Проверка дееспособности при продаже квартиры

199₽ VIP

Можно попросить собственника получить заключение врача - психиатра о дееспособности по месту жительства, перевести её на русский и заверить у российского нотариуса в порядке Основ законодательства о нотариате.

Ответ отключен модератором

Здравствуйте, Александр!

1. Только если запросить у представителя документ (справку) от врача на собственника квартиры о том, что он не состоит на учете у психиатра.

2. Другого варианта увы нет, такая сделка действительно имеет свои риски.

3. У нас, дееспособность проверяет нотариус, однако в ситуации, когда собственник за границей, все сложнее.

Статья 43. Проверка дееспособности граждан, правоспособности юридических лиц, наличия волеизъявления заявителей, а также полномочий представителей

"Основы законодательства Российской Федерации о нотариате" (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2024)

Справка, другого увы не дано. Либо рисковать.

Всех благ Вам!

Здравствуйте Александр!

Сначала следует обратить внимание на срок действия и условия доверенности. Согласно ст.185 ГК РФ, доверенность может действовать в течение срока, указанного в ней, либо в течение 1 года, если срок не определен. Выданная более года назад доверенность может быть действующей, если в ней указан более длительный срок, но важно удостовериться, что она еще не утратила силу. Можете запросить у доверенного лица копию доверенности, чтобы проверить ее содержание.

Еще нужно проверить, не была ли доверенность отменена. В соответствии со ст. 188 ГК РФ, доверенность может быть отозвана в любое время. Для этого нужно убедиться, что отмены доверенности не было зарегистрировано в ЕЕРНД, который ведется Федеральной нотариальной палатой (найдёте в интернете). Этот реестр позволяет проверить факт действительности доверенности на момент сделки.

Для уверенности в дееспособности собственника желательно получить свежую справку, подтверждающую его психическое здоровье. Поскольку собственник в США, вы можете попросить его предоставить медицинское заключение от лицензированного врача в США, заверенное нотариально. Также желательно, чтобы это заключение было с апостилем для подтверждения его юридической силы в России.

Вообще можно включить в договор купли-продажи условия, гарантирующие ваши права в случае признания собственника недееспособным после совершения сделки. Например вы можете предусмотреть условие, что продавец несет ответственность за любые претензии со стороны собственника, в том числе финансовую ответственность в случае признания сделки недействительной.

Разумно будет также обратиться к тому нотариусу, который имеет опыт в проверке сделок с использованием доверенностей, особенно выданных за границей. Нотариус может подтвердить правомерность доверенности, проверить идентификационные данные и юридический статус собственника, что дополнительно снизит риски.

Добрый день. Александр, доверенность была удостоверена на территории РФ? Если, да, то дееспособность доверителя была проверена. Если сделку будете нотариально удостоверять (скупой платит дважды), если она не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, то нотариус проверит паспорта, документы на недвижимость, а так же доверенность, на её "действие".

Здравствуйте Александр

В такой ситуации есть опредеденные риски при покупке недвижимости и полностью себя обезопасить конечно не получится, но есть возможность проверить :

1. Проверьте на действие ( действительности)

доверенности , это можно сделать через бесплатный сервис на портале Федеральной нотариальной палаты (ФНП). Для этого нужно ввести в соответствующие поля реестровый номер документа, дату выдачи доверенности и фамилию нотариуса — все эти данные вы найдете в документе, который вам представили.

2.Если доверенность выдавалась, то система это подтвердит, если нет, то проинформирует о том, что сведений не найдено. Если документ выдавался, но позже был отменен по ст.188 ГК РФ самим собственником .

3.Так же в доверенности проверяйте на соответствие паспортных данных собственника продаваемой недвижимости с выпиской ЕГРН, которую затребуйте от доверенного лица

4.Обязательно нужно посмотреть на срок действия доверенности — важно, чтобы он не истек на момент совершения сделки. Если документ был выдан очень давно, возникает вопрос, не изменил ли собственник жилья за это время свое решение.

Также нужно обращать внимание на полномочия, которые предоставляет доверенность, — разрешение на возможность продажи. У доверенного лица обязательно должно быть право на продажу объекта. В документе должен быть прописан и сам объект, на который предоставляется доверенность.

___

5. Уточните по поводу долгов по коммунальным услугам и потребуйте предоставления документов об отсутствии долгов.

6. Посмотрите по ФИО продавца ( собственника ) продаваемой недвижимости на вебресурсе арбитражного суда по поводу отсутствия информации банкротства продавца. Во избежание признания сделки недействительной по ст.61.1-61.2 ФЗ О банкротстве физлица.

