Продажа дома и доли земельного участка - риски и проблемы связанные с соседним не зарегистрированным домом

199₽ VIP

Кирилл Викторович, если дом в собственности, а участок в обще долевой собственности, то всегда есть риски, и нужно ждать проблем. Вам нужно разделённый участок так закрепить, чтобы не было разногласий по нему и в будущем, а именно, провести его замеры и определить пользование, соглашением заверенным нотариально, а затем их зарегистрировать. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 14.04.2023) "О государственной регистрации недвижимости"

Статья 59. Осуществление государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенного документа

1. Права на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенного документа подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Порядок пользования ранее установленный не действует при смене собственника. Это раз. Хотя надо уточнять, как этот порядок установлен - я про пользование земельным участком.

Два - соседство близкое всегда чревато разборами и спорами. При неразделённой земле - придётся землю всё же делить и новые 2 участка образовывать так или иначе -

ЗК РФ Статья 11.4. Раздел земельного участка

- тут возможны споры и судебная экспертиза.

Изначально нормы нарушены по домам и прочему - дома на расстоянии 1 метра - это нонсенс!

Вывод: Не рекомендую я Вам подобное покупать.

Добрый день! В вашем случае будет действовать ст 247 ГК РФ

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Для строительства жилого дома нужны будут подписи всех собственников. Вернее уведомление о планируемом строительстве на основании ст. 51.1. ГрК РФ вы сможете подать самостоятельно, но документы нужно будет прикладывать всех собственников участка.

Здравствуйте Кирилл Викторович

Если участк не разделен, осталась общая долевая собственность, это означает риск возникновения спора, потому, что любые строительства, узаконивания будут нести право на изменение долей в праве общей долевой собственности как в большую так и в меньшую сторону согласно ст.252 ГК РФ. При этом конечно несоблюдение градостроительных норм и правил, при застройке, внесение изменений в конструкцию дома всегда влекут изменение его технических характеристик, что опять таки почва для спора.

_

Желательно покупать объект недвижимости, который отдельно находится и не связан с другим, тогда и не будет проблем в соответствии с законом о регистрации право собственности на объект и исключительных прав на него в порядке ст.5 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 14.04.2023) "О государственной регистрации недвижимости"

__

С наилучшими пожеланиями, с уважением юрист проекта Марьяна Николаевна

Здравствуйте Кирилл Викторович еще раз!

Первый "подводный камень" в том, что при разделении земельного участка на доли в натуре между братьями сразу же будет нарушен СНиП 30-02-97 «Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан. Здания и сооружения» с изменениями 2018 года и СП 53.13330.2019. Также необходимо учитывать СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные»

В этих СНиП минимальное расстояние между домами должно составлять не менее 3 метров

Второй "подводный камень" в том, что в Вашем случае нарушены нормы п.7.1 СП 42.13330.2016 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89* , которые устанавливают

Расстояния от окон жилых помещений (комнат), кухонь и веранд жилых домов до стен жилых домов и хозяйственных построек (сарая, гаража, бани), расположенных на соседних земельных участках, должны быть не менее 6 м. Расстояние от границ участка должно быть не менее, м: до стены жилого дома - 3; до хозяйственных построек - 1. При отсутствии централизованной канализации расстояние от туалета до стен ближайшего дома необходимо принимать не менее 12 м, до источника водоснабжения (колодца) - не менее 25 м.

При возведении мансарды рекомендую обратить внимание на Письмо Росреестра от 12.05.2020 N 4200-АБ/20 "О количестве этажей объектов индивидуального жилищного строительства" , в котором указано

Виды разрешенного использования земельного участка "Для индивидуального жилищного строительства", "Ведение садоводства" согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. N 540, также предусматривают размещение жилого дома (отдельно стоящего здания с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости); выращивание сельскохозяйственных культур; размещение индивидуальных гаражей и хозяйственных построек.

Т.е., если дом с мансардой превысит высоту в 20 метров и количество этажей будет более 3-х, то Вы дом на кадастровый учет не поставите и изменения в Росреестре Вам не зарегистрируют

При возведении мансарды рекомендую обратить внимание на Письмо Росреестра от 12.05.2020 N 4200-АБ/20 "О количестве этажей объектов индивидуального жилищного строительства" , в котором указано

Виды разрешенного использования земельного участка "Для индивидуального жилищного строительства", "Ведение садоводства" согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. N 540, также предусматривают размещение жилого дома (отдельно стоящего здания с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости); выращивание сельскохозяйственных культур; размещение индивидуальных гаражей и хозяйственных построек.