Сделки с недвижимостью

такая сделка оспорима.

Александр, если договор дарения еще не оформлен то его можно заменить договором купли-продажи

Можно, если никто не узнает и есть уверенность в другой стороне сделки.

Можно, но есть большие риски. Смотря с какой целью это делаете.

Такая сделка может быть оправдана, если есть:

-желание избежать уплаты НДФЛ при дарении между дальними родственниками.

-желание усложнить оспаривание сделки в суде (договор купли-продажи сложнее оспорить, чем договор дарения).

-желание защитить имущество от раздела при разводе.

ст. 170 ГК РФ. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

его можно заменить договором купли-продажи

ага, а потом ваши наследники потребуют отмены такого договора как ничтожного, поскольку движения денег по счетам не будет.

Да, формально заменить дарственную договором купли-продажи можно, в Росреестре пройдет регистрация, но это рискованно и может привести к негативным последствиям, если найдутся недоброжелатели или будет конфликт между сторонами ...

Почему так делают?

Некоторые стороны пытаются оформить дарение как куплю-продажу, чтобы:

Избежать налога (например, если даритель и одаряемый не являются близкими родственниками, одаряемый платит 13% НДФЛ).

Защитить имущество от возможных притязаний (например, если кто-то хочет оспорить дарственную).

Избежать отказа продавца (по дарственной можно отказаться от сделки до регистрации, а по купле-продаже сложнее).

Какие риски?

Сделку могут признать мнимой или притворной (ст. 170 ГК РФ)

Если фактически передача недвижимости является дарением, но оформляется как купля-продажа, налоговая или суд могут признать сделку недействительной.

Налоговая может доначислить налоги

Если договор купли-продажи оформлен на символическую сумму (например, 10 000 руб.), налоговая может заподозрить уход от налогообложения и пересчитать налог.

У покупателя могут потребовать объяснения источника средств, особенно если указана крупная сумма.

Проблемы с признанием добросовестного приобретателя

Если сделку оспорят (например, наследники или кредиторы), покупатель может потерять недвижимость.

Как сделать безопасно?

✅ Если стороны не являются близкими родственниками и хотят избежать 13% НДФЛ, лучше оформить реальный договор купли-продажи с рыночной ценой и оплатой.

✅ Если стороны близкие родственники, то дарение будет освобождено от налога, и его лучше оформить честно.