Безопасный способ получения денег по сделке купли-продажи квартиры без привлечения ипотечных средств?

995₽ VIP

Разумеется, зависит сделка от обеих сторон.

Минимизировать риски можно, исключить - нельзя.

Не вижу ничего пдодхого в аккредитиве, в отличие от банковской ячейки

Добрый день. Алексей, к сожалению "выше головы не перепрыгнуть", ничего нового. 1. Расчеты по аккредитиву

Этот способ расчета заключается в том, что покупатель квартиры предварительно заключает с банком договор, на основании которого на расчетный счет вносится сумма, равная стоимости квартиры. При предъявлении продавцом квартиры в банк соответствующих документов, как правило, свидетельствующих о переходе права собственности на квартиру к покупателю, банк выдает или перечисляет ему полагающуюся сумму (п. 1 ст. 867 ГК РФ).

Аккредитивы бывают, в частности (п. 1 ст. 868, п. п. 1, 4 ст. 869 ГК РФ):

безотзывными, когда банк не может изменить или отменить обязательство по выплате указанной в аккредитиве суммы без согласия получателя средств. Для продавца предпочтительнее открытие именно безотзывного аккредитива. Аккредитив является безотзывным, если в его тексте не предусмотрено иное;

отзывными, не содержащими безоговорочное обязательство банка в отношении продавца, которые могут быть отменены или изменены без предварительного уведомления получателя средств.

За открытие аккредитива банки могут взимать комиссию, сумма которой обычно определяется от суммы аккредитива.

2. Расчеты с использованием банковской ячейки

Этот способ расчета заключается в следующем. Продавец, покупатель и банк оформляют трехсторонний договор, на основании которого банк предоставляет в аренду ячейку для хранения денежных средств. Далее покупатель в присутствии продавца помещает деньги в ячейку. Срок хранения составляет до нескольких месяцев. Условия доступа к ячейке предварительно оговариваются. Как правило, в течение определенного времени после помещения денег в ячейку ее имеет право открыть только продавец, предъявив документы, свидетельствующие о переходе права собственности на квартиру к покупателю. После истечения этого срока право продавца на доступ к ячейке без покупателя прекращается. При этом покупатель будет иметь доступ к ячейке при предъявлении своего паспорта в отсутствие продавца и возможность забрать деньги обратно (ст. 922 ГК РФ).

Кроме того, вместо денег в ячейку может закладываться банковский вексель. Смысл данного способа расчетов состоит в том, что на обусловленную договором купли-продажи сумму покупатель приобретает банковский вексель, который в присутствии сторон закладывается в ячейку. По окончании сделки и представлении необходимых документов продавец получает доступ к банковской ячейке, изымает вексель и при необходимости погашает его в этом же банке.

3. Расчеты наличными денежными средствами без использования банковской ячейки или с применением в расчетах платежных поручений

Использование расчетов наличными деньгами или безналичных расчетов путем перечисления банком средств по поручению покупателя на счет продавца влечет следующие риски (п. п. 1, 3 ст. 861, ст. 863 ГК РФ):

1) если покупатель передает (перечисляет) денежные средства в момент подписания договора до регистрации перехода права собственности, существует риск того, что в случае несоответствия документов законодательству (например, договор со стороны продавца подписан лицом, не являющимся действительным собственником квартиры, или договор со стороны продавца подписан неуполномоченным лицом) в регистрации будет отказано. Покупатель в такой ситуации может оказаться без денег и квартиры;

2) если стороны пришли к соглашению произвести расчеты после регистрации перехода права собственности, возможен риск того, что покупатель, право собственности которого на квартиру уже зарегистрировано, по какой-либо причине может не уплатить установленную сумму продавцу. В таком случае продавец окажется без квартиры и денег.

Таким образом, расчет по аккредитиву и расчет с использованием банковской ячейки являются более безопасными способами расчета при совершении сделки купли-продажи квартиры.

4. Расчеты с использованием банковского счета эскроу

Этот относительно новый способ заключается в том, что покупатель квартиры открывает в банке так называемый счет эскроу для расчетов по договору купли-продажи квартиры. Для этого покупателем квартиры на счет эскроу вносится сумма, равная стоимости квартиры. Банк блокирует денежные средства на счете эскроу до выполнения обязательств по договору купли-продажи квартиры, в счет которого размещены денежные средства. При предъявлении продавцом в банк соответствующих документов, как правило, свидетельствующих о переходе права собственности на квартиру к покупателю, банк выдает ему полагающуюся сумму со счета эскроу (п. 1 ст. 860.7 ГК РФ).

Владелец счета эскроу не может распоряжаться денежными средствами, находящимися на счете. По сути, такой счет предназначен только для хранения денежных средств покупателя и передачи их продавцу при наступлении определенных договором купли-продажи квартиры обстоятельств. Если сделка не состоялась, то по истечении срока действия договора счета эскроу счет закрывается, а денежные средства со счета возвращаются покупателю, если иное не предусмотрено договором эскроу (ст. 860.10 ГК РФ).

Приостановление операций по счету эскроу, арест или списание с данного счета денежных средств по обязательствам покупателя перед третьими лицами либо по обязательствам продавца не допускается (п. 4 ст. 860.8 ГК РФ).

