Продажа квартиры, купленной с использованием материнского капитала - законность и последствия для покупателя. Как обезопасить себя при такой сделке

199₽ VIP

Здравствуйте, Наталья!

Если на приобретение квартиры первоначальным собственником был использован маткапитал, и в праве собственности на квартиру были выделены доли несовершеннолетним детям, то продажа данной квартиры этими собственниками должны быть произведена с разрешения органа опеки и попечительства (ст. 37 Гражданского кодекса РФ, ст. 20, 21 Федерального закона "Об опеке и попечительстве").

Поэтому покупателю данной квартиры для минимизации рисков следует затребовать от собственника, по меньшей мере, копию разрешения органа опеки (если это, конечно, возможно).

Тем не менее, даже если копию разрешения органа опеки на продажу квартиры предыдущим собственником затребовать невозможно, то в случае отсутствия такого разрешения и предъявления прокуратурой или иным органом иска к продавцу квартиры (предыдущему собственнику) новому собственнику (покупателю) вряд ли следует опасаться признания сделки по покупке квартиры недействительной, поскольку он является добросовестным приобретателем.

Вероятнее всего, что с предыдущего собственника квартиры (которым был использован маткапитал) просто в судебном порядке будут взысканы денежные средства.

Продажа квартиры, в которой имеются доли несовершеннолетних детей, законна при условии получения родителями согласия органа опеки и попечительства.

В соответствии с п.2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Аналогичные правила установлены ст.20-21 закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве".

Как указано в §3.2 Методических рекомендаций по вопросам выдачи органами опеки и попечительства предварительных разрешений на осуществление имущественных прав ребенка (приведены в письме Минпросвещения России от 04.04.2023 N 07-1780) условием предоставления предварительного разрешения на сделку должно выступать приобретение на вырученные от продажи имущества несовершеннолетнего средства иного имущества (жилого помещения) либо зачисления денежных средств на счет несовершеннолетнего с последующим использованием этих средств на приобретение имущества в собственность ребенка.

Поэтому родители должны принять обязательство открыть номинальный счет ребенка (ст.860.1-860.2 ГК РФ) в ходатайстве о разрешении на сделку.

Чтобы обезопасить себя, вам достаточно проверить наличие письма отдела образования с предварительным разрешением сделки, а также включить в договор купли-продажи условие о зачислении средств, соответствующий долям детей, на номинальный счет, открытый на их имя (если расчет предусмотрен в безналичном порядке через счет в банке).

Рискованая сделка потому что если от детей были проданы без согласия опеки, сделка может быть признана недействительной ст. 166-167 ГК РФ по иску прокурора или самих детей, достигших 18 лет

И никакая ссылка на добросовесттность вашего приобретения вам не поможет.

Квартиру вас заберут с возвратом денег от поредыдущего продавца.

Я знаю о чем говорю, потому что участвую в таких судах с нервами, слезами и потерянными деньгами моих клиентов

Короткий срок владения квартиры вашим продавцом тоже может насторожить

Именно так проводятся классические аферы

Здравствуйте. Все просто и коротко: Если родители всё сделали по закону и выделили детям доли, то для продажи квартиры они должны получить разрешение органов опеки и попечительства. Таким образом государство контролирует, что интересы детей соблюдаются. Если у ребёнка в собственности есть часть недвижимого имущества для продажи требуется разрешение органов опеки и попечительства. Об этом сказано в п. 2 ст. 37 ГК РФ. Пусть покажут вам разрешение опеки на продажу квартиры

Здравствуйте!

Важно для вас:

Законно, если сделка была проведена с разрешения органов опеки и попечительства, с учетом нормы ст. 37 Гражданского кодекса РФ, ст. 20, 21 Федерального закона "Об опеке и попечительстве".

Если разрешения органов опеки и попечительства не было получено, то сделка оспорима.

Такие вот последствия: при этом последствиями признания такой сделки недействительной является двусторонняя реституция, т.е. возврат сторонам все того, что ими получено по сделке.

Так, согласно п.2 ст.167 ГК РФ:

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Без разрешения органов опеки договор купли продажи признается недействительным, а из ЕГРН исключаются записи о праве собственности на квартиру, произведенные на Ваше имя.

Вы должны получить обратно уплаченные вами деньги.

Здравствуйте, Наталья! Если доли были выделены, то все по закону. В силу части 4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" (далее: Закона) «лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. В этом случае правила части 1.1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации не применяются».

А следовательно, если доли выделялись, на продажу было получено разрешение органа опеки и попечительства (ст.37 ГК РФ), то проблем быть не должно. Стоит проверить все имеющиеся документы по этому объекту: все договоры, наличие возможных обременений и т.п., удостоверить сделку нотариально. Но все равно стопроцентной гарантии никто не даст.

Добрый день.

Во-первых, продать квартиру с несовершеннолетними без согласия органов опеки невозможно. ст. 37 ГК РФ, ФЗ "Об опеке и попечительстве".

Во-вторых, данная сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению. п. 2 ст. 30 Закона о регистрации.

Если разрешение получено и исполнено, т.е. доли детям выделены в другом помещении, рисков для Вас нет, совсем. Но, обращаю внимание на то, что в постановлении может быть обязанность родителей разместить средства от продажи на неноминальном счете ребенка (детей). Если, данное условие есть, после продажи, родители должны его исполнить.

Обращайтесь к нотариусу и заключайте сделку по приобретению квартиры.

Добрый вечер, Наталья.

1)Вам нужно запросить у продавца документы подтверждающие информацию, что доли детям выделены в новой квартире и имеется согласие от органов опеки по продаже прошлой квартиры.

2)Так как именно в согласие прописывается, какие условия должен выполнить родитель, опекун.

3)Если он предоставит, все будет соответствовать указанному документы, то я не вижу никаких причин для отказа от данной сделки, можете покупать.

ст. 37 ГК РФ, ст. 20, 21 Федерального закона "Об опеке и попечительстве")