Возможен ли возврат проданной на торгах арестованным имуществом квартиры в конкурсную массу?

349₽ VIP

Добрый вечер, Виталий.

1)В большинстве случаев – НЕТ, квартира не будет изъята у нового собственника.

-Квартира уже продана на торгах, собственность оформлена на нового владельца, залог и арест сняты. Это означает, что на момент продажи квартира была реализована в рамках законной процедуры (принудительная реализация арестованного имущества).

-Новый собственник, который приобрел имущество на публичных торгах, считается добросовестным приобретателем, если он действовал добросовестно и не знал о возможных будущих банкротствах предыдущего собственника.

-Закон о банкротстве предусматривает механизмы защиты прав лиц, которые приобрели имущество должника на торгах, проведенных до открытия процедуры банкротства.

-Продажа арестованного имущества (приставами) и процедура банкротства – это разные процедуры. Если имущество было реализовано в рамках исполнительного производства (арест, торги), а потом должник обанкротился, это не означает автоматического пересмотра этой сделки.

2)но, не будем забывать, всегда есть исключения...

-Если бы новый собственник узнал о каких-либо нарушениях в проведении торгов (что маловероятно, если торги были публичными и законно проведены), он мог бы попытаться оспорить их. Но здесь собственность уже оформлена.

-Если есть основания полагать, что банкротство было инициировано именно для того, чтобы оспорить сделку по продаже квартиры на торгах, и торги были проведены с нарушениями, то финансовый управляющий может попытаться оспорить эту сделку.

3)Но даже в этих случаях, если торги были законными и проведены приставами, шансы оспорить такую сделку у финансового управляющего минимальны. Имущество, реализованное на торгах в рамках исполнительного производства, как правило, защищено от последующих банкротных оспариваний, если торги были законными.

4)Если должник сам инициирует банкротство, он обязан сообщить обо всех своих активах, включая проданную квартиру, если он каким-то образом сохранил на нее право. Но если собственность перешла к другому лицу, это уже не его актив.

5)Закон о банкротстве (Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ)

Здравствуйте, по данным основаниям нет.

Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску лица, чьи права и законные интересы были нарушены в результате проведения торгов.

В частности, это могут быть следующие лица:

• участники торгов;

• лица, не имевшие возможности участвовать в публичных торгах из-за допущенных, по их мнению, нарушений правил их проведения;

• иные лица, обосновавшие свой интерес в оспаривании публичных торгов (ст. 449 ГК РФ).

Срок на обращение в суд с иском об оспаривании торгов составляет один год со дня проведения торгов (п. 1 ст. 449 ГК РФ).

К основаниям для признания торгов недействительными относятся, в частности, следующие нарушения (п. 1 ст. 449 ГК РФ):

• необоснованное отстранение от участия в торгах;

• неосновательное непринятие на торгах высшей предложенной цены;

• продажа имущества должника ранее указанного в извещении срока;

• существенные нарушения порядка проведения торгов, которые повлекли за собой неправильное определение цены продажи.

Также торги могут быть признаны недействительными, если возможность участия в них была ограничена в результате недобросовестных действий одного из участников в виде подачи множества заявок с повышением предложенной им самим цены в отсутствие последовательных заявок других участников с большей ценой (п. 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018).

Еще одно основание признания торгов недействительными — включение в конкурсную массу имущества, не принадлежащего должнику (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 22.07.2021 N Ф10-2742/2021).

К чему гадать? Если Вы про статьи с 62 закона о банкротстве и оспаривании сделок должника- то не будет этого- указанная сделка не должником инициирована, так что новый собственник может спать спокойно.

По общим правилам, сделки, совершенные должником до введения процедуры банкротства, могут быть оспорены, если они были совершены с целью причинения вреда кредиторам или если они подпадают под признаки подозрительных сделок (например, сделка на крайне невыгодных условиях или с предпочтением одного из кредиторов).

