Спор о регистрации договора КП квартиры

349₽ VIP

Да, обязательно нужно уточнять иск и просить признать сделку недействительной, поскольку в силу ст 8.1 ГК РФ зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

Все зависит от заинтересованности покупателя в квартире. Можно расторгнуть договор. Можно признать право собственности на такую квартиру и попросить суд указать в решении чтобы решение являлось основанием для регистрации права. Ст.131-132 ГПК РФ.

Что оспаривать? Деньги вернули

В связи с тем, что квартира уже зарегистрирована на другого человека, требование об обязании Росреестра зарегистрировать первоначальную сделку становится невозможным для исполнения. Необходимо заменить требование на другое.

Иск о признании договора купли-продажи между продавцом и знакомым недействительным (оспоримой сделкой) на основании статей 168 и 170 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Основные аргументы:

Недобросовестность покупателя (знакомого продавца): Знакомый продавца знал или должен был знать о заключенном ранее договоре купли-продажи с вашей клиенткой, о передаче ключей и фактическом исполнении договора. Это говорит о его недобросовестности при совершении второй сделки. (п. 1 ст. 10 ГК РФ устанавливает пределы осуществления гражданских прав, включая добросовестность).

Мнимая или притворная сделка (ст. 170 ГК РФ): Можно попытаться доказать, что вторая сделка была совершена лишь для вида (мнимая сделка) или для прикрытия другой сделки (например, дарения). Это сложно доказать, но стоит рассмотреть такую возможность, если есть косвенные признаки (например, заниженная цена во втором договоре, отсутствие фактической передачи денег между продавцом и знакомым).

Злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ): Действия продавца по продаже квартиры другому лицу после получения полной оплаты от первого покупателя и передачи ключей можно квалифицировать как злоупотребление правом. В этом случае суд может отказать продавцу в защите его права (п. 2 ст. 10 ГК РФ).

Иск о возмещении убытков, причиненных неисполнением договора купли-продажи (ст. 393 ГК РФ, ст. 15 ГК РФ). Включает в себя:

Разницу между ценой, уплаченной по первому договору, и текущей рыночной стоимостью квартиры. Необходимо провести оценку квартиры на текущую дату.

Если девушка могла бы получить доход от использования квартиры (например, сдача в аренду), она может потребовать возмещения упущенной выгоды. Это сложнее доказать.

Если не оспорить новую сделку и не уточнить исковые требования, суд, скорее всего, откажет в удовлетворении первоначального иска, так как он будет основан на требовании, которое невозможно исполнить. Единственный способ вернуть квартиру - это признать вторую сделку (между продавцом и знакомым) недействительной. Если этого не сделать, квартира останется у знакомого продавца, и даже если суд признает, что продавец нарушила договор с вашей клиенткой, она сможет взыскать только убытки.

С уважением.

Заинтересованная в государственной регистрации права собственности на квартиру по договору купли-продажи сторона вправе обратиться в суд, поскольку с момента подписания договора его стороны связали себя обязательствами из договора и отсутствие регистрации не препятствует предъявлению соответствующей стороной к другой стороне договора требования о регистрации сделки на основании п.2 ст. 165 ГК РФ. Аналогичная норма указана и в п. 3 ст. 551 ГК РФ, а именно: суд вправе по требованию стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Также в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — Постановление N 10/22) разъяснено, что, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

При этом Верховным Судом РФ отмечено, что иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества (п. 61 Постановления N 10/22) и покупателя по оплате стоимости (см. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 10.03.2020 N 41-КГ19-51).

Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче — как правило, сторонами составляется акт приема-передачи объекта недвижимости.

При этом если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абз. 7 ст. 12 ГК РФ, ст. 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности.

Таким образом, при отсутствии государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи, совершенному с соблюдением требований, установленных законодательством РФ, заинтересованная сторона в целях осуществления государственной регистрации перехода права по договору купли-продажи вправе обратиться в суд с исковым заявлением о государственной регистрации перехода права собственности. Иск будет удовлетворен при условии исполнения продавцом обязанности по передаче имущества и исполнения покупателем обязанности по оплате его стоимости. Если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупателю необходимо заявить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче и о регистрации перехода права собственности. В последующем государственная регистрация перехода права собственности осуществляется на основании судебного акта по итогам рассмотрения дела.

Но в данном случае есть добросовестный приобретатель.

Добросовестный приобретатель возвращает недвижимость в определенных случаях (п.1 ст. 302 ГК РФ). Это касается ситуаций, когда приобретатель получил недвижимость от лица, которое на самом деле не было законным собственником. При этом:

• добросовестный приобретатель получил недвижимость бесплатно, например, в дар;

• недвижимость выбыла из владения собственника помимо его воли, то есть он не давал согласия на это и не хотел этого. Например, при заключении сделки продавец предъявил поддельную доверенность от собственника.

Поэтому вернуть квартиру у добросовестного приобретателя, если это не указанные случаи, не получится.

