Продажа недвижимости от юр лица физ лицу. Налоги

698₽ VIP

Относительно кадастровой можно снизить не более, чем на 30%.

Здравствуйте Валерий!

В соответствии с пп. 22 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ операции реализации жилых помещений на территории Российской Федерации не облагаются НДС (освобождаются от налогообложения). Указанная норма действует только в том случае, если налогоплательщик в порядке, установленном в п. 5 ст. 149 НК, не отказался от освобождения указанных операций от налогообложения.

Таким образом, в общем случае при продаже недвижимости организация, применяющая общую систему налогообложения, независимо от того, кто является покупателем (физическое или юридическое лицо), будет уплачивать только налог на прибыль. При этом доходы от реализации квартир подлежат уменьшению:

либо на остаточную стоимость квартир (если они являлись у продавца амортизируемым имуществом в соответствии с критериями ст. 256 НК), пп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ;

либо на стоимость приобретения данных квартир (если они приобретались для перепродажи), пп. 3 п. 1 ст. 268 НК РФ.

Всего доброго

Валерий, здравствуйте! Постараюсь ответить на Ваш вопрос так, чтобы сильно не путать Вас нормами законодательства РФ.

Давайте разберем вашу ситуацию по пунктам, учитывая, что юридическое лицо является плательщиком НДС.

1. Учитывается ли балансовая стоимость объекта недвижимости при продаже от юрлица физлицу-учредителю?

Да, балансовая стоимость учитывается, и это ключевой момент.

Налогообложение прибыли: При продаже объекта недвижимости юридическое лицо получает доход. Этот доход будет рассчитываться исходя из цены продажи. Однако, для целей налогообложения прибыли, юридическое лицо будет учитывать первоначальную стоимость объекта (с учетом всех затрат на его приобретение и улучшение) за вычетом накопленной амортизации. Разница между ценой продажи и остаточной балансовой стоимостью будет облагаться налогом на прибыль (или налогом по УСН, если применяется).

НДС: Поскольку ваше юридическое лицо является плательщиком НДС, продажа объекта недвижимости будет облагаться НДС. Базой для начисления НДС будет цена продажи.

2. Насколько можно снизить стоимость при продаже относительно кадастровой?

Законодательство не устанавливает прямого ограничения на снижение стоимости продажи относительно кадастровой. Однако, есть важные нюансы:

Рыночная стоимость: Налоговые органы могут проверить сделку, если цена продажи существенно ниже рыночной стоимости объекта. Если цена продажи будет значительно ниже кадастровой стоимости (которая, как правило, близка к рыночной или даже выше нее), это может вызвать вопросы.

Обоснование цены: Важно иметь возможность обосновать цену продажи. Если вы продаете учредителю, это может быть воспринято как сделка между связанными сторонами, что повышает вероятность проверки.

Последствия для налогообложения:

Налог на прибыль: Если цена продажи будет ниже остаточной балансовой стоимости, это приведет к убытку, который можно будет учесть при расчете налога на прибыль. Однако, если цена продажи будет ниже рыночной, налоговые органы могут доначислить налог на прибыль, исходя из рыночной стоимости.

НДС: НДС начисляется на фактическую цену продажи. Если цена продажи будет низкой, сумма НДС будет меньше. Но опять же, при существенном занижении, налоговые органы могут пересчитать НДС исходя из рыночной стоимости.

Рекомендация: Проведите оценку рыночной стоимости объекта недвижимости независимым оценщиком. Это будет вашим основным аргументом в случае вопросов со стороны налоговых органов. Цена продажи должна быть обоснована и, по возможности, близка к рыночной.

3. Можно ли вывести на него объект через дивиденды?

Нет, напрямую вывести объект недвижимости через дивиденды нельзя.

Дивиденды – это распределение прибыли юридического лица между его учредителями (участниками). Выплачиваются в денежной или натуральной форме, но не в виде передачи конкретного актива, который остается в собственности юридического лица.

Передача объекта учредителю: Чтобы учредитель получил объект недвижимости в собственность, необходимо совершить сделку по его отчуждению (продажа, дарение, мена).

4. Как оптимизировать?

Оптимизация зависит от ваших целей и текущей ситуации. Вот несколько вариантов и соображений:

Вариант 1: Продажа объекта учредителю (наиболее вероятный сценарий)

Оценка рыночной стоимости: Как уже упоминалось, это ваш главный инструмент.

