Какой общий налог будет оплачен Если продать как ИП или как Физ лицо?

698₽ VIP

Да слетит с Ун по оборотам НДС полный.

Тут еще вопрос, как она приобреталась

Тщательно изучил Ваш вопрос, разъяснения ФНС и практику.

Любую недвижимость, которой владеет или собирается приобрести в собственность предприниматель, он может регистрировать только в качестве физического лица. Согласно ст. 4 закона № 218-ФЗ, на ИП нельзя зарегистрировать какие-либо объекты.

Статус правообладателя имущества как физического лица также подтверждается законом № 122‑ФЗ, п. 18 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утверждённых Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 21.

Недвижимость признаётся коммерческой в следующих случаях:

В перечне видов деятельности предпринимателя в выписке ЕГРИП указаны покупка и продажа имущества, а в ЕГРН приведён код по ОКВЭД — 68.1 (ОК 029−2014 — КДЕС Ред. 2). В том числе если ИП занимается риелторской деятельностью – реализацией квартир за вознаграждение.

Недвижимость регулярно сдавалась в аренду.

Недвижимость была переведена из статуса жилой в нежилую для целей бизнеса.

ИП указывал в отчётности расходы на содержание и пр.

В сделках и актах приёма-передачи указан индивидуальный предприниматель, а не просто физлицо.

При покупке недвижимости предприниматель направил уведомление в налоговую об уменьшении доходов бизнеса на расходы. Это даёт возможность не платить налог на имущество в качестве физлица.

Если ИП продаёт коммерческую недвижимость, налогообложение должно осуществляться согласно режиму, который он использует в предпринимательской деятельности. Также есть общие правила:

сумма продажи входит в доходы ИП;

можно учесть расходы на покупку как вычет.

НА УСН «Доходы» нельзя учесть расходы на покупку, поэтому предприниматель оплачивает 6% от полной суммы продажи, или по сниженной ставке региона. Нельзя учесть расходы на покупку.

Вывод: при продаже в лучшем случае начисляется 6% от 300 млн., т.е. 18 млн.

Далее, если деятельность на этом заканчивается, то есть вариант закрыть ИП и провести грамотную процедуру банкротства.

Вопрос у Вас серьезный, имейте в виду, на него могут давать ответы не все компетентные. Все это моя специфика, более точный рецепт возможен после изучения первички (основания приобретения) и уточнения иных моментов.

С Уважением, адвокат в г. Москва – Степанов Вадим Игоревич.

В данном случае есть все основания для отнесения дохода от продажи коммерческой недвижимости к доходам ИП от осуществления предпринимательской деятельности, облагаемым в рамках УСН.

Такие доходы формируют налоговую базу по УСН в качестве выручки от реализации на день оплаты (поступления денежных средств или погашения задолженности иным способом) (п. 3 ст. 38, п. 1 ст. 39, п. 1 ст. 248, п. 1 ст. 249, ст. 346.15, п. 1 ст. 346.17, п. 1 ст. 346.18 НК РФ).

Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары, выраженные в денежной и (или) натуральной формах (п. 2 ст. 249 НК РФ).

При этом положения ст. 346.18 НК РФ не обязывают формировать налоговую базу в отношении доходов от реализации недвижимости, полученных в денежной форме, исходя из ее рыночной цены или кадастровой стоимости, равно как не определяют и последствий продажи земли ниже соответствующих значений.

Положения ст. 214.10 НК РФ, устанавливающие особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога по доходам, полученным от продажи недвижимого имущества, требующие учитывать кадастровую стоимость проданной недвижимости на 1 января года продажи (п. 2 ст. 214.10 НК РФ), применимы исключительно к доходам, облагаемым НДФЛ.

То есть при расчете налоговых обязательств по УСН учитываются фактически полученные налогоплательщиком доходы, установленные договором купли-продажи и подтвержденные первичными документами (ст. 346.24 НК РФ).

