Может ли управляющий расторгнуть договор из-за неоплаты внесудебно?

349₽ VIP

Здравствуйте, уважаемый, Александр.

1)Согласно статье 449 Гражданского кодекса РФ, торги, проведённые с нарушением установленных законом правил, могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Основанием для признания торгов недействительными может быть, например, существенное нарушение порядка их проведения, которое повлияло на определение победителя. Если суд признает торги недействительными, договор с их победителем также будет недействительным (п. 2 ст. 449 ГК РФ).

2) Да, при подаче иска о расторжении договора купли-продажи недвижимости можно заявить о мерах по обеспечению иска, например, о наложении ареста на спорный объект.

Согласно ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, договор может быть изменён по требованию одной из сторон или расторгнут по решению суда, но только в случаях существенного нарушения договора одной из сторон. К таким нарушениям относится, в частности, неоплата или неполная оплата покупателем

3)Досудебное урегулирование включает направление претензии должнику с указанием на необходимость погашения долга, установление сроков для добровольного исполнения обязательства и переговоры сторон.

Если долг не возвращён, кредитор вправе подать иск в суд. Если стороны — юридические лица или ИП, то обращаться нужно в арбитражный суд, если договор заключён с гражданином — в суд общей юрисдикции.

Возможные санкции за неисполнение обязательств: уплата неустойки (статья 330 ГК РФ), взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ), возмещение убытков (статья 15 ГК РФ).

С уважением, Светлана.

1. Возможность внесудебного расторжения управляющим

Вы верно ссылаетесь на п. 7 ст. 449.1 ГК РФ. Данная норма предусматривает, что если договор, заключенный на торгах, предусматривает расчеты в день его заключения или в иной краткий срок, а победитель торгов не произвел оплату в установленный срок, такой договор считается незаключенным. Это означает, что для прекращения его действия не требуется ни судебного решения, ни даже одностороннего отказа. Он автоматически не порождает прав и обязанностей с момента истечения срока оплаты.

Финансовый управляющий в процедуре банкротства действует в интересах кредиторов. Его обязанность — максимально удовлетворить требования кредиторов. Неоплата приобретателем имущества должника напрямую нарушает эти интересы, лишая конкурсную массу средств. Поэтому судебная практика (в т.ч. Постановления АС Московского округа, Северо-Кавказского округа) последовательно признает правомерность действий управляющего, основанных на п. 7 ст. 449.1 ГК РФ, без обращения в суд. Условие о кратком сроке оплаты обычно содержится в извещении о торгах или в проекте договора, который участник акцептует своей заявкой. Таким образом, если оплата не поступила в установленный договором или извещением о торгах срок, управляющий вправе исходить из того, что договор считается незаключенным.

2. Оспаривание действий управляющего и обеспечительные меры

Оспаривание действий управляющего, основанных на п. 7 ст. 449.1 ГК РФ, крайне затруднительно, так как он действует в рамках прямого указания закона. Шансы на успех по иску о признании договора заключенным или о понуждении к его исполнению ничтожно малы, если вами нарушен ключевое условие — срок оплаты.

Что касается обеспечительных мер, то суд вряд ли наложит запрет на переход права к новому собственнику или на заключение нового договора. Во-первых, на момент обращения к суду права у вас как у победителя торгов еще не возникло (договор считается незаключенным). Во-вторых, такие меры фактически парализовали бы процедуру банкротства, что противоречит ее смыслу. Суд оценит баланс интересов: ваш интерес в сохранении договора против интересов всех кредиторов должника в скорейшем формировании и распределении конкурсной массы. Интерес кредиторов будет признан преобладающим.

3. Действия при наличии скрытых обременений (арестов) и иных препятствий

Ваш ключевой аргумент — наличие скрытых обременений (арестов) и неисполненного решения суда, которые не были указаны в информации о торгах и препятствуют нормальному использованию имущества. Это меняет правовую позицию кардинально.

