Есть ли риски у нового арендатора с такими условиями договора в случае смены арендодателя?

698₽ VIP

Да есть конечно

Есть конечно такие же как и у вас на сегодня

Здравствуйте уважаемая Ольга!

В рассматриваемом случае желательно бы конечно ознакомиться с договором аренды (ст.606 ГК РФ) и его существенными условиями (ст.421 ГК РФ). На предмет выявления, рисков.

Поскольку действительно могут быть риски у нового арендатора с такими условиями договора в случае смены арендодателя.

Рад был Вам помочь!

Здравствуйте, уважаемая Ольга!

Согласно ст 621 ГК РФ если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

При продаже бизнеса до 2027 г можете заключить с покупателем также уступку прав по договору аренды. Он встанет на место старого арендатора и получит преимущественное право заключения договора на новый срок в соответствии со ст 621 ГК РФ. Есть риск непродления договора, но тогда вопрос решается в судебном порядке.

Смена собственника арендованного имущества не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Он сохраняет силу, а новый собственник занимает место арендодателя в отношениях с арендатором.

Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

По желанию сторон в договор МОЖНО внести изменения в части арендодателя

Плюсы и минусы договора аренды на 11 месяцев

Согласно Гражданскому кодексу РФ, договор аренды здания или сооружения, заключённый на срок не менее года, необходимо регистрировать.

ГК РФ, статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечёт его недействительность.

2. Договор аренды здания или сооружения, заключённый на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации.

Соответственно, договор аренды на меньший срок не подлежит регистрации. После его окончания нужно будет просто оформить следующий аналогичный договор. Как правило, это занимает минимум времени.

Арендаторы обязаны отражать право пользования активом (ППА) в балансе, но для договоров сроком менее года есть исключение. Однако если договоры регулярно перезаключаются, а условия остаются прежними, бухстандарт требует иного подхода.

Порядок отражения в учете договоров аренды регламентирует ФСБУ 25/2018. Стандарт предусматривает, что арендатор может не признавать предмет аренды в качестве ППА в любом из следующих случаев:

• срок аренды не превышает 12 месяцев на дату предоставления предмета аренды;

• рыночная стоимость предмета аренды не превышает 300 тыс. руб. и арендатор имеет возможность получать экономические выгоды от предмета аренды;

• арендатор относится к экономическим субъектам, которые вправе применять упрощенные способы ведения бухучета, включая упрощенную бухгалтерскую (финансовую) отчетность.

• Таким образом, договоры аренды на 11 месяцев формально позволено не отражать в бухучете ППА. Однако не стоит забывать о наличии экономической мотивации или неформальных договоренностей о продлении.

• Если арендатор ежегодно заключает новые договоры и фактически использует офис непрерывно, контролирующие органы могут рассматривать это как единый договор с общим сроком более 12 месяцев. В этом случае требуется признать ППА.

Минусы

Такой договор Арендатор может не перезаключить на новый срок, или заключить договор с другим Арендатором

Если Вы заинтересованы в аренде недвижимости на длительный срок, следует учесть в договоре следующие условия:

- можно прямо установить приоритетное право Арендатора продления договора на новый срок;

- закрепить в договоре, что в случае отказа арендодателя от возобновления договора, арендодатель обязан компенсировать арендатору стоимость неотделимых улучшений и расходы на подготовку помещения к целевому использованию.

Добрый вечер, Ольга.

1)Ну нет, что-то вас вводят в заблуждение...

2)Так, в Гражданском кодексе есть статья 617, в которой сказано, что при смене собственника имущества договор аренды не прекращается и не изменяется.

Другими словами, если собственник помещения принял решение его продать, договор аренды продолжает действовать без каких-либо изменений и после реализации здания.

3)Это означает, что стороны не должны будут заключать новый договор о сохранении условий прежнего соглашения.

