Размен квартиры при несогласии 2 собственника

1047₽ VIP

Здравствуйте, уважаемая Анна!

Вы не имеет полномочий продавать квартиру или вселять в нее кого-либо, тк вы не собственник доли. Только у собственника есть право распоряжаться своим имуществом (ст 209 ГК РФ). Опека не принуждает к продаже или размену: права и полномочий таких у органа опеки нет. Орган опеки решает заявление о продаже доли ребенка. Но в данном случае сын сам решает продавать ему свою долю или нет. Он лично ставит подпись в договоре. Также потребуется разрешение органа опеки. Взамен нужно гарантировать предоставление ребенку доли в ином жилом помещении. Один из родителей также вместе с ребенком подписывает договор (мать или отец).

Добрый вечер, Анна.

1)Начнем с того, что вы являетесь законным представителем своего ребенка, то есть правом распоряжения формально имеет вы с согласия органов опеки.

3)Участие органов опеки и попечительства (ООП) в сделках с долей ребенка обязательно. Любые действия, затрагивающие имущественные права несовершеннолетнего, требуют предварительного разрешения ООП.

4) Размен возможен только с согласия всех собственников, включая вашего мужа. Если муж против, размен в добровольном порядке невозможен.

5)Теоретически, можно обратиться в суд с иском о принудительном размене, но шансы на успех невелики. Суд может обязать произвести размен только в исключительных случаях, если проживание в одной квартире становится невозможным и нарушает права ребенка. Доказать это будет крайне сложно, особенно учитывая, что доли не выделены.

6)Вы можете обратиться в суд с иском об определении порядка пользования квартирой. Суд может определить, какие комнаты и места общего пользования будут находиться в пользовании каждого из собственников.

7)Для вселения другого лица в квартиру необходимо согласие всех собственников, включая вашего мужа, так что вы не сможете никому сдавать свою часть скажем, без согласия супруга.

А вот выселить его совершеннолетнего сына куда возможно.

8)При разводе будет решаться вопрос о разделе совместно нажитого имущества. Квартира, приобретенная до брака или полученная в собственность одним из супругов в результате дарения или наследования, разделу не подлежит. Доля вашего ребенка разделу не подлежит в любом случае.

9)То есть, у вас делится по факту 1/2 только, а вот вы через суд потом моете пробовать признать его долю малозначительной в теории.

10)Но самый простой вариант, это разделить 1/2 долю, получить согласие органов опеки на продажу доли сына и вашей и доли, направить приоритет права выкупа всего супругу и если откажется, продавать.

ст. 250 ГК РФ, ст. 38 СК РФ

Вы вправе расторгнут брак в соответствии со ст.18 СК РФ

Вы как законный представитель своего ребенка можете продать долю несовершеннолетнего сына с разрешения органа опеки в соответствии со ст.37 ГК РФ.

Привлечение опеки обязательно.

Также при продаже нужно соблюсти правила о преимущественной покупки в соответствии со ст.250 ГК РФ.

Т.е. уведомить других собственников о предстоящей продаже по определенной цене. Если в течение месяца не приобретут права собственности на долю сына, то можете продать любому лицу - покупателю.

Опека может дать согласие на продажу или размен при условии что несовершеннолетний сын будет иметь равнозначную жилую площадь.

Здравствуйте, уведомляйте второго собственника о продаже и продавайте свою долю, если у него желания выкупить ее у вас не будет. продавайте кому хотите, чтобы потом житие его с новыми соседями "приносило ему, только радость"!!!

Статья 245. Определение долей в праве долевой собственности

1. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.

2. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.

3. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.

Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.

В случае если лицо желает продать долю в квартире, оно обязано сначала обратиться ко всем сособственникам с предложением приобрести долю. Если этого не сделать, а заключить договор купли-продажи сразу, то такая сделка может быть признана недействительной в судебном порядке.

Причем цена, по которой доля предлагается остальным собственникам квартиры, не должна существенно отличаться от той цены, за которую квартира продается третьим лицам. Уведомление о продаже сособственникам необходимо направить в письменной форме с таким расчетом, чтобы в будущем было возможно доказать факт отправки подобного сообщения. Желательно такое требование отправить ценным письмом с описью вложения либо лично вручить второму собственнику под расписку.

