На что именно необходимо обратить внимание при заключении этого договора?
Мы собираемся заключить договор инвестирования строительства жилого дома. На что именно необходимо обратить внимание при заключении этого договора? Должны ли быть указаны крайние сроки сдачи дома? В этом году было принято новое законодательство касательно этих вопросов, и хотелось бы знать, какие обязательства принимает на себя организация перед вкладчиком, что гарантирует и т.п.
Спасибо.
Юля.
Юлия, добрый день!
У каждого предприятия, занимающегося сторительством и привлекающего инвестиционные денежные средства, свои варианты договоров.
Срок, конечно, должен быть указан, в противном случае, в договоре будет отсутствовать существенное условие и его (договор) можно будет легко признать недействительным.
При заключении таких сделок, чтобы не столкнуться с большими проблемами, люди уже давно приглашают специалистов. Вопрос действительно серьезный. Проекты договоров Вам предоставляет застройщик и убедить его внести изменения - крайне сложно, только четко мотивируя такую необходимость.
Всего доброго,
С уважением,
СпроситьБыл заключен договор долевого участия в строительстве. Застройщика признали банкротом. На Заседании рабочей группы по вопросам защиты прав участников долевого строительства (Протокол Правительства) обсуждались вопросы о ходе строительства и выполнения договоров участия в долевом строительстве. В ходе обсуждения вопроса строительства жилого дома по адресу принято следующее решения:
Застройщик (А) готов принять на себя обязательства в отношении дольщиков Застройщиком (Б), не имеющих спорных вопросов по квартирам с учетом доплаты, необходимой для завершения строительства.
Застройщик (А) готов заключать договоры с гражданами, получившими субсидии и ранее заключившими договоры с Застройщиком (Б) без доплаты.
Вопрос: Как Застройщик (А) примит на себя обязательство в отношении дольщиков, какие договоры необходимо заключить?
Застройщик (А) предлагает заключить договор уступки права требования и новый договор долевого участия в строительстве.
Уважаемый Евгений! Очевидно, скорее всего, это будет новый договор долевого участия в строительстве.
СпроситьОчень какая-то мутная схема и, как я понял, ничего общего не имеющая даже с новым порядком банкротства застройщиков, введенным Федеральным законом от 12 июля 2011 г. N 210-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" ...
Прям напрашивается вопрос: а чей казачок этот Застройщик (А)? и на столько ли он лучше застройщика (Б)?
Для компетентного ответа, полагаю, не тот формат общения (слишком много нужно иметь вводных данных)
СпроситьПо договору инвестирования строительства, предмет которого - совместные действия сторон по инвестированию, строительству и сдаче в эксплуатацию жилого дома с целью получения инвестором в собственность проинвестированной квартиры, основные обязанности инвестора (гражданина)-"дать денег" в согласованные сроки и объемах, а противной стороны (по условиям договора) - деньги получить, обеспечить их целевое инвестирование; выполнить функции Заказчика-Застройщика по проектированию, строительству, пуско-наладке; осуществить строительство в соответствии с проектом и в срок, а также заключить при необходимости договора с подрядными и другими организациями с целью строительства дома; выполнить технадзор; организовать оформление документов для передачи квартиры в собственность.
Вопрос: попадают ли права и обязательства сторон в этом случае под соответствующие нормы "Закона защиты прав потребителей".
