Как оценить стоимости доли

349₽ VIP

1 Оценку проводит профессиональный оценщик -

Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 14.02.2024) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"

Статья 9. Основания для проведения оценки объекта оценки

и далее.

Вы можете сами оценку провести - но в суде вторая сторона вправе не согласиться и просить провести судебную экспертизу по оценке - ст. 79 ГПК РФ.

2. Нет тут формул узаконенных. В каждом деле суд решает конкретно и предметно.

Скорее повышение будет. А не снижение. Вы поймите что микродолю или незначительную долю продать реально сложно - дисконт до 50% от арифметической стоимости, но с другой стороны - Вы получаете всю квартиру и тогда стоимость этих долек возрастает и именно 1/12 от общей стоимости квартиры составляет. Суд это всё учитывать должен.

Самое простое и понятное - 9 000 000 / 12 - вот и всё!

Не более 500 000 руб.стоит 1/12 доли.

Микродоля или незначительная доля - это доля, которую при разделе недвижимого имущества не возможно выделить в натуре.

На данный момент получить, произвести отчуждение или деление микродолей стало сделать затруднительно, по причине вступления в силу Федеральный закон от 14 июля 2022 г. N 310-ФЗ "О внесении изменений в Семейный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации"). Причиной такого решения послужили противоправные действия собственников общего имущества, а также желание наживы таких собственников.

Закон разрешает признавать доли участников общей собственности на объект недвижимого имущества незначительными и выплачивать компенсацию за такую долю (ст. 252 ГК РФ), но только при наличии следующих условий:

п. 4 ст. 252 ГК РФ Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе

Добрый день, Евгений!

В соответствии со статьёй 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), при продаже доли в праве общей собственности преимущественное право покупки принадлежит другим участникам долевой собственности. В Вашем случае, учитывая, что площадь оцениваемой доли составляет менее 6 кв. метров, а также невозможность её выдела в натуре, ликвидность такой доли крайне низка. Это подтверждается судебной практикой и оценочными стандартами.

Согласно Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", при определении рыночной стоимости доли учитываются все ограничения, связанные с её использованием и реализацией, в том числе невозможность выдела и низкая ликвидность.

Оценочная стоимость 1/12 доли в Вашей ситуации рассчитывается исходя из рыночной стоимости квартиры (9 000 000 ₽), пропорционально доле (1/12 ≈ 750 000 ₽), с применением понижающего коэффициента ликвидности. На практике коэффициент снижения для подобных долей составляет 0,3–0,5, что соответствует диапазону 225 000–375 000 ₽. Справедливой рыночной ценой для предложения родственникам, с учётом всех обстоятельств, является сумма в пределах 250 000–350 000 ₽.

В случае судебного спора - стоимость доли может быть дополнительно снижена, поскольку суды учитывают невозможность самостоятельного использования доли и отсутствие спроса на рынке. В ряде случаев стоимость может быть определена ближе к нижней границе указанного диапазона.

С уважением, Д.А.Разина!

1.Суды г.Москвы некоторые считают 1\12 от рыночной стоимости всей квартиры, но некоторые считают, что так делать нельзя, так как определение рыночной стоимости доли без учета дисконта ведет к ущемлению прав истца, поскольку цена доли в коммунальной квартире не может быть равна цене части квартиры, а ответчик могла бы рассчитывать на стоимость доли исходя из общей рыночной стоимости объекта в целом лишь в случае продажи квартиры в виде единого объекта недвижимости с последующим распределением вырученных средств пропорционально размеру доли каждого из собственников квартиры.

2.Справедлива цена на Ваше усмотрение, можете от рыночной цены предложить 1\12.

Участник общей долевой собственности вправе обратиться с требованием о лишении другого участника права на долю с выплатой ему компенсации, в случае если тот не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, его доля незначительна и не может быть реально выделена.

Вопрос о принудительном выкупе разрешается в судебном порядке. Соответствующее исковое заявление подается с соблюдением общих требований к форме искового документа и прилагаемых к нему документов (ст. ст. 131, 132 ГПК РФ) в суд по месту нахождения недвижимого имущества по правилам исключительной подсудности (ст. 30 ГПК РФ), поскольку требования о признании доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение незначительной, принудительном ее выкупе, прекращении права собственности на незначительную долю основываются на положениях ст. ст. 247, 252 ГК РФ и связаны с вопросом о праве собственности на объект недвижимого имущества.

Если не можете договорится о цене, то делайте оценку именно доли у оценщика, вносите суммы в депозит суда и подавайте иск о принудительном выкупе.

Ответчика, если не согласен должен будет просить назначить экспертизу свою и оплатить её проведение..

