Как вернуть задаток при покупке квартиры, если один из собственников несовершеннолетний и отец находится в тюрьме - юридическая сторона вопроса

Решили купить квартиру, договорились, но на задатка выяснилось, что один из собственников несовершеннолетний. Его не было и мы составили расписку о сохранении задатка у агенства, пока не приедет этот 16 летний мальчик, иди не напишет на мать доверенность. Но никто не рассказал нам как именно будет происходить сделка, какие риски мы можем нести. В расписке не указано ничего, просто, что агенство приняло на ответственное хранение задаток от таких то таким то и за какую квартиру. Позже выяснилось, что нужно разрешение опеки, что мальчику на след день сделали регистрацию в другом регионе, кстати, печать не читаем на ней, и получать разрешение они будут там, чтобы он не ехал сюда. Нужно письменное согласие родителей, и отец находится в местах лишения свободы! И этот же отец написал дарственную на своего сына на долю квартиры. Мне не понятно, должно ли согласие от отца был заверено нотариально, или достаточно заверения начальником колонии, в которой он находится? Но сегодня выясняется ещё, что отец передумал давать согласие, но мать собирается его уговаривать! Никто изначально не предупреждал нас об этом, мы не хотим связываться ни с каким криминалом и хотим отказаться от сделки и забрать задаток! Агенство отказывает, мотивируя, что по нашей инициативе задаток не возвращается! Но, если он не даст согласия, задаток в двойном размере нам тоже не вернут! Кроме того, агенство просит ещё комиссию в случае нашего отказа в размере трети от суммы услуг, которые мы должны были заплатить при получении договора купли продажи. Предварительный договор мы не подписывали, только договор просмотра и услуг, гле указано как сумму мы должны оплатить при осуществлении сделки, и есть только расписка о принятии от нас аванса на хранение агенством. Подскажите, можем ли мы законно вернуть задаток и не платить никаких комиссионных? Продавец странный, каждый раз новая история, мы не хотим и боимся с ними связываться!