Уважаемая Наталья! Ваш вопрос не является однозначно решаемым в судебной практике, в настоящее время в Санкт-Петербурге к таким договорам при возникновении претензий по качеству и устранению недоделок применяется к таким правоотношениям Закон РФ "О защите прав потребителей", в других случаях этот закон не применяется, но полагаю, что надо бороться и в других случаях, ведь ничто не даётся без борьбы, быть может, Вам поможет ниже приведённая аргументация. В одних случаях суды рассматривают данные споры в рамках Закона РФ "О защите прав потребителей", в других - согласно Закону РСФСР от 26 июня 1991 г. "Об инвестиционной деятельности в РСФСР". Как правило, называются эти договоры договорами о долевом инвестировании или о совместной деятельности. Но, как известно, название не определяет сути договора. Для его квалификации необходимо проанализировать содержание, предмет договора, права и обязанности сторон и т.д. И здесь суть у всех такова: гражданин, именуемый инвестором, передает деньги компании для строительства жилого дома, а компания обязуется представлять интересы инвестора по вопросу строительства, осуществить подрядные и субподрядные работы, а по окончании строительства передать квартиру к назначенному сроку гражданину-инвестору. Полагаю, такие договоры подпадают под действие Закона "О защите прав потребителей", со всеми вытекающими из этого последствиями. Статья 1 Закона "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" гласит, что инвестициями являются, в частности, денежные средства, вкладываемые в объекты предпринимательской деятельности в целях получения прибыли. Но в Вашем случае денежные средства гражданина не могут рассматриваться как инвестиции, хотя в договорах они так и именуются. Граждане вкладывают свои деньги не в объекты предпринимательской деятельности и не в целях получения прибыли, а в целях улучшения своих жилищных условий. Далее в названном Законе говорится, что инвесторы - это субъекты инвестиционной деятельности, осуществляющие вложение денежных средств и обеспечивающие их целевое использование. Граждане, отдающие деньги в компанию, не имеют ни малейшего представления, где и как используются их деньги. До того, как они материализуются непосредственно в объекте строительства, фирма, возможно, не раз "прокрутит" эти деньги, получив для себя прибыль. Следовательно, по субъектному составу такие граждане также не могут быть инвесторами. В п. 4 ст. 2 Закона от 26 июня 1991 г. говорится, что субъектом инвестиционной деятельности может быть "заказчик" (не путать с "заказчиком" в смысле Закона "О защите прав потребителей"), поскольку здесь "заказчик" тот же инвестор либо другое лицо, уполномоченное инвестором и осуществляющее реализацию инвестиционного проекта. А в случае, если "заказчик" не является инвестором, он наделяется правами владения, пользования и распоряжения инвестициями. Такими правами граждане по договорам не наделяются, следовательно, и в этой части их нельзя рассматривать как инвесторов (не говоря уже о том, что в соответствии со ст. 6 Закона от 26 июня 1991 г. все участники инвестиционной деятельности должны иметь лицензию, которой, естественно, у обращавшихся за помощью граждан нет). Опять же надо отметить, что гражданин в таком случае сдаёт денежные средства вовсе не на условиях возвратности, срочности и платности. Кроме всего вышеперечисленного, необходимо назвать и Указ Президента РФ от 26 июля 1995 г. No. 765 "О дополнительных мерах по повышению эффективности инвестиционной политики в РФ", в котором сказано, что инвестиционная деятельность в РФ может осуществляться путем приобретения... физическими и юридическими лицами (инвесторами) инвестиционных паев инвестиционных фондов, являющихся имущественными комплексами без создания юридического лица, доверительное управление имуществом которых осуществляют управляющие компании. А инвестиционным паем является именная ценная бумага, удостоверяющая право инвестора, по предъявлении ее, на получение денежных средств. Порядок же выпуска инвестиционных паев, их размещения и обращения, регистрации проспекта эмиссии устанавливается Федеральной комиссией по ценным бумагам. Таким образом, граждан, вкладывающих денежные средства в различные компании с целью получения в дальнейшем квартиры, никак нельзя считать инвесторами. И договоры, о которых идет речь, не создают правоотношений, регулируемых Законом "Об инвестиционной деятельности в РСФСР". В Разъяснениях Государственного комитета по антимонопольной политике, утвержденных приказом Председателя Комитета от 15 августа 1994 г. No. 90, записано, что потребитель - это гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары, работы, услуги для личных бытовых нужд. А граждане по названным договорам как раз и заказывают работу по строительству жилого дома, имея намерение в дальнейшем (после сдачи дома в эксплуатацию) приобрести квартиру для личных бытовых нужд. Далее в Разъяснениях говорится, что под работами понимается деятельность исполнителя, материальные результаты которой передаются потребителю, в том числе и при строительстве жилого дома. Об этом же говорится и в Законе "О защите прав потребителей", причем к работам относится и деятельность исполнителя по осуществлению заказа потребителя с привлечением третьих лиц. Таким образом, утверждения таких компаний в суде о том, что они не строят дом, а только аккумулируют денежные средства граждан, являются неубедительными. Они взяли перед гражданами определенные обязательства, в том числе и обязательство передать квартиру гражданину к определенному сроку. А уж с кем они будут заключать договоры на выполнение подрядных и субподрядных работ - это их дело. Если их подвели контрагенты, то у компаний есть право в порядке регресса обратиться в суд с иском о взыскании понесенных убытков. Нельзя квалифицировать такие договоры и как договоры о совместной деятельности. В соответствии с главой 55 ГК РФ, регулирующей такую деятельность (конкретно - ст. 1041), целью совместной деятельности является извлечение прибыли. И если компания в результате своей деятельности извлекает прибыль, то гражданин, наоборот, несет расходы, никакой прибыли не извлекает и даже не ставит перед собой такой цели. Представляется, что данные правоотношения регулируются главой 39 ГК РФ и представляют собой не что иное, как возмездное оказание услуг, а именно: исполнитель-компания обязуется по заданию заказчика-гражданина оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги. И к таким правоотношениям должен применяться Закон "О защите прав потребителей" с санкциями, указанными в этом Законе.