Базовая расчетная стоимость доли:

Рыночная стоимость всей квартиры: 9 000 000 ₽

Стоимость 1/12 доли: 9 000 000 / 12 = 750 000 ₽ (номинальная стоимость)

Факторы снижения стоимости:

Доля составляет всего 2,61 м² (меньше минимального размера для самостоятельной продажи)

Квартира включена в программу реновации (дополнительная неопределенность)

Невозможность выдела доли в натуре

Отсутствие фактического пользования долей

Ограниченный круг покупателей (только другие собственники)

Применяемый коэффициент дисконтирования:

Для столь малых долей обычно применяется коэффициент 0,3-0,5

В данном случае рекомендую использовать 0,35 как среднее значение

Расчет: 750 000 ₽ × 0,35 = 262 500 ₽

Рекомендуемая цена предложения родственникам:

Можно предложить 250 000-300 000 ₽ за 1/12 долю

Это справедливая цена, учитывающая:

Низкую ликвидность доли

Отсутствие конфликта между собственниками

Возможность быстрого и мирного решения вопроса

Перспективы судебного разбирательства:

В случае суда стоимость доли может быть снижена до 0,1-0,3 от номинала

Примерная оценка через суд: 750 000 ₽ × 0,2 = 150 000 ₽

Дополнительные расходы:

Госпошлина: около 4 000 ₽

Услуги юриста: от 30 000 ₽

Судебная экспертиза: от 20 000 ₽

Срок рассмотрения дела: 3-6 месяцев

Риск дополнительных осложнений из-за программы реновации

Рекомендации по процедуре выкупа:

Предложите родственникам 275 000 ₽ как компромиссную сумму

Оформите договор купли-продажи у нотариуса

Укажите в договоре реальную цену сделки

Одновременно оформите согласие на выкуп второй доли

После сделки незамедлительно подайте документы в Росреестр

ст. ст. 250, 247, 252 ГК РФ

Эксперт оценит , но не факт что стороны согласятся вам продать доли. Спорные отношения между совладельцами квартир регулирует статья 252 Гражданского кодекса РФ - "раздел имущества, находящегося в долевой собственности". Из смысла этой нормы следует, что участники долевой собственности могут поделить ее двумя путями: по соглашению о способе и условиях раздела общего имущества (выделе доли одного из них) или, если такое соглашение не достигнуто, "делиться" через суд.

Если выделение доли одного из собственников в натуре не допускается законом или невозможно без несоразмерного ущерба общему имуществу, он имеет право на выплату стоимости его доли другими участниками долевой собственности или получение иной компенсации. Такая выплата допускается лишь с согласия владельца, лишающегося своей собственности. Статья 252 ГК дает возможность принудительно лишить участника общей собственности его доли, с выплатой ее стоимости или иной компенсации

Скорее всего придется вопрос решать в суде с назначением судебной экспертизы

Форум оценщиков в другом месте.

Там профессионалы по оценке.

А так выкупать все равно по судебной как микродоли, без проблем

 Дополнение

в ГК есть такое понятие как неделимое имущество. В течение срока исковой давности нужно заявить об этом через суд и если вы проживали в этой квартире, то вы станете собственником этой квартиры целиком.

Можете предолжить им цену, за которую считаете возможным выкуп их долей. В случае енсогласия подайте иск в суд о признании долей незначительными, выкупе долецй. В суде может быть назначена экспертиза по оценке доли на основании ст. 79,80 ГПК РФ.

Евгений, здравствуйте.

1. Оценочную стоимость 1/12 с учетом низкой ликвидности не юрист, а только оценщик может определить со всеми возможными нюансами, предусмотренными законом.

2. Оценщики применяют разные коэффициенты, в моей практике в среднем 0,6. Вы можете предложить своим родственникам ту цену, которую Ваш оценщик укажет в отчете об оценке, она и будет этим отчетом обоснованной (справедливой). Но... смотрите п. 3.

3. Если рыночная стоимость всей спорной квартиры составила 9 миллионов рублей, то предлагать своим родственникам менее, чем 9 000 000 / 12 = 750 000 рублей Вы можете... пока не обратились с иском в суд. Например, если оценщик по договору с Вами с коэффициентом 0,6 определит рыночную стоимость 1/12 в размере 450 000 рублей, можете сначала предложить такую сумму, а при отказе родственников продолжать переговоры и торговаться далее, постепенно повышая цену. Если же переговоры не приведут к выкупу долей за цену ниже 750 000 рублей за каждую и Вам придется подавать иск в суд, рекомендую учесть судебную практику Московского городского суда: компенсация стоимости долей по подобным делам рассчитывается из рыночной стоимости ВСЕЙ квартиры без каких-либо понижающих коэффициентов. И даже если какой-либо районный суд г. Москвы выносит решение о выплате компенсации с понижающим коэффициентом, то при подаче апелляционной жалобы Мосгорсуд такие решения отменяет и, в зависимости от действий истца в апелляционной инстанции, либо изменяет решение путем увеличения суммы компенсации (если истец успеет дополнительно внести на депозит суда сумму разницы), либо отказывает в иске (если истец не внесет необходимую разницу на депозит суда).

