Продажа унаследованной коммерческой недвижимости

597₽ VIP

"Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 22.04.2024) (с изм. и доп., вступ. в силу с 23.04.2024)

НК РФ Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества

3. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;

Относительно Вас у вас срок владения вашей долей берет отсчет с 2017 года. По состоянию на 26 мая 2023 года прошло более пяти лет владения долей и вы на основании статей 217 и 217.1 НК РФ не должны платить налог за свою долю . Ваша доля здесь не в счет. А вот по доле сына, срок владения меньше трех лет, если муж умер в апреле 2021 года вы осуществили продажу в 2023 году . Поэтому с доли сына вам придется платить налог Непонятно , почему вы считаете что срок владения вашим сыном доли превышает три года.

Ваш муж умер 27 апреля 2021 года . С этого момента согласно статьи 1152 ГК РФ начинает течь срок три года владения долей сыном. Доли вы продали 26 мая 2023 года. То есть прошло 2 года и один месяц - и с продажи дли сына вам придется платить налог. Физлицо не вправе получить имущественный вычет по НДФЛ при продаже нежилой недвижимости, которая использовалась в предпринимательской деятельности. Нежилое здание у вас использовалось в коммерческих целях, поэтому вы не сможете получить налоговый вычет чтобы уменьшить налог Если был договор аренды ст 606 ГК РФ,то с полученного дохода от сдачи имущества в аренду также нужно платить налог

Муж умер 2020 года, я ошиблась.

Сначала рассмотрим налогообложение при продаже доли здания согласно российскому законодательству.

1. Долгосрочное владение: в случае продажи имущества после трех лет владения, вы можете освободиться от уплаты налога на прибыль в размере 13%. Таким образом, у вас и вашего сына может не быть обязательств по уплате налогов на прибыль от продажи здания.

2. Арендный доход: независимо от фактической оплаты аренды, вы владели зданием и получали доход от аренды в течение периода с 17.03.2021 по 23.05.2023 г. Этот доход должен быть указан в декларации как доход от сдачи в аренду.

3. Расходы: обычно сумма налога рассчитывается из разницы между доходом от продажи (21 000 000 руб.) и суммой покупки (2 700 000 руб.), но при этом возможно учесть и некоторые расходы, связанные с продажей (например, агентские вознаграждения, расходы на рекламу продажи и др.), что может снизить облагаемую сумму.

4. Письменные документы: важно иметь все письменные документы о нежелании арендатора продолжать аренду и о попытках расторжения договора аренды. Это может быть использовано в качестве доказательства не получения арендных платежей.

В целом, рекомендуется обратиться в частном порядке к юристу или налоговому консультанту для получения более точной и персонализированной консультации по вашей ситуации.

Добрый день! К сожалению, в вашем случае речь идет о продаже коммерческой недвижимости. В случае продажи нежилого помещения, используемого в предпринимательстве, надо уплачивать НДФЛ. При этом на обязанность уплатить НДФЛ не влияет: ни срок владения объектом недвижимости; ни факт прекращения физическим лицом предпринимательской деятельности до момента продажи нежилого помещения; ни использование помещения в предпринимательской деятельности другим лицом, а не его собственником – предпринимателем. На это указывал Минфин в письмах от 13.11.2020 № 03-04-09/99085, от 28.04.2020 № 03-04-05/34425.

Данные о том, что помещение сдавалось в аренду, лишний раз подтверждает коммерческое назначение помещения.

Это означает, что НДФЛ необходимо уплачивать и Вам, и вашему сыну.

Добрый вечер, Галина.

1)Начнем с того, что ваш супруг умер 27 апреля 2021 года .

2)То есть, если говорим о законе, то именно с этого момента начинает течь срок три года владения долей сыном.

3)Этот вопрос регулирует именно ст. 1152 ГК РФ.

4) Продали вы долю сына 26.05.2023 года, а значит не прошло даже 3 лет.

5)В связи с этим, вам придется опалить налог к большому сожалению его доли.

6)Касаемо теперь снижение налога, то к большому сожалению с коммерческой недвижимости никак не уменьшить налог, а так же прошу обратить внимание, что вы был договор аренды, получали или нет, увы этом можете через суд решать, но налог с аренды по договору фактически должны будете так же уплатить.

ст. 217, 217.1 НК РФ

В договоре аренды указано что налоговым агентов выступает арендатор, а не я.

Здравствуйте Уважаемая Галина!

Не хочу Вас расстраивать, но ситуация у Вас такова:

1. По общему правилу доходы гражданина от продажи нежилого помещения освобождаются от обложения НДФЛ при условии, что объект недвижимости находился в собственности гражданина пять лет или более п. 17.1 ст. 217, п. 4 ст. 217.1 НК РФ, либо три года при переходе по наследству, дарению и т.д.

