Продажа квартиры с материнским капитала без покупки новой

199₽ VIP

Вполне можете. Обратитесь в органы опеки за разрешением . Ст. 21 ФЗ "Об опеке и попечительстве"

Продать, непокупая новую квартиру!

Смочь, то Вы сможете выделить доли в доме, продать сможете, но вот последствия могут быть.

Вы же хотите продать не выделяя доли детям, что запрещено законом. В определенных случаях не повлечет последствий в виде признания сделки недействительной, если Вы выделите доли детям в доме. Но для этого нужно получить разрешение органа опеки опять же..

Да и покупатель Ваш , если увидит, что использовался МК, то не станет покупать проблемную квартиру, так как при использовании кредитных средств, часть этой суммы или вся могла быть погашена материнским капиталом, следствием чего является обязательство родителей или матери наделить всех членов семьи правом общей долевой собственности на квартиру, а этого сделано не было.

Если это обязательство не исполнено, то возникает вопрос, можно или нет покупать такую квартиру, и какие правовые последствия это может повлечь.

Покупать такую квартиру не советую, так как сделка может быть признана недействительной с возвратом покупателю денег, которых у продавца, как обычно уже нет, а продавцу – квартиры, которая никуда не делась.

Также, необходимо ознакомиться с договором купли-продажи, который был заключен до последнего договора, так как именно он может быть заключен с использованием средств материнского капитала и, если, дети не наделены долями, то суд вправе по иску заинтересованного лица:

признать договор №1 купли-продажи квартиры недействительной сделкой, также признать сделку по договору №2 купли-продажи этой же квартиры недействительной в силу ее ничтожности;

применить последствия недействительности данных сделок, прекратив право собственности последнего покупателя на квартиру, восстановить право собственности тех лиц, которые купили квартиру с использованием средств материнского капитала, но не выделили доли детям, взыскав с них денежную сумму, полученную по договору купли-продажи и так по цепочке продавца и покупателя.

Судебная практика

Так, по одному из дел в обоснование иска указано, что по договору купли-продажи от 26 мая 2014 года истцы приобрели по 3/8 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, находящееся по адресу, за 420 000 рублей с использованием кредитных средств и средств материнского капитала, направленных на погашение задолженности по кредиты перед банком.

При получении данных средств ими, в соответствии с требованиями закона, было дано нотариальное обязательство оформить приобретаемую квартиру в общую собственность родителей и детей, однако это обязательство истцами исполнено не было, квартира продана.

Согласно положениям статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу статьи 169 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемый истцами договор купли-продажи совершен в установленной законом форме, полностью соответствует по своему содержанию требованиям гражданского законодательства. Доказательств, подтверждающих, что оспариваемая сделка заключена вопреки установленным законом обязанностям родителей и нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетних детей, не представлено.

С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия не согласилась.

Согласно положениям части 4 статьи 10 №253-ФЗ, жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Не выполнив этих обязательств, родители продали приобретенную долю в квартире, при этом сведения о приобретении истцами в собственность несовершеннолетних детей другого жилого помещения на полученные от реализации указанной квартиры денежные средства, в материалах дела отсутствуют.

Поскольку сделка по отчуждению спорного имущества совершена без учета интересов несовершеннолетних детей и привела к нарушению гарантированного несовершеннолетним детям права собственности на жилье, судебная коллегия приходит к выводу о том, что заключенная между истцами и покупателем сделка по отчуждению спорной квартиры не соответствует требованиям закона, а потому в силу статьи 168 Гражданского является ничтожной.

При этом доводы ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, в данном деле судом были отвергнуты, так как доказательств, свидетельствующих о принятии ответчиком при заключении договора купли-продажи всех доступных мер должной осмотрительности и осторожности, не представлено.

На основании изложенного, суд исковые требования о признании договора купли-продажи и записи о государственной регистрации права собственности недействительными удовлетворил.

Как покупателю защитить себя

1. Покупатель такого объекта вправе использовать правовой механизм защиты добросовестного покупателя, так как если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя.

Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суд применяет правила о добросовестности и отказывает в иске.

Также, важное значение имеет срок исковой давности и применимые нормы материального права, определяющие начало течения срока исковой давности, поскольку в 2013 году были изменены нормы закона о недействительности сделок.

2. Проверять, какое имущество есть у родителей, покупалось ли впоследствии на детей какое-либо жилье.

Если родители, продав квартиру, впоследствии все-таки приобрели жилое помещение и оформили доли детям, то это обстоятельство, безусловно, подлежит учету с использованием правовой позиции, изложенной Конституционным судом Российской Федерации в постановлении от 08 июня 2010 года № 13-П «По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Ч.» и что при определенном стечении жизненных обстоятельств жилищные условия ребенка в принципе не могут быть ухудшены, если родители предпринимают все необходимые меры к тому, чтобы минимизировать неизбежное ухудшение, в том числе обеспечив ребенку возможность пользования другим жилым помещением.

Нарушен или не нарушен баланс их прав и законных интересов при наличии спора о праве в конечном счете, по смыслу статей 46 и 118 (часть 1) Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с ее статьями 38 (часть 2) и 40 (часть 1), должен решать суд, который правомочен, в том числе с помощью гражданско-правовых компенсаторных или правовосстановительных механизмов, понудить родителя-собственника жилого помещения к надлежащему исполнению своих обязанностей, связанных с обеспечением несовершеннолетних детей жилищем, и тем самым к восстановлению их нарушенных прав или законных интересов.

