Продажа квартиры, купленная по жилищному сертификату

1047₽ VIP

Поскольку у вас имеется иное жилье, то срок 3 года на вас не распространяется.

Минимизировать налоги модно путем вычета 1000 000 руб. Или вычета стоимости затрат по приобретению квартиры.

Будет налог, если ипотека он будет большой.

Ответ отключен модератором

Здравствуйте, уважаемая Василина!

В вашем случае минимальный срок владения для освобождения от опоаты налога 5 лет, тк не соблюдены условия ч 3 ст 217.1 НК РФ:

3. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

С какой даты исчисляется минимальный предельный срок владения имуществом

1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;

Как определяется срок владения унаследованным имуществом

1.1) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества;

2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;

3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;

4) в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение).

При этом в целях настоящего подпункта не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (проданную долю в праве собственности на жилое помещение) от налогоплательщика к покупателю.

Жилье, купленное в браке и оформленное на супруга, является совместным имуществом супругов независимо от того, на кого оно зарегистрировано (ст 34 СК РФ).

Ответ отключен модератором

Ответ отключен модератором

Добрый день!

Единственным жильем не считается, поскольку вы имете долю в собственности в иной квартире, приобретенной ранее в 2017 году.

Согласно пункту 2 статьи 217.1 Кодекса, если иное не установлено статьей 217.1 Кодекса, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

В соответствии с пунктом 4 статьи 217.1 Кодекса минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в пункте 3 статьи 217.1 Кодекса.

В случае нахождения объекта недвижимого имущества в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения таким объектом доход от его продажи подлежит обложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке.

Подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса предусмотрено, что вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Поскольку сумма жилищного сертификата, направленная налогоплательщиком на приобретение квартиры, является расходами налогоплательщика, то при ее продаже он имеет право уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на всю сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением данной квартиры, в том числе произведенных за счет средств жилищного сертификата.

Таким образом, поскольку у Вас нет иных расходов по приобретению квартиры, кроме как суммы расходов, указанной в жилищном сертификате, то заявить в расходы при продаже квартиры вы можете только эту сумму.

Во избежание налогообложения, сумма полученного дохода от продажи квартиры должна быть сумме равной расходам по ее приобретению ( указанной в жилищном сертификате), что маловероятно, либо только владение квартирой свыше пяти лет.

Данные выводы подтверждаются Письмом МИНИСТЕРСТВА ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от от 7 февраля 2019 г. N 03-04-05/7204.

Василина, здравствуйте если есть другая квартира в собственности, то жильё, купленное по жилищному сертификату в 2023 году, не считается единственным, и минимальный срок владения для продажи без налога составляет 5 лет.

Срок владения отсчитывается с момента государственной регистрации недвижимости в ЕГРН. Эта дата указана в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости или выписке ЕГРН.

Чтобы снизить налоговую нагрузку, можно воспользоваться налоговыми вычетами. Например, вычет «доход минус расход» уменьшит налогооблагаемую базу на сумму расходов, которые были понесены при покупке недвижимости. Сюда включается не только первоначальная стоимость жилья по договору купли-продажи, но и ипотечные проценты.

Если продаваемая квартира находится в собственности менее пяти лет, то после продажи необходимо подать декларацию о доходах и заплатить НДФЛ в пользу государства.

Доли в праве собственности на приобретаемое жильё должны быть равны или больше долей, чем были в продаваемой квартире. Уменьшение долей органы опеки и попечительства могут разрешить только при очень значимом улучшении качества нового жилья и условий проживания.

§ 7. Продажа недвижимости (ст. 549 - 558)

base.garant.ru

Уважаемая Василина, здравствуйте!

В Вашей ситуации минимальный срок владения квартирой, приобретенной по жилищному сертификату, для освобождения от налога с продажи составляет не 3 года, а 5 лет.

Общее правило освобождения от налога при продаже недвижимости — это владение ею более минимального предельного срока. Этот минимальный срок по умолчанию составляет 5 лет (п. 4 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ (НК РФ)).

Сократить этот срок до 3-х лет можно только при соблюдении определенных условий, перечисленных в п. 3 ст. 217.1 НК РФ. Ключевое для Вас условие — это пункт 4 данного перечня: на дату продажи квартиры у Вас в собственности (включая совместную собственность супругов) не должно находиться другого жилого помещения.

-----------

Согласно ст. 34 Семейного кодекса РФ (СК РФ), имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, независимо от того, на кого из них оно оформлено. Квартира, приобретенная в 2017 году в браке и оформленная на мужа, является Вашим совместным имуществом. С точки зрения налогообложения Вы признаетесь собственником этого имущества, даже если оно зарегистрировано только на супруга.

Таким образом, на момент продажи квартиры 2023 года у Вас в собственности (совместной) уже есть другое жилое помещение. Это означает, что условие п. 3 ст. 217.1 НК РФ для применения льготного 3-летнего срока владения не выполняется. Следовательно, для освобождения от налога Вам необходимо владеть новой квартирой полных 5 лет.

