Утеряна расписка после продажи квартиры, как предотвратить оспаривание ДКП?

199₽ VIP

Здравствуйте. Акт приема-передачи и расписка, при продажи не пригодятся, рисков подобных не вижу. ГК РФ Глава 30. Купля-продажа

Уважаемый Михаил!

Если в выписке из ЕГРН внесены в качестве собственников две сестры (пункт 2 статьи 218 ГК РФ), и выписка не содержит никаких ограничений для этих собственников, то можно спать спокойно. Они являются полноправными собственниками.

В случае возникновения судебного спора, ходатайствуйте перед судом об истребовании материалов реестрового дела, связанного с сделкой (статья 57 ГПК РФ). В отсутствии вышеуказанных ограничений, в этих материалах дела должно быть доказательство оплаты по договору купли-продажи.

Согласно статье 218 Гражданского кодекса РФ:

- Собственником имущества признается лицо, которое внесено в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) в качестве собственника.

В вашем случае, если сёстры указаны в ЕГРН как собственники квартиры, они имеют законное право на распоряжение этим имуществом, несмотря на утерю расписки и акта приема-передачи.

Потеря расписки и акта приема-передачи создаёт риски оспаривания сделки. Наследники умершей женщины могут попытаться оспорить действительность ДКП, указывая, что сделка не была завершена в силу отсутствия доказательств передачи денег и имущества. Однако наличие записи в ЕГРН и старого договора купли-продажи будет сильным аргументом в защиту прав сестер как собственников.

Для предотвращения негативных последствий покупки квартиры и минимизации рисков, покупателю следует предпринять следующие шаги:

Убедиться, что в выписке указаны все необходимые данные, и нет ограничений на распоряжение имуществом. Если сестры указаны как собственники без обременений, это укрепляет их право на продажу.

Запросить в нотариальной конторе или в архиве сведения о сделках, связанных с квартирой, для подтверждения факта продажи 18 лет назад, что даст дополнительную уверенность в законности сделок.

Включить в договор купли-продажи пункт о том, что в случае возникновения претензий третьих лиц продавцы несут ответственность перед покупателем за возможные убытки. Это обеспечит защиту прав покупателя при возникновении споров.

В случае возникновения споров или вопросов по документам, можно ходатайствовать перед судом об истребовании материалов реестрового дела, связанного с сделкой, в соответствии со статьей 57 Гражданского процессуального кодекса РФ. В этих материалах может быть информация о проведенных платежах и других аспектах, касающихся прав собственности.

Здравствуйте, Михаил! Если бы не было передачи денежных средств, то сторона, чье право нарушено, подала бы исковое заявление в суд в порядке, предусмотренном статьями 131-132 ГПК РФ, а не ждала бы 18 лет. Срок исковой давности по требованию передачи денежных средств истек согласно ст.196 ГК РФ, и даже в случае обращения в суд ответчик может применить исковую давность (ст.199 ГК РФ). Так что здесь нет повода для беспокойства.

Более того, т.к. право собственности зарегистрировано в Росреестре, нет обременения, то собственник вправе распоряжаться своей собственностью (ст.8.1, 209 ГК РФ). Согласно пункту 2 ст.8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно ст.209 ГК РФ:

Статья 209. Содержание права собственности

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

Согласно пункту 5 статьи 488 ГК РФ если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Если в договоре такого условия не было, то обременения быть не должно.

В вашем описании сказано, что старый договор купли-продажи сохранился. Это ключевой документ, подтверждающий переход права собственности на недвижимость. Даже если отсутствуют расписка в получении денежных средств и акт приема-передачи, сам факт существования договора и запись в Едином государственном реестре недвижимости подтверждают, что сделка состоялась.

Потеря этих документов сама по себе не отменяет юридическую силу основного договора купли-продажи. Акт приема-передачи и расписка подтверждают исполнение обязательств сторон, но отсутствие этих документов не делает саму сделку недействительной.

Теоретически, наследники могут попытаться оспорить сделку, утверждая, что деньги не были переданы и квартира фактически осталась в собственности умершей женщины.

Для успеха такого иска им придется доказать, что:

- Деньги действительно не передавались.

- Сделка была фиктивной.

- Женщина продолжала владеть квартирой после заключения договора.

На практике это крайне сложно, так как наличие записей в ЕГРН и старого договора купли-продажи свидетельствуют о легитимности сделки.

Покупателю квартиры следует принять меры предосторожности, чтобы избежать возможных проблем в будущем:

-Проверьте документы

Проверьте все имеющиеся документы, включая старый договор купли-продажи и выписку из ЕГРН. Убедитесь, что информация в договоре соответствует данным в реестре.

-Получите нотариальное согласие продавцов

Получите нотариально заверенное согласие обеих сестер-продавцов на продажу квартиры. Это подтвердит их намерение продать имущество и уменьшит риск претензий в будущем.

-Заключите новый акт приема-передачи

Заключите новый акт приема-передачи имущества между продавцами и покупателем. Это поможет дополнительно зафиксировать факт исполнения обязательств по сделке.

-Оформите страхование титула

Рассмотрите возможность страхования титула на приобретаемую недвижимость. Это защитит вас от рисков утраты права собственности в результате оспаривания сделки третьими лицами.

Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ (последняя редакция)

Уважаемый Михаил, здравствуйте!

Если в выписке из ЕГРН указаны две сестры в качестве собственников (пункт 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ), и эта выписка не содержит никаких ограничений или обременений для данных собственников, то можно быть уверенным в законности их прав. В этом случае сёстры являются полноправными собственниками квартиры и имеют право распоряжаться ею, в том числе продавать.

Однако, если покупателя всё же беспокоит возможность оспаривания сделки наследниками прежней собственницы, покупателю стоит предпринять несколько шагов для минимизации рисков. Основным способом защиты интересов покупателя может быть тщательная проверка всех документов, связанных с квартирой и её собственниками.

В случае, когда спор все же возникнет, целесообразно ходатайствовать перед судом об истребовании материалов реестрового дела, связанного с исходной сделкой купли-продажи (статья 57 Гражданского процессуального кодекса РФ). В этих материалах могут содержаться доказательства оплаты по договору, которые подтвердят факт передачи денег, даже если расписка и акт передачи были утеряны.

Таким образом, при отсутствии каких-либо ограничений в выписке из ЕГРН и наличии всех остальных необходимых документов, покупатель сможет спокойно осуществлять сделку, так как существуют законные механизмы защиты его прав в случае возникновения спора.

С уважением!

Нет оснований для оспаривания сделки по приобретении квартиры.

Право собственности на недвижимость подтверждает выписка из ЕГРН.

Так что, собственники могут продать по ДКП квартиру без проблем.

При этом ничего доказывать не нужно.

- см. ст. 8.1, 209, 421, 549 ГК РФ

Михаил, здравствуйте.

Никто не оспорит ДКП, сроки исковой давности истекли (ст. 196 ГК РФ).

Кроме того, никто не обязан хранить расписку о получении денег 18 лет. Нет такого в законе. Поэтому и существует Росреестр, где регистрируется переход права собственности.

Не переживайте.

Покупателю квартиры надо убедиться, что сестры зарегистрированы в качестве собственников и владеют квартирой 18 лет. Для этого надо получить выписку ЕГНР в Росреестре.