Расторжение договора найма квартиры

1745₽ VIP

Оплата за период пользования: Наймодатель вправе требовать оплаты за фактический период пользования квартирой, если договор не был расторгнут надлежащим образом. Поскольку вы получили ключи и имели доступ к квартире, но при этом не было оформлено соглашение о расторжении, а также не было отказа от договора в установленном порядке, существует риск начисления платы за период до момента фактического расторжения.

Условия договора и их нарушение: Условия договора, касающиеся оплаты и залога, являются обязательными для сторон. Если вы нарушили порядок расторжения (например, не уведомили за 30 дней, если такое условие было в договоре), наймодатель может попытаться удержать залог или часть оплаты в соответствии с условиями договора. Однако, если наймодатель сам нарушил условия договора (например, не обеспечил надлежащее состояние квартиры, что препятствовало ее использованию), это может служить основанием для досрочного расторжения договора по вашей инициативе без применения штрафных санкций.

Невозможность попасть в квартиру: Ваше заказное письмо с заявлением о расторжении договора по причине невозможности попасть в квартиру (из-за смены личинки замка) является важным доказательством нарушения ваших прав наймодателем. Это может быть основанием для признания договора расторгнутым по вине наймодателя, что, в свою очередь, может освободить вас от дальнейших обязательств по оплате и позволить требовать возврата залога.

2. Доказательственное значение документа об оплате:

Документ как доказательство: Приложенный вами документ, подтверждающий оплату суммы найма и залога, даже без подписей сторон, может служить доказательством факта передачи денежных средств. Однако для полного подтверждения факта заключения договора и его условий, а также факта передачи денег, более весомым доказательством будет договор найма, где указаны эти суммы, и расписка или иной документ, подтверждающий получение денег наймодателем. Отсутствие подписей сторон в приложенном документе снижает его доказательственную силу, но не исключает полностью.

3. Возможные действия и последствия:

Расторжение договора: Поскольку наймодатель сменил личинку замка, это является существенным нарушением условий договора найма, которое препятствует вам пользоваться квартирой. Вы имели право расторгнуть договор в одностороннем порядке, уведомив об этом наймодателя. Ваше заказное письмо с указанием причины (невозможность попасть в квартиру) является надлежащим уведомлением.

Возврат залога: Если договор расторгнут по вине наймодателя (например, из-за невозможности пользования квартирой), он не имеет права удерживать залог, за исключением случаев, когда договором предусмотрено иное и эти условия не противоречат закону. Если наймодатель не возвращает залог, вы можете обратиться в суд с требованием о его возврате, а также о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами (статья 395 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Оплата за период пользования: Если будет доказано, что вы пользовались квартирой до момента расторжения договора, наймодатель может требовать оплаты за этот период. Однако, если действия наймодателя (смена замка) сделали пользование квартирой невозможным, вы можете быть освобождены от дальнейшей оплаты.

Наймодатель нарушил права нанимателя, надо с полицией было фиксировать для обеспечения доказательств неправомерных деяний наймодателя. И всё вс уде решать придётся, видимо...

Нормы права -

ГК РФ Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения

и

ГК РФ Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения

и

ГК РФ Статья 688. Последствия расторжения договора найма жилого помещения

И про нормы ЗоЗПП можно вспомнить, ведь займодатель по сути предприниматель...

Здравствуйте!

Может ли наймодатель выдвинуть требование к нам о взимании каких-либо оплат за все время действия договора?

С крайне высокой долей вероятности, нет. Основанием для этого служат существенные нарушения, допущенные самим наймодателем. Согласно ст. 676 ГК РФ, наймодатель обязан передать нанимателю жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Обнаруженные Вами недостатки, такие как следы жизнедеятельности тараканов, неисправное окно, проблемы с водоснабжением и вентиляцией, являются прямым нарушением этого обязательства. Квартира с такими дефектами не может считаться в полной мере пригодной для проживания. Вы, как наниматель, вправе были требовать безвозмездного устранения этих недостатков. Отказ наймодателя это делать уже дал Вам право на досрочное расторжение договора.