Обычно оспорить сделку можно, если она была совершена в пределах определенного периода до возбуждения дела о банкротстве (например, за один год до подачи заявления о банкротстве, а в некоторых случаях за три года).

Если новый собственник является добросовестным приобретателем, то суд может не признать сделку недействительной.

В свою очередь вторичное жильё нельзя отнимать у добросовестного покупателя в случае банкротства бывшего собственника недвижимости и включать в конкурсную массу, даже если этого требует арбитражный управляющий.

При этом финансовый управляющий имеет право оспаривать сделки банкрота, и при наличии подозрений в недобросовестности, такие сделки могут быть признаны незаконными и аннулированы соответственно, а имущество включен затем конкурсную массу.

Но, здесь имущество уже было арестовано и затем реализовано на торгах. Здесь маловероятно, что квартира будет включена в конкурсную массу, в данном случае нет оснований.

Покупатель здесь является добросоветным лицом.

- см. ст. 446 ГПК РФ, ст. 213.25 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»

Нет, по решению Верховного суда, проданное жильё нельзя отнимать у добросовестного покупателя в случае банкротства продавца недвижимости и включать в конкурсную массу, даже если этого требует арбитражный управляющий.

Есть исключение: если до проведения торгов имущество было арестовано по уголовному делу, и суд общей юрисдикции определил судьбу этого имущества, указав, что на него может быть обращено взыскание исключительно для удовлетворения требований потерпевших, то такое имущество не подлежит реализации в рамках дела о банкротстве.

Верховный суд пояснил, что пока состоявшиеся торги не признаны недействительными, проведение заново публичных торгов в отношении того же имущества, в том числе с иной начальной продажной стоимостью, не допускается.

Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018

Здравствуйте, Виталий !

В данном Вашем случае, в абстрактном виде эта позиция сформулирована в Постановлении Пленума ВАС РФ от 23 декабря 2010 г. N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)": "Последствия признания недействительной сделки по передаче предмета залога в качестве отступного, согласно пункту 1 статьи 61.6 Закона о банкротстве, заключаются в возложении на залогодержателя обязанности по возврату его в конкурсную массу и восстановлении задолженности перед ним; также восстанавливается право залога по смыслу подпункта 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ.

Где виндикация это способ вернуть имущество из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК о виндикации). Как раз та ситуация, когда имущество должника перешло в руки третьих лиц незаконным способом. Подобный иск подают, когда аффилированность между участниками сделки внешне отсутствует или ее трудно доказать. Также имущество не всегда продается быстро, что затрудняет задачу доказать связь между сторонами соглашений.

Таким образом, с юридической точки зрения, вполне возможен случай когда проданная на торгах квартира будет изъята у нового собственника и попадет в конкурсную массу для дальнейших уже банкротских торгов.

Рад был помочь!

Здравствуйте Виталий

Да, такое может произойти, в случае оспаривания торгов Арбитражным управляющим для возврата имущества в конкурсную массу должника в соответствии с п. 71 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 (ред. от 19.11.2024) "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства"

Публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 449, пункт 1 статьи 449.1 ГК РФ, статья 93 Закона об исполнительном производстве).

По признанию сделки недействительной отражено в ст.61.1

Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 31.07.2025) "О несостоятельности (банкротстве)" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2025)

Сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации

В ч. 2 п.3 Постановление Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 (ред. от 17.12.2024) "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" говорится

К сделкам, совершенным не должником, а другими лицами за счет должника, которые в силу пункта 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве могут быть признаны недействительными по правилам главы III.1 этого Закона, могут, в частности, относиться: перечисление взыскателю в исполнительном производстве денежных средств, вырученных от реализации имущества должника или списанных со счета должника;

Вывод

Сделка по покупке недвижимости с торгов при реализации имущества должника , может быть признана недействительной и имущество возвращено в конкурсную массу прежнего собственника - должника в процедуре его банкротства в течении 1 года

Покупателю же в таком случае необходимо подготовить позицию защиты, признав себя добросовестным покупателем

___

С уважением юрист М.Н.Абаева

Здравствуйте, Виталий!