С момента получения такого уведомления у остальных собственников есть 30 дней, чтобы принять решение о покупке. Если решение о покупке сособственником не принято, то продать долю в квартире можно любому лицу.

Если нарушить право преимущественной покупки, то сособственник в течение 3-х месяцев с того момента, как ему стало об этом известно, имеет право подать иск о переводе прав и обязанностей покупателя на себя.

Уступить право преимущественной доли для выкупа чужой доли сособственник не имеет права. В противном случае подобная сделка будет признана недействительной.

Вы, точнее Ваш сын с Вашего согласия и с разрешения органов опеки, может продать свою долю посторонним людям после предложения о покупке доли Вашему мужу. Такой порядок предусмотрен ст. 250 ГК РФ. Вы с сыном должны направить мужу уведомление о продаже доли с указанием ее цены. В течение месяца муж должен дать ответ и купить долю. Если он долю не покупает, ответа не дает, то Вы продаете свою долю любому другому лицу. Уведомление можно оформить самостоятельно, но надежнее через нотариус.

В предложении мужу вы должны указать такую стоимость, за которую потом планируется продавать 3 лицу. Это важно, чтобы не возникли в дальнейшем спорные ситуации с мужем.

статья 250 ГК РФ

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

При отказе второго собственника от продажи квартиры - обязать его продать не получится.

В данном случае, Вам либо продавать долю в собственности, предложив предварительно выкупить ее второму собственнику в порядке ст. 250 ГК РФ.

Либо можете определить в суде порядок пользования квартирой и пользоваться своей частью.

Кроме этого, как собственник доли Вы (законный представитель собственника) праве не позволять проживать в квартире посторонним лицам, в том числе совершеннолетнему сыну второго собственника.

Как правило, выделить долю в квартире невозможно, т.к. вновь образованные жилые помещения должны соответствовать нормам и иметь собственный вход, санузел и место для приготовления пищи. Поэтому из перечисленного Вами можно продать долю, принадлежащую ребенку.На данный момент времени продать долю ребенка сможете только с согласия органа опеки (п. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ и ст. 37 Гражданского кодекса РФ). При этом договор будет подписывать сам ребенок, т.к. ему уже больше 14 лет, но потребуется Ваше письменное согласие на сделку (ст. 26 Гражданского кодекса РФ). Орган опеки для продажи доли может потребовать что-либо (но сам орган опеки заключением таких сделок не занимается). Если требования опеки будут незаконными - придется признавать их таковыми в судебном порядке.

Можете определить порядок пользования квартирой, потребовав выделить Вашему ребенку и Вам в пользование конкретную часть жилого помещения. Можете также определить порядок оплаты коммунальных платежей в суде или по соглашению собственников.

Вселить кого-то постороннего в данное имущество сможете только при наличии согласия второго собственника (ст. 247 ГК РФ).

Также нужно разобраться - как именно у мужа возникло право собственности на его 1/2 долю, и если эта доля была куплена в браке, то она при определенных обстоятельствах может быть совместно нажитой, а в таком случае Вы сами сможете получить 1/4 доли в квартире.

Вообще 0 вариантов

Доли в квартире выделены, Вы же сами указали, что собственников двое и у каждого 1\2 доля.

Выделить долю в натуре в квартире в многоквартирном доме не возможно.

Можно лишь определить порядок пользования, то есть кому какой комнатой пользоваться.

Согласно ст. 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Опека тут не причем и никаких полномочий не имеет , чтобы кого-то обязать что-то сделать..

Выселить, обязать продать долю, квартиру целом без согласия собственника доли невозможно, доля слишком большая.

Вариант договориться о продаже квартиры в целом (Вам для продажи нужно согласие органа опеки будет нужно) или Вам продавать долю 1\2, выполнив требования ст.250 ГК РФ. Опять же получив согласие органа опеки и попечительства.

Добрый день!

Согласно статье 252 Гражданского кодекса РФ, участники долевой собственности вправе требовать выдела своей доли в натуре либо выплаты стоимости своей доли другим собственником. Поскольку квартира находится в совместной долевой собственности, важно сначала определить порядок выделения долей в натуре. Если выделение физически невозможно (например, квартира однокомнатная), возможна выплата компенсации другому участнику, однако эта процедура потребует согласия всех собственников или судебного разбирательства.