СпроситьУважаемая Наталья!
Поскольку договор инвестирования строительств есть ни что иное как договор простого товарищества, то полагаю, что к данным отношениям Закон РФ "О защите прав потребителей" применим быть не может, т.к. в данной ситуации стороны объединяют свои усилия (капиталы, знания, технику) для достижения конкретной цели.
В случае если бы у Вас был договор купли-продажи, исполнение которого произойдет после завершения строительства, а с Вашей стороны производиться предварительная оплата по согласованному графику, то данный Закон можно было бы использовать.
СпроситьЗаключили договор инвестирования строительства индивидуального жилого дома 02.12.2010, срок сдачи дома 30.06.2011 г. До сегодняшенего дня (29.07.2012) дом не сдан. Обратились в суд с иском выполнить свои обязательств по договору. Было отказано, на основании того, что договор не зарегистрирован. Но в строительной организации нам сообщили, такие договоры не подлежат государственной регистрации. Так ли это? Правомерно ли нам отказано? Как быть дальше?
Заранее благодарна.
Ирина, здравствуйте!
Трудно давать оценку решению суда, которое не видишь. Да, мы и не можемэто сделать, только вышестоящий суд.
Единственное. что могу сказать, что на мой взгляд, договор строительства жилого дома (особенно индивидуального) с участием граждан не относится к числу инвестиционных. Вложения денежных средств граждан в проект по строительству жилого дома (приобретение жилья), по своему содержанию к инвестициям не относятся, поскольку такие инвестиции не приводят к росту капитала и получению прибыли. Это потребительские вложения. Поэтому, на данную категорию дел распространяется ФЗ "О защите прав потребителей". У Вас обыкновенный договор подряда.
Вами с самого начала нужно было работать с адвокатом, а не заниматься самодеятельностью в таких вопросах.Если сроки обжалования не прошли, обжалуйте данное решение в вышестоящий суд.
Удачи.
СпроситьИрина!
Согласно ст.327 ГПК РФ,
1. Суд апелляционной инстанции извещает лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы, представления в апелляционном порядке.
Суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных настоящей главой.
Значит, рассмотрение дел в течение 2 месяцев. Если Вами подана жалоба в конце апреля, то ранее чем через месяц после вынесения решения суда, суд первой инстанции в апелляцию ее направить не может. Потом назначение, в зависимости от нагрузки. Как я пониаю, у Вас обжалование происходит в ВС Башкортастана. Позвоните в канцелрию или зайдите на сайт суда и узнайте о дата рассмотрения.
Пока заседание по апелляции не состоялось, заключите соглашения с представителем, только найдите специалиста именно по данной катетории дел. Больше ничекго посоветовать не могу, оешать будет суд.
Удачи.
СпроситьСобираюсь приобрести квартиру в строящемся доме по договору уступки права требования
1) Подскажите, пожалуйста, на какие пункты следует обратить особое внимание в договоре при заключении!
2) в договоре указан ориентировочный срок передачи объекта. Какие могут быть последствия? Означает ли это, что сроки могут быть увеличены без доп. соглашений?
3) должно ли быть в договоре прописано, в каком виде передается квартира (остекление лоджий, электрика и т.д.)?
4) Какие документы необходимы для проверки при заключении договора?
Спасибо!
Обращать внимание надо на все пункты. При этом научить Вас в рамках он-лайн консультации тому, чему в ВУЗах годами учат, невозможно
СпроситьКуплена квартира по договору долевого участия в инвестировании строительства жилого дома от 11.05.2010. В договоре указан срок сдачи дома не позднее 2 квартала 2012 г. Свои обязательства по уплате квартиры я выполнила в срок. Дом до сих пор не сдан. Доп. соглашения не подписывались.
Можно ли потребовать неустойку по 214-ФЗ при незарегистрированном договоре долевого участия в инвестировании строительства жилого дома?
договор считается заключенным с момента его регистрации. Но попытаться вы можете.
СпроситьДобро утро, Юля.
К сожалению, Вы могли бы потребовать и неустойку, и штраф, и компенсацию морального вреда, и даже убытки, если они есть. Но все это так и останется гипотетической возможностью, крайне трудно воплощаемой в жизнь по следующей причине.
В соответствии с ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-Ф "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Из своего опыта скажу, судебная практика идет по пути признания незаключенными договоров, не прошедших государственную регистрацию.