Таким образом, налоговую базу по УСН, как и выручку в бухгалтерском учете, будет формировать доход в размере цены, согласованной сторонами в договоре купли-продажи.

Даже составление отчета независимого оценщика вряд ли может изменить налоговые обязательства ИП, учитывая свободу договора (ст. 421 ГК РФ).

То есть в договоре можно указать сумму продажи, при которой ИП не «слетит» с УСН.

При продажи как физическое лицо НДФЛ 13%

Смотрите, если собственником объекта недвижимости является физлицо, именно физик продает его согласно ДКП в простой форме через нотариуса.

Вы не можете применить ИП на УСН при продаже объекта.

Участниками отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, другие лица в предусмотренных настоящим Федеральным законом случаях, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства (за исключением случаев, установленных настоящим Федеральным законом), российские и иностранные юридические лица, международные организации, Союзное государство, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления, кадастровые инженеры, нотариусы, судебные приставы-исполнители, с одной стороны, и орган регистрации прав - с другой.

При продаже недвижимости, находящейся в собственности менее 3 лет налог платится с разницы между ценой продажи и ценой приобретения (или кадастровой стоимости, если она выше).

Ставка НДФЛ составит 13%.

Также физлицо может применить имущественный налоговый вычет до 1 млн руб с продажи недвижимости.

Если продать объект, как ИП, налоговый режим конечно слетит здесь.

Продажа недвижимости, как физлицо, обычно выгоднее, так как здесь можно применить имущественный вычет.

- см. ст. 209, 421, 454, 549 ГК РФ, ст. 208, 210, 217.1, 220 НК РФ, ст. 4 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Общий налог при продаже гостиницы как ИП или как физическое лицо:

Ваша ситуация осложняется тем, что недвижимость находится в собственности менее 3 лет. Это означает, что при продаже как физическое лицо, вы не сможете применить освобождение от НДФЛ, основанное на сроке владения.

Продажа как физическое лицо:

Вы должны будете уплатить НДФЛ по ставке 13% с разницы между ценой продажи (300 млн руб.) и ценой приобретения (если она была, или с учетом расходов на приобретение и улучшение, если они документально подтверждены).

Налоговая база будет рассчитываться по правилам, установленным статьей 210 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ).

Поскольку срок владения менее 3 лет, вы не сможете воспользоваться освобождением от НДФЛ, предусмотренным пунктом 17.1 статьи 217 НК РФ.

Продажа как ИП на УСН (доходы):

Если вы продаете гостиницу как объект, используемый в предпринимательской деятельности, доход от продажи будет облагаться налогом по УСН в размере 6% от всей суммы продажи (300 млн руб.).

В этом случае вы не будете платить НДФЛ с этого дохода, так как он учтен в рамках УСН (пункт 3 статьи 346.11 НК РФ).

Важный момент: Если остаточная стоимость основных средств (гостиницы) превысит 200 млн рублей, вы автоматически слетаете с УСН. Это означает, что с момента превышения лимита вы должны будете перейти на общую систему налогообложения. При продаже гостиницы в 2025 году, если лимит будет превышен в 2024 году, вам придется рассчитывать налоги по общей системе.

2. Как лучше и правильнее продавать в данном случае (как физическое лицо или как ИП):

Учитывая, что вы планируете продать гостиницу, которая является основным средством и использовалась через ИП, более предпочтительным вариантом может быть продажа через ИП, при условии, что вы не превысите лимит по остаточной стоимости основных средств для УСН.

Преимущества продажи через ИП на УСН (доходы):

Налог составит 6% от всей суммы продажи (18 млн руб.), что значительно меньше, чем 13% от разницы (если разница будет существенной).

Вы избегаете уплаты НДФЛ с этого дохода.