Цена продажи: Определите цену, которая будет обоснована рыночной оценкой и при этом позволит вам достичь ваших целей (например, минимизировать налоговые потери).

Налогообложение:

Налог на прибыль: Если объект имеет низкую остаточную балансовую стоимость, продажа может привести к существенной прибыли, облагаемой налогом. Если объект имеет высокую остаточную

стоимость (например, недавно приобретенный или с дорогостоящими улучшениями), продажа может привести к убытку.

НДС: Продажа облагается НДС. Если вы хотите минимизировать сумму НДС, то цена продажи должна быть как можно ниже (но не ниже рыночной, чтобы избежать претензий).

Оформление сделки: Договор купли-продажи должен быть составлен грамотно, с указанием всех существенных условий.

Вариант 2: Передача объекта в уставный капитал другого юридического лица (если учредитель планирует создать новую компанию)

Если учредитель планирует создать новую компанию, он может внести объект недвижимости в уставный капитал этой новой компании. Это не продажа, а взнос в уставный капитал.

Налоговые последствия:

Для юрлица-продавца: Такая передача может рассматриваться как реализация, и, соответственно, облагаться НДС и налогом на прибыль. Однако, есть нюансы, связанные с передачей имущества в уставный капитал. Необходимо внимательно изучить законодательство и проконсультироваться со специалистом.

Для учредителя: Получение объекта в уставный капитал новой компании не облагается НДФЛ.

Вариант 3: Ликвидация юридического лица с последующим разделом имущества

Если юридическое лицо планируется к ликвидации, то его имущество (включая недвижимость) может быть распределено между учредителями пропорционально их долям в уставном капитале.

Налоговые последствия:

Для юрлица: При ликвидации может возникнуть налогооблагаемая база по налогу на прибыль и НДС при реализации имущества.

Для учредителя: Получение имущества при ликвидации может облагаться НДФЛ как доход от участия в организации.

Вариант 4: Использование объекта в деятельности другого юридического лица, где учредитель также является участником

Если учредитель владеет долями в других компаниях, можно рассмотреть возможность передачи объекта в аренду или продажу этой компании.

Оптимизация с учетом НДС:

Цена продажи: Поскольку вы плательщик НДС, цена продажи будет основой для начисления НДС. Чем выше цена, тем больше НДС к уплате. Однако, как уже говорилось, цена не должна быть занижена относительно рыночной.

Вычеты по НДС: Убедитесь, что у вас есть все необходимые документы для принятия к вычету НДС, уплаченного при приобретении объекта или при его улучшении. Это может снизить общую сумму НДС к уплате.

Освобождение от НДС: В некоторых случаях, продажа недвижимости может быть освобождена от НДС (например, продажа жилого помещения, не используемого в предпринимательской деятельности). Однако, это редкие случаи и требуют тщательного анализа.

ВАЖНО ! В Вашем случае действует несколько норм права, вот только одна из них:

"Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 31.07.1998 N 146-ФЗ (ред. от 28.11.2025)

НК РФ Статья 43. Дивиденды и проценты

1. Дивидендом признается любой доход, полученный акционером (участником) от организации при распределении прибыли, остающейся после налогообложения (в том числе в виде процентов по привилегированным акциям), по принадлежащим акционеру (участнику) акциям (долям) пропорционально долям акционеров (участников) в уставном (складочном) капитале этой организации.

Вот такая ситуация. Желаю Вам удачи и просто отличного дня!

Здравствуйте, Валерий!

Ответ носит ознакомительный характер, для детальной проработки необходим налоговый консультант и юрист, имеющие полные данные по вашему случаю.

1. Продажа по цене ниже кадастровой (п. 5 ст. 105.3 НК РФ — Налог на прибыль)

Для целей налога на прибыль по сделкам между взаимозависимыми лицами (как учредитель и его юрлицо) налоговая база определяется исходя из рыночной цены.

Рыночная цена vs. Кадастровая стоимость. Налоговые органы имеют право проверять соответствие цены сделки рыночной. Кадастровая стоимость — это лишь один из возможных ориентиров, но не безусловный минимум. Однако, если цена продажи объекта недвижимости окажется ниже 70% его кадастровой стоимости (на дату продажи), это является прямым основанием для налоговиков доначислить налог на прибыль с разницы между 70% кадастра и ценой сделки (п. 3 ст. 105.12 НК РФ, ст. 105.3 НК РФ).

