Продажа квартиры при наличии деменции - возможности и ограничения

796₽ VIP

Сам по себе диагноз не указан в законе как основание для запрета заключения сделок. Однако заключение сделки с человеком, страдающим психическими заболеваниями, при которых человек может впадать в состояние, при котором человек не понимает значения своих действий и не может ими руководить, несет риск признания сделки недествительной.

Собственно продажа квартир в подобных случаях осложнена возможностью инициирования заинтересованными лицами иска о признании сделки недействительной. Само по себе отсутствие решения суда о признании человека недееспособным позволяет ставить вопрос о том, что сделка может быть признана недействительной по статье 177 гражданского кодекса -

1. Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

2. Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.

Сделка, совершенная гражданином, впоследствии ограниченным в дееспособности вследствие психического расстройства, может быть признана судом недействительной по иску его попечителя, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими и другая сторона сделки знала или должна была знать об этом.

Здравствуйте, Наталья! Формально если не признана недееспособной в установленном порядке (гл.31 ГПК РФ), то может осуществлять сделки, но если налицо все признаки того, что она не осознает свои действия и не может руководить ими, то это существенный риск для покупателя, т.к. такую сделку могут признать недействительной (ст.166-181 ГК РФ) по иску заинтересованного лица. Например, законного представителя недееспособной (в случае ее признания таковой), наследников (в случае ее смерти) и т.д.

В идеале конечно признать ее недееспособной, чтобы орган опеки и попечительства назначил ей опекуна. Однако в этом случае согласно ст.37 ГК РФ сделка возможна с разрешения органа опеки и попечительства. А они не пойдут на то, чтобы лишить ее собственности. Так что здесь либо пробовать продать, как есть, но покупатели в этом случае сильно рискуют. И требование риэлтора о справке из ПНД вполне обоснованно. В описанной ситуации будет очень сложно продать квартиру.

Пока человек не лишен дееспособности (или не ограничен в дееспособности) - он имеет право совершать любые законные сделки со своим имуществом (ст. 21, 209 Гражданского кодекса РФ).

Риелторы таким образом "страхуют" риски покупателей, которые могут со временем получить иск от наследников о возврате квартиры под предлогом того, что собственник не понимал последствия своих действий из-за имеющегося у него заболевания.

При этом обязать собственника взять справку или риелтора одобрить сделку будет проблематично (если у них не будет желания делать это).

Соответственно, если ситуация зайдет в тупик - рассмотрите вариант продажи доли в праве собственности на квартиру с соблюдением правил продажи долей, указанных в ст. 250 ГК РФ:

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Если собственность совместная - до продажи доли имущество нужно будет поделить.

Наталья, законом это не запрещено, однако и отсутствие решения суда о признании человека недееспособным позволяет ставить вопрос о том, что сделка может быть признана недействительной по статье Ст. 177 ГК РФ: недействительность сделки.

Сделка, которая была совершена дееспособным гражданином, но пребывавшим в состоянии, при котором он не мог понимать значения собственных действий и руководить своим поведением, может быть квалифицирована как недействительная. Данное положение устанавливает ст. 177 ГК РФ. Решение принимается по иску субъекта, чьи интересы либо права были нарушены. Поэтому, здесь покупателю нужно быть осторожнее. Данную гражданку нужно признать недееспособной в суде (дети или родители), и оформить над ней опеку. В этом случае, опекун вправе с согласия органа опеки решить данный вопрос.

Всего хорошего.

1. Нужно исходить из того, что в законодательстве РФ не содержится запрет на совершение сделок гражданами страдающими деменцией Чтобы человек был лишен возможности совершать сделки самостоятельно его следует в судебном порядке в соответствии со статьями 282-285 ГПК РФ признавать недееспособным.

2. Если женщина страдает деменцией, то существует большой риск признания сделки недействительной в соответствии со статьей 177 ГК РФ, где сказано:

1. Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

2. Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.

Чтобы, сделка не была признана недействительной по основанием, предусмотренным статьей 177 ГК РФ риэлторы и говоря о необходимости предоставления справки из ПНД.

3 Не стоит ждать от юристов, что ни выпишут рецепт, который позволит без проблем осуществить продажу квартиры, потому что в данной ситуации такого рецепта просто не существует. Если эта женщина откажется взять справку из ПНД, то ситуация с продажей квартиры по сути является тупиковой. Навряд ли найдут покупатели, готовые рисковать. Мало ли что стукнет в голову этой женщине-она сама может оспорить продажу на основании ст 177 ГК РФ.

