю квартиру в ней 1/2 доли принадлежит несовершеннолетнему ребенку, а другая 1/2 доли принадлежит матери, она в разводе. Квартира приобреталась после развода. Получено согласие ООиП, в котором сказано, что разрешают продажу квартиры с условием последующего приобретения равной доли квартиры, но не меньше, и с зачислением половины стоимости продаваемой квартиры на счет ребенка. Квартира приобретается в другом государстве. Вопрос: Зарегистрируют ли мою сделку по покупке этой квартиры рег. палата, когда на счет ребенка будет переведена половина стоимости квартиры? Снимается ли с меня риск о том что сделку могут аннулировать, признать не действительной, если та сторона не приобретет квартиру и не выделит положенную долю ребенку?
Вы как покупатель здесь ничем не рискуете. Вопросами по переводу денег на счет ребенка и последующее приобретение доли - это уже не Ваша забота. Данные действия должна произвести мать несовершеннолетнего ребенка как его представитель. Разрешение от органов опеки матерью на продажу квартиры получено. ( это касаемо РФ). В Вашем вопросе говорится о приобретении квартиры в другом государстве ( не РФ), а значит, если это так, то Вам надо проконсультироваться с юристами того государства, где приобретается жилье.
Спросить
Уважаемый Андрей!
В Вашей ситуации даже согласие органов опеки п попечительства не является обязательным условием, поскольку по общему правилу предполагается, что мать действует в интересах ребенка. Хотя такое согласие лишним не будет.
Поэтому при подписании договора купли-продажи обратите внимание на раздел "Порядок оплаты". Раз разрешение от ООиП получено, целесообразно следовать их указаниям и в этом разделе договора должен быть указан счет несовершеннолетнего собственника. И исполнить договор купли-продажи необходимо, разумеется, согласно его условиям.
В остальном, если Вы привели исчерпывающий перечень лиц, обладающих правом пользования жилым помещением до продажи, риски Ваши такие же, как при совершении обычной сделки с недвижимостью.
Спросить
Т.е. понимаю следующее, что если мать не приобретет жилье и не выделит долю ребенку (или у них сорвется сделка в др стране) и не выполнит обязательство перед ООиП, то мою сделку не признают не действительной и ООиП не подадут на эту сделку в суд, чтоб ее признать не действительной, т.к. произошло ущемление собственности ребенка. Весь спрос будет с матери, правильно. А я как добросовестный покупатель остаюсь с приобретенной квартирой.
СпроситьЕсли сделка будет происходить в другой стране ( не РФ), то и консультироваться нужно по законам данной страны с местными юристами. Законы РФ им безразличны.
СпроситьПродаём квартиру, где 1/4 принадлежит несовершеннолетнему, одновременно аыделяя долю ребёнка в другой квартире, в постановлении опеки прописано разрешено продать с одновременной регистрацией доли в другой квартире. Нотариус сказал что за обе сделки нужно платить. Могу ли я сделку с продажей квартиры оформить у нотариуса, а сделку с выделением доли в другой квартире через мфц, чтобы не платить нотариусу. Зависит ли это от постановления органов опеки, если да, то можно ли попросить опеку изменить постановление?
Все сделки с долями оформляются через нотариуса,,, вы можете, купить квартиру всю на себя, а затем оформить дарение доли сыну - нотариус при дарении не потребуется.
Спросить
Нотариус вам все правильно говорит, что за обе сделки нужно платить У нотариуса придется удостоверять две сделки-Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (ст. 54 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Через МФЦ у вас не получится осуществить сделку, когда речь идет о выделении доли ребенку.
Спросить
Можно сначала приобрести ребенку, дождаться регистрации перехода права собственности и только тогда предоставить нотариусу выписку, что ребенку уже куплено. Это будет дольше по времени, но дешевле.
Спросить
Если единоличный собственник продает, дарит долю в праве другому лицу, нотариальное заверение не требуется. Нотариальное заверение сделом ваели с целью превинтивной защиты прав сособственников, в сделках по ст. 250 гк рф.
Спросить, продавец квартиры А покупает квартиру В и продавец квартиры В покупает квартиру С. Условия договора купли продажи квартиры А включают в себя условие одновременной (пакетной) регистрации квартир А и С (статья 157 главы 9 ГК РФ – сделка под условием). Скажите пожалуйста, если по каким-либо причинам в будущем будет признана недействительной регистрация квартиры С, повлечет ли это за собой автоматическое признание недействительной регистрацию квартиры А?