Балансовая стоимость. При продаже амортизируемого имущества (каким является недвижимость на балансе) для целей налога на прибыль важно сравнить цену продажи с остаточной балансовой стоимостью (первоначальная стоимость минус начисленная амортизация).

Если продаете дороже остаточной стоимости — разница является прибылью, облагаемой налогом на прибыль (20%).

Если продаете дешевле остаточной стоимости — возникает убыток. Но для взаимозависимых лиц такой убыток, скорее всего, не будет принят к налоговому учету (п. 2 ст. 268, ст. 105.3 НК РФ).

Вывод по пункту 1. Снижать цену продажи относительно кадастровой можно, но опасно опускать ее ниже 70% от кадастра. Нужно быть готовым обосновать рыночную цену отчетом независимого оценщика. Балансовая стоимость важна для расчета налоговой базы по прибыли.

2. НДС при продаже недвижимости

Поскольку юрлицо — плательщик НДС, при продаже недвижимости (кроме земельных участков) оно обязано начислить и уплатить НДС (20%) с налоговой базы (цены продажи), если только недвижимость не была приобретена/построена для операций, не облагаемых НДС, или не применяется освобождение (ст. 146, 149, 167 НК РФ).

Для учредителя (физлица) Он является конечным потребителем и не сможет принять к вычету этот НДС. Это делает сделку для него на 20% дороже в части налога.

Если недвижимость находится на балансе более 3-х (или 5-ти) лет, в некоторых случаях можно применить освобождение от НДС (подп. 1 п. 1 ст. 251 НК РФ для прибыли, но по НДС свои условия по сроку владения — пп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ). Требуется анализ периода владения и первоначального назначения объекта.

3. "Вывод объекта через дивиденды" — это не продажа. Это другой механизм — распределение имущества (в натуре) между участниками.

Общество принимает решение о выплате дивидендов не деньгами, а имуществом (ст. 43 НК РФ). Стоимость имущества оценивается по рыночной цене.

Налоги для юрлица:

НДС: Передача имущества в счет выплаты дивидендов признается безвозмездной передачей и облагается НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Начисляется НДС с рыночной стоимости.

Налог на прибыль: Разница между рыночной стоимостью имущества и его остаточной балансовой стоимостью признается внереализационным доходом (п. 1 ст. 277, п. 1 ст. 249 НК РФ) и облагается налогом на прибыль.

Налоги для учредителя (физлица): Полученное имущество рассматривается как доход в натуральной форме. С его рыночной стоимости необходимо заплатить НДФЛ по ставке 13% (п. 1 ст. 210, п. 2 ст. 211 НК РФ).

Часто этот путь менее выгоден, чем продажа, так как ведет к двойному налогообложению (НДС и прибыль у компании, НДФЛ у физлица) и сложен в оформлении.

4. Возможные пути оптимизации (требуют детального расчета!)

Продажа по рыночной цене, но не ниже 70% от кадастровой.

Плюс: Прозрачно, меньше рисков доначисления налогов.

Минус: Учредитель платит высокую цену + НДС "сверху".

Взнос имущества в уставный капитал другой компании (если она есть), с последующей ликвидацией старого юрлица или продажей долей. Более сложная схема, имеет свои налоговые последствия (при взносе в УК налоговая база по НДС и прибыли может быть нулевой — пп. 1 п. 2 ст. 146, пп. 2 п. 1 ст. 277 НК РФ). Рискованно без профессиональной проработки.

"Прощение долга" или выплата дивидендов деньгами, а на эти деньги — покупка у компании. Не решает проблему НДС и налога на прибыль у компании при продаже.

Ликвидация юрлица с распределением имущества. В этом случае имущество распределяется между учредителями в порядке ликвидационной квоты. Здесь также есть особенности:

Разница между рыночной стоимостью полученного имущества и первоначальной стоимостью доли в УК облагается НДФЛ у учредителя.

Для компании может возникнуть обязанность начислить НДС (как при безвозмездной передаче) и налог на прибыль с разницы в стоимости.

Это длительная процедура (4-6 месяцев), но иногда может быть оптимальной.

Самый простой и защищенный от претензий путь — продажа по цене, максимально близкой к рыночной (подтвержденной оценкой), но не ниже 70% от кадастровой.

"Вывод через дивиденды" обычно невыгоден из-за НДС и двойного налогообложения.

Обязательно учитывайте НДС — это делает сделку дорогой для покупателя-физлица.

