Счет эскроу, какие риски и стоит ли пользоваться услугами сторонних ООО?

Правовой анализ документов - платная услуга.

Здравствуйте, ну это нужно изучать документы и проводить их анализ, а это услуга у юристав платная.

Добрый вечер!

Использование стороннего «Сервиса безопасных расчётов» (СБР) через номинальный счёт не является обязательным и создаёт дополнительные риски, поскольку:

Номинальный счёт не равен счёту эскроу.

Операции по нему регулируются ст. 860.1 ГК РФ. Деньги находятся у исполнителя (ООО «Ипотечный сервис Кварта»), а не под защитой механизма эскроу (ФЗ-214, ст. 15.4).

В случае банкротства или недобросовестных действий посредника ваши средства могут быть заморожены или утрачены.

Защита такого счёта законом не приравнивается к защите средств на эскроу-счёте (ФЗ-214, ст. 15.4–15.5 — защищён только специальный счёт эскроу).

Риск задержек перечисления средств на эскроу.

Перевод зависит от действий стороннего ООО, что противоречит принципу прямого расчёта «покупатель → банк → эскроу» (ФЗ-214).

Застройщик не имеет права навязывать дополнительные платные услуги.

Это запрещено ст. 16 Закона о защите прав потребителей и ст. 8 ФЗ-214: условия договора участия в долевом строительстве должны быть прозрачными и не ухудшать положение дольщика.

Таким образом,

Безопаснее — перечислять средства напрямую на счёт эскроу в уполномоченном банке без участия сторонних ООО.

Использование номинального счёта посредника увеличивает риски и не даёт дополнительных юридических гарантий, которые уже предусмотрены законом при оплате через эскроу.

Деньги поступят на счёт этой ооо́шки это оошка прогорит и сгорит как раз в тот момент когда ваши деньги будут там и потом будете с ней судиться..

Здравствуйте, Максим!

Представляю Вам правовой анализ договора оферты на услугу «Сервис безопасных расчётов» (СБР)

Настоящий документ является офертой ООО «Ипотечный сервис Кварта» (далее — Исполнитель) на заключение договора оказания услуг «Сервис безопасных расчётов» (СБР). Акцепт оферты осуществляется путём перечисления денежных средств на номинальный счёт Исполнителя. Ниже представлен юридический анализ рисков и рекомендации.

1. Правовая оценка и ключевые риски

1.1. Нарушение стандартной процедуры расчетов по 214-ФЗ

Норма права: Согласно п. 1 ст. 15.4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» (далее — 214-ФЗ), средства дольщиков должны вноситься только на специальный счет эскроу, открытый на имя дольщика в уполномоченном банке.

Риск! Предлагаемая схема предполагает внесение денег на номинальный счёт Исполнителя (п. 2.7, 3.1 оферты), а не напрямую на спецсчёт эскроу. Это создаёт дополнительные риски:

Средства временно выводятся из-под защиты механизма эскроу-счетов, предусмотренного 214-ФЗ.

Возможна задержка перечисления на спецсчёт эскроу (срок — до 20 рабочих дней после регистрации ДДУ, п. 6.1).

В случае банкротства Исполнителя или Банка (АО «Банк БЖФ») возврат средств может быть осложнён.

1.2. Отсутствие прямых обязательств Застройщика

Застройщик (ООО «СЗ «Ясеневый Парк») не является стороной договора, но получает значительные права (п. 3.2, 5.5). При этом его обязанности не прописаны.

Риск Застройщик может отказаться от сотрудничества или не предоставить документы для перечисления средств, что приведёт к заморозке денег на номинальном счёте.

1.3. Неопределённость сроков и условия приостановления услуг

Условия договора:

Срок перечисления на спецсчёт эскроу — до 20 рабочих дней после регистрации ДДУ (п. 6.1).

Исполнитель вправе приостановить услугу при нарушении обязательств Заказчиком (п. 5.2.1).

Риск! При незначительных формальных нарушениях (например, ошибка в контактных данных) Исполнитель может приостановить услугу, а средства будут заблокированы на неопределённый срок.