___

7.Уточните еще информацию , кому вы должны будете перечислить денежные средства и возьмите расписку у доверенного лица.

Никак, найдите иную квартиру, иначе риски такие, что не проконтролируешь,

тут найдите продавца и проверяйте его как можете - ст. 16 Основ о нотариате в помощь

Все совершеннолетние граждане являются дееспособными, никто не обязан доказывать собственную дееспособность.

Для снижения рисков покупателей недвижимости п.12 ст.38 закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" установлено, что суд в срок не более чем три рабочих дня со дня вступления в силу судебного акта направляет в Росреестр копию вступившего в законную силу судебного акта о признании гражданина ограниченным в дееспособности или признанным недееспособным. Росреестр вносит сведения о признании гражданина недееспособны или ограниченно дееспособным в ЕГРН.

Согласно п.13 ст.62 закона № 217-ФЗ сведения о признании правообладателя недвижимости недееспособным или ограниченно дееспособным предоставляются только самим правообладателям или их законным представителям; физическим и юридическим лицам, имеющим нотариально удостоверенную доверенность от правообладателя или его законного представителя; другим 13 ограниченным категориям граждан и организаций, в том числе нотариусам по из запросам.

На основании п.14 той же статьи нотариусу по запросу, направленному в электронной форме в автоматизированном режиме, запрошенные сведения предоставляются в электронной форме незамедлительно, но не позднее следующего рабочего дня после дня направления соответствующего запроса.

На основании ст.85.1 Основ законодательства РФ о нотариате от 11 февраля 1993 г. N 4462-I, по письменному заявлению лица, которому содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости сведения о фамилии, об имени, отчестве и о дате рождения гражданина, являющегося правообладателем объекта недвижимости или лицом, в пользу которого зарегистрированы ограничения права или обременения объекта недвижимости, необходимы для защиты своих прав и законных интересов, такие сведения запрашиваются нотариусом в виде выписки из данного реестра. Наличие указанных сведений нотариус удостоверяет свидетельством.

Выписка из ЕГРН о признании гражданина (владельца недвижимости) недееспособным или ограниченно дееспособным может потребоваться покупателю тогда, когда продавец (владелец объекта недвижимости) психически нездоров либо демонстрирует неадекватное поведение. Поэтому вы вправе потребовать эту выписку у представителя продавца, имеющего нотариальную доверенность.

Следует отметить, что никакие заключения врачей-психиатров не могут подтверждать или опровергать недееспособность, так этот вопрос находится исключительно в компетенции судов.

Убедитесь, что продавец предоставил актуальные и подлинные документы, подтверждающие его личность и право собственности на квартиру. Важно проверить:

- Паспорт гражданина РФ (если есть).

- Выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которая подтвердит право собственности.

- Документы, подтверждающие законность получения квартиры (например, договор купли-продажи, дарственная и др.).

Доверенность должна быть оформлена надлежащим образом и заверена нотариусом. Проверьте:

- Срок действия доверенности (она должна быть действительной на момент сделки).

- Полномочия представителя (доверенность должна содержать право на продажу квартиры и подписание всех необходимых документов).

- Подлинность подписи и печати нотариуса.

Поскольку собственник находится за границей, рекомендуется запросить справку о его дееспособности. Эту справку можно получить в консульском учреждении РФ в США. Справка должна подтверждать, что на момент выдачи доверенности собственник был полностью дееспособен.

Можно попросить предоставить медицинскую справку, выданную компетентными органами США, подтверждающую психическое здоровье собственника на момент подписания доверенности. Хотя это не является обязательным требованием, такая справка дополнительно снизит риск оспаривания сделки.

Проведение сделки через нотариуса поможет снизить риски. Нотариус проверяет все необходимые документы, удостоверяется в полномочиях представителя и заверяет сделку. Это дает дополнительную гарантию легитимности сделки.

ст. 188 ГК РФ

Здравствуйте,

Согласно статье 185.1 Гражданского кодекса РФ, доверенность должна быть нотариально удостоверена.

Согласно статье 186 ГК РФ, если в доверенности не указан срок ее действия, она действует в течение одного года со дня ее совершения. Поскольку доверенность выдана более года назад, необходимо убедиться, что в ней указан более длительный срок действия. Если срок не указан или истек, доверенность недействительна.

Проверка дееспособности собственника, находящегося за границей, может быть затруднена. Однако вы можете попросить собственника предоставить справку из психоневрологического диспансера о том, что он не состоит на учете и является дееспособным.

