Ограничения на участок под капитальным гаражом - что они означают и как это может повлиять на покупку?

Добрый вечер Владимир. Если права собственности на гараж у продавца зарегистрированы в ЕГРН на основании решения суда, а земля не оформлена, то по договору купли-продажи, оформив переход права в ЕГРН, купить гараж вы можете. Все законно.

С другой стороны, вы правы, риски могут быть, но это, скажем так, только возможности, не факт, что так будет. Во-первых, что касается земли. Если гараж стоит на земельном участке, предоставленном ранее на каком-либо праве ГСК, то это в целом не плохо, права на землю в принципе есть. Правда, после вступления в силу 218-ФЗ оформить землю под гаражом в гск стало проблематично, поскольку часто назначение гаражей в гск — «нежилое помещение», а не «здание». Но видимо возможность зависит от региона и от позиции администрации и Росреестра. Если под гаражом, находящемся не в ГСК, земельный участок не оформлен, то надо смотреть на основании чего в суде было признано право на объект. Ведь без права на землю оформить объект нельзя (ст. 222 ГК РФ). Бывает, что в суде признано право на гараж, а потом выясняется, что он находится в охранной зоне или, например, в полосе отвода железной дороги, в таком случае заинтересованное лицо может оспорить решение суда.

Бывают случаи, что оформить землю в собственность нельзя, потому что есть ограничения по Правилам землепользования и застройки города (красные линии и т.д.). Но, с другой стороны, идеальный случай, когда и гараж и земля под ним оформлены, встречается редко. Можете какие-либо данные проверять на публичной кадастровой карте на сайте Росреестра, или перед покупкой гаража зайти на консультацию в архитектуру города, может быть, по каким-либо возможным ограничениям при оформлении участка

сли разрешенное использование земли в выписке из ЕГРН указано «для объектов общественно-делового значения», то возможность размещения на таком з.у. гаража можно узнать, посмотрев в правилах землепользования и застройки вашего города описание данного вида. Что касается приказа Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. N 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков, в нем упоминаются ВРИ з.у. „Объекты гаражного назначения“, описание его следующее:

Размещение отдельно стоящих и пристроенных гаражей, в том числе подземных, предназначенных для хранения личного автотранспорта граждан, с возможностью размещения автомобильных моек

еще один ВРИ з.у. „Общественное использование объектов капитального строительства“, его описание:

Размещение объектов капитального строительства в целях обеспечения удовлетворения бытовых, социальных и духовных потребностей человека.

Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 3.1-3.10.2

В данных видах тоже возможно размещение гаражей. В любом случае, виды р.и. з.у. не соответствующие видам, указанным в вышеупомянутом приказе, должны приводиться в соответствие с этим приказом.

По второму вопросу. Если гараж находится на территории ГСК, любая реконструкция возможна только с разрешения администрации и при наличии земельного участка на каком-либо праве, пусть даже у гск. Если гараж построен на земельном участке индивидуально, права на участок у гражданина, в.р.и. (ижс, садоводство, дачное строительство, „для строительства гаража“ и т.д.), то реконструкция объекта проводится самостоятельно, без согласований с администрацией, постановка на гкн и регистрация права осуществляется в порядке 218-ФЗ. Удачи!

И земля, и гараж оформлены в собственность. Зарегистрированы. Выписки из егрн подтверждают это. ВРИ указан как: для гаражного строительства.

Гараж в составе гск. Не все гаражи в гск оформлены, но, этот оформлен и земля и строение. Ограничение связано с излучением телеценторной вышки.