Ситуация следующая: проживаю в коммунальной квартире. У меня и 6-летнего сына по 1/4 доли в собственности. Ещё 1/2 в собсивенности соседа. Отношения, мягко скажем, прохладные. На днях узнал, что сосед собрался поодавать свою долю. У него при этом долги по ЖКХ около 200 т.р.
Я готов выкупить его долю, но при соблюдении одного из условий:
1) По заявленной цене, но долги перед сделкой он гасит самостоятельно
2) Купить с долгами, но за цену уменьшенную на сумму долга.
Он занял принципиальную позицию по поводу суммы и при этом хочет, чтобы я передал ему предоплату, а он в свою очередь погасит за счёт неё долги.
Для меня принципиально не отдавать ему предоплату не под каким предлогом: тут и недоверие и проблемы соседа с банками (невыплаты по кредитам, судебные приказы и пр.). Я готов отдать ему всю сумму сразу в момент заключения сделки и от покупки я не отказываюсь, даже с учётом того, что цена явно выше рынка (понимаю, что цену называет он любую какую захочет).
Из этого вытекает вопрос: закономерно ли он требует предоплату в 200 т.р., отказываясь заключать сделку с передачей всей суммы целиком? При этом он говорит, что есть покупатели, которых такой вариант не смущает...
И ещё вопрос: он и риэлтор оповещены устно о моём намерении выкупить долю, но продолжают водить покупателей. При этом делают это в люьое время суток, игнорируя наличие ребёнка в квартире. Порядок пользования общедолевым имуществом не определён, своего согласия я также не давал.
Добрый день! В соответствии со ст. 250 ГК РФ:
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Таким образом, вы имеете право преимущественной покупки доли в коммунальной квартире и в случае несоблюдения данного Вашего права, Вы можете обратиться в суд с исковым заявлением по переводу прав и обязанностей по такой сделке на Вас.
Более того, никакие лица не могут вести себя в квартире так, чтобы нарушать права ребёнка. В случае их нарушения можно обратиться в правоохранительные органы.
При этом данная сделка является гражданско-правовой, сосед может выставлять любую цену, которую сочтёт нужной
Для дополнительной консультации вы всегда можете обратиться в личные сообщения
Спросить
Спасибо за ответ! Дмитрий Николаевич, а по поводу предоплаты не увидел ответ...
Имеет ли право собственник требовать от меня предоплату за свою долю (с целью погасить за эти деньги долг по ЖКХ)? Я готов отдать всю сумму ЦЕЛИКОМ в момент заключения сделки и не хочу отдавать аванс или залог ввиду финансовой нечистоплотности соседа.
Спросить
Нет, вы не обязаны предоставлять средства на погашение, но тогда - если есть ограничение по долговым обязательствам, то сделка не состоится.
Но в в силу ст.421 ГК РФ-свобода договора и выдвигать свои условия ему никто не может запретить.
Спросить
Направьте письменное заявление (ответ) на предложение о выкупе его доли, устное сообщение не имеет юридического значения. По поводу предоплаты: Гк не регулирует данный вопрос, его стороны решают самостоятельно. Но все долги, за исключением долга за кап. ремонт, являются его личными, с вас их не взыщут в судебном порядке.
Спросить
Вся проблема в том, что он настаивает на предоплате в 200 т.р. от суммы в 1400000. Я готов сразу отдать всю сумму без предоплат, так как есть высокий риск потери денег. Да, временный, но всё же...
Спросить
То есть, если я не согласен отдавать предоплату, он может продать долю третьему лицу, даже несмотря на моё согласие о покупке, но без предоплаты (за полную стоимость)?
Спросить
Главное это ему предложить Вам на его условиях, по цене. Рассрочка, предоплата это на его усмотрение. Может продать третьему лицу, если это лицо готово выполнить его условия по цене и сроку оплаты.
Спросить
Здравствуйте.
Если вы в течении 1 месяца письменно не заявите о намерении купить долю, то ваш сосед продаст ее 3-м лицам и вы никак не докажите, что выразили волю на покупку в порядке ст.250 ГК РФ
__
Предваритель просить предоплату за пподаваемую долю не запрещено законом, да и вам это в пользу, тем самым вы сможете на 100 % отстоять свое право на выкуп.
__
Заключая предварительный договор купли-продажи в порядке ст.429 ГК РФ, вы тем самым подтвердите, что готовы купить и кроме вас долю уже сосед не вправе будет продать иным лицам. В предварительном дкп опишите: существенные условия, сумму предоплаты, основную сумму, срок заключения основного дкп, порядок внесения остатка по дкп, безналично или на реквизиты счета, по отсутствию долга на момент внесения остальной суммы, получите расписку от соседа. До заключения предварительного дкп затребуйте у него выписку с ЕГРН на долю с Росреестра для ознакомления по поводу арестов, ограничений и т.д. Если будут таковые, то в предварительном дкп нужно будет оговорить, срок погашения соседом долга, для исключения записи в росреестре по ограничению на регистрационные действия.