Нотариус, удостоверяющий доверенность, обязан убедиться в дееспособности доверителя. Однако, если доверенность оформлена за границей, российский нотариус не может провести такую проверку. В этом случае рекомендуется обратиться к нотариусу в стране пребывания собственника для получения подтверждения его дееспособности на момент оформления доверенности.

Согласно статье 188 ГК РФ, доверитель имеет право в любое время отменить доверенность. Чтобы убедиться, что доверенность не была отозвана, вы можете воспользоваться реестром нотариальных действий Федеральной нотариальной палаты РФ. Однако, если доверенность оформлена за границей, информация о ее отзыве может быть недоступна в российском реестре. В этом случае рекомендуется запросить у продавца нотариально заверенное заявление о том, что доверенность не была отозвана.

Убедитесь, что доверенность предоставляет доверенному лицу (сыну) все необходимые полномочия для продажи квартиры, включая право подписывать договор купли-продажи, подавать документы на государственную регистрацию и получать денежные средства. Если доверенность не предусматривает право получения денег, расчет должен производиться непосредственно с собственником.

Запросите выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости, чтобы убедиться в отсутствии обременений и ограничений.

Смотрите, да никак.

Да и такой процедуры в принципе нет.

Более того, собственник находится за границей.

В РФ его может представлять любой представитель по нотариальной доверенности.

Вам ничего здесь обезопасивать нужно.

Проверьте сам объект недвижимости, наличие долгов и долей, ограничений и обмеренений и так далее.

- см. ст. 185, 185.1, 209, 421, 454, 549 ГК РФ

Нет проверки недееспособности собственника жилья.

Более того, собственник квартиры не обязан предоставлять или доказывать свою дееспособность.

У него нет такой обязанности.

Да и нотариус не может это проверять.

Сделка проходит, как есть, по доверенности через представителя собственника.

- см. ст. 185, 549 ГК РФ

Здравствуйте, Александр! Если у сына есть доверенность (ст.185-185.1 ГК РФ), то если в ней предусмотрены полномочия по сбору справок из ПНД, НД, есть право на ознакомление с медицинской тайной (ст.13 Федерального закона от 21 ноября 2011 г. N 323-ФЗ "Об основах охраны здоровья граждан в Российской Федерации") и использование персональных данных (Федеральный закон от 27 июля 2006 г. N 152-ФЗ "О персональных данных"), то как вариант затребовать через представителя справки о том, состоит ли на учете в ПНД и НД доверитель.

Здравствуйте Александр!

В данном случае, с правовой точки зрения в целом дееспособность устанавливает нотариус, ив силу ст.43 ГК РФ проверка дееспособности граждан, правоспособности юридических лиц, наличия волеизъявления заявителей, а также полномочий представителей ("Основы законодательства Российской Федерации о нотариате" (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1)).

*При необходимости можете обратиться к любому из юристов портала для содействия, защиты и подготовке правовых документов (ст.779 ГК РФ "оказание юр.услуг").

Всего доброго Вам!

Рад был помочь!

Добрый вечер, Александр.

1)Вообще, если есть доверенность и именно по продаже квартиры, то в таком случае обычно прописывается полномочия по сбору справок из ПНД, НД, а самое важное, это ознакомление с медицинской тайной.

2)Если этого нет, то к сожалению вы никак это не проверите, либо нужно дистанционно запросить документы, что очень мало вероятно, что бы подтвердили, был диагноз или нет.

3)Так что к сожалению, очень часто бывает что такие сделки потом оспаривают.

ст.13 Федерального закона от 21 ноября 2011 г. N 323-ФЗ "Об основах охраны здоровья граждан в Российской Федерации") и использование персональных данных (Федеральный закон от 27 июля 2006 г. N 152-ФЗ "О персональных данных")

Уважаемый Александр, добрый день!

Нужно проверить, что доверенность, выданная сыну собственника, действительна и нотариально заверена. Обратите внимание на срок действия доверенности и полномочия, которые она предоставляет. Доверенность, выданная за границей, должна быть легализована или апостилирована для использования в РФ

______

Вы можете запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) через нотариуса. Это позволит вам получить информацию о возможных ограничениях или обременениях на объект недвижимости, а также о дееспособности собственника.

____

Проведение сделки через нотариуса добавляет уровень защиты, так как нотариус проверяет правоспособность сторон и соответствие документов требованиям законодательства.

Согласно п.12 ст.38 закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", суды обязаны направлять в Росреестр копии судебных актов о признании гражданина недееспособным. Убедитесь, что в ЕГРН нет записей о недееспособности собственника.

Удачи!

🍀