Признание дома аварийным после планируемого ремонта

349₽ VIP

Расселение предполагается в 2036 году. Что мне сделать,чтоб ускорить этот процесс?

Ситуация не безвыходная: сам факт признания дома аварийным не лишает вас права распоряжаться комнатой (в том числе продавать), но сильно влияет на цену, круг покупателей и дает вам дополнительные права как собственнику.​

Дом признается аварийным постановлением администрации на основании заключения межведомственной комиссии по Правилам, утвержденным Постановлением Правительства РФ № 47.​

После этого дом обычно включают в региональную программу расселения аварийного жилья, собственникам должны предоставить выкупную цену или иное жилье (в зависимости от региональных программ).​ Ускорить расселение не получится, если уже имеется утвержденная программа расселения.

Продажа комнаты (как и квартиры) в аварийном доме законна, пока:

- не подписано соглашение об изъятии вашего помещения для муниципальных нужд;

- нет вступившего в силу решения суда о принудительном выкупе.​

Если Ваш основной интерес — быстро продать недвижимость, а не ждать переселения, то можно:

1. Продавать недвижимость как «комнату в аварийном доме под дальнейшее расселение/компенсацию» со скидкой и честным раскрытием статуса.

2. В договор заложить, что покупатель осведомлен о постановлении и претензий по этому поводу не имеет.​

Здравствуйте!

Нужно посмотреть свежую выписку из ЕГРН по вашей комнате и документы о правах муниципала на вторую комнату, чтобы оценить, как ваши интересы сцеплены между собой.

И есть вопросы, готовы ли вы в принципе ждать расселения вместо продажи; рассматривались ли предложения администрации по выкупу/замене жилья и на каких условиях; уведомлялись ли вы надлежащим образом о работе комиссии и есть ли основания для оспаривания её выводов. От этого зависит, что выгоднее, пытаться продать сейчас, либо выстраивать стратегию под компенсацию и переселение.

ст. 32 ЖК РФ и ст. 209 ГК РФ

Сам факт признания МКД аварийным не накладывает ограничения для продажи комнаты. Обычно, после признания комиссией дома аварийным, он включается в региональный реестр и далее определяется срок расселения.

Если по выписке из ЕГРН нет указаний на ограничения и обремения квартиры (комнаты), в таком случае можете продать.

Получите копию постановления администрации о признании дома аварийным и изучите его на предмет наложения обременений на МКД.

Только в этом случае надо постараться еще найти такого покупателя. Так как могут быть проблемы у покупателя. Ему могут и отказать предоставить новое жилье.

Ускорить процесс расселения не выйдет.

Согласно ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ, собственники жилья в аварийном доме, приобретшие его после признания дома аварийным (за исключением наследования), могут рассчитывать только на выплату возмещения, размер которой не может превышать стоимость приобретения квартиры.

- см. ст. 209, 454, 549 ГК РФ, ст. 30, 32 ЖК РФ

Здравствуйте, уважаемая Елена !

В данном Вашем случае, законодательство (ГрК РФ и ЖК РФ) не дает определение понятию «аварийный дом». Из положений указанных кодексов можно выделить только основные признаки аварийности. По Закону от 21.07.2007 № 185-Ф это совокупность жилых помещений в многоквартирных домах (МКД), которые признаны аварийными.

Следить за состоянием жилищного фонда входит в обязанности местных властей. В регионах создаются межведомственные комиссии (п.42 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 N 47).

Таким образом, с юридической точки зрения, Вы можете рассчитывать только на выплату возмещения, размер которой не может превышать стоимость квартиры.

Рад был помочь!

Продать комнату в аварийном доме можно, так как аварийный статус многоквартирного дома не является ограничением для покупки или продажи такой недвижимости, но есть ограничения. Так, договор купли-продажи нельзя заключить, если: 1) если собственник уже заключил договор с администрацией на получение компенсации или другого жилья; 2) собственника в принудительном порядке выселяют из этого жилья.