Балансовая стоимость критически важна для расчета налога на прибыль у продавца (юрлица).

Необходимые действия:

Определить кадастровую стоимость каждого объекта (выписка из ЕГРН).

Получить отчет об оценке рыночной стоимости от независимого оценщика.

Рассчитать остаточную балансовую стоимость каждого объекта в налоговом учете.

Сделать сравнительный налоговый расчет (налог на прибыль, НДС, НДФЛ) для разных сценариев: а) продажа по рыночной цене, б) продажа по минимальной (70% кадастра), в) ликвидация юрлица, г) дивиденды в натуре.

Принять решение с привлечением налогового консультанта.

Ни в коем случае не действуйте по упрощенным схемам из интернета. Сделки между компанией и ее учредителем — объект пристального внимания налоговых органов. Ошибки могут привести к доначислениям налогов, пеням и штрафам.

Юрлицо уплачивает налог на прибыль с финансового результата от сделки (доход от продажи минус балансовая/остаточная стоимость объекта и сопутствующие расходы). Балансовая стоимость учитывается при расчете налогооблагаемой базы.

Балансовая стоимость напрямую влияет на расчет налога на прибыль юрлица (доход минус расход/остаточная стоимость). Чем выше балансовая стоимость, тем ниже прибыль и, соответственно, налог на прибыль.

Операция по реализации недвижимости на территории РФ облагается НДС по ставке 20% (если объект не является жилым помещением и не применяется специальный режим). Сумма НДС начисляется сверху на стоимость продажи.

Если недвижимость приобретается у взаимозависимого лица по цене ниже рыночной, у покупателя может возникнуть материальная выгода, подлежащая обложению НДФЛ по ставке 13%.

Что касается снижения стоимости относительно кадастровой, законодательство РФ не устанавливает прямого запрета на продажу недвижимости юрлицом физлицу по цене ниже кадастровой или балансовой стоимости. Однако сделки между взаимозависимыми лицами по ценам, отличающимся от рыночных, могут быть проверены налоговой инспекцией на предмет необоснованной налоговой выгоды (ст. 54.1 НК РФ).

Таким образом, существует риск того, что при продаже объектов недвижимости ниже рыночной стоимости налоговые органы могут предъявить претензии, решив, что цель сделки - неуплата (неполная уплата) налога (п. 2 ст. 54.1 Налоговый кодекс Российской Федерации 31 июля 1998 года N 146-ФЗ). Если они это смогут доказать, то организации придется уплатить недоимку, а также пени и штраф.

Также, что и в случае, если реализация недвижимости будет осуществлена по балансовой стоимости, которая ниже рыночной, возможны претензии со стороны налоговых органов.

Поэтому в целях минимизации налоговых рисков рекомендуем, прежде чем заключать договоры купли-продажи имущества, провести его независимую оценку.

ГАРАНТ.РУ

При выплате дивидендов учредителю юрлицо выступает налоговым агентом и удерживает НДФЛ по ставке 13% (для резидентов РФ). Передача имущества в счет дивидендов также сопряжена с начислением НДС у юрлица. С точки зрения налоговой нагрузки это может быть невыгодно.

Продажа по обоснованной рыночной стоимости, подтвержденной независимым отчетом оценщика, снижает риски претензий со стороны налоговых органов.Убедитесь, что сделка не является крупной для ООО (требуется согласие участников).

Юридическое лицо может уменьшить налогооблагаемую прибыль на документально подтвержденные расходы, связанные с приобретением и продажей объекта (балансовая стоимость, затраты на оценку, юридическое сопровождение и т.д.).

