Продажа земельного участка с домом

698₽ VIP

АНДРЕЙ, ничего у вас не получится, дом и участок под ним, - НЕДЕЛИМЫ! Придётся его делить а потом сможете его продать. Законодательством установлен принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем жилого дома (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Если продавец жилого дома является собственником земельного участка, на котором этот дом расположен, то при продаже дома к покупателю также переходит право собственности на земельный участок, занятый жилым домом и необходимый для его использования (п. 4 ст. 35 ЗК РФ; ст. 273, п. 2 ст. 552 ГК РФ). Всего хорошего, там нужен иной вариант!

В соответствии с п 1 ст 287.3 ГК РФ собственник здания или сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, пользуется данным земельным участком на условиях и в объеме, которые предусмотрены законом или договором с собственником данного земельного участка.

Поэтому можно продать участок не владельцу дома. Владелец дома может пользоваться участком.

Доброго времени Андрей!

не сможете этого сделать.

Если продавец жилого дома является собственником земельного участка, на котором этот дом расположен, то при продаже дома к покупателю также переходит право собственности на земельный участок, занятый жилым домом и необходимый для его использования п. 4 ст. 35 ЗК РФ; ст. 273, п. 2 ст. 552 ГК РФ.

Исключением, в частности, является ситуация, когда продается часть жилого дома, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка. В этом случае земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя (пп. 1 п. 4 ст. 35 ЗК РФ; п. 4 ст. 244 ГК РФ; п. 15 Обзора судебной практики ВС РФ N 1 (2018)).

epp.genproc.gov.ru

нужно уведомлять сособственников о продаже доли в праве общедолевой собственности ст. 250 ГК РФ.

Если вы планируете продать долю в доме, который находится на участке, принадлежащем нескольким владельцам, то важно помнить о праве преимущественной покупки. Согласно статье 250 Гражданского кодекса РФ, остальные участники долевой собственности имеют право приобрести продаваемую долю по той же цене и на тех же условиях, что и посторонний покупатель. Это значит, что перед продажей доли третьему лицу продавец обязан предложить её другим участникам общей собственности.

Процедура:

- Продавец должен письменно уведомить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю.

- В течение месяца после получения уведомления другие владельцы долей могут воспользоваться своим правом преимущественной покупки.

- Если никто из владельцев долей не воспользуется правом преимущественной покупки в установленный срок, продавец имеет право продать долю любому лицу.

Если другие участники долевой собственности отказываются от своего права преимущественной покупки, они должны оформить письменный отказ. Этот документ будет необходим для подтверждения законности сделки купли-продажи доли третьим лицам.

При продаже земельного участка, на котором находятся несколько домов, принадлежащих разным владельцам, необходимо учесть следующие аспекты:

- Земельный участок является неделимым объектом недвижимости, если на нём расположены жилые здания нескольких собственников. Поэтому продажа одного дома на таком участке возможна только вместе с соответствующей частью земли.

- Для продажи всего участка вам потребуется согласие всех собственников домов, расположенных на данном участке.

Возможные варианты:

- Если все собственники согласны продать свои доли одновременно, то сделка может быть оформлена как единая купля-продажа всего участка с находящимися на нём объектами недвижимости.

- Если кто-то из собственников отказывается продавать свою долю, тогда невозможно будет продать весь участок целиком. В таком случае можно рассматривать продажу отдельных частей участка с учётом прав каждого собственника.

Если на вашем участке будут находиться объекты недвижимости, принадлежащие другим лицам, это может осложнить процесс продажи всей территории. Покупатель должен быть осведомлён о наличии обременений, связанных с правами третьих лиц на расположенные там строения.

Здравствуйте Андрей

Если в 3х объектах недвижимости у всех лиц имеются доли в праве общей долевой собственности на дом ( а), то сделка совершается через нотариус и при продаже от всех совладельцев долей оформляются отказы в покупке доли которая продается не собственнику другой доли в соответствии с п.1.1 ст.42

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 28.02.2025) "О государственной регистрации недвижимости", ст.250 ГК РФ

В соответствии со ст.246 ч.1 ГК РФ . Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Как продать квартиру, находящуюся в общей долевой собственности

2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ

___

При этом доля в доме соответствует доли земельного участка и продажа возможна без раздела земельного участка.

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание.

Одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования ст.35 ЗК РФ.

___

В итоге: продавая один из домов в которой все долевики имеют доли вы тем самым продаете и доли земельного участка. То есть для продажи раздел земли в порядке ст.11.4 ЗК НЕ нужен , если доли земельного участка определены или документально зафиксированы в соответствии с долями на дом

___

На дальнейшее отчуждение всего участка сделка не повлияет

___

С уважением

Здравствуйте, уважаемый Андрей.

При продаже части общего имущества, находящегося в общедолевой собственности, необходимо уведомить остальных собственников о продаже. Согласно статье 250 Гражданского кодекса РФ, они имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продаётся, и на прочих равных условиях.

Порядок действий:

Уведомить других собственников о продаже. Нужно направить письменное уведомление с указанием цены и других условий продажи.

Выждать срок. По закону у других участников долевой собственности есть месяц, чтобы приобрести продаваемую долю на указанных условиях. Этот срок исчисляется с момента получения уведомления, а не отправки.

