Договор аренду между физ лицом и юр лицом

349₽ VIP

Ответ отключен модератором

Если страховой депозит сначала поступил арендодателю без удержания 13% НДФЛ, то именно в тот момент, когда этот депозит становится доходом (например, при его зачёте в счёт уплаты аренды или компенсации убытков), арендодатель обязан признать доход и исчислить налог с этой суммы, ст. 226 НК РФ.

При этом юридическое лицо-арендатор, выступающее налоговым агентом, должно удержать и перечислить 13% НДФЛ в бюджет с суммы, которая стала доходом арендодателя. Если депозит сначала не облагался налогом, то при его преобразовании в доход возникает обязанность уплатить налог именно с той части, которая была использована и признана доходом.

Таким образом, бухгалтеру в момент возникновения дохода по депозиту нужно оформить начисление и удержание 13% НДФЛ, а по коммунальным платежам в договоре целесообразно чётко определить, кто оплачивает К/У, чтобы минимизировать налоговые риски

Здравствуйте!

Арендатор может и не нести ответственность за уплату к/у, все зависит что вы пропишите в договоре. Предложенный вами вариант имеет место быть!

Статья 210 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. В силу п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. В соответствии сп. 2 ст. 616 ГК РФ, обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества установлена в отношениях с арендодателем, а не исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды. Исполнитель коммунальных услуг в отсутствие заключенного договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды. Таким образом, в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг, заключенного в соответствии с требованиями действующего законодательства и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.

Страховой депозит и НДФЛ:

Если депозит переходит в доход арендодателя (например, при удержании за ущерб), бухгалтер юрлица (налоговый агент) должен удержать и перечислить 13% НДФЛ (п. 1 ст. 226 НК РФ). Если изначально сумма была зачислена без удержания, при наступлении момента признания дохода необходимо:

Удержать налог из ближайшей выплаты арендодателю (п. 4 ст. 226 НК РФ).

Если выплат недостаточно, уведомить арендодателя и ФНС до 1 марта следующего года (п. 5 ст. 226, п. 2 ст. 230 НК РФ).

Коммунальные платежи и налогообложение:

Оплата коммунальных услуг юрлицом за арендодателя (физлицо) признается его доходом (п. 1 ст. 210, пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ) и облагается НДФЛ. Исключение — прямые платежи арендатора поставщикам услуг (электроэнергия, вода), если они не поступают арендодателю .

Вариант с оплатой физлицом (проживающим):

Если в договоре аренды указано, что коммунальные услуги оплачивает не арендатор (юрлицо), а проживающее физлицо (например, сотрудник), это может исключить их из налогооблагаемой базы арендодателя. Однако важно:

Прописать в договоре, что оплата КУ — обязанность конкретного физлица (например, нанимателя по отдельному соглашению или третьего лица).

Обеспечить документальное подтверждение платежей (квитанции на имя физлица).

Юридическая значимость такого условия зависит от его согласованности (ст. 432 ГК РФ). Если арендатор (юрлицо) по закону (ст. 616 ГК РФ) обязан поддерживать имущество в порядке, включая оплату КУ, передача этой обязанности физлицу требует его согласия (ст. 313 ГК РФ).

Свобода договора и смешанные условия:

Стороны вправе распределить обязанности по оплате КУ иначе, чем по умолчанию (ст. 421, 450.1 ГК РФ). Однако если суд усмотрит в этом схему уклонения от налогов (ст. 170.1 ГК РФ, ст. 54.1 НК РФ), последствия могут быть аннулированы.

Оплата КУ физлицом возможна, если это прямо закреплено в договоре и подтверждается платежами.

Для снижения налоговых рисков избегайте прямого возмещения КУ арендатором арендодателю. Лучше оформить раздельные платежи (аренда — юрлицом, КУ — физлицом) с четким документальным сопровождением.

Уведомляйте ФНС о невозможности удержать НДФЛ с депозита, если доход возник позже.

Позиция ФНС может различаться на местах, поэтому рекомендуем заранее запросить разъяснения в вашей инспекции.

Антон, все должно быть четко отражено в договоре.

Например. Я в своих прописываю.

3. РАЗМЕР АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ И РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ.

3.1.За указанное в п. 1.1. настоящего Договора Жилое помещение размер арендной платы в месяц составляет 32 184,00 (Тридцать две тысячи сто восемьдесят четыре рубля 00 копеек), с учетом НДФЛ 13%.

3.2. Арендатор является налоговым агентом Арендодателей по уплате НДФЛ 13%. Арендатор перечисляет в бюджет налог на доходы физических лиц в размере 13% в связи с исполнением им обязанности налогового агента, установленной ст. 24, п. п. 1 и 4 ст. 226 НК РФ, в размере 4 184,00 (четыре тысячи сто восемьдесят четыре рубля 00 копеек).

3.3.Ежемесячная арендная плата включает в себя: стоимость пользования Жилым помещением и включает в себя все расходы на оплату потребляемых Арендатором коммунальных услуг. Оплату коммунальных платежей, производят Арендодатели.