--------

Поскольку Вы планируете продать квартиру до истечения 5 лет владения, Вам придется декларировать доход и платить налог.

Вы вправе воспользоваться налоговым вычетом

При продаже имущества, находившегося в собственности менее 5 лет, Вы вправе уменьшить доход от его продажи на имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей (п. 2 ст. 220 НК РФ). Это основной механизм

---------

Тот факт, что покупатели приобретают квартиру в ипотеку, никак не влияет на Ваши налоговые обязательства. Для Вас важен договор купли-продажи и сумма, которая в нем указана. Именно эта сумма будет считаться Вашим доходом.

Удачи Вам!

Смотрите, так как жилье получено по сертификату, минимальный срок владения зедсь составит 5 лет.

Если продатите раньше указанного срока, заплатите НДФЛ (сегодня прогрессивная шкала, зависит от дохода).

Можно применить имущественный вычет до 1 млн руб.

Также, если имущество приобретено в браке, надо иметь нотариальное согласие другого супруга.

- см. ст. 34, 39 СК РФ, ст. 454, 549 ГК РФ, ст. 217.1, 220 НК РФ

Вы можете продать квартиру без уплаты НДФЛ только в 2026 году, когда пройдет 3 года владения квартирой, полученной по жилищному сертификату в 2023г, при условии заключения брачного договора с мужем о том, что приобретенная в браке квартире является его личной собственностью.

Вывод основан на следующих нормах.

1. На основании п.1 ст.42 СК РФ брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (статья 34 настоящего Кодекса), установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов.

Брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов.

Указанная норма позволяет вам передать общую супружескую квартиру в собственность мужа, после чего имеющаяся у вас квартира станет вашим единственным жильём.

2. Как указано в пп.4 п.3 ст.217.1 НК РФ минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года, если в собственности налогоплательщика не находится иного жилого помещения, кроме проданного.

Если вам необходимо реализовать квартиру обязательно в 2025 году, у появится обязательство по уплате НДФЛ с дохода от продажи, но вы вправе уменьшить налогооблагаемую сумму на номинальную стоимость жилищного сертификата.

Как указано в письме Минфина России от 7 февраля 2019 г. N 03-04-05/7204, пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ предусмотрено, что вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением проданного имущества.

Поскольку сумма жилищного сертификата, направленная налогоплательщиком на приобретение квартиры, является расходами налогоплательщика, то при ее продаже он имеет право уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на всю сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением данной квартиры, в том числе произведенных за счет средств жилищного сертификата.

Ссылка на письмо: www.garant.ru

При этом следует учитывать, что в случае, если доходы налогоплательщика от продажи меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года регистрации перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества (ст.214.10 НК РФ).

Использование покупателем ипотечного кредита на сумму НДФЛ с дохода от продажи жилья никак не повлияет.

Совместной собственностью супругов является имущество, нажитое во время брака. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам, не является совместно нажитым имуществом (п. 1 ст. 34, п. 1 ст. 36 Семейного кодекса РФ).

Таким образом, при определении единственного жилья у супругов для применения минимального трехлетнего срока владения исключаются объекты недвижимости, не являющиеся совместно нажитыми. Информация Федеральной налоговой службы от 13 апреля 2021 г. “НФДЛ: Как определяется единственное жилье у супругов?”

У Вас имущество является совместно нажитым, независимо от того, на кого оно оформлено. То есть, освобождения от уплаты налога у Вас нет.

Но налог можно уменьшить

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

от 7 февраля 2019 г. N 03-04-05/7204

Вопрос: Об НДФЛ при продаже квартиры, приобретенной за счет средств жилищного сертификата.

Ответ:

Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение от 06.01.2019 по вопросу уплаты налога на доходы физических лиц при продаже квартиры и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.

Подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 Кодекса предусмотрено, что физические лица производят исчисление и уплату налога на доходы физических лиц исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению.

На основании пункта 17.1 статьи 217 Кодекса освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе, с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 217.1 Кодекса, если иное не установлено статьей 217.1 Кодекса, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

В соответствии с пунктом 4 статьи 217.1 Кодекса минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в пункте 3 статьи 217.1 Кодекса.

В случае нахождения объекта недвижимого имущества в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения таким объектом доход от его продажи подлежит обложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке.

Согласно пункту 1 статьи 210 Кодекса при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 Кодекса.

Вместе с тем в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета при продаже недвижимого имущества.

На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.

Подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса предусмотрено, что вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Поскольку сумма жилищного сертификата, направленная налогоплательщиком на приобретение квартиры, является расходами налогоплательщика, то при ее продаже он имеет право уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на всю сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением данной квартиры, в том числе произведенных за счет средств жилищного сертификата

Смотрите, так как жилье получено по сертификату, минимальный срок владения зедсь составит 5 лет.

Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в пункте 3 статьи 217.1 Кодекса.

В случае нахождения объекта недвижимого имущества в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения таким объектом доход от его продажи подлежит обложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке.