Злоупотребление правом при совершении сделки является нарушением запрета, установленного в статье 10 Гражданского кодекса, в связи с чем такая сделка должна быть признана недействительной в соответствии со статьями 10 и 168 Гражданского кодекса как нарушающая требования закона. В связи с этим покупатель имеет возможность отстоять приобретенную им квартиру.

Уважаемый Дмитрий Михайлович, здравствуйте!

Конечно, Вы можете выделить доли детям в доме и продать квартиру, но для этого необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства.

Важно! После погашения ипотеки вы обязаны выделить доли детям в квартире, приобретенной с использованием материнского капитала. Это требование установлено законодательством РФ, в частности, Федеральным законом от 29.12.2006 № 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей".

——————

✅Продажа квартиры, в которой выделены доли детям, требует предварительного разрешения органов опеки и попечительства. Согласно статье 37 Гражданского кодекса РФ,

опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению имущества подопечного, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

✅Если у вас есть дом, который по условиям лучше, чем квартира, и вы хотите выделить доли детям в этом доме, то это возможно. Однако, для этого также потребуется согласие органов опеки и попечительства. Вам нужно будет доказать, что новое жилье действительно лучше по условиям и соответствует интересам детей.

—————

Если Вы продадите (ст.209, 454 ГК РФ) квартиру, не выделив доли детям и не получив разрешение органов опеки и попечительства, это будет нарушением закона. В этом случае сделка может быть признана недействительной

С уважением, Дарья Алексеевна

Да, вы можете выделить доли детям в доме, который вам достался по дарственной от родителей. Перед этим необходимо убедиться, что условия проживания в новом жилье действительно лучше, чем были в ипотечной квартире. Для этого можно провести оценку недвижимости и сравнить ее характеристики.

Согласно статье 60 Семейного кодекса РФ, родители обязаны содержать своих несовершеннолетних детей. Это включает в себя предоставление им жилья и других необходимых условий для жизни. Выделение долей детям в новом жилье является одним из способов выполнения этой обязанности.

Статья 246 Гражданского кодекса РФ гласит, что владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Таким образом, если вы выделили доли детям в доме, то они становятся участниками общей долевой собственности на это имущество.

Что касается продажи ипотечной квартиры, то согласно статье 250 Гражданского кодекса РФ, при продаже доли в праве общей собственности остальные участники имеют преимущественное право покупки этой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Это значит, что перед продажей ипотечной квартиры вы должны предложить другим участникам общей долевой собственности приобрести вашу долю на тех же условиях, что и третьим лицам.

Добрый день, Дмитрий.

1)Продать ипотечную квартиру, в которую уже вложен маткапитал, можно, если родители вернут полученные средства обратно Пенсионному фонду. «В моей практике был такой случай. Средства материнского капитала возвращаются в Пенсионный фонд, то есть считается, что вы его не использовали и не обязаны выделять доли детям. Далее банк дает согласие на продажу квартиры, ее продают как обычную заложенную квартиру»

2)После погашения ипотеки вы обязаны выделить доли детям в квартире, приобретенной с использованием материнского капитала. Это требование установлено законодательством РФ, в частности, Федеральным законом от 29.12.2006 № 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей".

3)То есть, вам нужно согласия органов опеки, банка и СФР, так именно последние выделили деньги, но были случаи на практике, что потом СФР истребовал деньги обратно, так как они направлены не по назначению.

4)но если все согласны будут, то никаких сложностей не возникнет однозначно.

ст. 37 ГК РФ.

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению имущества подопечного, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

При продаже доли в праве общей собственности остальные участники имеют преимущественное право покупки этой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

- см. ст. 37, 246, 250 ГК РФ, ст. 10 ФЗ ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей"

Здравствуйте, Дмитрий Михайлович!

1. Для опеки главное не покупка другого жилья с выделением долей детям, а само выделение долей в другом жилье, которое будет по условиям и благоустройству лучше прежнего.

Поэтому, полагаю что у вас не возникнет проблем с опекой.

2. После того, как вы выделите доли детям в "ранее" ипотечной квартире, обратитесь в опеку по месту своего жительства и предоставьте:

- документы на квартиру, где выделены доли детям (договор купли-продажи и выписку из ЕГРН);

- документы на дом, где вы собираетесь выделить доли детям, соответственно с выпиской из ЕГРН.

3. После того, как получите разрешение опеки, сможете продать квартиру с долями детей и опека вам даст 6 месяцев на выделение долей детям в доме.

4. Согласно ст. 37 ГК РФ,

Опекун или попечитель распоряжается доходами подопечного, в том числе доходами, причитающимися подопечному от управления его имуществом, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, исключительно в интересах подопечного и с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

Всех благ Вам!

Здравствуйте, Дмитрий Михайлович.

Хронологически Ваши правильные действия будут следующие:

✅1) Погашение ипотеки и снятие обременения с квартиры.

✅2) Заключение соглашения о выделении долей детям и родителям в квартире с удостоверением соглашения у нотариуса. В соглашении обязательно указывается размер долей с учетом распределения средств материнского капитала (ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей").

✅3) Получение разрешения от органов опеки о продаже квартиры, в которой выделены доли детям (ст. 37 ГК РФ). Разрешение на продажу квартиры Вам будет выдано, если в органах опеки Вы подпишите обязательство о выделении долей детям в Вашем доме и, если жилищные условия детей не будут ухудшены, а доли будут соразмерны долям, ранее выделенным в квартире.

Вот такая последовательность действий в Вашем случае должна быть.

__________

Согласно ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей":

Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Всего наилучшего! С уважением.