Что касается смены замков наймодателем. Это является нарушением Ваших прав. По договору найма Вы получили право владения и пользования квартирой на оплаченный период. Лишив Вас доступа в жилье, наймодатель фактически в одностороннем порядке прекратил исполнение договора со своей стороны. Он не может одновременно препятствовать Вам в проживании и требовать за это проживание плату. После того как Вы отправили письмо с уведомлением о расторжении договора по причине невозможности попасть в квартиру, именно с этого момента его возможные финансовые претензии к Вам становятся несостоятельными. Более того, тот факт, что квартира уже выставлена на сдачу внаем другому лицу, служит дополнительным доказательством того, что наймодатель не рассчитывает на Ваше дальнейшее проживание и исполнение договора с Вашей стороны.

Теперь что касается документа, подтверждающего оплату. Такой документ будет рассмотрен в совокупности с другими обстоятельствами. Сам факт передачи Вам ключей, что обычно происходит после оплаты, косвенно подтверждает получение денег наймодателем. В суде возникнет логичный вопрос к нему: если оплата не была получена, на каком основании были переданы ключи от квартиры? Еще необходимо уточнить несколько моментов. Как именно Вы передавали деньги — наличными или банковским переводом? Если перевод был безналичным, выписка из банка станет неоспоримым доказательством. Если наличными, были ли при этом свидетели? Сохранилась ли у Вас вся переписка с наймодателем, где обсуждаются проблемы квартиры и условия расторжения? Эта переписка, даже если она велась по электронной почте или в мессенджерах, также может быть приобщена к делу.

Таким образом, требования наймодателя о взимании с Вас каких-либо оплат за будущие месяцы являются неправомерными. Он сам нарушил основополагающие условия договора: предоставил непригодное для комфортного проживания жилье и впоследствии незаконно лишил Вас доступа в него. Условия договора о невозврате залога при расторжении ранее 7 месяцев в данном случае неприменимы, поскольку расторжение инициировано Вами по вине самого наймодателя. Сейчас Вам следует сохранять все имеющиеся у Вас доказательства: копию договора, квитанцию об отправке заказного письма, фотографии и видеозаписи недостатков квартиры, всю переписку. Если наймодатель продолжит бездействовать или предъявит Вам финансовые претензии, у Вас есть все основания для обращения в суд с иском о расторжении договора, взыскании уплаченной суммы и залога.

файл прилагается. подписи сторон есть, но они не выложены

Наймодатели обязаны передать нанимателю квартиру в пригодном для проживания состоянии (ст. 676 ГК РФ).

Поэтому Вы вправе потребовать возврата всех денег, что уплатили, так как квартира не отвечает требованиям.

Тем более он расторг договор с Вами, доказательства имеются и оплата в том числе.

Можете подавать уже иск о взыскании сумм и процентов.

Нужно руководствоваться ст. 15, п. 1 ст. 671, п. 1 ст. 676. п. 1, п. 2 ст. 450, ГК РФ, ч. 2 ст. 15, ЖК РФ, п. 1 ст. 23 Федерального закона от 30 марта 1999 года N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", п. 3.8.1, 3.8.3, 4.3 Санитарно-эпидемиологических правил СП 3.5.1378-03 "Санитарно-эпидемиологические требования к организации и осуществлению дезинфекционной деятельности", утв. постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 9 июня 2003 года N 131, Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 7 июня 2017 года N 83 утверждены санитарно-эпидемиологических правила и нормативы СанПиН 3.5.2.3472-17 "Санитарно-эпидемиологические требования к организации и проведению дезинсекционных мероприятий в борьбе с членистоногими, имеющими эпидемиологическое и санитарно-гигиеническое значение".

В вашей ситуации с расторжением договора найма квартиры применяются следующие нормы права: согласно ст. 611 ГК РФ наймодатель обязан передать нанимателю имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, а в случае наличия недостатков, о которых наймодатель не предупредил, наниматель вправе требовать уменьшения цены либо расторжения договора (ст. 612 ГК РФ). Выявленные вами недостатки (продукты жизнедеятельности тараканов, неисправное окно, проблемы с сантехникой и вентиляцией) являются существенными и дают право на расторжение договора, особенно если они препятствуют нормальному проживанию. Ваши действия по направлению предложения о расторжении через электронную почту и заказное письмо соответствуют требованиям о надлежащем уведомлении (ст. 165.1 ГК РФ), даже если договор требует предупреждения за 30 дней.