4)Единственное, что можно подкорректировать в таком случае – данные об арендодателе (п. 24 Информационного письма Президиума ВАС от 11 января 2002 г. № 66). Названные нормы Гражданского кодекса свидетельствуют о том, что происходит замена одной из сторон договора аренды, а именно – арендодателя. Причем в кодексе на это есть прямое указание, то есть, налицо перемена лиц в обязательстве на основании буквы закона (ст. 382, ст. 387 ГК).

5)Так что ничего даже переподписывать не нужно!!!

6)Согласно ст. 621 ГК РФ если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Риски всегда есть, даже в данный момент у вас т.к. договор можно расторгнуть в одностороннем порядке в любое время, самое главное соблюсти порядок расторжения типо предупредить за месяц в письменном виде.

Если договор заключается на короткий срок с возможностью автоматической пролонгации, возникает риск того, что новый владелец здания после покупки откажется от продления договора. Арендатор будет вынужден либо искать новое помещение, либо договариваться с новыми собственниками на новых условиях.

Новый собственник может изменить условия аренды, например, повысить арендную плату или ввести дополнительные обязательства для арендатора.

В случае смены собственника новый владелец может попытаться расторгнуть договор аренды, ссылаясь на нарушения или изменения условий, даже если такие основания отсутствуют.

Краткосрочные договоры аренды часто имеют меньшую юридическую защиту по сравнению с долгосрочными договорами, особенно когда речь идёт о смене собственников.

Права и обязанности сторон по договору аренды сохраняются независимо от смены собственника имущества (арендодателя). Однако существует ряд нюансов, которые стоит учитывать:

Статья 617 ГК РФ регулирует переход прав и обязанностей по договору аренды при изменении собственника арендуемого имущества.

Согласно этой статье:

-Переход права собственности на сдаваемое в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

-Новый собственник становится стороной договора аренды вместо прежнего собственника.

Смена владельца недвижимости сама по себе не должна влиять на договор аренды, если он был заключён надлежащим образом.

Если договор аренды заключается на короткий срок (например, на 11 месяцев), и предусмотрена возможность автоматического продления, новый собственник может отказаться от продления договора. Это связано с тем, что краткосрочный договор не подлежит государственной регистрации, и поэтому новый собственник формально имеет право не продлевать такой договор.

Здравствуйте уважаемая Ольга!

В рассматриваемом случае желательно бы конечно ознакомиться с договором аренды (ст.606 ГК РФ) и его существенными условиями (ст.421 ГК РФ).

Тем более в силу ст. 621 ГК РФ если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (ст.15 ГК РФ).

Поскольку действительно могут быть риски у нового арендатора с такими условиями договора в случае смены арендодателя.

Рад был Вам помочь!

Здравствуйте!

Да, у нового арендатора с условиями договора на 11 месяцев с пролонгацией могут быть риски, связанные с возможностью досрочного расторжения договора арендодателем.

Согласно законодательству, такие договоры относятся к договорам, заключённым на неопределённый срок. Арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом арендатора за три месяца (или в меньший срок, если он прописан в договоре).

Риски:

- Если здание будет продано, новый собственник может не продолжить аренду на тех же условиях. Это может привести к необходимости поиска нового помещения или к изменению условий аренды.

- В соответствии с Гражданским кодексом РФ, при продаже здания права и обязанности по договору аренды переходят к новому собственнику. Однако новый арендодатель может иметь свои условия и не обязан продлевать договор. ( статья 617 Гражданского кодекса РФ)

- Для арендатора это может означать потерю вложений в ремонт, неотделимые улучшения помещения и расходы на переезд.

С уважением.

Согласно ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе:

- Потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору.

- Либо только возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды.

Это означает, что если новый арендодатель заключит договор аренды с другим лицом после истечения вашего договора, вы сможете защитить свои права в суде.