2. Однако ситуация меняется, если, сдавая помещение в аренду, собственник осуществлял предпринимательскую деятельность. Законом установлено, что условие об освобождении от налогов доходов от продажи имущества не распространяется на доходы граждан от продажи имущества (кроме жилых домов, квартир, комнат, садовых домов и (долей), транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Следовательно, если гражданин осуществлял предпринимательскую деятельность, сдавая нежилое помещение в аренду, независимо от периода владения таким помещением доходы продавца облагаются НДФЛ по ставке 13%. ст. 224 НК РФ.

На это указывал Минфин в письмах от 13.11.2020 № 03-04-09/99085, от 28.04.2020 № 03-04-05/34425.

Само понятие «предпринимательская деятельность» в Налоговом кодексе РФ не раскрывается. Согласно ст. 2 ГК РФ под предпринимательской деятельностью понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли. Этой же статьей предусмотрено, что для осуществления предпринимательской деятельности лицо должно быть зарегистрировано в качестве предпринимателя. Однако судебная практика показывает, что отсутствие у гражданина статуса ИП не означает, что он не осуществляет предпринимательскую деятельность, сдавая помещение в аренду.

Таким образом, и Вам и сыну нужно оплатить налог 13%. Так как продажа непосредственно коммерческой недвижимости, то уменьшить налог не получится.

Всего Вам наилучшего!

Налогообложение

Вы (супруга): Не подлежите налогообложению, так как отказались от наследства в пользу сына.

Сын (наследник): Должен уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13% с дохода от продажи 1/2 доли здания.

Расчет налога для сына

Доход от продажи: 21 000 000 руб. / 2 = 10 500 000 руб.

Срок владения: 3 года (с момента регистрации изменений площади здания после смерти отца)

Налоговая ставка: 13%

Налог к уплате:

10 500 000 руб. x 13% = 1 365 000 руб.

Уменьшение налога

Поскольку сын владел долей более 3 лет, он может воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере 1 000 000 руб. (ст. 220 НК РФ).

Налог к уплате с учетом вычета:

1 365 000 руб. - 1 000 000 руб. = 365 000 руб.

Срок уплаты налога

Сын должен уплатить налог не позднее 15 июля следующего года после года продажи здания (ст. 228 НК РФ).

Ссылки на закон

Налоговый кодекс РФ:

Статья 220 (Имущественные налоговые вычеты)

Статья 228 (Сроки уплаты налога)

Вам обоим, и вам, и сыну. необходимо уплатить НДФЛ с доходов от продажи недвижимости.

Хотя в п.17.1 ст.217 НК РФ указано, что освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса, но далее следует специальная оговорка.

Её суть в том, что положения этого пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности

Сдача нежилой недвижимости в аренду является предпринимательской деятельностью, так как соответствует критериям, приведенным в п.2 ст.2 ГК РФ.

В нём указано, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, должны быть зарегистрированы в этом качестве в установленном законом порядке, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Как установлено п.1 ст.23 ГК РФ, гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, за исключением случаев, предусмотренных абзацем вторым настоящего пункта.

В отношении отдельных видов предпринимательской деятельности законом могут быть предусмотрены условия осуществления гражданами такой деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Такие условия предусмотрены законом от 27 ноября 2018 г. N 422-ФЗ "О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима "Налог на профессиональный доход". Однако, п.3 ч.2 ст.6 этого закона установлено, что не признаются объектом обложения НПД доходы от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений).

Поэтому передача в аренду нежилых помещений не может одушевляться на условиях регистрации плательщиком НПД.

На основании п.4 ст.23 ГК РФ гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица с нарушением требований пункта 1 настоящей статьи, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем. Суд может применить к таким сделкам правила настоящего Кодекса об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Поэтому, в случае отрицания вами ведения предпринимательской деятельности по сдаче в аренду помещения цеха инспекция ФНС легко докажет этот факт.

Здравствуйте, уважаемая Галина!

В данном случае, с правовой точки зрения в целом доходы гражданина от продажи нежилого помещения освобождаются от обложения при условии, что объект недвижимости находился в собственности гражданина 5 лет или более (п. 17.1 ст. 217, п. 4 ст. 217.1 НК РФ) а также 3 года при переходе по наследству, дарению и т.п.

Вместе с тем, если гражданин осуществлял предпринимательскую деятельность, сдавая помещение в аренду, независимо от периода владения таким помещением доходы продавца облагаются 13% НДФЛ (ст. 224 НК РФ).

Таким образом, с юридической точки зрения Вам необходимо будет оплатить НДФЛ 13%, поскольку продажа коммерческой недвижимости, и уменьшить налог не предоставляется возможным.

*При необходимости можете обратиться к любому из юристов портала 9111 для содействия, защиты и подготовке правовых документов (ст.779 ГК РФ "оказание юр.услуг").

Всего доброго Вам!

Рад был помочь!

Налогообложение

Продажа недвижимости, находящейся в собственности менее 3 лет, подлежит налогообложению НДФЛ по ставке 13%.

Ваша доля

Вы владели долей в здании с 2017 года, поэтому при продаже ваша доля освобождается от НДФЛ.

Доля сына

Сын владел долей в здании менее 3 лет, поэтому с дохода от продажи этой доли необходимо уплатить НДФЛ.