Риски продажи через ИП на УСН:

Превышение лимита по остаточной стоимости основных средств: Как уже упоминалось, если остаточная стоимость основных средств превысит 200 млн рублей, вы слетите с УСН. В этом случае вам придется перейти на общую систему налогообложения, где налог на прибыль составит 20% (или 13% НДФЛ, если рассматривать как физическое лицо, но с учетом использования в бизнесе, скорее всего, будет применяться общий режим).

Проверка налоговыми органами: Налоговые органы могут проверить, действительно ли гостиница использовалась в предпринимательской деятельности. Если будет установлено, что это не так, они могут переквалифицировать доход и доначислить НДФЛ. Однако, поскольку гостиница использовалась через ИП, это является сильным аргументом в пользу предпринимательской деятельности.

Оцените остаточную стоимость основных средств: Точно рассчитайте остаточную стоимость гостиницы на момент продажи. Если она превысит 200 млн рублей, продажа через ИП на УСН будет невозможна.

Проанализируйте возможность сохранения УСН: Если остаточная стоимость не превышает лимит, продажа через ИП на УСН может быть выгоднее.

Документальное подтверждение: Убедитесь, что у вас есть все документы, подтверждающие приобретение и использование гостиницы в предпринимательской деятельности (договоры, акты, бухгалтерские документы).

Консультация с бухгалтером: Настоятельно рекомендуется проконсультироваться с бухгалтером, который сможет учесть все нюансы вашей конкретной ситуации, включая точную остаточную стоимость основных средств и возможные последствия перехода на общую систему налогообложения.

Статья 207, 208, 209, 210 Налогового кодекса Российской Федерации (общие положения о НДФЛ).

Статья 217 Налогового кодекса Российской Федерации (доходы, не подлежащие налогообложению, в частности, пункт 17.1 о сроке владения имуществом).

Статья 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации (особенности определения минимального предельного срока владения объектами недвижимого имущества).

Статья 346.11 Налогового кодекса Российской Федерации (условия применения УСН, освобождение от других налогов).

Статья 346.15 Налогового кодекса Российской Федерации (налоговая база при УСН).

Статья 346.16 Налогового кодекса Российской Федерации (налоговые вычеты при УСН).

Статья 346.13 Налогового кодекса Российской Федерации (порядок и сроки перехода на УСН и утраты права на ее применение).

Статья 38 Налогового кодекса Российской Федерации (понятие товара).

Статья 23 Гражданского кодекса Российской Федерации (понятие индивидуального предпринимателя).

Постановление Конституционного Суда РФ от 17.12.1996 № 20-П (о разграничении имущества физического лица и имущества ИП).

Выбор между продажей как физлицом и как ИП зависит от целей и обстоятельств сделки.

Для личного пользования удобнее оформлять недвижимость на физическое лицо.

При таком варианте действуют льготы, например, по истечении минимального срока владения.

Для аренды и перепродажи часто выгоднее оформлять недвижимость на ИП. ИП может выбрать удобный режим налогообложения, а также учитывать расходы.

Однако при этом есть отчётность и риски, связанные с имуществом ИП.

Если имущество использовалось в деятельности ИП, то необходимо платить налоги согласно используемому налоговому режиму. Например, на УСН «Доходы минус расходы» с продажи платится 15% налога от разницы между ценой продажи и покупки.

Если ИП не использовал имущество в бизнес-целях, то он платит налог как физлицо, а значит может рассчитывать на вычеты и другие льготы.

Федеральный закон от 12.07.2024 №176-ФЗ устанавливает с 1 января 2025 года прогрессивную шкалу налогообложения доходов от продажи недвижимости.

Согласно этому закону, ставки НДФЛ при продаже недвижимости составляют:

13% — при доходе до 2,4 млн рублей;

15% — при доходе свыше 2,4 млн рублей.

При этом граждане могут применить имущественный вычет (ст. 220 НК РФ):

- в установленном размере — 1 млн рублей для жилых объектов и 250 тыс. рублей для иных объектов;

- в размере фактических расходов при покупке данного жилья.