Если арендодатель готов заключить договор только на 11 месяцев с пролонгацией, это создает риск для нового арендатора. Краткосрочные условия могут привести к тому, что новый арендодатель в будущем может не продлить аренду, если стараниями нового собственника могут быть введены новые условия или договорные обязательства. Важно помнить, что:

- Арендодатель может отказаться от продления договора по своему усмотрению после истечения данного срока, что создаст неопределенность для нового арендатора.

- В этом случае новый арендатор будет иметь более ограниченные права по сравнению с долгосрочным арендатором.

Если вы рассматриваете возможность продажи бизнеса с передачей прав аренды, то согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ, в случае изменения арендатора, новый арендатор (покупатель вашего бизнеса) может потребовать преимущественного права на заключение нового договора на тех же условиях.

Здравствуйте!

Для более точного ответа надо смотреть договор.

В некоторых договорах прописано, что смена собственника не ведёт к расторжению договора аренды. Как и в законе.

А так риски есть. Что небудет перещаключения. Как вариант можно потом в суд подать, но надо взвесить все ,,за,, и ,,против,,

См

ст.606 ГК РФ

ЗДРАВСТВУЙТЕ. Вот ответы на Ваши вопросы. Прочтите внимательно.

Согласно части 1 ст. 617 ГК РФ, Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно ст. 619 ГК РФ, По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Уважаемая Ольга, добрый день!

_____

В описанной Вами ситуации действительно существуют определенные риски для нового арендатора, связанные с условиями договора аренды, особенно в случае смены собственника здания.

_____

Риски расторжения договора аренды

Согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), договор аренды, заключенный на неопределенный срок (например, с пролонгацией каждые 11 месяцев), может быть расторгнут любой из сторон в одностороннем порядке. Для этого необходимо направить письменное уведомление другой стороне не менее чем за один месяц до предполагаемой даты расторжения (если иное не предусмотрено договором). Таким образом, даже при текущем договоре аренды существует риск его расторжения арендодателем, что может повлиять на стабильность бизнеса.

______

В случае продажи здания новому собственнику, согласно статье 617 ГК РФ, права и обязанности арендодателя по договору аренды переходят к новому владельцу. Однако, если договор аренды заключен на срок менее одного года (например, 11 месяцев), он не подлежит обязательной государственной регистрации, что может усложнить защиту прав арендатора в случае возникновения споров с новым собственником. Новый собственник может не продлить договор аренды или предложить иные условия, что также создает риски для арендатора.

_____

Согласно статье 621 ГК РФ, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязательства по договору, имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендодатель откажет в продлении договора, но в течение года после его окончания заключит договор аренды с другим лицом, арендатор вправе обратиться в суд с требованием о переводе на себя прав и обязанностей по новому договору аренды или о возмещении убытков.

Однако это право распространяется только на договоры аренды, заключенные на определенный срок, а не на договоры с пролонгацией на неопределенный срок.

______

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора аренды, а арендодатель не возражает против этого, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ). Однако, как уже упоминалось, договор на неопределенный срок может быть расторгнут в любой момент с соблюдением порядка уведомления.

________

Выводы

Риски для нового арендатора действительно существуют, особенно в случае смены собственника здания. Основные из них связаны с возможностью расторжения договора аренды в одностороннем порядке, отсутствием обязательной регистрации договора аренды на срок менее года и неопределенностью в отношении продления договора. Для минимизации рисков рекомендуется:

Заключить договор аренды на срок более одного года с обязательной государственной регистрацией.

Внимательно изучить условия договора, включая порядок расторжения и продления.

_____

С уважением

Конечно имеются риски и проблемы.

У покупателя нет смысла покупать бизнес в арендованном помещении, который продавцу не принадлежит.

Тем более собственник помещения готов заключить договор аренды только на срок 11 мес., а будет он продлён или нет, под вопросом.

Сперва решать вопрос следует со собственником помещения.

Но гарантий здесь получить невозможно.

Рекомендация для покупателя бизнеса: от сделки отказаться, уж больно много лишних проблем.

При этом переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

- см. ст. 421, 454, 606, 617 ГК РФ