Обременение и не поступление арендной платы

Наличие обременения в виде договора аренды не влияет на срок владения. Срок владения исчисляется с момента перехода права собственности, а не с момента обременения.

Непоступление арендной платы также не влияет на налогообложение. Доход от продажи определяется как разница между ценой продажи и ценой приобретения.

Расчет налога

Доход от продажи доли сына: 21 000 000 руб. / 2 = 10 500 000 руб.

НДФЛ: 10 500 000 руб. * 0,13 = 1 365 000 руб.

Способы снижения налога

Налог можно снизить за счет следующих способов:

Налоговый вычет: можно вычесть из дохода от продажи стоимость приобретения доли в здании (2700 000 руб.).

Расходы на ремонт: можно вычесть из дохода от продажи расходы на реконструкцию здания, которые были понесены после приобретения доли сыном (стоимость реконструкции необходимо подтвердить документально).

Итоговый расчет налога

С учетом налогового вычета и расходов на ремонт, налог к уплате может быть существенно снижен. Рассчитать точную сумму налога можно с учетом всех имеющихся документов.

(НК РФ Статья 217.1.)

Я дополню свой ответ:

Расширенное толкование статьи 217.1 НК РФ: Некоторые суды придерживаются расширительного толкования статьи 217.1 НК РФ и применяют ее положения не только к имуществу, полученному непосредственно в порядке наследования или дарения, но и к имуществу, которое было приобретено на средства, полученные от реализации унаследованного или подаренного имущества. В Вашем случае, доля сына в здании была приобретена на средства, вырученные от продажи унаследованной квартиры, поэтому можно попытаться применить к ней положения статьи 217.1 НК РФ.

Отказ от наследства: Вы отказались от наследства в пользу сына, поэтому можно рассматривать долю сына в здании как имущество, полученное им в порядке дарения. Однако, для применения статьи 217.1 НК РФ в этом случае необходимо, чтобы Вы документально оформили отказ от наследства и передачу доли сыну.

Рекомендуемые действия

Для того, чтобы снизить налог или полностью освободить сына от уплаты НДФЛ, рекомендуется:

Проконсультироваться с налоговым юристом, который поможет оценить перспективы применения статьи 217.1 НК РФ к Вашей ситуации.

В случае отказа от наследства, оформить необходимые документы (заявление об отказе, договор дарения).

Собрать документальные подтверждения расходов на реконструкцию здания, проведенную после приобретения доли сыном.

Заявить в налоговой декларации о праве на налоговый вычет в размере стоимости приобретения доли в здании и расходов на ремонт.

Я дополню свой ответ:

Статья 217.1 НК РФ устанавливает особенности налогообложения доходов от продажи имущества физическими лицами, унаследованного или полученного в дар. Согласно данной статье, доходы от продажи имущества, полученного в порядке наследования или дарения, освобождаются от НДФЛ при одновременном соблюдении следующих условий:

имущество находилось в собственности налогоплательщика более трех лет;

налогоплательщик не использовал имущество в предпринимательской деятельности.

В Вашем случае, доля сына в здании была унаследована, но срок владения ею составил менее трех лет. Поэтому к доходу от продажи доли сына будет применяться общая ставка НДФЛ 13%.

Освобождение от НДФЛ для доли сына

Однако, в Вашей ситуации можно рассмотреть возможность освобождения от НДФЛ дохода от продажи доли сына по следующим основаниям

Согласно законодательству Российской Федерации, доход, полученный от продажи недвижимого имущества, облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Ставка НДФЛ составляет 13% для резидентов и 30% для нерезидентов. Резидентами считаются лица, проживающие на территории России более 183 дней в году.

Так как продажа произошла в течение трех лет с момента получения наследства, вам и вашему сыну необходимо уплатить налог с дохода от продажи. Есть возможность уменьшить сумму налога путем использования налоговых вычетов.

Вы можете воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 млн рублей на каждого продавца. То есть, если стоимость продажи здания составляет 21 000 000 рублей, то сумма налога будет рассчитываться исходя из суммы 20 000 000 рублей (21 000 000 - 1 000 000).

Если вы сможете документально подтвердить расходы на реконструкцию здания, эти расходы также могут быть учтены при расчете налога.

Что касается вопроса о неуплате арендной платы, то он не влияет на расчет налога. Важно отметить, что все доходы должны быть декларированы, включая неофициальные платежи.

Согласно статье 220 Налогового кодекса РФ, при продаже недвижимости можно получить налоговый вычет в размере 1 млн рублей. Статья 217.1 Налогового кодекса РФ определяет особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества.

Общее правило таково, что доходы от продажи недвижимости подоходным налогом не облагаются (пп. 17.1 п. 1 ст. 217 НК). Но только при условии, что владеешь ей менее минимального срока. До 2016 года такой срок составлял 3 года. Он и сегодня продолжает действовать для тех, кто приобрел жилье до 01.01.2016. Для квартир, приобретенных в 2016 году и позже, такой срок, согласно п. 4 ст. 217.1 НК, составляет 5 лет.