При продаже недвижимости от юридического лица физическому лицу (учредителю) нужно учитывать ряд налоговых аспектов и правовых нюансов. Налоги при продаже: НДС. Поскольку юридическое лицо — плательщик НДС, при продаже коммерческой недвижимости оно должно уплатить НДС по ставке 20%, если нет оснований для освобождения от уплаты этого налога. Налог на прибыль. Доход от продажи учитывается в составе доходов для исчисления налога на прибыль. Налоговая база определяется как разница между ценой реализации и остаточной стоимостью объекта (без учёта НДС). Ставка налога на прибыль — 20 % (3 % в федеральный бюджет и 17 % в региональный). Налог на имущество. Если недвижимость облагается налогом на имущество, то за период владения до момента продажи необходимо уплатить налог на имущество. Ставка устанавливается региональным законодательством (максимально — 2,2 %). Учёт балансовой стоимости: Балансовая стоимость учитывается при определении налоговой базы для расчёта налога на прибыль. Остаточная стоимость объекта (с учётом начисленной амортизации) будет вычтена из цены реализации для определения налогооблагаемой базы. Снижение стоимости продажи относительно кадастровой: При продаже можно устанавливать цену ниже рыночной, но если цена будет существенно ниже кадастровой стоимости, у налоговых органов могут возникнуть вопросы. Поэтому важно обосновать цену продажи и провести оценку рыночной стоимости недвижимости. Вывод объекта через дивиденды: Дивиденды выплачиваются из чистой прибыли организации и облагаются налогом. Однако передача имущества в качестве дивидендов имеет свои особенности и ограничения. Перед принятием решения важно учесть: дивиденды могут быть выплачены только после налогообложения прибыли; необходимо соблюдать порядок выплаты дивидендов, установленный законодательством и уставом общества; физическое лицо — получатель дивидендов — также будет обязано уплатить налог. Способы оптимизации налогообложения: Уменьшение налоговой базы. Можно уменьшить налоговую базу на сумму расходов, связанных с приобретением, содержанием и продажей недвижимости (например, расходы на оценку, рекламу, юридические услуги). Использование амортизации. Амортизационные отчисления уменьшают налогооблагаемую базу по налогу на прибыль. Проверка возможности применения льготных режимов. В некоторых случаях возможно применение льготных ставок или других специальных режимов, но это зависит от конкретных условий сделки и деятельности организации. Анализ альтернативных способов передачи имущества. Например, рассмотрение возможности реорганизации или других законных способов отчуждения имущества, но такие схемы требуют тщательного анализа с учётом действующего законодательства и потенциальных рисков. Важно! Для минимизации рисков и оптимизации налогообложения рекомендуется: проконсультироваться с налоговым консультантом; тщательно подготовить все необходимые документы; учесть актуальные изменения в законодательстве. Помните, что налоговые органы внимательно следят за сделками, которые могут иметь признаки уклонения от налогообложения, и могут применить санкции в случае выявления нарушений.

Юридическое лицо вправе установить цену продажи ниже кадастровой стоимости, так как стороны самостоятельно определяют цену договора (ст. 421 ГК РФ). Однако при значительном отклонении цены от рыночной (например, более чем на 20–25%) налоговая инспекция может провести проверку на предмет необоснованной налоговой выгоды.

Вывести недвижимость через дивиденды нельзя, так как дивиденды выплачиваются только в денежной форме (ст. 42 Федерального закона от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» и ст. 28 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»).

Для оптимизации налоговых последствий можно рассмотреть следующие варианты:

Уменьшение налоговой базы на расходы. Учесть в расходах затраты на приобретение, содержание и продажу недвижимости.

Использование льгот. Например, продажа жилых помещений не облагается НДС (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ), а земельные участки не являются объектом обложения НДС (ст. 146 НК РФ).

Проведение сделки через посредника на УСН. Это может снизить общую налоговую нагрузку, но требует тщательного планирования и документального оформления.

При продаже недвижимости юридическим лицом балансовые показатели учитываются исключительно для целей бухгалтерского учета и расчета налога на прибыль организации.

Решающее значение имеет рыночная цена сделки, которая должна соответствовать реальной стоимости актива, определяемой рынком.

Согласно пункту 3 статьи 154 Налогового кодекса РФ, налоговая база по НДС определяется исходя из договорной цены продажи недвижимости, увеличенной на ставку налога (для юридических лиц, являющихся плательщиками НДС). Снижение продажной стоимости ниже рыночной может привести к дополнительным рискам налогового контроля и обвинениям в занижении налоговой базы.

Однако законодательство не ограничивает право продавца устанавливать цену самостоятельно, главное условие - отсутствие признаков злоупотребления правом и нарушений антимонопольного законодательства.

Передача активов юридического лица своему участнику через механизм выплаты дивидендов невозможна.

Дивиденды выплачиваются только денежными средствами и представляют собой распределение чистой прибыли компании среди участников пропорционально их долям участия согласно статье 28 Федерального закона №14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью".

Поэтому вывод недвижимости путем начисления дивидендов исключается.

Согласно Гражданскому кодексу РФ, стороны вправе самостоятельно определять цену сделки купли-продажи недвижимости (п. 1 ст. 421, п. 1 ст. 424 ГК РФ).