3.4.Ежемесячная арендная плата по настоящему Договору перечисляется Арендатором в срок до 10-го числа месяца, предшествующего месяца аренды, путем перечисления денежных средств на счет в банке Арендодателей по реквизитам, указанным Арендодателями.

Все вопросов нет.

Статья 381.1 Гражданского кодекса РФ "Обеспечительный платеж".

Пункт 2 статьи 314 Гражданского кодекса РФ "Место исполнения обязательства".

Статья 330 Гражданского кодекса РФ "Понятие неустойки".

Пункт 4 статьи 381.1 Гражданского кодекса РФ "Обеспечительный платеж".

Статья 678 Гражданского кодекса РФ "Права и обязанности сторон по договору найма жилого помещения".

Пункт 3 статьи 682 Гражданского кодекса РФ "Плата за жилое помещение".

Здравствуйте уважаемый Антон!

В данном конкретном Вашем случае, имея данный ОКВЭД по ИП заключить договор, как физ лицо и воспользоваться правом исчисления налога в 13 %.

Тем более, в силу Письма Минфина России от 18.07.2024 №03-04-05/67236, суммы страхового депозита признаются налогооблагаемым доходом в месяцы, когда депозит будет зачтён в счёт арендной платы.

В договоре аренды обязательно нужно указать, что арендодатель действует как физическое лицо, указываются его паспортные данные, а не реквизиты ИП.

Поэтому не может нести бремя оплаты к/у физ лицо, которое будет прописано, как проживающие лицо в квартире.

Удачи!

Арендатор может возмещать арендодателю стоимость коммунальных услуг отдельным платежом. В этом случае, как правило, эти суммы также признаются доходом арендодателя.

Прямая оплата арендатором: Наиболее безопасным с точки зрения неналогообложения для арендодателя является ситуация, когда арендатор самостоятельно заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями и оплачивает услуги напрямую. В этом случае платежи не проходят через арендодателя и не признаются его доходом.

Агентский договор: Арендодатель может выступать в качестве агента арендатора по оплате коммунальных услуг. В этом случае в доход арендодателя включается только агентское вознаграждение, а не вся сумма коммунальных платежей.

Юридическая значимость условия договора: Если арендатор является юридическим лицом, и по договору он обязан оплачивать коммунальные платежи, это является юридически значимым условием. Однако, как было отмечено выше, с точки зрения налогообложения, простое возмещение этих расходов арендодателю, как правило, приводит к налогообложению этих сумм у арендодателя.

Важно: Позиция налоговых органов и Минфина России заключается в том, что суммы возмещения коммунальных расходов, даже если они выделены в договоре отдельной строкой, являются доходом арендодателя. Для минимизации налоговых рисков арендодателю на УСН рекомендуется либо заключение агентского договора, либо организация прямой оплаты коммунальных услуг арендатором ресурсоснабжающим организациям.

Правовые нормы, регулирующие рассматриваемую ситуацию:

Статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации "Свобода договора".

Статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации "Плата за пользование имуществом (арендная плата)".

Статья 616 Гражданского кодекса Российской Федерации "Содержание имущества, сданного в аренду".

Налогообложение страхового депозита: Если депозит возвращается арендатору, он не признается доходом арендодателя и НДФЛ не возникает. Если депозит засчитывается в счет арендной платы, сумма включается в налоговую базу НДФЛ на момент зачета. Если налог не был удержан, бухгалтеру необходимо: Начислить НДФЛ и подать уточненную декларацию 3-НДФЛ (срок — до 30 апреля следующего года). Удержать налог из последующих выплат арендодателю или запросить возврат излишне уплаченных средств (если депозит уже возвращен). Коммунальные платежи и НДФЛ: Облагаемые платежи: фиксированные расходы (вывоз мусора, отопление, домофон), не зависящие от потребления. Их возмещение арендатором признается доходом арендодателя и облагается НДФЛ (13%). Необлагаемые платежи: расходы по счетчикам (вода, свет, газ). Их возмещение не считается доходом, так как арендатор компенсирует фактические затраты. Переложение обязанности по оплате коммуналки на третье лицо:

Юридические риски: Если арендатор — юрлицо, по ст. 616 ГК РФ оно обязано нести расходы на содержание арендованного имущества, включая коммунальные услуги. Переложение этой обязанности на физлицо (например, прописанного жильца) может быть оспорено как нарушение закона. Налоговые органы могут признать такую схему уклонением от НДФЛ, если фактически оплата производится юрлицом.

Рекомендации:

Для депозита:

Укажите в договоре, что депозит возвращается арендатору при отсутствии претензий. Если он засчитывается в счет арендной платы, удерживайте НДФЛ в момент зачета.

Для коммуналки:

Разделите платежи в договоре:

Фиксированная часть (арендная плата) — облагается НДФЛ.

Переменная часть (коммуналка по счетчикам) — не облагается.

Арендатор может напрямую заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями, чтобы исключить доход у арендодателя.

