Можно предложить несколько вариантов заголовков:\n\n1. Переуступка права аренды земельного участка - разрешено ли физическим лицам согласно ЗК РФ?\n2. Юридическое лицо и аренда земельного участ

Согласно пункту 15 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ, арендатор не вправе без согласия арендодателя отчуждать право аренды земельного участка, за исключением случаев переуступки права аренды земельного участка на индивидуальное жилищное строительство. То есть, в случае индивидуального жилищного строительства арендатор имеет право переуступить право аренды земельного участка без согласия арендодателя.

Отмечу, что в судебной практике имеются разногласия по данному вопросу. Некоторые суды признают, что переуступка права аренды земельного участка на индивидуальное жилищное строительство возможна, даже если это не указано в договоре аренды земельного участка. Однако, другие суды признают, что переуступка права аренды возможна только в том случае, если это прямо предусмотрено в договоре аренды земельного участка.

Поэтому, рекомендуется обратиться к юристу или нотариусу для получения консультации по данному вопросу и проверки договора аренды земельного участка на наличие условий о переуступке права аренды земельного участка.

Статья 39.8 ЗК РФ устанавливает, что

условия договора аренды

земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной

собственности, определяются гражданским законодательством, Земельным

Кодексом и другими федеральными законами.

Согласно п. 3 ч. 8 ст. 39.8 ЗК РФ

договор аренды земельного участка,

находящегося в государственной или муниципальной собственности,

заключается на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину

земельного участка для индивидуального жилищного строительства или

земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного

подсобного хозяйства.

В нашем случае гражданин приобрел на праве аренды земельный

участок для индивидуального жилищного строительства, значит договор

заключен на 20 лет.

Согласно ч. 9 ст. 22 ЗК РФ

при аренде земельного участка, находящегося

в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять

лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено

федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного

участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему

лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей

статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение

условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и

ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его

арендатора не допускаются.

Иными словами, гражданин, заключивший договор об аренде

государственной или муниципальной земли более чем на 5 лет, имеет право

передать свои права и обязанности в отношении данной земли третьим лицам.

В нашей ситуации договор об аренде земли, согласно п. 3 ч. 8 ст. 39.8 ЗК

РФ, заключен на 20 лет, а значит гражданин имеет право переуступить аренду

третьему лицу.

Согласно ч. 1 ст. 39.6 ЗК РФ

договор аренды земельного участка,

находящегося в государственной или муниципальной собственности,

заключается на торгах, проводимых в форме аукциона

за исключением некоторых частных случаев, как раз указанных в части второй

вышеназванной статьи.

Согласно п. 15 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ

договор аренды земельного участка,

находящегося в государственной или муниципальной собственности,

заключается без проведения торгов в случае предоставления:

земельного участка гражданам для индивидуального жилищного

строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного

пункта, ведения гражданами садоводства для собственных нужд, гражданам и

крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским

(фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18

настоящего Кодекса.

Иными словами, арендатор не вправе без согласия арендодателя

отчуждать право аренды земельного участка, за исключением случаев

переуступки права аренды земельного участка на индивидуальное жилищное

строительство. То есть, в случае индивидуального жилищного строительства

арендатор имеет право переуступить право аренды земельного участка без

согласия арендодателя.

Однако это право возникает, если в договоре нет запретов на передачу

прав и обязанностей в отношении земельного участка третьим лицам либо

если в договоре прямо написано это право.

Обратимся к Письму Росреестра от 19.11.2019 N 14-11261-ГЕ/19 «О

передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка,

заключенного по результатам торгов». В письме указывается, что

передача

прав и обязанностей арендатора земельного участка, находящегося в

государственной или муниципальной собственности, по соответствующему

договору, в том числе заключенному по результатам аукциона на право

заключения договора аренды земельного участка, находящегося в

государственной или муниципальной собственности, третьему лицу возможна

при аренде такого земельного участка на срок более чем пять лет.

По данному вопросу также существует судебная практика, которая дает

понять, что данный вопрос будет урегулирован в вашу пользу.

К примеру, Кассационное определение Судебной коллегии по

административным делам Верховного Суда Российской Федерации от

11.05.2022 N 47-КАД 22-1-К 6.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании

протокола N 3/6 о результатах аукциона N 2 на право заключения договора

аренды земельного участка от 29 апреля 2019 г. между администрацией

муниципального образования Бузулукский район Оренбургской области и

Шумовым С.А. 13 мая 2019 г. заключен договор аренды земель населенных

пунктов N 3271, по условиям которого административному истцу в

пользование на условиях аренды на срок по 12 мая 2029 г. передан земельный

участок площадью 1 200 кв. м из земель населенных пунктов, вид

разрешенного использования "для индивидуального жилищного

строительства".

27 ноября 2020 г. между Шумовым С.А. и Г. заключено соглашение о

передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, в

соответствии с которым Шумов С.А. передает Г. права и обязанности

арендатора по договору аренды земель населенных пунктов от 13 мая 2019 г.

N 3271.

Суд пришел к выводу, что в отличие от указанного общего правила

пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также

- ЗК РФ) установлено, что при аренде земельного участка, находящегося в

государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять

лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено

федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного

участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему

лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 данной

статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного

участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности,

заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением

случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной

или муниципальной собственности, может быть заключен без проведения

торгов в случае его предоставления гражданам для индивидуального

жилищного строительства (подпункт 15 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Таким образом, в силу приведенных норм закона договор аренды

земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной

собственности, в случае его предоставления гражданам для индивидуального

жилищного строительства может быть заключен не только путем проведения

торгов, что исключает применение к таким договорам предусмотренного

пунктом 7 статьи 448 ГК РФ запрета на уступку прав арендатора, вне

зависимости от того, в каком порядке по результатам проведения публичных

процедур, предусмотренных статьей 39.18 ЗК РФ, был заключен договор в

отношении конкретного участка - по результатам торгов или без их

проведения.

В заключение приведу позицию Росреестра от 8 августа 2022 г. N 14-6768-ТГ/22.

Росреестр находит два исключения из действующего запрета на уступку

прав по договору аренды. Второе исключение из общего запрета на уступку

прав по договору аренды земельного участка касается как раз нашего случая:

участков, предоставленных гражданам для индивидуального жилищного

строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного

пункта, садоводства и крестьянскому (фермерскому) хозяйству. В данном

исключении работает логика, что запрет на уступку прав по договору аренды

распространяется только на случаи приобретения земельных участков на

торгах, а для вышеперечисленных целей земельные участки гражданами могут

приобретаться как на торгах, так и без их проведения.

Итак, проведя анализ указанных выше статей, мы приходим к выводу:

правомочие переуступить право по данному основанию есть, и вы можете им

воспользоваться, но только если это прямо не запрещено в договоре аренды

государственного или муниципального земельного участка при уведомлении

арендодателя.