По статье 32 Жилищного кодекса РФ собственникам жилья в аварийном доме предоставляется возмещение или другое жилое помещение. Комнату продать можно, но стоимость будет ниже. Покупатель получит право на компенсацию при расселении согласно статье 16 Жилищного кодекса РФ.

Законодательство прямо не запрещает покупку квартиры в аварийном доме. Собственник такого жилья вправе распоряжаться имуществом до заключения соглашения об изъятии.

Продавец обязан уведомить покупателя о статусе аварийности жилья; если этого не сделать, покупатель вправе расторгнуть сделку через суд по статье 475 Гражданского кодекса РФ.

Купить квартиру в аварийном доме можно только на свои сбережения. Нельзя использовать ипотеку, материнский капитал или жилищный сертификат.

Вы как Продавец обязаны сообщить о статусе дома. Если продавец скрыл, что дом аварийный или уже стоит в очереди на снос, покупатель вправе расторгнуть договор и вернуть деньги.

Вторая комната принадлежит муниципалитету и, вероятно, сдается по договору социального найма. При расселении нанимателю будет предоставлено другое муниципальное жилье. Ваши права собственника и его права нанимателя будут реализовываться параллельно в рамках общей процедуры. Статьи 86 и 87 Жилищного Кодекса РФ защищают жилищные права нанимателей (лиц, проживающих по договору социального найма) в случае ухудшения жилищных условий по независящим от них причинам, гарантируя им предоставление равноценного жилья от государства или муниципалитета.

Статья 15 Жилищного кодекса РФ устанавливает, что жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, а многоквартирный дом – аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации.

Здравствуйте, Елена.

_______

Согласно анализу статьи 32 Жилищного кодекса РФ - признание дома аварийным не является основанием для отказа или приостановки регистрации сделки купли-продажи комнаты или квартиры в таком доме.

________

Вы вправе продать свою комнату, если не подписывали соглашение с администрацией о расселении или денежной компенсации и если нет решения суда о принудительном изъятии объекта. Обязаны уведомить покупателя о статусе дома, иначе сделка может быть оспорена (ст. 475 ГК РФ). Росреестр не вправе отказать в регистрации перехода права собственности только из-за аварийного статуса дома, при отсутствии иных оснований для отказа (ст. 26, 32 ЖК РФ)

________

С уважением

Елена, здравствуйте!

Комнату продать Вы сможете, Ваши права собственника признанием дома аварийным никто не ограничил

Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения

Но, к сожалению, после признания дома аварийным и подлежащим расселению Ваши возможности продать комнату стали очень ограниченными

Почему?

Потому что ч.8.2 ст. 32. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд ЖК РФ прямо устанавливает, что

8.2. Граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу...имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение... размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения...

О чем это?

О том, что если Вы продадите комнату по минимальной цене, то новые собственники при расселении получат только то, что заплатили без учета рыночной стоимости жилого помещения, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он понесет в связи с изменением места проживания, временного пользования иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения и др.

Проще говоря, если у Вас приобретут комнату за, примерно, ₽1 млн, то и через 10 лет им выплатят при переезде тот же ₽ 1 млн без учета роста цен и всего того, что прописано в ч.7 этой статьи www.consultant.ru

Что я могу в такой ситуации предпринять?

а) Ускорить расселение Вы вряд ли сможете, только если дои до 2036 года или окончательно не развалится или не сгорит

б) Ремонт мест общего пользования Вы делать можете, аварийность дома на это не влияет

в) Вы можете на правах собственника продать комнату

Согласно статье 32 ЖК РФ, признание многоквартирного дома аварийным осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой органом местного самоуправления. Если процедура была проведена с нарушениями, решение комиссии можно оспорить в суде.

Даже если дом признан аварийным, собственники имеют право на получение компенсаций или другого жилья взамен утраченной собственности. Государство обязано предложить равноценное жилье или выплатить денежную компенсацию (статья 32 ЖК РФ).

Продажа недвижимости в доме, признанном аварийным, возможна, однако потенциальные покупатели будут настороженно относиться к такому объекту. Лучше всего предварительно согласовать сделку с администрацией муниципального образования.