В описанной ситуации девушке следует предпринять следующие шаги в суде:

Уточнить и расширить исковые требования, включив в них не только обязательство Росреестра зарегистрировать сделку, но и признание новой сделки с третьим лицом (знакомым продавца) недействительной. Это необходимо, так как продавец продал квартиру повторно, нарушив права девушки как первоначального покупателя.

Оспаривать новую сделку можно на основании того, что она нарушает права девушки, поскольку она уже оплатила квартиру и получила ключи, а продавец уклонился от регистрации сделки и продал объект повторно. Такая ситуация может рассматриваться как нарушение условий первоначального договора и основание для признания сделки с третьим лицом недействительной.

Важно доказать, что девушка является пострадавшей стороной, а сделка с третьим лицом была совершена с нарушением закона и прав покупателя. Суд может признать новую сделку ничтожной или оспоримой, если будет установлено, что продавец действовал неправомерно.

При этом возврат денег продавцом девушке не отменяет её права на квартиру, так как денежные средства могут быть возвращены в рамках возврата по недействительной сделке, но не снимают вопрос о праве собственности.

Рекомендуется также обратиться к адвокату по недвижимости для подготовки и корректного оформления исковых требований, а также для представления интересов в суде.

Таким образом, девушке нужно уточнить иск, включив требование о признании новой сделки недействительной, и оспаривать её в суде, чтобы защитить свои права на квартиру

Поскольку Росреестр зарегистрировал новую сделку, требование об обязании зарегистрировать первую сделку становится невозможным для исполнения. В таком случае имеет смысл изменить исковые требования в следующую сторону:

- Оспаривание второй сделки между продавцом и её знакомым на основании статей 168 и 170 Гражданского кодекса РФ.

- Недобросовестность покупателя (знакомого): Как вы упомянули, знакомый продавца знал или должен был знать о существовании первого договора, и, следовательно, его действия могут квалифицироваться как недобросовестные. Это противоречит пункту 1 статьи 10 ГК РФ, который устанавливает, что граждане и юридические лица должны осуществлять свои права добросовестно и разумно.

- Мнимая или притворная сделка: Вам следует также рассмотреть возможность доказать, что вторая сделка была совершена с целью избежать исполнения обязательств по первому договору, и таким образом, может рассматриваться как мнимая или притворная сделка по статье 170 ГК РФ.

- Злоупотребление правом: Действия продавца можно рассматривать как злоупотребление правом, что также подлежит квалификации по пункту 2 статьи 10 ГК РФ.

Кроме оспаривания второй сделки, возможно также подать иск о возмещении убытков на основании:

- Статьи 393 ГК РФ — "Ответственность за убытки" за неисполнение обязательств по договору.

- Статьи 15 ГК РФ — "Убытки": согласно этой статье вы можете требовать возмещения убытков, причиненных неисполнением договора купли-продажи.

Какие убытки можно требовать:

- Разница между уплаченной ценой и рыночной стоимостью квартиры. Проводите независимую оценку квартиры на дату подачи иска, чтобы установить ее текущую рыночную стоимость.

Между сторонами заключен договор купли-продажи недвижимости, подписанный обеими сторонами. Согласно ст. 549 ГК РФ, договор считается заключенным с момента подписания документа. Таким образом, права и обязанности сторон возникают именно с момента заключения договора.

Покупатель выполнил свою обязанность по оплате полной стоимости жилья, что подтверждает добросовестность исполнения обязательств с её стороны.

Ключи переданы, следовательно, покупатель фактически владеет квартирой, хотя формально право собственности ещё не зарегистрировано.

Несмотря на выполнение условий договора, продавец отказывается обращаться в органы государственной регистрации (Росреестр), ссылаясь на свое мнение относительно цены. Отказ продавца является нарушением условий договора и норм гражданского законодательства.

По закону (ч. 1 ст. 421 ГК РФ), граждане свободны в заключении договоров, а договор имеет обязательную силу для обеих сторон (ч. 1 ст. 425 ГК РФ). Продавец не вправе произвольно отказаться от исполнения обязательства только потому, что считает цену заниженной.

После отказа регистратора оформить сделку первой покупательнице, продавец заключил второй договор купли-продажи с другим лицом и успел официально зарегистрировать этот новый договор. Это нарушает интересы первого покупателя, поскольку квартира была предметом первоначального договора, условия которого нарушаются новым соглашением.

Возврат денег первый покупатель получил переводом, однако юридически факт возврата денег не освобождает продавца от ответственности перед первым покупателем.

Регистрация сделки приостановлена Росреестром ввиду отсутствия обращения продавца. В дальнейшем регистрация новой сделки состоялась, что осложняет положение первого покупателя.

Здравствуйте уважаемый Кирилл!

В рассматриваемом случае с учётом того что смомента подписания договора его стороны были и есть обязательства из договора и отсутствие регистрации не препятствует предъявлению стороной к другой стороне договора требования о регистрации сделки на основании п.2 ст. 165 ГК РФ.

То есть суд вправе по требованию стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010).

В этой связи необходимо уточнять иск и просить признать сделку недействительной, поскольку в силу ст 8.1 ГК РФ зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке (ст.131-132 ГПК РФ).

Всего доброго Вам!