Здравствуйте, Алексей! Предусмотрите в договоре, что неполучение денежных средств по договору купли-продажи (ст.549 ГК РФ) является безусловным основанием для его расторжения, существенным нарушением условий договора. В случае чего сможете вернуть квартиру. Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

От всех рисков это не избавит, но тем не менее. Можете удостоверить сделку нотариально, если опасаетесь, но это не обязательно по закону. Гораздо больше рисков здесь для покупателя, а не для продавца. Вы ведь получаете деньги, а все риски, связанные с этой сделкой, ложатся на покупателя. Мало ли, вдруг у Вас риск банкротства, а сделку оспорят, - здесь теряет покупатель больше.

Уважаемый Алексей, здравствуйте!

Продажа квартиры с использованием аккредитива является одним из наиболее безопасных способов расчетов, однако, как и в любой финансовой операции, существуют определенные риски.

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации -ст. 867 ГК РФ, аккредитив является обязательством банка произвести платежи при выполнении определенных условий.

Важно, чтобы покупатель через годик банкротиться не пошел. Такое бывает.

В соответствии с Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ, в случае начала процедуры банкротства, все сделки должника могут быть признаны недействительными.

Таким образом, да риски всегда присутствуют.

Для минимизации рисков, рекомендую провести тщательную проверку финансового "состояния" покупателя.

С уважением!

Здравствуйте, уважаемый Алексей!

Наиболее безопасный способ расчётов по сделке - расчёт по аккредитиву (сть869 ГК РФ).

Алексей!

Вы все сами правильно понимаете. Но наиболее простой и безопасный способ - это получение денежных средств безналичным путем на счет в банке.

Общие правила оплаты товара перечислены в ст. 486 ГК РФ

Использование аккредитива – один из самых безопасных способов расчётов. Согласно ст. 867 ГК РФ, аккредитив – это обязательство банка выплатить сумму после выполнения определённых условий, таких как регистрация перехода права собственности.

При аккредитиве банк самостоятельно запрашивает информацию о регистрации перехода права собственности в Росреестре через электронный документооборот. Это означает, что покупателю не нужно получать выписку вручную или зависеть от действий продавца. Как только банк получает подтверждение от Росреестра, деньги перечисляются продавцу.

Эскроу-счёт работает аналогично: деньги блокируются в банке и передаются продавцу только после выполнения условий, в том числе подтверждения регистрации перехода права. Это исключает риск мошенничества со стороны продавца. Но этот способ требует высокой комиссии.

Таким образом, оба этих способа защищают покупателя и исключают ситуации, при которых продавец может исчезнуть после регистрации сделки.

Можете оформить сделку по ДКП квартиры через нотариуса.

Можно деньги внести на депозит нотариуса либо передача денег наличкой при нем.

Все зависит от условий договора.

- см. ст. 421, 454, 549 ГК РФ

Основные моменты для безопасной сделки

1. Условия в договоре:

- Включите в договор купли-продажи положение о том, что неполучение денежных средств будет считаться основанием для расторжения договора. Это соответствует статье 549 Гражданского кодекса РФ.

- Статья 549 ГК РФ: "По обязательствам, связанным с передачей имущества, сослаться на отсутствие выполнимости — это основание для расторжения договора."

2. Нотариальное удостоверение сделки:

- Удостоверение сделки у нотариуса добавляет уровень защиты. Нотариус проверяет документы и условия сделки, а также может предложить услуги по контролю денежных средств (условный депозит).

- Это не обязательно по закону, но может защитить обе стороны от возможных споров.

3. Эскроу-счета:

- Использование эскроу-счета — это современный и безопасный способ проведения сделки. Деньги хранятся на специальном счете до выполнения условий сделки.

- Правила работы эскроу-счетов регулируются статьями 8-10 Федерального закона от 30.12.2020 N 442-ФЗ "О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации".

4. Проверка покупателя:

- Прежде чем заключать договор, убедитесь в финансовой состоятельности покупателя. Это позволит вам избежать неприятных ситуаций.

5. Решение о расчетах:

- Предпочтительно осуществлять расчеты безналичным путем. Включение задатка поможет подтвердить серьезные намерения покупателя, и это регулируется статьей 380 Гражданского кодекса РФ, которая говорит о задатке как об обеспечении исполнения обязательств.

6. Ответственность сторон:

- Согласно статье 450 Гражданского кодекса РФ, договор может быть изменён или расторгнут по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договорных обязательств другой стороной. Существенное нарушение подразумевает такие действия, которые лишают другую сторону возможности рассчитывать на выполнение условий соглашения.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Здравствуйте, Алексей! Можете воспользоваться услугами нотариуса. В соответствии со ст. 35 "Основ законодательства Российской Федерации о нотариате" (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1): Нотариусы совершают следующие нотариальные действия:12) принимают в депозит денежные суммы и ценные бумаги.

Т.е. покупатель вносит деньги на специальный банковский счёт — депозит нотариуса. Нотариус перечислит деньги продавцу, когда будет зарегистрирован переход права собственности. вернуть средства с депозита покупатель может только по согласию продавца, или же если в отведенный срок права собственности так и не были переоформлены.

Можете воспользоваться сервисом безопасных расчетов — СБР, он специально создан для сделок с недвижимостью. Покупатель переводит деньги на специальный счёт, а продавец получает их по своим реквизитам, когда сделка зарегистрирована.