Муниципалитет может включить Ваш дом в программу расселения аварийного фонда. Тогда у Вас появится шанс получить новое жилье или адекватную финансовую компенсацию.

Здравствуйте Елена

Комнату вы вправе продать независимо от признания дома аварийным согласно п.5 ст.32 ЖК РФ. Главное , чтобы об этом знал покупатель при совершении сделки.

В соответствии с п.5 ст.32 ЖК РФ собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению.

Следовательно, собственник вправе в указанный период совершать сделки купли-продажи в отношении принадлежащего ему аварийного жилого помещения

___

Для ускорения расселения требуется заключение строительно-технической экспертизы о том, что в случае не расселения дома , может привести к угрозе обвала реконструкции объекта недвижимости, что повлечет причинение ущерба жизни и здоровью жильцов МКД.

___

С уважением юрист М.Н.Абаева

Елена, добрый день!

1. Ситуация признания дома аварийным действительно осложняет продажу комнаты, но не лишает Вас такого права. Продать комнату Вы можете. Пункт 5 статьи 32 ЖК РФ однозначно устанавливает:

собственник жилого помещения вправе распоряжаться им до заключения соглашения об изъятии или до вступления в силу судебного решения о принудительном изъятии.

То есть, Вы можете продать комнату, если таких соглашений и решений нет.​

2. Обязанность уведомить покупателя о статусе дома (ст. 475 ГК РФ): если покупатель не будет информирован о признании дома аварийным, он сможет оспорить сделку или потребовать снижения цены.​

3. Часть 8.2 ст. 32 ЖК РФ — если новый собственник купит комнату после признания дома аварийным, при расселении он получит выплату только в размере уплаченной за комнату суммы, а не рыночную стоимость. Это резко снижает инвестиционную привлекательность такого жилья.​

4. Росреестр не вправе отказать в регистрации сделки лишь по мотиву аварийности здания: ограничения наступают лишь после оформления соглашения о расселении или вступления в силу судебного акта об изъятии (ст. 26, 32 ЖК РФ, Постановление Пленума ВС РФ № 10 от 23.06.2015 )

5. Судебная практика: В аналогичных спорах суды признают сделки в отношении аварийных объектов действительными, если соблюдён порядок уведомления сторон и отсутствуют запреты на распоряжение (например, Решение по делу № 2-3168/2024, www.sudact.ru).

Таким образом, если нет соглашения с администрацией об изъятии и нет судебного акта о принудительном изъятии, Вы вправе продать комнату, обязаны только честно уведомить покупателя об аварийном статусе. Ремонт по Вашей инициативе возможен, ограничений для работ в местах общего пользования не установлено. Для ускорения расселения возможна инициатива по экспертизе состояния здания, но реальной перспективы на ускорение процедуры это не даёт.

С уважением, М.А.Чотчаева!

Здравствуйте, Елена!

Ваши основные варианты — это оспорить решение о признании дома аварийным (если на то есть основания) или, что более вероятно, начать готовиться к расселению и добиваться предоставления равноценного жилья. Продать комнату в аварийном доме действительно практически невозможно, кроме как по крайне низкой цене "инвестору".

Вероятно, состояние дома и так было на грани, а ваше обращение просто стало формальным поводом для проведения проверки. Муниципалитет обязан реагировать на такие заявления.

Что значит "дом признан аварийным":

Жить в нем опасно для жизни и здоровья (угроза обвала, несущие конструкции изношены и т.д.).

Дом подлежит сносу или реконструкции.

Все собственники и наниматели имеют право на расселение и предоставление другого жилья.

Изучите Постановление и обратите внимание на: дату вынесения, основания (какие именно дефекты и повреждения указаны в качестве причины (трещины в несущих стенах, износ фундамента, прогиб перекрытий и т.д.), а так же на то кто проводил обследование. Какая организация составила заключение (например, межведомственная комиссия).