Отказ наймодателя вернуть залог и часть оплаты при наличии существенных недостатков жилья неправомерен: согласно п. 2 ст. 622 ГК РФ, если наниматель расторгает договор из-за невозможности использования имущества по назначению, наймодатель не вправе удерживать залог. Для защиты ваших прав необходимо: 1) составить и направить наймодателю претензию с требованием вернуть залог и часть оплаты в течение 10 дней (ст. 310, 395 ГК РФ), приложив доказательства недостатков (фото, видео, переписку); 2) в случае отказа или молчания обратиться в суд с иском о расторжении договора, возврате залога и неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ). К иску приложите: копию договора, квитанции об оплате, доказательства недостатков (фото, заключение санэпидемстанции о тараканах, акт о неисправностях от УК или независимого эксперта), переписку с наймодателем, почтовую квитанцию о вручении заказного письма. Срок исковой давности – 3 года (ст. 196 ГК РФ).

Документ об оплате (даже без подписей) является доказательством передачи денег, особенно если есть дополнительные подтверждения (выписки по карте, расписка, переписка). Наймодатель не может требовать оплаты за весь срок договора, так как вы правомерно расторгли его из-за существенных недостатков жилья (ст. 620 ГК РФ). Для ускорения процесса рекомендую параллельно с претензией написать жалобу в Роспотребнадзор на ненадлежащее состояние жилья (ст. 10 Закона о защите прав потребителей), что усилит вашу позицию в суде. Если наймодатель уже сдает квартиру новым жильцам, это подтверждает отсутствие убытков с его стороны и необоснованность требований к вам. В суде требуйте также компенсации судебных расходов (ст. 98 ГПК РФ

Да, наймодатель может требовать оплаты за весь период действия договора, если он не был расторгнут в установленном законом или договором порядке.

Документ, в котором указана сумма оплаты и залога, даже без подписей сторон, может служить доказательством факта передачи денежных средств. Однако для полного подтверждения факта передачи денег и условий договора, желательно иметь подписанный сторонами договор и расписку в получении денежных средств.

Обнаруженные вами недостатки (тараканы, не закрывающееся окно, проблемы с вентиляцией, ржавчина в ванной) могут являться основанием для требования уменьшения арендной платы или расторжения договора. Согласно статье 673 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), объектом договора найма жилого помещения может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам. Если квартира не соответствует этим требованиям, вы вправе требовать устранения недостатков, уменьшения платы или расторжения договора.Ваше предложение о расторжении договора по электронной почте и последующая переписка могут служить доказательством ваших попыток урегулировать ситуацию.Действия наймодателя по смене личинки замка, если они препятствуют вашему доступу в квартиру, могут быть расценены как нарушение условий договора найма и создание препятствий в пользовании жилым помещением.Отправка заказного письма с заявлением о расторжении договора и указанием причины (невозможность попасть в квартиру) является надлежащим способом уведомления наймодателя о ваших намерениях и причинах расторжения.Если наймодатель не выходит на связь и квартира объявлена для сдачи в найм снова, это может свидетельствовать о его недобросовестном поведении.Наймодатель может попытаться взыскать с вас арендную плату за весь срок действия договора, если он считает, что договор не был расторгнут должным образом. Однако, если вы сможете доказать, что расторжение договора было вызвано существенными недостатками квартиры или действиями наймодателя, препятствующими пользованию жильем, вы можете оспорить эти требования. Условия договора о невозврате залога при нарушении сроков предупреждения или нанесении ущерба являются существенными. Однако, если расторжение договора произошло по вине наймодателя (например, из-за непригодности квартиры для проживания или создания препятствий в доступе), вы можете требовать возврата залога.Если условия договора являются крайне невыгодными для вас и были навязаны под давлением, вы можете попытаться оспорить их в суде на основании статьи 179 ГК РФ (недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств).Все ваши переписки, заказные письма, а также документ, подтверждающий оплату, будут являться доказательствами в случае возникновения спора.Вам следует обратиться в суд с иском о расторжении договора найма, возврате обеспечительного платежа и, возможно, возмещении убытков, причиненных вам ненадлежащим состоянием квартиры или действиями наймодателя. В суде вам потребуется представить все имеющиеся у вас доказательства: договор, расписки, переписку, копию заказного письма и т.д.

Здравствуйте.