_______

Если квартира была продана на публичных торгах как арестованное имущество, собственность оформлена на нового владельца, залог и арест сняты, то в случае банкротства бывшего собственника спустя 7 месяцев квартира не может быть включена в конкурсную массу и изъята у нового собственника, если торги проведены без нарушений закона.

_______

Однако, если заинтересованное лицо докажет в суде, что торги были проведены с нарушением правил, предусмотренных законом, то такие торги могут быть признаны недействительными в течение одного года со дня их проведения (п. 1 ст. 449, 449.1 ГК РФ, ст. 93 Закона об исполнительном производстве), и тогда квартира может быть возвращена в конкурсную массу для повторной реализации.

Всех благ!

Здравствуйте!

Квартиру могут вернуть в конкурсную массу только если в банкротстве оспорят торги. Это возможно в двух случаях:

1. Если есть нарушения при проведении торгов. Статья 449 ГК РФ позволяет признать торги недействительными, если были существенные нарушения: кого-то незаконно отстранили от участия, не приняли более высокую цену, продали раньше срока или допустили другие серьезные нарушения, повлиявшие на цену. Срок для оспаривания 1 год с даты торгов. Если торги признают недействительными, то и договор купли-продажи тоже станет недействительным.

2. Управляющий может оспорить сделку как подозрительную (ст. 61.2 ФЗ о банкротстве) или как предпочтение одному кредитору (статья 61.3 ФЗ о банкротстве). Например, если цена была явно заниженной или сделка прошла незадолго до банкротства в ущерб другим кредиторам.

Имущество возвращается в конкурсную массу, а покупатель получает лишь денежное требование к должнику (обычно третья очередь).

Нужно посмотреть все документы по торгам, протокол, договор, отчет об оценке, извещение, платежки. Проверить рыночность цены на дату торгов — если она адекватная, риск минимален.

Здравствуйте

Если вы купили квартиру с торгов, то нет. Такая сделка не может быть оспорена.

Это прямо запрещено законом.

Ст.61.4 Закона о банкротстве

1. Сделки, совершаемые на организованных торгах на основании хотя бы одной заявки, адресованной неограниченному кругу участников торгов (в том числе финансовые договоры), а также действия, направленные на исполнение обязательств и обязанностей, возникающих из таких сделок, не могут быть оспорены на основании статей 61.2 и 61.3 настоящего Федерального закона.

Здравствуйте, Виталий !

В данном Вашем случае, в абстрактном виде эта позиция сформулирована в Постановлении Пленума ВАС РФ от 23 декабря 2010 г. N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)": "Последствия признания недействительной сделки по передаче предмета залога в качестве отступного, согласно пункту 1 статьи 61.6 Закона о банкротстве, заключаются в возложении на залогодержателя обязанности по возврату его в конкурсную массу и восстановлении задолженности перед ним; также восстанавливается право залога по смыслу подпункта 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ.

Где виндикация это способ вернуть имущество из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК о виндикации). Как раз та ситуация, когда имущество должника перешло в руки третьих лиц незаконным способом. Подобный иск подают, когда аффилированность между участниками сделки внешне отсутствует или ее трудно доказать. Также имущество не всегда продается быстро, что затрудняет задачу доказать связь между сторонами соглашений.

Таким образом, с юридической точки зрения, вполне возможен случай когда проданная на торгах квартира будет изъята у нового собственника и попадет в конкурсную массу для дальнейших уже банкротских торгов.

Рад был помочь!

Добрый день!

Если квартира была реализована на торгах в рамках исполнительного производства без каких-либо нарушений проведения торгов, то возврата такой квартиры в конкурсную массу в процедуре банкротства продавца не будет 👆

Есть только основания последствий признания торгов недействительными и они установлены в ст. 449 ГК РФ!

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:

❗кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

❗на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

❗продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

❗были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

❗были допущены иные нарушения правил, установленных законом.