Налоговая ставка на апартаменты.

349₽ VIP

Здравствуйте!

Согласно Федеральному закону от 12.07.2024 №176-ФЗ, с 1 января 2025 года для недвижимости с кадастровой стоимостью повысятся предельные налоговые ставки:

для объектов капитального строительства — с 2 до 2,5%;

для земельных участков — с 0,3 до 1,5%.

Для других объектов, в том числе апартаментов, базовая ставка налога на имущество в 2025 году составит 0,5%. При этом населённые пункты могут уменьшать и увеличивать её по своему усмотрению, но максимум — до 0,3%.

Узнать ставку налога для своего населённого пункта можно на сайте ФНС.

Кроме ставки, на размер налога влияют доля в недвижимости, срок владения и вычет.

Вам необходимо незамедлительно обратиться за разъяснениями. В противном случае придётся решать в судебном порядке (ст.218 КАС РФ).

Всего доброго!

Здравствуйте! Ваш вопрос абсолютно правомерен и затрагивает очень частую проблему, связанную с налогообложением апартаментов. Давайте разберем все по порядку.

Краткий ответ: Увеличение налога на 60% из-за изменения ставки с 0,5% до 1,5% является, к сожалению, правомерным и соответствует действующему законодательству. Ограничение в 10% на увеличение налога к ним не применяется.

А теперь подробно объясню, почему так происходит.

1. Ограничение повышения налога не более чем на 10% (Правило "налогового щита")

Это правило, о котором вы слышали, действительно существует, но оно распространяется только на жилые помещения (квартиры, комнаты, жилые дома).

Суть правила: При расчете налога на имущество физических лиц на основе кадастровой стоимости (что действует с 2015 года) сумма налога не может увеличиваться более чем на 10% по сравнению с налогом за предыдущий год. Это сделано для плавного перехода к новым, более высоким суммам налога.

К чему применяется: Только к жилым помещениям.

2. Правовой статус апартаментов — ключевая проблема

Вот главная причина вашей ситуации:

Апартаменты — это нежилое помещение. Согласно действующему законодательству, апартаменты относятся к нежилому фонду, несмотря на то, что они предназначены для проживания. Они имеют юридический статус, аналогичный офисам или магазинам.

Налоговая ставка: Поскольку апартаменты — это нежилое помещение, на них не распространяются льготные ставки, предусмотренные для жилья. Ставка налога для них устанавливается в рамках, определенных Налоговым кодексом РФ для прочего недвижимого имущества (ст. 406 НК РФ).

3. Какие ставки применяются?

Для жилых помещений (квартиры, дома): Базовая ставка составляет до 0,1% от кадастровой стоимости. Именно для этой категории действует правило 10%.

Для апартаментов и прочего недвижимого имущества: Базовая ставка составляет до 2,0%. Конкретная ставка в этом диапазоне (0,5%, 1,0%, 1,5% и т.д.) устанавливается решениями муниципальных образований (городских округов, районов).

Почему ставка выросла именно до 1,5%?

Скорее всего, произошло одно из двух:

Муниципалитет изменил ставку. Ваш городской округ или район мог принять новое решение, в котором для нежилых помещений (к которым относятся апартаменты) была установлена ставка 1,5% вместо ранее действовавшей 0,5%. Это делается для пополнения местного бюджета.

Истек льготный период. В некоторых регионах при вводе в эксплуатацию новых зданий с апартаментами застройщик или местные власти на несколько лет устанавливали пониженную ставку (например, 0,5%), чтобы сделать покупку более привлекательной. По истечении этого "льготного" периода ставка автоматически поднимается до стандартного для муниципалитета уровня (в вашем случае — до 1,5%).

Итог: почему налог вырос на 60%?

Рост налога сложился из двух факторов:

Увеличение кадастровой стоимости (как вы указали, был пересчет).

Увеличение налоговой ставки в 3 раза (с 0,5% до 1,5%).

Ограничение в 10% на этот "коктейль" не действует, так как ваш объект юридически не является жильем.

Что можно проверить и сделать?

Уточните статус объекта в документах. Посмотрите в выписке из ЕГРН: указано ли там назначение "нежилое помещение" (апартаменты)?

Проверьте решение местных властей. Найдите на сайте Федеральной налоговой службы (ФНС) или на официальном сайте вашего муниципалитета нормативный правовой акт, который устанавливает налоговые ставки на вашей территории. Убедитесь, что для вашего типа недвижимости действительно установлена ставка 1,5%.