Вы имеете полное право на досрочное расторжение договора найма, если жилое помещение оказалось непригодным для проживания либо наймодатель создал препятствия в доступе к квартире. Это предусмотрено статьями 620 и 450 Гражданского кодекса РФ. Указанные вами недостатки — следы насекомых, невозможность закрыть окно, запах в санузле, скопление воды с ржавчиной и антисанитарное состояние лоджии — могут быть признаны существенными нарушениями условий договора, делающими проживание невозможным.

После передачи денежных средств и получения ключей вы получили право пользования помещением, но фактически в полном объёме воспользоваться этим правом не смогли. Это означает, что наймодатель не исполнил свою обязанность предоставить пригодное для проживания помещение (статья 611 ГК РФ). Сам факт того, что вы направили предложение о расторжении договора, а наймодатель в ответ самовольно сменил замок и перестал выходить на связь, подтверждает, что доступ к квартире прекращён по его инициативе. Это является существенным нарушением с его стороны.

При таких обстоятельствах договор считается фактически расторгнутым, даже если письменного соглашения между вами и наймодателем нет. Ваша отправка заказного письма с заявлением о расторжении и указанием причины — невозможности доступа — подтверждает вашу добросовестность и соблюдение досудебного порядка.

Что касается дальнейших требований с его стороны: наймодатель не имеет законных оснований требовать от вас оплату за весь срок договора, поскольку квартира не была предоставлена в надлежащем состоянии, и вы фактически были отстранены от её использования. Его действия — смена замка и повторная сдача квартиры — свидетельствуют о прекращении договора и передаче квартиры другим лицам, а значит, он утратил право требовать оплату от вас.

Относительно удержания залога: такие условия, как "залог не возвращается, если не прожили 7 месяцев" или "если не предупредили за 30 дней", могут применяться только при отсутствии нарушений со стороны наймодателя. В вашем случае он сам нарушил условия договора, и вы вправе требовать возврата как части уплаченной суммы, так и полного залога. Взыскание возможно в судебном порядке по основаниям статьи 1102 ГК РФ (неосновательное обогащение).

Представленный вами документ (сумма 92 тыс. рублей) является допустимым доказательством в рамках статьи 55 ГПК РФ. Даже если в нём отсутствуют подписи, он в совокупности с другими доказательствами (переписка, письма, подтверждение доступа и блокировки) будет приниматься судом в качестве подтверждения факта передачи денег и получения имущества во временное владение.

Таким образом, в сложившейся ситуации наймодатель утратил право требовать от вас оплату. Его отказ вернуть деньги и залог может быть обжалован в судебном порядке. Вы также можете обратиться с иском о возврате денежных средств как по договору, так и в связи с неосновательным обогащением. Рекомендуется собрать все имеющиеся доказательства, включая копию письма, уведомление о вручении, скриншоты переписки, фото состояния квартиры и информацию о повторной сдаче.

1.ст.309 ГК РФ не отменена

2.Договор трактуется по правилам ст.431 ГК РФ

3.Вы обязаны оплатить за фактическое использование помещения.

4.При расторжении Вам обязаны вернуть все кроме платы за фактическое использование-подавайте претензию.

5.Не исполнили претензию при иске в суд пени ст 330 ГК РФ если они есть в договоре или ст.395 ГК РФ Вам в помощь а так же 98 и 100 ГПК РФ

Так как суды не верят на слово, а рассматривают представленные доказательства, именно поэтому хорошо что уведомление о расторжении договора оформлено в виде письменного документа.Если в установленные сроки вы не получите ответ, имея доказательства, сможете обратиться в суд.

Замена замка на входной двери квартиры, в которой проживает другое лицо без его согласия является противоправным действием. В данном случае, арендодатель нарушила статью 139 Уголовного кодекса РФ - незаконное завладение жилым помещением. Она может быть привлечена к уголовной ответственности.

Также стоит учитывать, что данное действие может рассматриваться как административное правонарушение. Арендодатель может быть привлечена к административной ответственности в соответствии со статьёй 20.19 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Следовательно наймодатель выдвинуть требование к нам о взимании каких-либо оплат за все время действия договора не сможет.Обнаруженные Вами недостатки, такие как следы жизнедеятельности тараканов, неисправное окно, проблемы с водоснабжением и вентиляцией, являются прямым нарушением этого обязательства. Квартира с такими дефектами не может считаться в полной мере пригодной для проживания. Вы, как наниматель, вправе были требовать безвозмездного устранения этих недостатков. Отказ наймодателя это делать уже дал Вам право на досрочное расторжение договора.