Если муж отказывается добровольно выплатить компенсацию за свою половину квартиры, придется обращаться в суд.

Статья 250 ГК РФ предусматривает право преимущественной покупки другой стороной при продаже доли. Это значит, что перед продажей своей половины вам необходимо предложить мужу выкупить вашу долю. Если он откажется от приобретения или проигнорирует предложение в течение месяца, вы сможете продавать свою долю третьим лицам.

Несовершеннолетний ребенок является вторым совладельцем, и продажа должна происходить с соблюдением его прав и интересов. Продавать долю ребенка возможно лишь с одобрения органов опеки и попечительства (статья 37 ГК РФ).

Органы опеки проверят условия сделки и примут решение, соответствует ли она интересам вашего сына. Для получения одобрения необходимо представить доказательства, что средства от продажи будут использованы исключительно на благо ребенка — например, покупка другого жилья или вложение денег в образование.

Поскольку один из владельцев недвижимости несовершеннолетний, органы опеки действительно могут сыграть важную роль в разрешении ситуации. Они обязаны защищать интересы детей и следить за соблюдением их имущественных прав. Вам следует обратиться в орган опеки письменно с подробным изложением ситуации и просьбой рассмотреть возможность реализации имущества, принадлежащего ребенку, для улучшения жилищных условий семьи.

Если ваш бывший супруг препятствует разумному решению вопроса, органы опеки могут выступить инициаторами судебных разбирательств в интересах несовершеннолетнего.

Это наименее предпочтительный вариант, поскольку может привести к ухудшению качества жизни всех проживающих в квартире. Согласно статье 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех участников. Таким образом, вселение третьих лиц требует согласия второго собственника (вашего супруга). Без его согласия сделать это законным путем практически невозможно.

Уважаемая Анна, здравствуйте!

------

В соответствии с анализом п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение квартирой, находящейся в долевой собственности, возможно только по соглашению всех участников долевой собственности.

------

Выделить долю в натуре в квартире крайне невозможно, поскольку вновь образованные жилые помещения должны соответствовать установленным санитарным и техническим нормам, иметь отдельный входи т.д.

-------

В большинстве случаев технически реализовать это невозможно, поэтому выдел доли осуществляется в виде определения порядка пользования квартирой.

---------

Продать долю, принадлежащую несовершеннолетнему ребенку, возможно только с предварительного согласия органа опеки и попечительства (п. 3 ст. 60 СК РФ, ст. 37 ГК РФ). Органы опеки дают согласие при условии, что права ребенка не будут нарушены и ему будет предоставлено не менее равноценное жилье.

---------

Вселить третьих лиц в квартиру возможно только с согласия второго собственника (ст. 247 ГК РФ). Принудительный размен квартиры невозможен без согласия всех собственников, если иное не установлено судом в исключительных случаях.

Таким образом, для решения вопроса с квартирой Вы вправе:

1) Продать свою долю (или долю ребенка) с согласия органа опеки и попечительства;

2) Определить порядок пользования квартирой через суд;

3) В случае невозможности договориться — обратиться в суд с требованием о разделе имущества.

С уважением, Д.А.Разина

- Семейный кодекс РФ (СК РФ):

- Статья 18: Основанием для расторжения брака могут быть требования одной из сторон о разводе, что вы и планируете сделать.

- Гражданский кодекс РФ (ГК РФ):

- Статья 37 ГК РФ: Установлено, что для совершения сделок с долей несовершеннолетнего необходимо разрешение органов опеки и попечительства.

- Статья 250 ГК РФ: Установлены правила о преимущественном праве покупки, согласно которому другие собственники (в данном случае ваш муж) должны быть уведомлены о продаже доли. Если они не воспользуются своим правом в течение месяца, вы сможете продать долю третьим лицам.

- При наличии доли несовершеннолетнего ребенка необходимо получить разрешение органов опеки на продажу или размен доли. Опека даст согласие с условием, что после продажи или размена у ребенка будет равноценная или улучшенная жилищная площадь.

- Необходимо уведомить мужа о намерении продать долю ребенка (в соответствии с ст. 250 ГК РФ). Уведомление должно содержать информацию о цене и условиях продажи.

- Если в течение месяца муж не выражает желание приобрести долю, вы сможете продавать ее другому лицу.