Подача жалобы? Если вы считаете, что кадастровая стоимость ваших апартаментов сильно завышена и не соответствует рыночной, вы можете оспорить ее в комиссии при Росреестре или в суде. Успешное оспаривание кадастровой стоимости — единственный законный способ снизить налог в вашей ситуации. Однако это отдельная и не всегда простая процедура.

Вывод: Увеличение налога на 60% является правомерным следствием изменения правового регулирования налогообложения апартаментов. Владельцы апартаментов находятся в менее защищенной позиции по сравнению с владельцами квартир, и при покупке апартаментов этот налоговый риск всегда нужно учитывать.

Рекомендую обратиться в вашу налоговую инспекцию за подробными разъяснениями по расчету именно вашего налога.

Для жилых помещений (квартир, домов) установлена максимальная ставка налога в размере 0,1% от кадастровой стоимости, а для коммерческих объектов (включая апартаменты) эта ставка может достигать 2%.

Налоговая ставка определяется муниципальным органом власти. Увеличение ставки с 0,5% до 1,5% вполне возможно, поскольку законодательство позволяет устанавливать разные налоговые ставки для разных категорий имущества.

Поскольку ваша квартира классифицируется как коммерческая недвижимость, изменение её кадастровой стоимости также влияет на сумму налога.

Существует ограничение ежегодного увеличения налога, предусмотренное статьей 403 НК РФ. Но данное правило применяется исключительно к жилым объектам, а не к апартаментам.

В вашей ситуации рост налоговой ставки и соответственно итогового налога вполне возможен и закономерен. Увеличение кадастровой стоимости вместе с изменением налоговой ставки могло привести к значительному росту суммы налога.

Повышение налоговой ставки до 1,5% и значительное увеличение суммы налога соответствуют законодательству РФ. Апартаменты рассматриваются как коммерческие объекты, поэтому ограничения на прирост налога в пределах 10% на них не распространяются.

Здравствуйте!

Максимальный размер ставки налога на апартаменты составляет 0,5%, если (п. п. 7, 10 ст. 378.2, пп. 2, 2.1, 3 п. 2 ст. 406 НК РФ), если:

• апартаменты не расположены в административно-деловом или торговом центре (комплексе);

• их назначение в соответствии с кадастровым паспортом (выпиской из ЕГРН об объекте недвижимости) или документами технического учета не предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо подобные объекты фактически там не размещены;

• их кадастровая стоимость не превышает 300 млн руб.

Если апартаменты не соответствуют первому или второму из вышеуказанных условий, то максимальная ставка налога составит 2%. Если кадастровая стоимость апартаментов превышает 300 млн руб., то максимальная ставка налога составит 2,5% (пп. 2, 2.1 п. 2 ст. 406 НК РФ).

Поэтому, проверьте соответствие Ваших апартаментов вышеуказанным условиям.

Если они соответствуют, то применение налоговой ставки 1,5% незаконно.

Само по себе повышение налоговой ставки законно.

Повышение кадастровой стоимости именно сейчас, просто совпадение

Увеличение налоговой ставки с 0,5% до 1,5% может быть правомерным, если это изменение было установлено нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) в отношении налога на имущество физических лиц. Ставки налога на имущество устанавливаются местными властями в пределах, определенных Налоговым кодексом Российской Федерации.

Ограничение роста суммы налога на имущество физических лиц не более чем на 10% применяется в отношении объектов налогообложения, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость, и только в случае, если налоговая база была изменена в результате переоценки кадастровой стоимости. Это ограничение не применяется, если изменение суммы налога вызвано изменением налоговой ставки. В данном случае, поскольку произошло изменение налоговой ставки, ограничение роста налога в 10% не применяется.

Пересчет кадастровой стоимости апартаментов, приведший к ее увеличению, также влияет на сумму налога. Однако, если изменение кадастровой стоимости произошло в течение налогового периода, оно не учитывается при определении налоговой базы в этом налоговом периоде, согласно пункту 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации. 

Увеличение налоговой ставки до 1,5% и, как следствие, увеличение суммы налога на 60% может быть правомерным, если изменение ставки было установлено местными нормативными актами. Ограничение роста налога в 10% не применяется в случаях, когда увеличение суммы налога вызвано изменением налоговой ставки, а не только изменением кадастровой стоимости.