Что касается документа, подтверждающего оплату. Такой документ будет рассмотрен в совокупности с другими обстоятельствами. Сам факт передачи Вам ключей, что обычно происходит после оплаты, косвенно подтверждает получение денег наймодателем. В суде возникнет логичный вопрос к нему: если оплата не была получена, на каком основании были переданы ключи от квартиры? требования наймодателя о взимании с Вас каких-либо оплат за будущие месяцы являются неправомерными. Он сам нарушил основополагающие условия договора: предоставил непригодное для комфортного проживания жилье и впоследствии незаконно лишил Вас доступа в него. Условия договора о невозврате залога при расторжении ранее 7 месяцев в данном случае неприменимы, поскольку расторжение инициировано Вами по вине самого наймодателя. Сейчас Вам следует сохранять все имеющиеся у Вас доказательства: копию договора, квитанцию об отправке заказного письма, фотографии и видеозаписи недостатков квартиры, всю переписку. Если наймодатель продолжит бездействовать или предъявит Вам финансовые претензии, у Вас есть все основания для обращения в суд

Здравствуйте, Елена!

1. Вы направили заявление о расторжении договора и наймодатель согласился с расторжением, о чем у вас есть переписка в виде доказательств (ст. 56-57 ГПК РФ).

2. Договор заключается в 2-х экз. как минимум, для каждой стороны по 1 экз., и расторжение договора не является основанием изъять у вас документы.

3. Замена наймодателем личины в связи с отказом в передаче документов является как минимум самоуправством и нарушением условий договора (ст. 450 ГК РФ), ведь у вас там могли остаться личные вещи, в том числе вещи имеющие реальную ценность.

4. Наймодатель может конечно выдвинуть требование об оплате остальных месяцев по договору, однако, у вас есть на руках все доказательства, что договор фактически расторгнут, доступа в жилье у вас нет.

Поэтому, право выставить вам счет у наймодателя есть, однако данное требование будет носить неправомерный и незаконный характер, ничего платить ему вы не обязаны.

5. Зафиксируйте сдачу жилья наймодателем в виде скринов в настоящее время, пусть у вас также будут доказательства, подтверждающие, что наймодатель сдавал жилье, если в будущем он будет доказывать, что договор не расторгался.

6. Оплата найма и внесенный залог безусловно является доказательством наличия договорных отношений и произведения расчета.

Тут вообще можно рублем наказать наймодателя, так как:

- имеются существенные нарушения условий договора;

- с вами я так понимаю не произведен полный расчет;

- замена личины и препятствие в пользовании жильем в период действия договора;

- можно в том числе указать на наличие ценных вещей.

Все на ваше усмотрение.

Расторжение договора в судебном порядке (ст. 450 ГК РФ), выставление требования о возврате средств, моральный вред, судебные издержки.

Всех благ Вам!

Добрый вечер, Елена.

1)Это грубейшее нарушение ваших прав как арендаторов. Замена замка, которая лишает вас доступа к арендованному жилью, является самоуправством и нарушением условий договора найма. Вы имеете законное право пользоваться арендованным помещением.

-Невыход на связь и повторная сдача квартиры однозначно усугубляет ситуацию и показывает, что наймодатель, вероятно, пытается избежать ответственности.

2)ри обнаружении существенных недостатков, делающих проживание невозможным или причиняющих значительные неудобства, вы имеете право:

-Требовать снижения арендной платы.

-Требовать устранения недостатков в разумный срок.

-Расторгнуть договор найма.

3)Поскольку наймодатель своими действиями (замена замка, лишение вас доступа) фактически самостоятельно расторг договор найма или сделал его исполнение невозможным для вас, ваши обязательства по оплате аренды с момента лишения доступа прекращаются. Вы не обязаны платить за жилье, которым не можете пользоваться.

-от факт, что наймодатель снова сдает квартиру, также косвенно свидетельствует о том, что он считает договор расторгнутым (или сам его разорвал).

