Спор о возможности установки вышки сотовой связи на участке с видом магазины и правомерности действий арендатора

Обратитесь в Роскомнадзор для получения разъяснений

Данную консультацию нужно ГОТОВИТЬ, а это платная услуга. Выберите юриста, и лично с ним договаривайтесь по услуге. (ст.779 ГК РФ).

Обратимся к Земельному Кодексу РФ (далее – ЗК РФ). Статья 22 устанавливает, что арендатор земельного участка имеет право передать участок в субаренду в пределах срока договора аренды без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. При этом граждане осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему смотрению (ст. 43). Следовательно, арендатор мог передать часть участка в субаренду. Однако, согласно ст. 42 собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. То есть арендатор должен использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением, не причиняя какого-либо вреда.

Согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412, вид разрешенного использования (далее – ВРИ) «Магазины» подразумевает под собой размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м (4.4). То есть, на земельном участке с данным ВРИ могут размещаться только капитальные объекты, которые нужны для торговли. Объекты связи размещаются на участке с ВРИ «Связь»: размещение объектов связи, радиовещания, телевидения, включая воздушные радиорелейные, надземные и подземные кабельные линии связи, линии радиофикации, антенные поля, усилительные пункты на кабельных линиях связи, инфраструктуру спутниковой связи и телерадиовещания, за исключением объектов связи, размещение которых предусмотрено содержанием видов разрешенного использования с кодами 3.1.1, 3.2.3 (6.8), в соответствии с Классификатором.

Пункт 4 статьи 85 ЗК РФ устанавливает, что земельный участок не соответствует установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если вид его использования не входит в перечень видов разрешенного использования. Однако примечание 2 Классификатора ВРИ земельных участков устанавливает: содержание видов разрешенного использования, перечисленных в настоящем классификаторе, допускает без отдельного указания в классификаторе размещение и эксплуатацию линейного объекта (кроме железных дорог общего пользования и автомобильных дорог общего пользования федерального и регионального значения), размещение защитных сооружений (насаждений), объектов мелиорации, антенно-мачтовых сооружений, информационных и геодезических знаков, объектов благоустройства, если федеральным законом не установлено иное. Согласно Письму Министерства экономического развития РФ от 18.03.2016 N Д 23 и-1239 "О рассмотрении обращения" положения примечания 2 следует понимать как дополнение к любому из видов разрешенного использования, указанного в классификаторе, если иное прямо не запрещено федеральным законом. Размещение указанных в этом примечании антенно-мачтовых сооружений допускается на земельных участках с любым видом разрешенного использования без дополнительного кадастрового учета изменений в части разрешенного использования земельного участка. Это применяется и в отношении вышек сотовой связи. Исходя из этого, можно сделать вывод, что не требуется менять ВРИ земельного участка, чтобы установить на нем вышку сотовой связи.

Рассмотрим судебную практику на примере Постановления Верховного Суда РФ от 12.05.2017 N 31-АД 17-5.

Собственник земельного участка с ВРИ для эксплуатации гаражного бокса разместил на кровле гаражного бокса опору станции сети сотовой радиотелефонной связи с закрепленным соответствующим оборудованием. Управление Росреестра решило, что земельный участок используется не по целевому назначению. Однако суд не согласился с этим, сославшись на указанное выше примечание 2 Классификатора, а также на то, что участок используется в соответствии с установленным видом его разрешенного использования. Было указано и то, что опора станции сети сотовой радиотелефонной связи с закрепленным соответствующим оборудованием не является объектом капитального строительства. В связи с этим было отменено вынесенное собственнику постановление об административном правонарушении об использование земельного участка не по целевому назначению (п. 1 ст. 8.8 КоАП РФ).

Решение Колыванского районного суда (Новосибирская область) от 15 июля 2020 г. по делу № 2-507/2019 было вынесено иначе.

Собственница земельного участка с ВРИ для ведения садоводства разместила на своем участке самовольное строение - конструкцию антенной опоры. Суд и здесь ссылается на примечание 2 Классификатора, и говорит о том, что садовый участок может использоваться не только для размещения объектов, предназначенных для садоводства, но и для размещения объектов, указанных в этом примечании. Однако он установил, что участок сельскохозяйственного назначения может использоваться исключительно в целях выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха с правом возведения жилого строения, хозяйственных строений и сооружений. Кроме того, суд пришел к выводу о нецелевом использовании участка, так как сооружение связи не служит интересам сельскохозяйственной деятельности и не обеспечивает её.

Рассмотрим и Постановление пятого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2015 N 05 АП-7498/2015 по делу N А 51-9627/2015.

На земельном участке с категорией земель "земли населенных пунктов" и ВРИ "к домовладению" расположены жилой дом, нежилая постройка для размещения хозяйства, огород, а также антенно-фидерное устройство и шкаф Out door. Антенна размещена на основании договора аренды для размещения линейного объекта связи. Судом было признано, что общество, которому принадлежит антенно-фидерное устройство, совершило административное правонарушение, ответственность за которое установлена ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ: использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием. Это подтверждается тем, что данные сооружения эксплуатируются обществом в качестве базовой станции сети цифровой связи для осуществления предпринимательской деятельности по организации связи, хотя ВРИ земельного участка "к домовладению" означает использование такого земельного участка для удовлетворения личных потребностей собственника жилого дома и членов его семьи.

Также следует отметить, что суды, исходя из вышеуказанных примеров, определяют сооружения связи как некапитальный объект, который может быть демонтирован и перенесен в другое место, а значит, не требуется изменение ВРИ на «связь». Однако этот вопрос решается путем привлечения специалиста или путем проведения строительно-технической экспертизы. Согласно п. 10.2 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, некапитальные строения, сооружения – это строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений). Если вышку сотовой связи можно переместить, не нарушая ее целостности, и если конструкция прочно не связана с землей, то она будет являться некапитальным объектом.

Исходя из вышеперечисленного, можно прийти к выводу о том, что менять ВРИ «магазины» на «связь» не нужно, если вышка сотовой связи будет признана некапитальным объектом. Если же ее признают объектом капитального строительства, то нужно будет получить разрешение на ее строительство, так как п. 2 ст. 51 ГрК РФ устанавливает, что строительство объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство (но такое разрешение не требуется для размещения антенных опор (мачт и башен) высотой до 50 метров, предназначенных для размещения средств связи – пп. 4.5 п. 17 ст. 51 ГрК РФ). Либо придется менять ВРИ участка на «Связь», иначе это будет нарушать п. 4 ст. 85 ЗК РФ, устанавливающий, что земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования.

При этом если основываться на решении судов, действия арендатора могут быть признаны незаконными. Тот факт, что арендатор не использует участок в соответствии с установленным ВРИ, то есть не строит магазины, может свидетельствовать о нецелевом использовании участка, тем более в совокупности с тем, что он сдал часть участка в субаренду для установления вышки сотовой связи. В данном случае вышка не служит интересам торговой деятельности, которой на этом участке пока что и нет. Это может повлечь привлечение арендатора к административной ответственности по п. 1 ст. 8.8 КоАП РФ: использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием.

Таким образом, можно сделать вывод о неоднозначности данного вопроса. Рассмотрев судебную практику можно увидеть, что суды приходят к разным решениям. Нельзя определить, как разрешится дело. Действия арендатора могут быть признаны как законными, так и незаконными, ведь он не разместил на своем участке торговые объекты и сдал его часть под строительство вышки сотовой связи, которая не предусмотрена ВРИ «Магазины», что может говорить о нецелевом использовании земельного участка.