В качестве обоснования процитирую апелляционное определение Мосгорсуда по делу №33-3265/2021.

Судебная коллегия находит, что определение рыночной стоимости доли подобным образом ведет к ущемлению прав ответчиков на получение компенсации стоимости спорной доли в том размере, на который они как лица, право собственности на квартиру которых подлежит прекращению в связи с незначительностью по основаниям п. 4 ст. 252 ГК РФ, могли бы рассчитывать в случае продажи квартиры в виде единого объекта недвижимости с последующим распределением вырученных средств пропорционально размеру доли каждого из собственников квартиры, и как следствие к возникновению на стороне истца неосновательного обогащения за счет ответчиков, что в силу положений ст. ст. 1, 10 ГК РФ недопустимо.

Таким образом, расчет денежной компенсации за долю следует производить не от рыночной стоимости доли в спорном имуществе с учетом понижающего коэффициента, а следует исходить из рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества путем деления полученной суммы рыночной стоимости объекта недвижимости на соответствующую долю.

Данная позиция также содержится в абзаце 2 пункта 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от дата N 4 (в редакции от дата) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", согласно которому при невозможности выдела в натуре денежная компенсация за долю в праве общей собственности на дом определяется соглашением сторон. Если соглашение не достигнуто, то по иску выделяющегося собственника размер компенсации устанавливается судом исходя из действительной стоимости дома на момент разрешения спора.

...

С учетом того обстоятельства, что истцом внесена необходимая сумма на депозитный счет Департамента при Верховном суде Российской Федерации адрес до необходимого размера в размере сумма (для каждого из ответчиков), судебная коллегия полагает возможным лишь изменить решение суда в данной части.

Если бы истец не внес вовремя недостающую сумму, был бы отказ в иске со ссылкой на ст. 196 ГПК РФ (решение суда должно быть исполнимым).

На основании изложенного, рекомендую Вам начать с письменного предложения родственникам о выкупе по указанной в отчете об оценке стоимости, а если не выкупите без суда дешевле 750 000 рублей и решите обратиться в суд, лучше это делать с опытным в подобных делах юристом, т.к. там очень много важнейших нюансов, есть несколько вариантов немного сэкономить в зависимости от уровня пассивности ответчиков в суде и от квалификации их юристов.

Добрый день Евгений

На предыдущий вопрос вам ответила. Попробую повторно ответить с учетом уточнения информации:

При оценке выкупаемой доли равной 2.61 кв.м., учитывается примерная рыночная стоимость 1 кв.м. По Москве она составляет чуть более 276 000 р. за 1 кв.м. , следовательно по предварительной оценке стоимость 2.61 кв.м составит: до 800 т.р. ( 722 т.р.)

Когда суд решает вопрос о денежной компенсации за незначительную долю в собственности на жилье, то исходит из баланса интересов собственников и учитывает обстоятельства конкретного дела.

Для оценки выкупной стоимости доли, через суд, происходит в суде через назначения судебной оценочной экспертизе в соответствии со ст.79 ГПК РФ . Заключение эксперта войдет в основу решения суда

Лучше конечно договориться , указав тетям на взыскание с них всех понесенных вами расходов и убытков в том числе судебных в случае обращения в суд ( ст.98-100 ГПК РФ).

___

При этом:

Для снижения выкупной стоимости можно учесть:

- неудобства, дополнительные издержки и потери времени, возникающие при организации содержания и ремонта общей собственности

- усложненный порядок отчуждения права собственности

- дополнительные затраты времени и денежных средств, необходимые в случае выдела доли собственности в натуре.

При продаже долей в квартирах на открытом, конкурентном рынке стоимость 1 кв.м площади в доле меньше, чем стоимость 1 кв.м в аналогичной «целой» квартире. Это объясняется тем, что, покупая долю в квартире, покупатель фактически приобретает коммунальное, а не индивидуальное жилье, со всеми вытекающими из этого неудобствами и рисками.

Поэтому доли в квартирах стоят дешевле в пересчете на один квадратный метр площади, нежели аналогичные квартиры, продающиеся целиком.

Определение величины дисконта (обесценения) при оценке долевой собственности производится на основании экспертных оценок размеров скидок на обесценение долевой собственности при продаже объектов недвижимости.

Примерно: Оцениваемая доля (1/12= 20%) находится в диапазоне скидок 50-60 %, величина дисконта (обесценения) принимается в размере 53,3 %.

Расчет стоимости доли в размере 1/12 квартиры, с учетом скидки на долевой характер собственности, = до 400 т.р. .