Если никто не ответил, продавец может продать свою долю любому другому покупателю. При этом цена продажи не должна быть ниже той, которая была указана в уведомлении другим собственникам.

Заверить сделку у нотариуса и зарегистрировать в Росреестре

Всего доброго!

Здравствуйте!

Если у Вас общедолевая собственность на жилой дом, то продать сособственики третьему лицу могут не совершая процедуру направления уведомления в порядке реализации преимущественного права,Ст.250 ГК РФ.

Это нужно было бы если бы продавались доли,а доля одного или двух собственников не продавалась бы.

При этом нужно учитывать принцип единства судьбы земельного участка и недвжимости ( ст.1 ЗК РФ).То есть продавая дом нужно указывать также на каком основании принадлежит земля сособственникам.

Согласно ст.35 ЗК РФ

4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

В соответствии с п 1 ст 287.3 ГК РФ собственник здания или сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, пользуется данным земельным участком на условиях и в объеме, которые предусмотрены законом или договором с собственником данного земельного участка.

ГК РФ Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

пользовать участок под ним, если он принадлежит другому лицу

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

На дальнейшее отчуждение всего участка сделка не повлияет

Российское законодательство не запрещает возводить больше одного дома на участке для индивидуального жилищного строительства, садовом участке или участке для личного подсобного хозяйства.

На Вашем садовом участке стоят три жилых дома (Общедолевая собственность на Участок и дома).

При продаже одного дома, вы одновременно продаете и право на участок, так как законодательством установлен принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем жилого дома (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Если продавец жилого дома является собственником земельного участка, на котором этот дом расположен, то при продаже дома к покупателю также переходит право собственности на земельный участок, занятый жилым домом и необходимый для его использования (п. 4 ст. 35 ЗК РФ; ст. 273, п. 2 ст. 552 ГК РФ).

Таким образом продать весь участок НЕ владельцу дома, у вас не получиться.

Ни какого чужого дома на участке в вашем случае быть не может.

Что касается долей, то в соответствии со ст. 250 ГК РФ «При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Земельный кодекс Российской Федерации и Гражданский кодекс, устанавливает принцип единства судьбы земельного участка и объектов, расположенных на нем. Исходя из пункта 5 статьи 1 Земельного кодекса РФ:

- "Земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, является его неотъемлемой частью".

Это означает, что земельный участок и расположенные на нём здания не могут быть разделены, если они принадлежат разным собственникам, без создания отдельного правового документа.

Если вы попытаетесь продать дом, находящийся на земельном участке, который формально принадлежит нескольким собственникам (общая долевая собственность), то вы фактически не сможете продать дом отдельно, не решив вопрос с земельным участком. Правила предоставляют право на продажу только с учетом всех долевых собственников.

Если вы планируете продать весь участок с находящимися на нем домами, в том числе и с домом, принадлежащим другому собственнику, это может вызвать дополнительные сложности в правоотношениях. В данном случае важно учитывать следующее:

- Согласие собственников: Для продажи или передачи прав на общий участок необходимо согласие всех собственников, включая владельца дома, который не является хозяином земли.

- Право первоочередного приобретения: По Закону о приватизации (статья 250 ГК РФ) существует право собственника на приобретение земельного участка, на котором расположен его дом. Поэтому вам нужно будет сделать предложение владельцу дома на покупку участка, и только после его отказа вы будете иметь возможность продать участок в целом третьему лицу.

Уважаемый Андрей, здравствуйте!

1) По общему правилу, при продаже дома к покупателю переходит право на часть земельного участка, необходимую для использования дома (ст. 35 Земельного кодекса РФ, ст. 552 Гражданского кодекса РФ).

------

Однако, если участок неделим, и Вы не планируете выделять часть участка под проданный дом, то покупатель дома получает право пользования частью земельного участка, пропорциональной площади дома. Право собственности на эту часть участка к нему не переходит. Это необходимо четко прописать в договоре купли-продажи дома.

-------

2)Продать весь участок, на котором стоит чужой дом, возможно, но это значительно усложняет сделку и снижает его привлекательность для потенциальных покупателей.

Вам потребуется согласие владельца дома на продажу всего участка, поскольку его права пользования земельным участком будут затронуты. В случае отказа владельца дома, продажа возможна только через суд. Суд может обязать владельца дома освободить участок или предоставить ему компенсацию.

---------

3) Так как участок находится в общедолевой собственности, при продаже доли в праве общей собственности (то есть, доли в праве на весь участок) другие сособственники (включая владельца дома) имеют право преимущественной покупки (ст. 250 ГК РФ).

Вы обязаны уведомить всех сособственников о намерении продать свою долю, указав цену и другие условия продажи. Они имеют право купить вашу долю в течение месяца. Если они откажутся или не ответят в течение месяца, вы можете продать свою долю третьему лицу на тех же условиях.

Важно! Право преимущественной покупки возникает только при продаже доли в праве собственности, а не при продаже дома как отдельного объекта недвижимости. Однако, при последующей продаже всего участка право преимущественной покупки у сособственников (включая владельца дома) возникает.

С уважением!