Законодательство РФ не устанавливает ограничений на продажу недвижимости по цене ниже ее кадастровой или рыночной стоимости для юридических лиц (см. ответы Горячей линии ГАРАНТ от 07.02.2024, 07.08.2023, 10.05.2023).

Налоговый кодекс РФ предусматривает контроль цен только для сделок между взаимозависимыми лицами (ст. 105.3 НК РФ). Однако, даже в случае сделки между взаимозависимыми лицами (учредитель и ООО являются таковыми согласно подп. 7 п. 2 ст. 105.1 НК РФ), налоговые органы не могут оспаривать цену сделки, если она не является контролируемой (объем доходов по сделкам между сторонами не превышает 1 млрд рублей в год) и если не доказано, что основной целью сделки было неуплата (неполная уплата) налогов (п. 3 ст. 105.3, п. 3 ст. 105.14, п. 1, 2 ст. 54.1 НК РФ).

Тем не менее, продажа по цене существенно ниже рыночной, особенно взаимозависимому лицу, может вызвать вопросы у налоговых органов. Для минимизации рисков рекомендуется провести независимую оценку объекта недвижимости и ориентироваться на рыночную стоимость, подтвержденную отчетом оценщика

Здравствуйте? По вопросу продажи недвижимости учредителю:

​схема со снижением цены на 30% от кадастра или выводом через дивиденды нерабочая. Сделка контролируемая (взаимозависимые лица, ст. 105.1 НК РФ), риски доначислений максимальные.

​Цена сделки определяется исключительно отчетом независимого оценщика. Произвольное занижение цены (даже на 30%) недопустимо. Если оценщик обоснованно подтвердит рыночную стоимость ниже кадастровой, проводим сделку по этой цене. Отчет это единственное документальное подтверждение добросовестности для ФНС.

​ Коммерческая недвижимость облагается по ставке 20% (оптимизации нет). Жилая недвижимость НДС не облагается (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ).

​Прибыль: база разница между ценой реализации (без НДС) и остаточной стоимостью ОС.

​Риски физлица: при продаже ниже рыночной (оценочной) стоимости у учредителя возникает материальная выгода (экономия на расходах), облагаемая НДФЛ.

​Дивиденды: передача имущества в счет дивидендов признается реализацией (п. 1 ст. 39 НК РФ). ООО заплатит те же налоги (НДС, прибыль), а учредитель - НДФЛ с полной стоимости имущества. Экономического смысла нет.

​Таким образом необходимо заказать рыночную оценку и проводить сделку строго по указанной в ней стоимости. Если объекты жилые - экономим на НДС.

Смотрите, в случае продажи недвижимости юрлицом, учитывается балансовая стоимость объекта.

Так например, если балансовая стоимость продаваемой недвижимости составляет более 25% совокупной стоимости имущества организации, то такая сделка считается крупной, и необходимо получить согласие участников ООО либо акционеров на её проведение.

Искусственно уменьшать стоимость объекта относительно кадастровой не рекомедую, очень рисковано.

В противном случае будет интерес со стороны ФНС. Такие действия будут расценивать, как получение необоснованной налоговой выгоды.

Если будет доказан факт умышленного занижения стоимости, скорее всего придётся уплатить недоимку, пени и штраф.

При этом возможен вывод объекта через дивиденды возможно, но передача имущества в виде дивидендов является реализацией и облагается НДС. Выплата дивидендов не признаётся расходом, но Общество должно удержать и уплатить НДФЛ с дохода своего учредителя.

Можно рассмотреть вариант продажы объекта через Общество с накопленным убытком. Объект переводится на баланс убыточной структуры, которая затем продаёт указанный объект. Так можно сэкономить до 20% налога на прибыль. Но подобная убыточная структура есть не у каждого предпринимателя, и другие налоги всё равно придётся платить.

Такой ещё вариант, как продажа объекта путём передачи долей ООО.

В таком случае не нужно будет платить НДС. Но существуют определённые риски, которые берёт на себя покупатель. В случае возникновения проблем и обмана со стороны продавца, суд не сможет рассматривать его в качестве добросовестного покупателя.

- см. ст. 421, 454 ГК РФ, ст. 12, 21, 39, 45, 46 ФЗ «Об ООО», ст. 54.1, 105.3, 146, 149, 154, 166 НК РФ

Из личного опыта. При продаже недвижимости балансовая стоимость не учитывается. Имеет значение рыночная цена сделки.