Сделки «автоматически» не могут быть признаны недействительными. Сделка недействительна только в случаях, предусмотренных статьями 168-179 ГК РФ. Если, одна сделка недействительна по какому-либо основанию, например, совершена с превышением полномочий (ст. 174 ГК РФ), из этого не следует, что остальные сделки также были подписаны неполномочными лицами, и так далее…
Другое дело, какие последствия недействительности сделки должны быть применены в каждом конкретном случае? – вопрос сложный… Кроме того, в случае признания одной из сделок недействительной, остальные участники «цепочки» вправе требовать расторжения договора купли-продажи в связи с существенно изменившимися обстоятельствами.
СпроситьДвух комнатная квартира принадлежит несовершеннолетней девочке 2/3 доли и ее бабушке 1/3 доли. В апреле 2011 г папа девочки (сын бабули) получил согласие опеки на продажу 2/3 долей девочки с указанием того что купит ей определенную квартиру (адрес указан). История с куплей продажей длится по октябрь 2012. (квартира кот должны купить девочке-ждет по сей день) Вопрос 1-нужно ли получать свежее решение органов опеки и попечительства? Вопрос 2-я слышала что не смотря на то что в решении опеки указан папа, на сделке должна быть и мама ребенка, это так? Вопрос 3 как тогда должна звучать подпись на договоре куп-прод Фио (папа) и Фио (мама) действующие за свою несовершеннолетнюю дочь? Вопрос 4 в этой же квартире прописан еще один несовершеннолетний ребенок (только прописан, не собственник, соот после к-п его выпишут-так вот-на то чтоб выписать этого ребенка нужно спрашивать согласия опеки? Спасибо.
Ольга,
1.ранее Разрешение Органов Опеки имело определенный срок от 1-2 месяца, и необходимо было вновь получать Разрешение органов опеки после истечения срока при этом все документы предъявляются как в первый раз. Затем разрешение можно было использовать неограничено, но это в том случае если объект для приобретения остается прежним, как правило за полтора года может что либо произойти либо в составе семьи, либо в документах по объекту, поэтому наверняка Росреестр потребует Разрешение обновить.
2. если в Разрешении указан папа на сделке должен быть именно папа, но в пакете документов орган опеки обязательно должен иметь письменное согласие 2го родителя на данную сделку в интересах несовершеннолетнего
3. В договоре указывается только тот кто указан в Разрешении (ФИО папы, действующий...) всё!
4. Если у ребенка имеются родители для снятия с учета и постановки на учет, а так же совершения сделок с жильем, где "прописан" ребенок органы опеки не участвуют
Спросить
Здравствуйте Ольга.
1. Если в согласии выданном органами опеки и попечительства нет срока до которого отец должен приобрести квартиру или соответствующую долю в праве, и нет ни каких других сроков действия указанных в данном документе, то соответственно оно бессрочно. В этом случае важно выполнить условие о покупке. Следовательно , новое разрешение получать не нужно.
2. В законе нет требований о том, чтобы договор подписывали оба родителя. Достаточно подписи одного из них.
3. Подпись указывается следующим образом: " Иванов Иван Иванович, действующий как законный представитель своей несовершеннолетней дочери Ивановой Ольги Ивановны. Такая подпись производится в случае если ребенок не достиг четырнадцатилетнего возраста.
Если ребенку исполнилось 14 лет, то в этом случае. помимо подписи законного представителя должна быть подпись еще и ребенка.
4. Для снятия с регистрационного учета несовершеннолетнего ребенка согласия органов опеки и попечительства не требуется, так как в соответствии с законом, несовершеннолетние дети должны быть зарегистрированы по месту жительства родителей.
Регистрация по новому месту жительства должна быть произведена в течение 7 дней. При этом вы должны указать в заявлении куда будет прописан ребенок.
В никуда, ребенка обычно не выписывают.
Всего доброго.
Спросить
Обязательно:
ваша сделка и сделка по покупке на имя ребенка той квартиры должны быть зависимыми, это указывается в договорах и регистрация идет зависимой.
Спросить