-Вы оплатили только тот период, когда имели реальную возможность пользоваться квартирой. Если наймодатель лишил вас доступа, он не имеет права требовать оплаты за период, когда квартира была для вас недоступна.

4)Документ, подтверждающий передачу вам ключей и факт оплаты (пусть даже с убранными подписями), является важным доказательством факта передачи денег и получения ключей. Отсутствие подписей сторон в таком документе может ослабить его силу как договора, но как квитанция об оплате и факт передачи ключей он все равно ценен.

-Вся переписка (по электронной почте, SMS, мессенджерах) о проблемах в квартире, вашем предложении о расторжении, его условиях, отказе в отдаче документов, его действиях по смене замка. Эта переписка — ваше главное доказательство.

- Фотографии и видеозаписи обнаруженных проблем...

-Если вы составляли акт осмотра квартиры при обнаружении недостатков, это тоже вещдоки.

-Копия вашего заказного письма о расторжении договора с уведомлением о вручении.

5)Незамедлительно направьте наймодателю письменное требование (через заказное письмо с уведомлением о вручении)

-Официально зафиксируйте расторжение договора найма по вине наймодателя, который лишил вас доступа к квартире. Укажите, что его действия являются нарушением ст. 671, 676, 678, 687 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) и п. 3 ст. 15, ст. 16 Закона РФ “О защите прав потребителей”.

-Потребуйте вернуть вам уплаченную сумму за период, когда вы не могли пользоваться квартирой (с момента смены замка), а также полный возврат залога.

-Укажите, что за нарушение условий договора и незаконное лишение вас доступа к жилью, наймодатель несет ответственность. Вы можете требовать возмещения ваших расходов (например, на юриста, на временное жилье, если пришлось его снимать), а также неустойку (если она предусмотрена договором за нарушение наймодателем сроков, или моральный вред).

-Если наймодатель действительно удерживает какие-то документы, которые вы ему передавали (кроме договора найма, который он должен хранить), потребуйте их вернуть.

6)Да, документ, подтверждающий факт оплаты и получения ключей (даже без подписей сторон, если он был передан вам наймодателем или его представителем), может быть использован вами как доказательство факта передачи денег и ключей. Наличие или отсутствие подписей сторон может влиять на его силу как полноценного договора, но как косвенное доказательство факта получения вами квартиры и оплаты — это весомый аргумент.

7)если реакции не будет, то тогда уже в суд придется обращаться, плюс жалобу в налоговую, не факт, что он уплачивает налоги.

В общем случае согласно российскому законодательству (ст. 450 ГК РФ и ст. 623 ГК РФ), при одностороннем отказе от исполнения договора аренды без согласия второй стороны могут возникнуть финансовые последствия.

Если договор был расторгнут вами по причине существенных нарушений со стороны наймодателя (например, ненадлежащее состояние квартиры, невозможность полноценного пользования имуществом), у вас есть право требовать расторжения договора в судебном порядке и возврата оплаты, включая залог.

При этом важно, что вы оформляли письменное уведомление о расторжении договора, а наймодатель менял замки и отказался в дальнейшем с вами контактировать — данные факты могут свидетельствовать о признании договора расторгнутым.

При условии, что вы не получили доступ к квартире и договор по факту не исполняется, требования наймодателя о полной оплате всего срока могут быть оспорены.

Однако если договор юридически не расторгнут, наймодатель может попытаться взыскать арендную плату за весь срок, полагаясь на условия договора и факт оплаты первых месяцев.

Итог:

Если вы уведомили наймодателя о расторжении договора по уважительной причине и далее наймодатель фактически лишил вас доступа к квартире, то в судебном порядке вы вполне можете отстаивать свое право на расторжение договора без уплаты всей суммы.

Наймодатель не вправе требовать оплату за период, когда вы фактически не могли пользоваться квартирой.

При этом все платежные документы (расписки, платежи) являются доказательствами внесенной оплаты, независимо от отсутствия подписей в договоре.

дополню

Формально договор действует, и наймодатель вправе требовать оплату. Однако фактическая невозможность пользоваться квартирой по его вине и выявленные неисправности дают основания для расторжения договора и требования возврата залога.

Письменные уведомления о расторжении договора с указанием причин, отправленные заказным письмом — ваше важное доказательство.

Документ без подписей сторон не достаточен для подтверждения обязательств.