Чтобы налоговая не придралась, Вам надо продать недвижимость по рыночной цене, но не менее 70% кадастровой стоимости.

Если вы продадите ниже, налоговая заинтересуется и доначислить Вам налог - это 100%. тем более у вас взаимозависимые лица.

В налоговом законодательстве определение рыночной цены зависит от того, признается ли сделка контролируемой, или нет. Если сделка совершена между не взаимозависимыми лицами, то для целей налогообложения рыночной признается договорная цена (п. 1 ст. 105.3 и п. 1 ст. 105.14 НК).

Здравствуйте , Валерий!

В налоговом законодательстве определение рыночной цены зависит от того, признается ли сделка контролируемой, или нет. Если сделка совершена между не взаимозависимыми лицами, то для целей налогообложения рыночной признается договорная цена (п. 1 ст. 105.3 и п. 1 ст. 105.14 НК).

НК РФ предусматривает контроль цен только для сделок между взаимозависимыми лицами (ст. 105.3 НК РФ). Как в вашем случае.

Поэтому вам нужно заказать рыночную оценку и провести ь сделку именно по рыночной стоимости. Если недвижимость жилая , освобождаетесь от оплаты НДС.

Рыночная стоимость объектов может быть ниже балансовой.

При продаже объектов ниже рыночной стоимости вам могут быть доначислены платежи.

Вывести недвижимость через дивиденды нецелесообразно, так как дивиденды выплачиваются только в денежной форме . ст. 28 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью».

С уважением.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса РФ, стороны вправе самостоятельно определять условия договора, включая цену. Таким образом, ООО может продать недвижимость учредителю по любой договорной цене, которая может отличаться от балансовой или кадастровой стоимости. Налоговый кодекс РФ не содержит ограничений для юридических лиц по продаже недвижимости по цене ниже кадастровой стоимости. Положения о продаже недвижимости по цене не менее 70% от кадастровой стоимости применяются к физическим лицам при исчислении НДФЛ (пункт 2 статьи 214.10 Налогового кодекса РФ) и не распространяются на сделки между юридическими лицами.При продаже недвижимости учредителю, который является взаимозависимым лицом, налоговые органы могут проверить соответствие цены рыночному уровню в рамках контроля за трансфертным ценообразованием (статья 105.3 Налогового кодекса РФ). Если цена сделки будет существенно ниже рыночной, налоговый орган может доначислить налог на прибыль и НДС, исходя из рыночной стоимости. Для минимизации налоговых рисков рекомендуется провести независимую оценку рыночной стоимости объектов недвижимости.

Балансовая стоимость объекта недвижимости учитывается при расчете налога на прибыль. При продаже объекта выручка от реализации уменьшается на остаточную стоимость этого объекта, определяемую в соответствии с налоговым учетом (пункт 1 статьи 268 Налогового кодекса РФ).

Операция по реализации недвижимости облагается НДС. Налоговая база определяется исходя из стоимости, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже рыночной стоимости (пункт 1 статьи 154, статья 105.3 Налогового кодекса РФ). Если НДС ранее был принят к вычету при приобретении объекта, налоговая база определяется как разница между ценой реализации и остаточной стоимостью с учетом налога.

Вывод объекта недвижимости через дивиденды возможен. В этом случае недвижимость распределяется между учредителями пропорционально их долям в уставном капитале. При этом:

Для ООО: Распределение имущества в натуральной форме в качестве дивидендов признается реализацией. ООО начислит НДС с рыночной стоимости объекта недвижимости. Также возникнет доход, облагаемый налогом на прибыль, если рыночная стоимость объекта превышает его остаточную стоимость.

Для учредителя (физического лица): Получение имущества в натуральной форме в качестве дивидендов облагается НДФЛ по ставке 13% (или 15% с суммы превышения 5 млн рублей в год) от рыночной стоимости полученного имущества (статья 211, пункт 1 статьи 224 Налогового кодекса РФ).

Оптимально и безопасно, установить цену продажи, максимально приближенную к рыночной, подтвержденной отчетом независимого оценщика. Это минимизирует риски доначисления налогов.

Валерий, здравствуйте!

1. Продажа недвижимости: балансовая и кадастровая стоимость

При продаже недвижимости от юрлица (плательщика НДС) физическому лицу (учредителю) ключевые факторы ценообразования:

Балансовая стоимость: это ваша учетная цена актива (первоначальная стоимость минус амортизация). Она определяет финансовый результат от продажи для юрлица (прибыль или убыток).