В Вашем случае, ДДУ не заключен, так как не зарегистрирован. А следовательно ничего требовать Вы не можете.
Необходимо смотреть, на ком лежит обязанность по регистрации Договора и либо регистрировать, либо, что наиболее вероятно, требовать такой регистрации, в том числе, через суд.
В противном случае, Вам всерьез нужно задумываться о том, как получить обратно свои деньги. Так как, зачастую, организации-застройщики создаются под конкретный объект строительства, имеют минимум имущества и ликвидируются сразу после окончания стройки или прекращения стройки по различным причинам.
Осмелюсь покритиковать коллег, давших уже свои короткие комментарии - Ваш договор подписан в 2010 году, следовательно, требовать регистрации крайне трудно, в виду того, что срок исковой давности может быть пропущен.
СпроситьВашей ситуации требуется тщательный анализ, поскольку в связи с незаключенностью договора, в последствии могут возникнуть проблемы и с оформлением права собственности на квартиру.
Предварительно можно сказать, что Вам следует в судебном порядке решать сразу две проблемы:
- признавать договор ДДУ заключенным
- взыскивать неустойку.
Если Вам понадобится юридическая помощь, обращайтесь.
СпроситьСобираемся строить индивидуальный жилой дом вскладчину, 4 человека: родственники разной степени. Какой документ (договор) мы можем заключить между собой, чтобы зафиксировать вложенные в строительство средства, с тем, чтобы по итогам строительства, в долях, пропорциональных вложенным средствам, была зафиксирована собственность на части дома? Что это должен быть за договор? Договор долевого участия в строительстве индивидуального жилого дома? Но сторонами договора должны быть именно участники строительства - 4 гражданина... Помогите, пожалуйста! С уважением, Яна.
Можете заключить договор простого товарищества, по которому будет определены права и обязанности всех сторон.
Также большое значение имеет кому принадлежит земельный участок, на котором планируется строительство
СпроситьНо ведь сторонами договора простого товарищества могут быть только ИП или коммерческие организации... В нашем случае договор будут заключать именно граждане, физлица. Какой в данном случае может быть договор?
СпроситьВы ошибаетесь. Договор простого товарищества может быть заключен и физическими лицами.
СпроситьСпасибо большое! Можно только уточнить: а если дом строится с целью последующей продажи (т.е. с целью извлечения прибыли) договор простого товарищества все равно можно заключать между гражданами? Или это уже по сути будет предпринимательская деятельность и, следовательно, требуется, чтобы участники простого товарищества были ИП или коммерческими организациями? Заранее благодарна за разъяснение
СпроситьЕсли Вы строите только один дом и собираетесь продавать только этот дом, то регистрировать ИП нет нужды и продажа дома не будет считаться предпринимательской сделкой.
Если есть необходимость в составлении документов обращайтесь
СпроситьСрок заключения основного договора инвестирования истекает 31 декабря 2008 г.,но Заказчик, он же Застройщик, с которым у нас подписано предварительное соглашение, не спешит перезаключать с нами договор на основной. Знаю, что в таком случае надо послать "предложение о заключении основного договора" пока срок, указанный в предварительном договоре не истек. В связи с этим вопрос: Как правильно составить данное "предложение", т.е. какие моменты ГК РФ или других нормативно-правовых актов РФ в нем должны быть указаны (нужны ли ссылки на статьи ГК или Предварительного договора?), или можно писать в свободной форме?
Уважаемый Андрей!
Вам надо внимательно ознакомиться с текстом предварительного договора.Если там не содержится условий о порядке направления проекта основного договора и порядка его заключения, то Вы можете составить предложение о заключении основного договора в произвольной форме,указав конкретную дату в которую Вы прелагаете подписать основной договор. В соответствии сп.6 ст.429 ГК РФ,которая регламентирует вопросы,связанные с заключением и исполнением предварительного договора,обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Предложение надо направить ценным письмом с описью вложения или телеграммой с заверенным текстом.
Если Застройщик будет уклоняться от заключения основного договора,Вы вправе предъявить иск в суд о понуждении заключить основной договор.
СпроситьЯ заключил договор инвестирования в строительство жилого дома. Деньги были перечислены Исполнителю, дом должен был быть возведен Засторойщиком. Предъявлять претензии по качеству работ по договору должны предъявляться Застройщику. С ним также было необходимо было подписать акт сдачи-приёмки работ после окончания строительства. Дом был сдан (и акт сдачи-приёмки подписан) на 1 год позже срока, установленного договором. Никаких санкций за нарушение сроков выполнения работ Исполнителем и Застройщиком договор не предусматривает. Скажите, пожалуйста, могу ли я требовать законной неустойки в размере ставки рефинансирования или иных санкций? Спасибо.