Если продатите раньше указанного срока, заплатите НДФЛ (сегодня прогрессивная шкала, зависит от дохода).

Можно применить имущественный вычет до 1 млн руб.

Также, если имущество приобретено в браке, надо иметь нотариальное согласие другого супруга.

- см. ст. 34, 39 СК РФ, ст. 454, 549 ГК РФ, ст. 217.1, 220 НК РФ

Василина,

если жильё приобретено исключительно за счёт средств, предоставленных по жилищному сертификату, и не используется совместно нажитое имущество или совместные средства, то такое жильё может быть признано личной собственностью того супруга, на чьё имя оформлен сертификат. Это основано на статье 36 СК РФ, которая предусматривает, что имущество, полученное одним из супругов безвозмездно, не является совместной собственностью.

Собственная квартира с 2017 года - это уже общее имущество супругов, и может быть разделено между супругами по их соглашению, как в период брака, так и после его расторжения. Это положение закреплено в статье 38 Семейного кодекса Российской Федерации в «Разделе общего имущества супругов» (ст. 34 СК РФ).

Для раздела следует обратиться к нотариусу и определить доли соглашением.

Ваша квартира от 2023 года считается вашим первым жильем, но не единственным.

Согласно п. 17, 20 ст. 2, п. 20 ст. 19 Федерального закона №259-ФЗ от 08.08.2024г., с 1 января 2024 года минимальный предельный срок владения в квартире, купленной с использованием средств материнского (семейного) капитала, исчисляется с даты приобретения объекта в собственность владельцем сертификата или его супругом. Сейчас этот срок составляет меньше 3 лет.

Согласно пункту 4 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в пункте 3 статьи 217.1 Кодекса.

Использование средств жилищного сертификата регулируется, в частности, Постановлением Правительства РФ от 21.03.2006 №153 (ред. от 22.04.2024) «Об утверждении Правил выпуска и реализации государственных жилищных сертификатов».

Квартиру, приобретённую с использованием жилищного сертификата, можно продать (гл.7 ГК РФ. Продажа недвижимости (ст. 549 - 558).

Для Вас не действуют минимальные сроки владения для освобождения вас от уплаты налога с продажи (обычно 5 лет). А у вас владение менее 3 лет.

Поэтому необходимо заплатить НДФЛ.

При этом необходимо учитывается нюанс:

- Если в приобретении жилья участвовали средства сертификата, а в семье есть несовершеннолетние дети, при продаже квартиры потребуется обязательное разрешение органов опеки и попечительства. Они проследят за соблюдением жилищных прав детей (например, выделением им долей в новой, равноценной или большей по площади квартире).

С 2025 года действует двухступенчатая система налогообложения при продаже недвижимости:

До 2,4 млн рублей — 13%.

Более 2,4 млн рублей — фиксированный платёж 312 000 рублей плюс 15% от суммы, превышающей порог прибыли в 2,4 млн (не от всей суммы сделки).

Если ипотечная квартира куплена с участием материнского капитала, нужно получить разрешение на продажу от органов опеки и попечительства и других контролирующих инстанций.

Правила покупки жилья с использованием материнского капитала и ипотеки, регулируются Федеральным законом от 29.12.2006 №256-ФЗ (ред. от 31.07.2025) «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», это статья 10.

Всего вам доброго!

Здравствуйте, уважаемая Василина !

В данном Вашем случае, в силу п. 4 ст. 217.1 КоАП РФ предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 5 лет.

Поэтому на момент продажи квартиры 2023 года у Вас в собственности есть другое жилое помещение и в силу п. 3 ст. 217.1 НК РФ для применения льготного 3-летнего срока владения не соблюдается.

Таким образом, с юридической точки зрения, для освобождения от налога 13 НДФЛ Вам необходимо владеть новой квартирой 5 лет.

Рад был помочь!

Здравствуйте. Как предусмотрено п. 3 ст. 217.1 НК РФ, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества может составлять 3 года, если в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) ... не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение). При несоответствии данному (или иному критерию), минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 5 лет в соответствии с п. 4 ст. 217.1 НК РФ.

Увы, в указанной Вами ситуации, у Вас в собственности фактически два объекта недвижимого имущества (квартира "за сертификат" и доля в квартире, приобретенной в браке). Согласно ст. 34 СК РФ, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. При этом не важно, что квартира "оформлена" на супруга, в любом случае это общая собственность супругов также и по смыслу требований ст. 256 ГК РФ. Таким образом, для освобождения от налогообложения после продажи , эта квартира должна находиться у Вас в собственности 5 лет или более и в случае продажи раньше этого минимального предельного срока, налог платить придется.

То обстоятельство, что приобретаться квартира будет за счет средств, обеспечиваемых ипотекой, на размер налогообложения это не повлияет, т.к. эта сумма будет рассчитываться именно с дохода от цены(суммы) в договоре к/п. Вместе с тем, даже в случае продажи раньше предусмотренного срока, Вы вправе воспользоваться правом на получение имущественного налогового вычета в соответствии со ст. 220 НК РФ.