Оцените возможность оспорить решение (самый сложный, но возможный путь)

Возможные основания для обжалования:

Нарушение процедуры обследования (например, в комиссии не было нужных специалистов).

Заключение экспертов необъективно и не соответствует действительному состоянию дома (например, трещины в стенах не являются несущими).

Вы можете заказать независимую строительно-техническую экспертизу за свой счет. Если ее заключение будет отличаться от заключения муниципальной комиссии, это будет веским аргументом в суде.

Куда жаловаться:

В суд (административный иск к муниципалитету). Это основной способ.

В прокуратуру с просьбой проверить законность решения.

В вышестоящий орган государственной власти (например, региональное министерство строительства).

Шансы на успех есть, но они невелики, если дом и правда находится в плохом состоянии. Суды обычно доверяют заключениям официальных комиссий.

Если оспаривание бесперспективно, нужно действовать в рамках программы расселения.

Узнайте о программе расселения.

Обратитесь в администрацию (обычно этим занимается жилищный отдел или департамент имущественных отношений).

Узнайте, включен ли дом в региональную программу по расселению аварийного жилья, и если да, то в какие сроки планируется расселение. Это может занять от нескольких месяцев до нескольких лет.

Поймите, на что вы имеете право как собственник.

Вам обязаны предоставить благоустроенное жилое помещение, равнозначное по площади и не уступающее по другим параметрам (ст. 32 Жилищного кодекса РФ).

Варианты предоставления:

Другая квартира (комната) по договору мены с зачетом стоимости вашего старого жилья.

Выкупная цена вашей комнаты. Это наименее выгодный вариант, так как стоимость аварийного жилья рассчитывается по методике, которая часто не отражает рыночную цену.

Если вам предлагают комнату меньшей площади или в худшем районе, вы имеете полное право отказаться и требовать другого варианта.

Объединитесь с другими жильцами.

Найдите других собственников в вашем доме (и муниципальных нанимателей). Коллективные обращения всегда имеют больший вес.

Совместно можете нанять юриста, который будет представлять ваши интересы в диалоге с администрацией.

Продать комнату сейчас крайне сложно. Единственный возможный покупатель — это:

"Инвестор" или спекулянт, который купит вашу комнату за копейки (10-30% от рыночной стоимости), hoping to profit from будущего расселения или выкупа.

Рассматривайте этот вариант только в случае острой необходимости в деньгах. Гораздо выгоднее дождаться расселения и получить либо новое жилье, либо полноценную выкупную цену от государства.

В вашей ситуации можно предпринять следующие шаги: Изучить постановление о признании дома аварийным: внимательно прочитайте документ, чтобы понять, на каких основаниях дом признан аварийным; обратите внимание на сроки, в течение которых дом подлежит сносу или реконструкции, и другие важные условия. Обжаловать решение в административном или судебном порядке: если вы считаете, что решение о признании дома аварийным было принято ошибочно или с нарушениями, можно подать жалобу в вышестоящий орган или исковое заявление в суд; для этого потребуется подготовить пакет документов, включая копию постановления, правоустанавливающие документы на комнату, заключения экспертов (если есть). Узнать о программах переселения из аварийного жилья: ознакомьтесь с действующими федеральными и региональными программами переселения; в соответствии с Жилищным кодексом РФ (статья 57), граждане, проживающие в аварийных домах, имеют право на предоставление другого жилья. Рассмотреть возможности продажи комнаты с учётом нового статуса дома: хотя продажа комнаты в аварийном доме может быть затруднена, это всё же возможно; потенциальным покупателям будет важно знать о статусе дома, поэтому честно сообщайте эту информацию и учитывайте, что цена может быть ниже рыночной. Выяснить, какие компенсации или иные меры поддержки предусмотрены в вашем регионе для владельцев жилья в аварийных домах: местные органы власти могут предусматривать дополнительные меры поддержки, помимо тех, что указаны в федеральном законодательстве. Основные нормативные акты, которые стоит учесть: Жилищный кодекс РФ (www.consultant.ru; Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (www.consultant.ru.