Уважаемый Валерий!
Чтобы точно определить размер ответственности Застройщика необходимо ознакомиться с договором.Тем не менее, Вам следует иметь в виду следующее. В настоящее время существует судебная практика рассмотрения споров, вытекающих из договоров инвестирования в строительства, в соответствии с Законом "О защите прав потребителей". Указанным Законом предусматривается ответственность исполнителя за нарушение сроков работ. В соответствии со ст. 28 названного Закона если исполнитель нарушил сроки выполнения работы (оказания услуги) - сроки начала и окончания выполнения работы (оказания услуги) и промежуточные сроки выполнения работы (оказания услуги) или во время выполнения работы (оказания услуги) стало очевидным, что она не будет выполнена в срок, потребитель по своему выбору вправе:
назначить исполнителю новый срок;
поручить выполнение работы (оказание услуги) третьим лицам за разумную цену или выполнить ее своими силами и потребовать от исполнителя возмещения понесенных расходов;
потребовать уменьшения цены за выполнение работы (оказание услуги);
расторгнуть договор о выполнении работы (оказании услуги).
Потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с нарушением сроков выполнения работы (оказания услуги). Убытки возмещаются в сроки, установленные для удовлетворения соответствующих требований потребителя.
При расторжении договора о выполнении работы (оказании услуги) исполнитель не вправе требовать возмещения своих затрат, произведенных в процессе выполнения работы (оказания услуги), а также платы за выполненную работу (оказанную услугу), за исключением случая, если потребитель принял выполненную работу (оказанную услугу).
В случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа. Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий (но не более низкий) размер неустойки (пени). Неустойка (пеня) за нарушение сроков окончания выполнения работы (оказания услуги), ее этапа взыскивается за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки вплоть до окончания выполнения работы (оказания услуги). Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы (оказания услуги) не определена договором о выполнении работы (оказании услуги).
Размер неустойки (пени) определяется исходя из цены выполнения работы (оказания услуги), а если указанная цена не определена, исходя из общей цены заказа, существовавшей в том месте, в котором требование потребителя должно было быть удовлетворено исполнителем в день добровольного удовлетворения такого требования или в день вынесения судебного решения, если требование потребителя добровольно удовлетворено не было.
При обращении в суд за защитой своих прав по договору Вы освобождаетесь от оплаты государственной пошлины. Кроме того, иск Вы можете подать в суд по месту своего жительства.
С уважением, Демидова Н.Г.
СпроситьПо договору инвестирования какие претензии застройщику можно предъявить по срокам сдачи, если в договоре указан ориентировочный срок сдачи-июль 2014 г? договор на строительство паркинга.
Смотрите свой договор инвестирования на счет санкций за нарушение сроков сдачи Их и предъявляйте
СпроситьЕсли срок исполенния обязательства определён примерно, то оно должно быть выполнено, даже если и с задержкой, то в разумный срок. А в Вашем случае уже год, явно, не разумный срок. Претензии - должны быть оговорены в договоре.
СпроситьЯ хочу приобрести квартиру через долевое участие в строительстве жилья. Однако, строительная организация предлагает заключить не договор долевого участия, а «Агентский договор по осуществлению строительства квартиры в жилом доме», где она как Агент принимает на себя обязательства по «осуществлению строительства квартиры №___ в строящемся доме» с последующей передачей ее мне (Принципалу). Мотивируют они тем, что если заключать Агентский договор, то они будут меньше платить налоги, чем если бы это был договор долевого участия. Хотя содержание основных условий агентского договора по сути аналогично условиям договора долевого участия. Я опасаюсь, смогу ли я защитить свои права по такому договору, при возникновении спорных вопросов.
Поэтому я хотел бы узнать, стоит ли заключать с этой организацией такой агентский договор?
Гражданское законодательство РФ, рассматривает не название а суть договора. Но проблема с названием, не самая главная в данном случае. Исходя из личной практики такого рода дел могу сказать, что крайне важно в данной ситуации, до подписания, "проработать" каждый пункт договора. К сожалению, часто ко мне приносят уже подписанные договоры. Разумно с Вашей стороны будет нанять юриста для проработки проекта представленного Вам договора и юридического сопровождения при его подписании. Гарантирую, что ознакомив агентство с поправками внесенными юристом Вы получите ответы на многие свои вопросы. Но, в чем я еще больше уверен, у Вас появятся вопросы по пунктам, не вызывавшим сомнения до тех пор. Настоятельно рекомендую Вам подойти к решению данного вопроса профессионально.
Спросить