1.4. Изменение договора без согласия Заказчика

Пункт 9.3: Договор может быть изменён в одностороннем порядке по инициативе Застройщика или Заказчика, если изменения в ДДУ влияют на расчёты. Исполнитель обязан принять такие изменения.

Риск! Застройщик может изменить реквизиты спецсчёта эскроу, и Заказчик будет вынужден согласиться, даже если новые реквизиты вызывают сомнения.

1.5. Прекращение договора и возврат средств

Условия возврата:

При расторжении ДДУ (п. 9.5.1) или банкротстве Застройщика (п. 9.5.2) средства должны быть возвращены Заказчику.

Однако срок возврата не указан. В п. 9.6.2.2 говорится о «10 календарных дней», но только для уведомления Застройщика.

Риск: Возврат средств может затянуться, особенно если деньги уже перечислены на спецсчёт эскроу.

2. Рекомендации по проверке Исполнителя и аффилированных лиц

Перед подписанием договора необходимо провести due diligence:

2.1. Проверка Исполнителя (ООО «Ипотечный сервис Кварта»)

Реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ):

Проверить ОГРН (1227700881407), ИНН (9718213499).

Убедиться в отсутствии признаков банкротства, ликвидации.

Проверить размер уставного капитала (в данном случае не указан, что является минусом).

Судебные дела: Проверить наличие арбитражных дел (картотека арбитражных дел) и исполнительных производств (сайт ФССП).

Финансовое состояние: Запросить бухгалтерскую отчётность (если возможно). Отсутствие публичной отчётности — негативный сигнал.

Лицензии: Убедиться, что деятельность по переводу денежных средств не требует отдельной лицензии (если сумма превышает 100 000 руб., может требоваться лицензия Банка России).

2.2. Проверка Банка (АО «Банк БЖФ»)

Лицензия: Проверить действующую лицензию Банка России (№ 3138 от 15.07.2024) на сайте ЦБ РФ.

Финансовые показатели: Узнать размер активов, капитала, наличие мер оздоровления.

Репутация: Поиск новостей о возможных проблемах банка.

2.3. Проверка аффилированности

Застройщик и Исполнитель: Установить, есть ли общие учредители или директора. Использовать сервисы (например, «Контур.Фокус», «Спарк»).

Банк и Исполнитель: Проверить, не является ли банк аффилированным с Исполнителем или Застройщиком.

Риск: Если лица аффилированы, возможен конфликт интересов и необъективное выполнение обязательств.

2.4. Проверка номинального счёта

Правовой статус: Номинальный счёт регулируется ст. 860.10 ГК РФ. Убедиться, что договор номинального счёта соответствует закону.

Отчётность: Запросить у Исполнителя выписку из договора номинального счёта с банком.

3. Выводы и рекомендации

Отказаться от услуги СБР: Прямое перечисление средств на спецсчёт эскроу (в соответствии с 214-ФЗ) безопаснее.

Если отказаться невозможно:

Внести правки в оферту: Прописать чёткие сроки возврата средств при расторжении, исключить одностороннее изменение договора.

Провести переговоры с Застройщиком: Обсудить возможность прямого перечисления на спецсчёт эскроу.

Запросить гарантии: Например, банковскую гарантию на сумму депозита.

Обратиться за юридической помощью:

Поручить юристу проверить все документы (ДДУ, договор эскроу, оферту СБР).

Подготовить альтернативный вариант договора с уменьшением рисков.

Проверить Застройщика:[u][/u]

Убедиться в его финансовой устойчивости, наличии завершенных проектов.

Проверить, состоит ли Застройщик в реестре добросовестных застройщиков (Минстрой РФ).

Предлагаемая схема расчётов увеличивает риски для дольщика, отходя от стандартной процедуры 214-ФЗ. Рекомендуется настаивать на прямой оплате спецсчёта эскроу. Если это невозможно, провести тщательную проверку всех участников и зафиксировать гарантии в договоре.

Настоящий анализ основан на предоставленном документе и не является исчерпывающей юридической консультацией. Для защиты интересов рекомендуется обратиться к адвокату, специализирующемуся на долевом строительстве.