Спросить
Марьяна Николаевна, в том то и дело, что я не имею ни малейшего желания заключать с этим человеком какой-либо договор, кроме ДКП.
Что будет в ситуации в которой есть, допустим, два покупателя:
1 - я, готовый купить долю за 1400000, но передав деньги в момент сделки (при этом долг по ЖКХ гасится соседом до сделки). Либо за меньшую сумму, но принимая долг на себя.
2 - третье лицо, согласное на цену 1400000 и предоплату в 200000.
Может ли сосед продать квартиру третьему лицу, зная о моём желании выкупа, лишь по той причине, что ему внесут задаток?
Спросить
Может продать, но в таком случае, если вы письменно дадите согласие на покупку, то сможете в судебном порядке перевести на себя права и обязанности покупателя.
Спросить
Спасибо! Уже похоже на тот ответ, который хотел услышать)))
Юлия Александровна, а если он всё таки продаст третьему лицу. Я подам заявление в суд. На момент, пока права и обязанности не будут переведены на меня, те люди, которые купят его долю будут жить в кваитире? Или я как-то законным способом могу повлиять на их выселение до решения суда? Поможет ли наличие несовершеннолетнего собственника, чьи права были также нарушены при такой сделке?
Спросить
Ответ на ваш вопрос зависит от содержания письменой оферты о покупке. Если в ней нет предоплаты, то вы не обязаны ее платить.
Спросить
То есть, если в оферте он пропишет обязательную предоплату в 200000 рублей, суду будет без разницы, что я готов был купить его долю сразу, без внесения предоплаты? И органы опеки мне в этом вопросе не помощники?
Спросить
Вам нужно письменно подготовить в произвольной форме намерение приобрести долю и направить ответ на предложение продавца ценным письмом с описью вложения и сохранить чек. В описи указать, что вы направили: например согласие на покупку доли в жилье, расположенной по адресу __ за цену и на предложенных условиях, а в самом письме описать свои требования. (ст.250 ГК РФ)
_
Имея на руках зафиксированный документ в подтверждение направления соседу согласия, в дальнейшем в случае нарушения, у вас будет право оспорить продажу 3-му лицу по иску о переводе прав покупателя на вас
_
Если не зафиксируйте письменно, то суд не примет ваши устные доводы, а орган опеки не помощник
СпроситьВы не устно должны уведомить соседа, а письменно ответить на его письменное уведомление о продаже.
Не нужно вносить ни задаток. Ни аванс, т.к. не вернёте потом эти деньги. Долги так и останутся на продавце и не нужно настаивать на их погашении, справку берёте только от продавца. Что у него долги. По взносам за капремонт будете вы платить, если купите доли так, что капремонт пусть платит из своих денег.
Спросить
Совершенно согласна
Спросить
Принимать или нет такие условия только ему решать, Вы не вправе заставить.
Он может выполнить требования ст.250 ГК РФ и продать любому лицу.
Требование предоплаты не правомерно.
Если он согласен закрыть свой долг по жкх, то тогда идете вместе с ним, подписываете договор, он пишет расписку о получении предоплаты, отдаёт её Вам и Вы сами вносите оплату в банке по жкх его долгу.
Спросить
Здравствуйте.
1. Если Вам направили уведомление о преимущественно праве покупке и там указано, что предоплата 200 т. руб, то Вы ничего здесь сделать не можете, т. к. уведомление направлено с условиями договора.
2. Вы можете направить письменное уведомление соседу (с описью по почте) о Вашем желании купить долю, можете даже направить такое уведомление через нотариуса.
И ещё момент, если долги по жкх взысканы в судебном порядке, то без предоплаты Росреестр Вам сделку не проведёт. (поэтому сосед требует предоплату).
Таким образом, если хотите без предоплаты, то есть есть риск, что регистрация договора не пройдёт в Росреестре.
Я понимаю Ваши переживания относительно соседа, но Вам нужно все составить грамотно, чтобы обезопасить Вас от дальнейших проблем.
Если остались вопросы, пишите, отвечу.
Спросить
Спасибо! Но всё же непонятно: если я согласен с суммой и готов сразу выкупить долю (о чём сообщу в ответном письме), то в любом случае он может продать свои комнаты третьему лицу, который согласился перевести задаток? Нежелание переводить 200 т.р. авансом будет расценено, как отказ от сделки в целом?
Спросить