Можно как вариант признать эту женщину недееспособной, но это займет достаточное время, да и потом согласно статьи 37 ГК РФ потребуется разрешение от органа опеки на продажу.

Если продавать только долю бывшего супруга с соблюдением требований ст 250 ГК РФ,то, думаю, что это также не совсем подходящий вариант

Получается самый лучший вариант-это нужно убедить женщину взять справку из ПНД. При наличии такой справки покупатели согласятся на покупку квартиры

Здравствуйте Наталья

Справка выдается с ПНД о том стоит ли на учете лицо или нет, является дееспособным или нет. А о вменяемости лица или не вменяемости так не пишется. На данный вопрос дает ответ врач при признании лица недееспособным. Сам факт состояния на диспансерном учете не является фактом недееспособности, недееспособность устанавливает суд гл.31 ГПК РФ. До решения суда о признании лица недееспособным он является дееспособным и может совершать сделки по дкп

___

С уважением юрист Марьяна Николаевна

Наталья, здравствуйте 🤝

Однако, такая сделка может быть оспоримой и признана ничтожной в судебном порядке

—————

Согласно статьи 177 ГК РФ

Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

——————

Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.

Сделка, совершенная гражданином, впоследствии ограниченным в дееспособности вследствие психического расстройства, может быть признана судом недействительной по иску его попечителя, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими и другая сторона сделки знала или должна была знать об этом.

———————

Поэтому на сделку надо выходить со справкой из ПНД однозначно

———————

С уважением, Дарья Алексеевна

Здравствуйте, Наталья.

При деменции человек теряет способность к критическому восприятию действительности. Во второй и третьей степени деменции человек нуждается в сопровождении, у него сильно страдает память.

Если человек, страдающий деменцией, совершает сделку, а при последующем прохождении психиатрического освидетельствования признается невменяемым, т.е. не способным осознать суть сделки и ее последствия, то такая сделка оспорима в суде. Заключение психиатра будет решающим в поставленном вопросе: отменить сделку или оставить ее в законной силе.

Отсюда вопрос: как быть уверенным, что человек при оформлении сделки был во вменяемом состоянии. Непосредственно перед сделкой необходимо провести психиатрическое освидетельствование и взять заключение врача, что человек психически адекватен, может руководить своими действиями.

Согласно пункта 1 статьи 177 ГК РФ предусмотрено:

сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Учитывая изложенное, бывший супруг вправе продать свою долю и ни о чем не беспокоиться. (ст. 209, ст. 250 ГК РФ).

,,,,,,,,

Всех благ!

В случае если один из собственников квартиры страдает от деменции, его способность совершать сделки, включая продажу недвижимости, может быть ограничена. В данном случае, возможно потребуется получение справки или заключения о вменяемости от ПНД (психоневрологического диспансера) или другого медицинского учреждения, чтобы подтвердить его/ее способность понимать и контролировать свои действия.

Если человек с деменцией отказывается брать такую справку, ситуация может быть сложной. В таких случаях, возможно придется обратиться к суду с заявлением о назначении опекуна или попечителя для лица с ограниченными возможностями. Опекун будет иметь право представлять интересы и совершать сделки от имени собственника с ограниченными способностями.

Ст. 177 ГК РФ

Доброе утро, Наталья!

По вашему вопросу:

Согласно действующему законодательству, в отношении лиц страдающих деменцией, не содержится запретов на совершении сделок, в том числе с недвижимым имуществом.

"Запрет" может быть установлен только в отношении лиц признанных недееспособными, а также ограничено дееспособными.

На основании вышеизложенного, утверждение риэлторов о необходимости справки из ПНД, являются состоятельными, поскольку в противном случае впоследствии, сделка может быть признана недействительной, по основаниям предусмотренным положениями ст. 177 ГК РФ.

ГК РФ Статья 177. Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими

Здравствуйте. Согласно статьям 17, 18, 21, 30, 31 Гражданского кодекса Российской Федерации над такими людьми устанавливается опека в судебном порядке в рамках статей 281-286 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и только опекун может распоряжаться имуществом опекаемого в его пользу. Пока продажа запрещена, так как не установлена опека.