Как безопасно получить квартиру в дар после погашения семейной ипотеки?

597₽ VIP

Здравствуйте! Оформите предварительный договор купли-продажи (ст.429 ГК РФ), по которому Вы производите оплату их ипотеки, а они обязуются заключить с Вами в установленный срок основной договор (ст.549 ГК РФ) на условиях предварительного. В этом случае у Вас будут гарантии того, что они не откажутся. А если не заключат, то Вы вправе понудить сделать их это через суд, подав исковое заявление в суд в порядке, предусмотренном статьями 131-132 ГПК РФ. Жаль, что не читаете личные сообщения. Это делает бессмысленными ответы на Ваши вопросы. Удачи Вам в разрешении Вашего вопроса!

Трехсторонний договор с участием банка. Сначала Вы становитесь заемщиком и собственником, вместо супругов (вносятся изменения в договор и заменяется сторона заемщика). А далее погашаете долг и снимаете обременения. Любые предварительные договоры будут ничтожны.

.

Пока квартира находится под залогом (ипотекой) у банка-залогодержателя, то согласно п. 2 ст. 346 Гражданского кодекса РФ и п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель (в данном случае ваш брат и его супруга) не вправе отчуждать предмет залога (квартиру) без согласия залогодержателя (банка), если иное не предусмотрено законом или договором об ипотеке.

.

С Уважением, адвокат в г. Москва – Степанов Вадим Игоревич.

Владимир, заключайте предварительный ДКП с братом и его супругой в котором указывайте, что Вы производите с ними полный расчет за покупаемую квартиру путем Вашего погашения задолженности по ипотечному займу.

После того, как Вы лично погашаете задолженность по ипотечному займу, с квартиры снимается обременение после чего можно заключить основной договор купли-продажи квартиры. Обращаю Ваше внимание на следующее, если брат с супругой откажутся от заключения основного ДКП,

Вы праве в судебном порядке обязать их к заключению основного ДКП либо признания за собой права собственности на квартиру, поскольку к тому моменту Вы с ними произвели поной расчет по условиям предварительного договора.

ГК РФ Статья 429. Предварительный договор

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Не нужен вам договор дарения

Приобретение жилья, находящегося в ипотеке, фактически сопровождается переводом долга с первоначального заемщика на покупателя. То есть происходит переуступка прав и обязанностей по кредитному договору и договору об ипотеке.

Предварительно необходимо получить согласие банка.

Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 07.10.2022) "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

Статья 37. Отчуждение заложенного имущества

1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В договоре купли-продажи, который заключают продавец и покупатель, прописывается факт наличия ипотеки, к документам обязательно должно быть приложено согласие банка на продажу имущества. Далее новый собственник заключает два договора: об ипотеке с банком и кредитный.

После совершения указанных действий в Росреестре происходит регистрация перехода права собственности на квартиру на нового покупателя.

НО!

Покупка квартиры, которая находится в ипотеке, залог не прекращает. Покупатель теперь становится залогодателем, к нему переходят все обязанности продавца, в том числе те, которые не были исполнены, например, штрафные санкции за просрочки погашения кредитных платежей.

Если вы уже изначально готовы выплатить ипотеку то при соблюдении указанных действий, вы устраняете все риски "кидалова"

Добрый вечер. Для начала нужно обратиться в банк и уточнить согласен ли он на изменение заемщика. Если банк будет согласен, то фактически вы станете заемщиком и будете погашать ипотеку. После полной выплаты вы станите единоличным собственником.

Данные нормы описаны в ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Да ничего Вы сделать не можете, как и получить гарантии.

Их нет.

Вам один советует предварительный ДКП - могу сказать, это полный бред.

Пока квартира в залоге у банка и ипотека не погашена никакие договора оформить без согласия банка нельзя.

Расписка также не поможет, сразу скажу.

Могу посоветовать оформить договор займа - то есть как бы у Вас бра взял деньги и если не перепишет на Вас свою долю, иначе Вас могут провести.

Вы ипотеку погасите через них, а затем вдруг могут отказать в оформлении дарственной.

Либо расписка о том, что даёте деньги на время.

Договор нужен будет для суда, с легкостью можете в судебном порядке взыскать свои деньги, если не переоформят на Вас ничего.

Договор дарения оформляется через нотариуса, так как здесь общедолевая собственность. Далее нотариус отправляет документы в Росреетср для регистрации права собственности.

- см. ст. 572, 807 ГК РФ, ст. 9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Здравствуйте Владимир!

Вам необходимо оформить Договор займа на ту сумму, которую будете Вы вносить в банк, что эквивалентна сумме 1/2 квартиры, если брат после оплаты не сделает Договор дарения, то сможете взыскать по договору займа в судебном порядке эту сумму, только так Вы сможете подстраховаться.

ГК РФ Статья 807. Договор займа

ГК РФ Статья 808. Форма договора займа

1. Договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает десять тысяч рублей, а в случае, когда займодавцем является юридическое лицо, - независимо от суммы.

2. В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему займодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.

Всего Вам наилучшего!

Здравствуйте Владимир!

Как вариант - заключить с братом и его супругой предварительный договор, ст.429 ГК РФ.

Он свяжет Вас с продавцом обязательствами.

Но нужно получить предварительное согласие банка. Поскольку квартира в ипотеке.

Либо же заключать договор займа, который обезопасит Вас на случай, если потом Вам квартиру не подарят. Тогда хоть деньги по нему взыщете.

Любой из вариантов требует проработки, лучше всего обратиться к юристу. Так как есть нюансы.

ст. 572, 807,808 ГК РФ, ст. 9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»