В данном случае вы можете argue, что ваша обязанность по оплате не наступила в силу того, что управляющий не исполнил свою обязанность по передаче имущества, свободного от прав третьих лиц (ст. 460 ГК РФ), о которых вы не знали и не должны были знать. Неисполнение управляющим обязанности по раскрытию информации о всех обременениях является существенным нарушением со стороны продавца.

В этой ситуации вам необходимо срочно направить управляющему мотивированное уведомление (претензию) с указанием на следующие обстоятельства:

Факт выявления обременений (арестов, запретов регистрации), которые не были указаны в описании объекта.

Ссылку на то, что данные обременения препятствуют реализации вашего права собственности и являются существенными недостатками переданного товара (имущества).

Требование о безвозмездном устранении этих обременений (снятии арестов) в разумный срок или о соразмерном уменьшении покупной цены.

Уведомление о том, что в соответствии со ст. 328 ГК РФ вы приостанавливаете исполнение своей обязанности по оплате до исполнения управляющим его встречной обязанности по передаче имущества, свободного от прав третьих лиц.

Данное уведомление не гарантирует сохранения договора, но формирует юридическую позицию для возможного спора. Если управляющий проигнорирует ваши требования и расторгнет договор во внесудебном порядке, вы сможете оспорить его действия в суде , ссылаясь не на формальное нарушение срока оплаты, а на его недобросовестность и существенное нарушение условий договора с его стороны. В этом случае шансы на успех значительно выше.

Смотрите, при неоплате выигранного лота в установленный срок договор считается незаключенным (п. 7 ст. 449.1 ГК РФ).

Более того, Управляющий не расторгает договор, он фиксирует факт неоплаты и на основании этого отказывается от исполнения договора (что является его правом по п. 5 ст. 449.1 ГК РФ). Уведомление о расторжении является не причиной, а следствием наступления юридического факта (неоплаты).

В случае неоплаты покупателем имущества должника в срок, финансовый управляющий вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора без обращения в суд (см. Обзор судебной практики ВС РФ №1 (2021)» утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021 г.).

Правило применяется независимо от формы торгов (аукцион, конкурс, публичное предложение).

Оспаривать в судебном порядке факт расторжения (отказа от договора) по основанию неоплаты практически не имеет никакого смысла.

Обеспечительные меры здесь также не работают. На практике суд откажет в удовлетворении Ваших требований по заявлению. То есть, подать иск можете, но договор фактически был признан недействительным и нельзя суд просить о том, что сделать на практике невозможно.

Вам надо оспаривать правомерность действий финансового управляющего и требовать возмещения убытков (например, уплаченного задатка). Основание – непредоставление полной и достоверной информации об объекте.

В свою пользу собирайте любые доказательства по вопросу, которые подтверждят наличие обременений (арестов) и неисполненного решения суда.

В течение, это выписку из ЕГРН на дату до даты проведения торгов, копию решения суда о реконструкции и приведении в соответствие, документы, подтверждающие, что управляющий знал или должен был знать об этих обстоятельствах (например, если они были указаны в отчете оценщика или были наложены в рамках дела о банкротстве), переписку с управляющим, где запрашивали информацию, или скриншоты сайта торгов, где эта информация была скрыта.

Направьте финансовому управляющему и в суд, ведущий дело о банкротстве, мотивированное уведомление.

Примерная форма уведомления:

«В связи с тем, что в составе реализуемого имущества не были указаны существенные обременения в виде наложенного ареста и неисполненного судебного акта, которые делают невозможной регистрацию перехода права собственности и исполнение договора на заявленных условиях, а также вводят покупателя в заблуждение относительно качеств объекта, исполнение договора приостанавливается до предоставления полной информации и урегулирования данных обстоятельств. Просим подтвердить снятие арестов и предоставить план решения вопроса с неисполненным судебным актом. В противном случае Ваши действия будут расценены, как предоставление недостоверной информации о предмете торгов».

Также следует подайть в суд заявление о признании действий финансового управляющего незаконными (ст. 60 Закона о банкротстве).

Основание вашей позиции: Вы не уклоняетесь от оплаты, а столкнулись с существенным обманом (заблуждением) относительно природы объекта (ст. 178 ГК РФ) и с тем, что исполнение договора в его изначальном виде объективно невозможно из-за действующих арестов.

