Разделение ипотечной квартиры с материнским капиталом до ввода в эксплуатацию и отсутствием совместной собственности - кейс семейной ипотеки на мужа по ставке 5%

Квартира до того, как будет зарегистрирована право собственности, не делится.

А потом должны быть выделены доли детям родителям по взаимному соглашению.

У Вас кредит в банке под 5% годовых. Его можно разделить при желании, поскольку он является общим долгом супругов так как средства потрачены на строительство квартиры, то есть в интересах семьи. Материнский капитал в вашем случае мог быть потрачен на уменьшение первоначального взноса на приобретение квартиры или на погашение кредита и процентов по нему. Поскольку дом не введен в эксплуатацию то все что построено является объектом незавершеного строителсьтва. Квартира как объект права собственности еще не существует, её разделить нельзя. У Вас возможно ипотека по договору долевого строительства. В случае ввода дома в эксплуатацию, введенная квартира будет находится в распоряжении банка до выплаты полностью суммы кредита. После выплаты кредита в течении 6 месяцев вы должны выделить доли детям в квартире так как вы указали что использовались средства материнского капитала. Выделить доли можно соглашением о разделе долей из общей совместной собственности (Письмо Минюста России от 15.07.2020 N 12/79244-МБ "О виде и форме сделки, заключаемой во исполнение обязательства получателя государственного сертификата на материнский (семейный) капитал, по приобретению объекта недвижимости в общую долевую собственность супруга и детей"