Преимущественное право аренды при смене собственника.

199₽ VIP

Здравствуйте

В данном случае, с правовой точки зрения данную ситуацию регулирует ст. 617 ГК РФ, которая устанавливает, что смена собственника арендованного имущества не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Однако все не так однозначно.

К новому собственнику по договору аренды переходят все права и обязанности предыдущего арендодателя. Это означает, что новый арендодатель вправе в порядке, установленном условиями договора аренды и нормами ГК РФ, инициировать изменение и расторжение договора аренды.

То есть сама по себе смена собственника не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, но новый собственник не может быть ограничен в праве изменить условия договора и прекратить его в дальнейшем в порядке, установленном законом и/или самим договором

Например, в соответствии со ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Согласование в договоре оснований для такого отказа не требуется.

*При необходимости можете обратиться к любому из юристов портала для содействия, защиты и подготовке правовых документов (ст.779 ГК РФ "оказание юр.услуг").

Всего доброго Вам!

Рад был помочь!

Статья 617 ГК РФ. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон говорит о том, что:

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Если перемена лица происходит на стороне арендодателя — собственника арендованного имущества или лица, управомоченного им или законом выступать на стороне арендодателя, то договор всегда сохраняется в силе на прежних условиях.

Здравствуйте, Николай! Новый собственник несет обязательства по преимущественной аренде, если договор будет действующим к тому времени (ст.621 ГК РФ), т.к. права аренды переходят к нему согласно статье 617 ГК РФ, т.е. он правопреемник по этому договору, и если дальше собирается сдавать имущество в аренду, то в случае если станет собственником в период действия договора, то становится обязанным лицом по нему. Если же договор аренды прекратится до регистрации права на нового собственника, то обязательств у того перед арендатором не будет, - с прекращением аренды арендатор должен освободить помещение.

Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

не выезжайте..пусть вам заявят о расторжении аренды или изменении условий аренды

При прекращении права аренды у нового арендодателя никаких обязанностей, предусмотренных ст 621 ГК РФ перед вами не возникает.

Добрый день. Николай, для ответа на Ваш вопрос необходимо ознакомиться с условиями договора, это первое и второе, на какой срок он заключен, когда он истекает и регистрировался ли договор в росреестре. В интересах арендатора зарегистрировать соглашение, в соответствии с которым срок договора аренды составляет год и более. В противном случае он не сможет противопоставить третьим лицам свои права по данному договору. Так, у него не будет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ) и возможности продолжать арендовать имущество в случае смены собственника (п. 1 ст. 617 ГК РФ).

Здравствуйте Николай!

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок закреплено в ст. 621 ГК РФ. Согласно п. 1 этой статьи, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Однако в вашем случае ситуация несколько сложнее. Продажа имущества новому собственнику влечет переход прав и обязанностей по договору аренды к этому лицу. Это регулируется ст.617 Гражданского кодекса РФ, которая гласит, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, новый собственник становится стороной договора аренды вместо старого собственника. Преимущественное право арендатора сохраняется, так как оно связано с самим договором аренды, а не с личностью арендодателя. Поэтому новый собственник обязан соблюдать условия договора, включая предоставление арендатору возможности заключить договор на новый срок, если он этого пожелает.

В случае нарушения преимущественного права арендатора, он может обратиться в суд с требованием о понуждении нового собственника заключить договор на новый срок либо о возмещении убытков, причиненных таким нарушением.