Мы по факту снимаем 2-х комнатную квартиру а отопление оплачиваем за 3-х комнатную.

Раз договор вы не заключали, то вопрос можно решить, лишь достигнув соглашения с собственником. Общих правил в данном случае нет.

Поскольку договор аренды не заключен, ваши взаимоотношения не регламентированы законом. Предложите хозяйке заключить официальное соглашение, где подробно пропишите порядок расчета коммунальных платежей и разделения расходов. Одновременно зафиксируйте ситуацию письменно, сообщив хозяйке о готовности оплачивать коммунальные услуги строго по фактическим показаниям приборов учета и потребленным услугам. В противном случае обращайтесь в суд с целью урегулирования спора.

Только соглашением с собственником -нет же договора который трактуется по правилам 431 ГК РФ

Так заключите с ней договор, в котором и напишите что вы снимаете 2 комнаты в трёхкомнатной квартире. Если оплату ей ранее передавали, то докажете что долгов не было за услуги ЖКХ. Всё в ваших руках.

Заключается договор и все обговаривайте

Здравствуйте! Собственник платит капремонт и содержание, Вы – найм и коммуналку по счётчикам (если предусмотрено договором); долги из‑за непередачи показаний – его забота. Верните переплату (ст. 1102 ГК), требуйте письменный договор и перерасчёт; при отказе – иск в суд.

ЭТот вопрос решается просто. Вы ставите свои условия, если она не согласна, то съезжаете.

Она ставит свои условия оплаты, Вы не согласны, тогда тоже съезжаете.

Здравствуйте! Надо к мирному соглашению с собственником придти.

Удачи