Вам необхолдимо добиться возмещения своих затрат (убытков) (ст. 15 ГК РФ), выплаты процентов и неустойки (ст. 330, 395 ГК РФ). Сохранить договор здесь не представляется возможным, увы.

По пункту 7 статьи 449.1 Гражданского кодекса РФ, если победитель торгов не производит оплату имущества или имущественных прав в установленный срок, договор купли-продажи считается незаключенным, и имущество возвращается в конкурсную массу должника. Именно это обстоятельство позволяет финансовому управляющему действовать без судебного вмешательства и считать договор изначально несостоявшимся, что освобождает управляющего от обязанности обращаться в суд для его расторжения.

Да, если речь идет о ситуации, когда участник торгов не произвел полную оплату своевременно, управляющий может применить статью 449.1 ГК РФ и объявить сделку недействительной, вернув объект в конкурсную массу. Но эта норма применяется строго к случаям полной неплатежеспособности победителя торгов.

Другое дело, если должник выполнил обязательства частично или возникли непредвиденные обстоятельства (например, выявлен факт ареста помещения или неисполненного решения суда). Здесь возникает ситуация, требующая иного подхода:

- Финансовый управляющий не сможет расторгнуть договор автоматически, если существуют уважительные причины невыполнения обязательств победителем торгов.

- Управляющий вправе инициировать судебное разбирательство, подав иск о признании сделки недействительной или расторгнутой ввиду нарушений сроков платежа.

Следовательно, судебная защита может потребоваться, особенно если вас интересует сохранение действия договора.

Здесь важно учитывать два момента:

1. Возможность подачи иска самим покупателем. Вы вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о сохранении действия договора и обязании финансового управляющего устранить препятствия к исполнению сделки. В таком заявлении целесообразно заявить ходатайство о применении обеспечительных мер, направленных на запрещение переход права собственности на имущество другому лицу, пока идёт судебное разбирательство.

2. Самостоятельность судьи при выборе меры. Судья сам решает, какая мера наиболее эффективна для обеспечения баланса интересов участников спора. Ваше предложение о запрете заключения новых договоров тоже допустимо, однако вероятность одобрения судом зависит от конкретных обстоятельств дела.

Запрещающий переход права собственности новый собственник — предпочтительная обеспечительная мера, поскольку позволяет гарантировать сохранность статуса-кво до вынесения итогового судебного акта.

Вы указали две важные причины, которые могли препятствовать своевременному перечислению средств:

1. Наличие арестов на помещение и ограничений регистрационных действий.

2. Неприведенное в соответствие состояние недвижимости после реконструкции.

Эти факты являются значимыми обстоятельствами, которые могут служить основаниями для отсрочки платежей. Следовательно, ваша задача заключается в предоставлении документальных доказательств наличия указанных факторов и доказывании факта невозможности оплатить имущество вовремя по причинам, не зависящим от вас.

Чтобы защитить свои интересы, рекомендуем направить финансовому управляющему мотивированное письмо с подробным описанием препятствий, возникших при оплате, приложить подтверждающие документы (например, выписки из ЕГРН, копию исполнительного листа, материалы судебных дел и т.п.) и попросить продлить срок оплаты или заключить мировое соглашение.

Добрый день, при подаче иска о расторжении договора купли-продажи недвижимости можно заявить о мерах по обеспечению иска, например, о наложении ареста на спорный объект.

Согласно ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, договор может быть изменён по требованию одной из сторон или расторгнут по решению суда, но только в случаях существенного нарушения договора одной из сторон. К таким нарушениям относится, в частности, неоплата или неполная оплата покупателем

Досудебное урегулирование включает направление претензии должнику с указанием на необходимость погашения долга, установление сроков для добровольного исполнения обязательства и переговоры сторон.

Если долг не возвращён, кредитор вправе подать иск в суд. Если стороны — юридические лица или ИП, то обращаться нужно в арбитражный суд, если договор заключён с гражданином — в суд общей юрисдикции.