Итог: Перекладывать обязанность по оплате коммуналки на третьих лиц рискованно. Оптимально — прописать в договоре разделение платежей и обеспечить прямое взаимодействие арендатора с поставщиками услуг.

Страховой депозит действительно облагается налогом (НДФЛ 13% для резидентов РФ), когда он фактически становится доходом арендодателя. Это происходит в следующих случаях:

- Депозит используется для покрытия ущерба, нанесенного арендатором имуществу.

- Депозит засчитывается в счет арендной платы (по соглашению сторон).

- Депозит не возвращается арендатору по истечении срока аренды (например, из-за нарушения условий договора).

При получении депозита бухгалтер отражает его как обязательство перед арендатором. Это не доход, поэтому НДФЛ не удерживается. Проводка: Дебет (Д) счета денежных средств (50, 51, 57) – Кредит (К) счета расчетов с арендаторами (76).

Когда депозит становится доходом, необходимо:

- Удержать НДФЛ (13%) с суммы депозита.

- Перечислить удержанный НДФЛ в бюджет.

- Отразить доход в учете.

- Если вы удержали НДФЛ позже, чем получили денежные средства на руки, то вам необходимо подать уточнённую декларацию 6-НДФЛ, и заплатить пени.

- Не забыть отчитаться о доходе арендодателя в налоговой, используя формы 2-НДФЛ и 6-НДФЛ.

Самый распространенный и законный способ избежать налогообложения коммунальных платежей – это когда арендатор (юр. лицо) напрямую заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг (водоканал, электросети, газоснабжающая организация и т.д.) и оплачивает их напрямую. В этом случае арендодатель не получает никакого дохода в виде компенсации коммунальных услуг, и, следовательно, нет объекта для налогообложения. Статья 210 Налогового кодекса РФ определяет объект налогообложения НДФЛ как доход, полученный налогоплательщиком. Если арендодатель не получает доход в виде компенсации коммунальных платежей, то и НДФЛ не возникает.

С уважением.

Согласно статье 223 НК РФ, датой фактического получения дохода считается день выплаты денежных средств налогоплательщику либо перечисления денег на счёт налогоплательщика. Таким образом, страховая сумма становится объектом налогообложения именно в тот момент, когда арендодатель решает оставить её себе (например, в качестве компенсации ущерба).

Если изначально налоговый агент (арендодатель) не удержал НДФЛ с суммы страхового депозита, возникает обязанность удержать налог позднее — в момент признания дохода. Согласно пункту 4 статьи 226 НК РФ, налоговый агент обязан уплатить сумму налога в бюджет не позднее следующего рабочего дня после возникновения обязанности по удержанию.

Если возникла ситуация, когда необходимо признать сумму страхового депозита доходом арендодателя, и ранее налог не был удержан, организация должна отразить это событие в бухгалтерском учёте следующим образом:

- Дебет счёта 76 («Расчёты с разными дебиторами и кредиторами») → Кредит счёта 68 («Налоги»).

Далее бухгалтер производит расчёт и удерживает налог согласно ставкам (13%) для резидентов РФ.

Организация обязана представить соответствующую отчётность в налоговые органы и произвести уплату налога в установленные сроки.

Коммунальные услуги действительно делятся на две группы: прямые расходы (водоснабжение, электроэнергия) и прочие расходы (обслуживание дома, вывоз мусора). Согласно положениям гражданского законодательства (статья 678 ГК РФ), оплата коммунальных услуг возлагается на нанимателя жилого помещения.

Юридическое лицо (арендатор) заключило договор аренды, следовательно, оно обязано нести расходы, указанные в договоре.

- Физические лица, зарегистрированные по месту жительства или пребывания, также несут ответственность за своевременную оплату коммунальных услуг (Постановление Правительства РФ №354 от 06 мая 2011 г.).

Чтобы избежать двойного налогообложения и обеспечить прозрачность обязательств, стороны могут включить условие в договор аренды:

«Оплата коммунальных услуг осуществляется отдельным договором, заключённым непосредственно между ресурсоснабжающими организациями и лицами, зарегистрированными по адресу арендуемого помещения».

Юридическое лицо снимает с себя обязательства по оплате части коммунальных услуг, передавая их физическому лицу (или иным лицам, указанным в договоре аренды).

Статьёй 421 Гражданского кодекса РФ закреплён принцип свободы договора, позволяющий сторонам устанавливать любые условия соглашения, не противоречащие закону. Следовательно, включение в договор пункта о передаче ответственности за оплату коммунальных услуг физическому лицу, зарегистрированному в помещении, вполне допустимо и законно.

Также законодательство допускает заключение смешанных договоров (пункт 3 статьи 421 ГК РФ), объединяющих элементы различных видов договоров (например, аренда и обязательство оплаты коммунальных услуг третьим лицом).

Поэтому ваше предложение предусмотреть отдельную оговорку в договоре относительно порядка оплаты коммунальных услуг выглядит разумным и обоснованным решением.