Договор аренды между физ лицом и юр лицом на жилое помещение

349₽ VIP

Как физ лицо без проблем, упущенная выгода это доход, в случае чего все равно будет налог

Добрый день! Запрета на заключение договора аренды от имени физлица закон не содержит, однако это довольно рискованно, так как, если такой договор попадет в сферу внимания налоговых органов (например, если юрлицо-арендатор находится на ОСНО и относит арендные платежи в расходы), ИП могут быть доначислены налог и пени, есть соответствующая судебная практика, (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.07.2014 №А45-15762/2013, постановление от 10.01.2012 №51-АД11-7, письмо ФНС от 07.05.2019 №?СА-4-7/8614).

Что касается страхового депозита, то в договоре нужно четко сформулировать моменты, когда арендодатель получает право воспользоваться этим депозитом: например, при просрочке арендных платежей более двух месяцев подряд, или же причинение вреда имуществу, что подтверждается актом осмотра и т.п.

Для полноценного ответа нужно изучать ситуацию, пишите в личку любому юристу на сайте.

Закон не запрещает физическому лицу, имеющему статус ИП, заключать сделки как физическое лицо. Однако, если деятельность по сдаче в аренду носит систематический характер и связана с предпринимательской деятельностью, налоговые органы могут квалифицировать доход как полученный от ИП. Основной риск заключается в том, что налоговая инспекция может переквалифицировать доход, полученный от сдачи квартиры в аренду, как доход от предпринимательской деятельности (то есть от ИП) и потребовать уплату налогов по упрощенной системе налогообложения (УСН), если ИП на ней находится, или по общей системе налогообложения (ОСНО), если ИП выбрал ее.

Чтобы минимизировать риски, важно подчеркнуть, что сдача конкретной квартиры в аренду не связана с предпринимательской деятельностью ИП. Например, можно указать, что это единственная квартира, сдаваемая в аренду, и что управление имуществом, указанное в ОКВЭД, относится к другим объектам. Также, если у вас есть другие виды деятельности в рамках ИП, которые приносят основной доход, это будет дополнительным аргументом.

В договоре аренды обязательно нужно указать, что арендодатель действует как физическое лицо, указываются его паспортные данные, а не реквизиты ИП. Также в платежных документах (квитанции, платежные поручения) плательщиком должно быть указано юридическое лицо как налоговый агент, а получателем – физическое лицо (арендодатель). Если договор заключен с физическим лицом, юридическое лицо выступает налоговым агентом и обязано удерживать и перечислять НДФЛ (13% для резидентов РФ) с арендной платы.

Страховой депозит по своей сути является способом обеспечения исполнения обязательств по договору аренды. Он не является доходом арендодателя до тех пор, пока не будет использован для покрытия убытков, возникших по вине арендатора.

Да, можно удержать часть депозита в качестве компенсации за досрочное расторжение договора, но нужно правильно это оформить.

Упущенная выгода – это доходы, которые лицо могло бы получить, если бы его право не было нарушено (ст. 15 ГК РФ). В вашем случае, это арендная плата, которую вы могли бы получить, если бы арендатор не расторг договор досрочно. Компенсация за упущенную выгоду является доходом арендодателя и подлежит налогообложению, как доход физического лица (13% НДФЛ). Это важно учитывать при определении размера компенсации, так как часть суммы уйдет на уплату налога.

С уважением.

Физическое лицо (арендодатель) вправе заключать договор аренды своего жилого помещения с юридическим лицом вне зависимости от наличия статуса индивидуального предпринимателя. Главное условие заключается в соблюдении норм гражданского законодательства и налоговых последствий выбора правового режима налогообложения.

Если физическое лицо (не предприниматель) сдаёт жильё юридическому лицу, последний выступает налоговым агентом и обязан удерживать и перечислять в бюджет налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13% (статья 226 НК РФ). Физлицо получает чистый доход за вычетом налога, уплачиваемого юридическим лицом.

Если же физическое лицо действует как индивидуальный предприниматель, применяя упрощённую систему налогообложения (УСН), патентную систему или общую систему налогообложения, то юридическое лицо не будет выступать налоговым агентом, и налоги рассчитываются самим предпринимателем.

Вы правильно заметили, что выбрав статус обычного физического лица, можно сохранить возможность получать дополнительный доход и не превышать лимиты по предпринимательской деятельности.

Страховой депозит (задаток) представляет собой обеспечительный взнос, направленный на покрытие возможных убытков, связанных с повреждением имущества или досрочным расторжением договора.

Рекомендуемая формулировка:

«Арендатор обязуется внести страховочный депозит в размере _________ рублей, который служит гарантией возмещения ущерба, нанесённого имуществу арендодателя, и используется для покрытия неоплаченных обязательных платежей (коммунальные услуги, аренда и т.п.). Депозит возвращается арендатору после окончания срока действия договора при условии надлежащего соблюдения всех условий настоящего договора.»

Такой подход позволит рассматривать страховой депозит как средство гарантии, а не доход арендодателя, что снизит вероятность возникновения споров с налоговыми органами.

Если арендатор досрочно расторгнет договор, арендодатель вправе компенсировать убытки, вызванные таким разрывом. Обычно это оформляется договором как штрафная санкция.

Предлагаемая формулировка:

«В случае расторжения договора аренды досрочно по инициативе арендатора, последний обязан выплатить арендодателю компенсацию в размере ________ рублей, которая рассматривается как компенсация упущенной выгоды арендодателя и подлежит возврату в полном объёме после завершения договора.»

Этот пункт поможет обосновать возникновение дополнительной ответственности арендатора за преждевременное расторжение договора.

Здравствуйте уважаемый Антон!

В данном конкретном Вашем случае, имея данный ОКВЭД по ИП заключить договор, как физ лицо и воспользоваться правом исчисления налога в 13 %.

Тем более, в силу Письма Минфина России от 18.07.2024 №03-04-05/67236, суммы страхового депозита признаются налогооблагаемым доходом в месяцы, когда депозит будет зачтён в счёт арендной платы.

В договоре аренды обязательно нужно указать, что арендодатель действует как физическое лицо, указываются его паспортные данные, а не реквизиты ИП.

Удачи!