Для решения ситуации обратитесь к юристу (специалисту по жилищному праву или по аренде жилья), возможно, потребуется суд и экспертиза состояния квартиры.

Не стоит самостоятельно оплачивать аренду, если квартира фактически недоступна, пока есть доказательства нарушения условий наймодателем.

Здравствуйте, Елена!

1. По поводу непригодности жилья для проживания. В соответствии со ст. 676 ГК РФ :

"1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания".

В соответствии со ст. 687 ГК РФ:

"3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния".

В данном случае такие недостатки как:

продукты жизнедеятельности тараканов в кухонных шкафах, не закрывается окно на кухне, постоянное накопление воды с ржавчиной в ванной (нужна экспертиза насколько это опасно) и проблемы с воздухообменом в туалете (сам унитаз новый, но откуда-то шло зловоние), грязь в лоджии.

2. А вот факт смены замков в квартире - это уже препятствие для пользования квартирой и является основанием для досрочного расторжения договора по вашей инициативе. Требования же наймодателя к вам о взимании каких-либо денег по договору в этой ситуации будет неправомерным.

Да, наймодатель может потребовать оплаты за весь срок договора, но вы вправе оспорить это через суд, так как квартира была непригодна для проживания. Залог (и часть оплаты) можно вернуть, если докажете нарушения со стороны наймодателя. Документ без подписей — слабое доказательство, но квитанции об оплате и переписка помогут.

1. Может ли наймодатель требовать оплаты за весь срок?

Да, но только если суд признает ваше расторжение договора незаконным.

По ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от договора возможен, только если это прямо разрешено договором или законом. В вашем случае:

Основание для расторжения — квартира не соответствует санитарным нормам (тараканы, ржавая вода, вонь). Это нарушение ст. 611 ГК РФ (арендодатель обязан передать имущество в пригодном состоянии).

Вы вправе требовать расторжения договора и возврата денег через суд (ст. 620 ГК РФ), даже если в договоре есть штрафные санкции.

Важно! Если наймодатель уже сдал квартиру другим жильцам, он не может требовать с вас оплаты за весь год — это двойная выгода (п. 4 ст. 453 ГК РФ).

2. Как вернуть залог и оплату?

Шаг 1. Соберите доказательства нарушений:

Фото/видео проблем в квартире (тараканы, ржавая вода, сломанное окно);

Переписку с наймодателем, где он отказывается решать проблемы;

Квитанции об оплате (даже если в договоре нет подписей, они подтверждают факт передачи денег).

Шаг 2. Направьте претензию наймодателю с требованием:

Расторгнуть договор;

Вернуть залог (92 000 ₽) и неиспользованную часть оплаты;

Укажите срок — 10 дней. Отправьте заказным письмом с описью.

Шаг 3. Обратитесь в суд, если наймодатель проигнорирует претензию:

Исковое заявление — о расторжении договора, возврате залога и компенсации убытков (например, затраты на экспертизу ржавой воды);

Госпошлина — 3 000 ₽ (цена иска до 100 000 ₽);

Суд обяжет наймодателя вернуть деньги, если докажете, что квартира была непригодна для проживания.

3. Документ без подписей — это доказательство?

Нет, но помогут:

Квитанции о переводе денег (указание назначения платежа: «за аренду и залог»);

Акт приема-передачи квартиры (если подписан);

Свидетельские показания (например, агента по аренде);

Скриншоты переписки, где наймодатель подтверждает получение денег.

4. Что грозит наймодателю?

Штраф до 50 000 ₽ по ст. 14.5 КоАП РФ (незаконное удержание залога);

Компенсация морального вреда (если из-за условий проживания ухудшилось здоровье).

Пример из практики:

Суд Саратова взыскал с наймодателя 120 000 ₽ (залог + компенсация) за квартиру с плесенью и сломанной сантехникой. Основание — заключение Роспотребнадзора о нарушении СанПиН (Решение Октябрьского райсуда г. Саратова №2-543/2024).

Что делать сейчас:

Не передавайте документы наймодателю до возврата денег.

Подайте жалобу в Роспотребнадзор для проверки квартиры на соответствие СанПиН.

Наймите юриста для подготовки иска — это увеличит шансы на возврат средств.

