Оценка стоимости недвижимости и ипотека

349₽ VIP

Здравствуйте Геннадий

Если оценка стоимости недвижимости в заключении эксперта меньше, чем просит продавец, то Банк предоставит вам сумму заемных средств ( кредит) на эту сумму, а остальное вам придеться оплатить продавцу самим , при наличии возможности.

В ином случае сделка не получится

___

Особенности условий оформления ипотечного кредитования отражены в ст.9.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.07.2025) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2025)

Особенности условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, а также особенности их изменения по требованию заемщика и особенности условий договора страхования, заключенного при предоставлении потребительского кредита (займа), обязательства заемщика по которому обеспечены ипотекой, устанавливаются Федеральным законом от 21 декабря 2013 года N 353-ФЗ "О потребительском кредите (займе)".

___

С уважением юрист М.Н.Абаева

Доброе утро!

Да, банк вправе отказать в ипотеке на сумму, равную цене, которую запросил продавец. Причина в том, что банк ориентируется не на цену договора купли-продажи, а на оценочную стоимость недвижимости, ведь именно она служит обеспечением кредита (залогом).

Если оценка показывает стоимость на 2 млн ниже, чем цена сделки, банк не будет кредитовать "воздух".

Варианты решения могут быть такие:

- внести разницу собственными средствами (первоначальный взнос).

- договориться с продавцом о снижении цены до уровня, близкого к оценке.

- заказать повторную независимую оценку (если есть сомнения в корректности отчёта).

То есть получить ипотеку именно на всю цену продавца (выше рыночной оценки) банк, скорее всего, не позволит, потому что при невозврате кредита залог не покроет долг.

Правовые основания:

- ст. 5 и 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»,

- ст. 33 Федерального закона от 02.12.1990 № 395-1 «О банках и банковской деятельности»,

- ст. 809, 819 Гражданский кодекс РФ.

Здравствуйте, уважаемый Геннадий!

Банк вправе отказать в выдаче ипотеки на сумму, превышающую рыночную стоимость объекта недвижимости, подтвержденную отчетом об оценке. Это связано с тем, что Федеральным законом № 102-ФЗ «Об ипотеке» устанавлено, что ипотека не может превышать действительную стоимость закладываемого имущества (ст 2-6, ст 9 ФЗ РФ об ипотеке).

Положение Банка России от 26.12.2016 N 570-П (ред. от 25.08.2021) требует от кредитных организаций учитывать рыночную стоимость имущества при определении суммы кредита.

Ст 336 Гражданского кодекса РФ определяет, что предмет залога должен обеспечивать исполнение обязательства.

В случае невозврата кредита банк должен иметь возможность покрыть задолженность за счет реализации залога. Если сумма кредита превышает рыночную стоимость, это нарушает права кредитора.

Геннадий, здравствуйте! Банк вправе отказать в выдаче ипотеки на сумму, превышающую рыночную стоимость объекта, подтверждённую независимым отчётом об оценке. Это требование основано на Федеральном законе № 102-ФЗ «Об ипотеке» (ст. 2-6, ст. 9), согласно которому сумма ипотеки не может быть больше действительной стоимости залога.

______

Если в отчёте оценщика стоимость дома ниже цены продавца, банк обычно выдаёт кредит, исходя из этой более низкой оценки, а не из цены договора. Ваша ситуация типична: банк ориентируется на рыночную стоимость по оценке, а не на цену, указанную продавцом, и вправе отказать в запрошенной сумме или уменьшить её до уровня отчёта

______

Всех благ Вам!

Да, банк может отказать в выдаче ипотеки на сумму, указанную продавцом, если рыночная стоимость недвижимости в отчёте об оценке ниже этой суммы.

Банк проводит оценку недвижимости, чтобы обезопасить себя от финансовых потерь и понять, по какой цене актив может быть реализован на рынке. Если сумма, согласованная сторонами, разительно отличается от той, которая установлена в отчёте, банк может либо снизить сумму ипотечного кредита, либо вовсе отказать покупателю в его предоставлении.

Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке"

Здравствуйте Геннадий!

Кто из юристов, кто хотя бы раз консультировал ипотечных заемщиков, знает, что банки оформляя договор об ипотеке по правилам ст. 9.1. Особенности условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с физическим лицом ....Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" руководствуются Стандартом защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков, утвержденном Банком России 26 сентября 2024 г. www.garant.ru

В п.5.3. Ст.5 Сумма ипотечного кредита Главы 3. Условия договора ипотечного кредита этого документа указано

5.3. Цена сделки по приобретению предмета ипотеки за счет средств ипотечного кредита не может рассматриваться в качестве справедливой стоимости без проведения анализа справедливой стоимости недвижимого имущества, если кредитной организации известно из доступных ей источников информации, в том числе из договоров, стороной которых является кредитная организация, или которые предоставлены ей заемщиком, продавцом (застройщиком) или третьими лицами, следующее:

О чем это?

Суть в том, что предложенная продавцом цена покупки дома не рассматривается банком в качестве справедливой.

Справедливая стоимость дома при ипотеке определяется в результате оценки, которую проводит независимый эксперт-оценщик по правилам Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ

Основанием для установления размера ипотечного кредита в этом случае выступает Отчет оценщика

В таком случае может ли банк отказать в ипотеке на ту сумму, которую запросил продавец?

Банк не откажет, но сумму кредита определит в соответствии с Отчетом об оценке самостоятельно. Оставшиеся ₽ 2 млн Вам придется доплачивать продавцу