__

С уважением

Смотрите, оценка стоимости доли в квартире это довольно сложный процесс, который зависит от множества факторов, включая ликвидность, возможность использования доли, рыночную стоимость всей квартиры и другие аспекты.

В вашем случае, с учетом низкой ликвидности и невозможности выдела доли в натуре, стоимость 1/12 доли будет значительно ниже пропорциональной части от рыночной стоимости всей квартиры.

Рыночная стоимость квартиры: 9 000 000 ₽

Пропорциональная стоимость 1/12 доли: 9 000 000 ₽ / 12 = 750 000 ₽

С учётом низкой ликвидности и невозможности выдела в натуре, обычно применяется понижающий коэффициент, который варьируется от 0,3 до 0,5.

Пример:

С учетом коэффициента 0,3: 750 000 ₽ * 0,3 = 225 000 ₽

С учетом коэффициента 0,5: 750 000 ₽ * 0,5 = 375 000 ₽

Таким образом оценочная стоимость 1/12 доли может составлять от 225 000 до 375 000 ₽.

В Вашем случае, учитывая невозможность выдела доли в натуре и низкую ликвидность, справедливо будет предложить коэффициент ближе к нижней границе, то есть 0,3–0,4. Справедливая цена может быть в диапазоне 225 000–300 000 ₽.

В случае судебного разбирательства, суд может назначить независимую оценку, и стоимость доли может быть пересмотрена.

Суд также может учесть все обстоятельства дела, включая ликвидность и возможность использования доли, и может назначить стоимость, которая может быть ближе к нижнему пределу оценочного диапазона.

Вероятность снижения стоимости в судебном порядке существует, особенно если будут представлены аргументы о невозможности использования доли и ее низкой ликвидности.

И да, если решиетсь на продажу своей доли, обязаны уведомить других собственников за 1 мес. до продажи.

При этос размер доли должен быть не менее 6 кв. м. (таковые требования закона; но даже микродолю можно продать ТОЛЬКО собственникам жилого помещения).

- см. ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ст. 56, 79 ГПК РФ, ст. 250, 549 ГК РФ

Статья 252 Гражданского кодекса РФ (Раздел и выдел доли в общем имуществе): Регулирует порядок выдела доли в натуре и выплаты компенсации. Пункт 4 статьи 252 ГК РФ гласит, что выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

1. 9 000 000 ₽ (рыночная стоимость квартиры) / 12 = 750 000 ₽

2. Я бы рекомендовал использовать коэффициент в диапазоне 0,3 - 0,4. Иногда, при совсем сложных случаях (например, доли в аварийном жилье или с большим количеством сособственников, конфликтами) коэффициент может быть еще ниже, приближаясь к 0,2.

3. В случае судебного спора о выделе доли или порядке пользования квартирой, суд, скорее всего, примет решение, которое будет наиболее справедливым для всех собственников.

В суде стоимость доли, скорее всего, будет оценена экспертом, назначенным судом. Этот эксперт будет руководствоваться теми же принципами, что и независимый оценщик: учитывать рыночную стоимость квартиры, размер доли, невозможность выдела в натуре, ограничения в пользовании и низкую ликвидность. Поэтому, вероятность того, что суд существенно снизит стоимость доли по сравнению с предложенной вами, невелика, если вы сами предоставите суду отчет об оценке, выполненный независимым оценщиком.

С уважением.

Добрый вечер, Евгений.

1)начнем с того, что вы вообще через суд можете признать их доли малозначительные, что я вам и рекомендую, будет проведена судебная экспертиза, которая установит рыночную стоимость реальную причем данных долей и все.

2)Выплатите компенсацию и вопрос этим закроете.

3)Вопрос касаемо выкупа именно, если без суда, то сложно, так как вы будите по одному оценивать, они будут по другому оценивать и все это может очень долго длиться.

4)В соответствии со статьёй 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), при продаже доли в праве общей собственности преимущественное право покупки принадлежит другим участникам долевой собственности. В Вашем случае, учитывая, что площадь оцениваемой доли составляет менее 6 кв. метров, а также невозможность её выдела в натуре, ликвидность такой доли крайне низка. Это подтверждается судебной практикой и оценочными стандартами.

5) Я бы на вашем месте выставил для предложения родственникам, с учётом всех обстоятельств, является сумма в пределах 300 000–350 000 ₽.

Здравствуйте, Евгений!

В данном случае, оценку доли должен проводить профессиональный оценщик в силу ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Но все же сама оценочная стоимость 1/12 доли должна рассчитываться исходя из рыночной стоимости самой квартиры 9 млн. руб. пропорционально доле т.е. 1/12 750 тыс. руб.

Таким образом, с юридической точки зрения, все же рекомендуется заказать "отчет" у профессиональных оценщиков лицензируемых (компаний) в силу ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в целях "достоверной" оценки стоимости доли.

Всего доброго Вам!

Рад был помочь!