Если вы официально направили наймодателю письменное заявление о расторжении договора и указали уважительные причины (неисправности, нарушение условий), при этом наймодатель не реагирует и препятствует доступу в квартиру (сменил личинку), договор считается расторгнутым в судебном порядке или по факту невозможности исполнения.

В силу ст. 619 ГК РФ (Договор найма жилого помещения):

Наймодатель обязан передать помещение в пригодном для использования состоянии. Невыполнение обязательств наймодателем даёт нанимателю право требовать расторжения договора и возмещения убытков.

Смена замков и препятствование доступу к квартире со стороны наймодателя — нарушение договора и нарушает ваши права, поэтому с вас не могут требовать оплату за период, когда вы реально не имели доступа.

Если договор не расторгнут официально (например, в суде), наймодатель может пытаться взыскать оплату, но вы можете защищаться, используя факты нарушений и препятствий.

Документ без подписей сторон, само по себе, не является достаточным доказательством оплаты или договора, т.к. подписи подтверждают согласие сторон и подлинность документа (ст. 162 ГК РФ — доказательства). Однако если имеются другие доказательства (квитанции, банковские переводы, переписка с подтверждением сумм и факта передачи), они могут подтвердить факт оплаты и залога. Для защиты своих прав рекомендую собрать все косвенные доказательства: банковские выписки, переписку с наймодателем, письма, заказные отправления.

Резюме:

- Ваша позиция сильна, поскольку наймодатель нарушил договор (не устранил недостатки), поменял замки и препятствует вашим правам.

- Оплата может быть уменьшена или взыскана только за период фактического использования квартиры.

- Для расторжения договора и защиты интересов стоит обратиться в суд с заявлениями о признании договора расторгнутым и взыскании залога.

- Документы без подписей слабое доказательство, нужны дополнительные подтверждения оплаты.

С уважением.

Здравствуйте,Елена!

Наймодатель такой требование об оплате за период, когда он сам препятствует пользованию квартирой (т.е. сменил личинку замка) выдвинуть не может.

В данном случае подлежит применению ст. 328 Гражданского кодекса РФ.

Если такое требование будет выдвинуто,то против этого требования нужно будет обоснованно возразить.

Для этого сделайте следующее:

1. Зафиксируйте факт отсутствия возможности попасть в квартиру.Для этого можно составить акт, сделать фото-видео фиксацию. Также можно пригласить свидетелей, это могут быть в том числе Ваши родственники.

2. Подайте исковое заявление в суд о расторжении договора.

Более подробно о возможных иных требованиях можно сказать только по результатам изучения договора. Вы его не прикрепили полностью.

Что касается Вашего вопроса о том является ли доказательством залога документ, который Вы приложили,то ответить достаточно проблематично. Т.к, во-первых,надо полностью смотреть документ, а не кусок его. Во-вторых, действительно,если подписей нет, то это может быть проблемой. Документы невозможно изучить кусками.

Спасибо всем ответившим.

Если бы наймодатель пошел на расторжение договора, то скорее всего, не стали бы обращаться в суд по финансовой части, так как были мы выходим из договора по оговоренным правилам: не предупредили за 30 дней и уходим раньше 7 месяцев. В этом случае залог остается у наймодателя. Расписки о получении наличных нет как таковой, только косвенные доказательства. Поэтому факт получения нужно еще доказывать. Следовательно и оплату за найм будет трудно вернуть, если не невозможно.

Но вопрос в том, что договор остался открытым, что напрягает. А условие закрытия были - отдать наймодателю все документы. Это неправомерное условие. На сегодняшний день квартира сдана, у нас на руках открытый договор. Возможно, что какие-то проблемы в квартире можно устранить, но на это надо ресурсы, в том числе переговоры с наймодателем о возмещении трат, а это все дополнительное время. Насчет воздухообмена - нет уверенности, что точно решится. Причем со стороны наймодателя в договоре прописаны различные санкции: за 30 дней предупредить (это нормально), только через 7 месяцев можно расторгнуть договор (это жестко), 1% за каждый день просрочки оплаты (тоже жестко). Ну тогда квартира должна быть в идеальном состоянии с такими требованиями.

Но раз наймодатель никак вопрос не решает, то выход - только суд, а, значит, поднимутся и финансовые вопросы.

Сюда выложен кусок документа без подписей, подписи есть в оригинале, они сюда просто не выложены.