Пример: Купили за 10 млн. руб., балансовая 8 млн. руб. Продали за 9 млн. руб.

Прибыль 1 млн. руб. (облагается налогом на прибыль 20%).

Сделки между взаимозависимыми лицами должны совершаться по рыночным ценам ст. 105.3 НК).

Кадастровая стоимость: Она часто используется налоговыми органами как ориентир для определения рыночной цены, особенно если она близка к рыночной.

Насколько можно снизить стоимость относительно кадастровой?

Вы можете установить любую цену в договоре.

Если цена сделки будет ниже рыночной более чем на 20%, налоговая инспекция может доначислить налоги (налог на прибыль и НДС), исходя из рыночной стоимости (ст.40 и 105.3 НК)

Проведите независимую рыночную оценку недвижимости перед сделкой. Цена в договоре должна быть близка к этой оценке (в пределах 20% отклонения).

2. Можно ли вывести объект через дивиденды?

Нет. Вывести объект недвижимости через дивиденды напрямую невозможно.

Дивиденды — это распределение денежной прибыли организации между участниками. Выплата дивидендов неденежным имуществом влечет за собой ряд сложностей, которые на практике приравниваются к реализации имущества (продаже) и облагаются соответствующими налогами (НДС, налог на прибыль).

3. Оптимизация и налоговые последствия

Юридическое лицо является плательщиком НДС. Продажа недвижимости облагается НДС по ставке 20% (если объект облагался НДС при покупке или создан собственными силами и не является жилым помещением).

Схема продажи и налогообложения:

Продажа по договору купли-продажи. Цена = Рыночная стоимость (например, 10 млн. руб. + НДС 20% = 12 млн. руб.).

Налог на прибыль: уплачивается с разницы между ценой продажи (без НДС) и балансовой стоимостью (в нашем примере: 10 млн. руб. - 8 млн. руб. = 2 млн. руб. * 20% = 400 тыс. руб. налога).

НДС 20%: уплачивается с полной цены продажи.

Учредитель, купивший недвижимость, не платит НДФЛ с покупки (только при последующей продаже, если владел менее 5 лет).

Оптимизация (снижение налоговой нагрузки):

Если учредитель владеет долей через другую компанию, можно использовать налоговые льготы по НДС. Но здесь физлицо покупает напрямую.

Самая безопасная оптимизация — иметь независимую оценку, подтверждающую, что цена сделки соответствует рынку. Это защитит от доначислений налоговой.

Убедитесь, что "входящий" НДС по этому объекту был корректно принят к вычету ранее.

Оптимальный и легальный путь — это продажа по рыночной стоимости с НДС и налогом на прибыль. Любые попытки занизить цену или вывести объект через дивиденды повлекут за собой повышенное внимание налоговой службы и риски доначислений.

1. Балансовая стоимость критически важна для налогообложения у продавца - юрлица.

Финансовый результат от продажи определяется как разница между ценой продажи и остаточной стоимостью объекта (балансовая стоимость за вычетом амортизации).

Если вы продаете объект дешевле его остаточной стоимости, то возникает убыток. Однако, в сделках между взаимозависимыми лицами (как в вашем случае) этот убыток для целей налогообложения не учитывается (п. 2 ст. 268, ст. 105.3 НК РФ).

То есть, вы не сможете уменьшить налогооблагаемую прибыль организации на сумму убытка от этой сделки.

Для минимизации прибыли и сокращения налога вы можете установить в договоре купли-продажи любую договорную цену. Но если цена продажи будет ниже остаточной балансовой стоимости, то для налога на прибыль облагаемый доход будет считаться как минимум равным этой остаточной стоимости. Организация заплатит налог с разницы между балансовой оценкой и ценой приобретения или создания объекта (с учетом амортизации), даже если реально денег будет получено меньше.

Снижение договорной цены зданий ниже кадастровой стоимости привлечет внимание налоговых органов. Это связано с нормой ст.105.3 НК РФ о контроле трансфертного ценообразования.

Ею установлено, что при определении налоговой базы с учетом цены товара (работы, услуги), примененной сторонами сделки для целей налогообложения, указанная цена признается рыночной, если налоговым органом не доказано обратное либо если налогоплательщик не произвел самостоятельно корректировку сумм налога (убытка) в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи.

2.Дивиденды являются формой распределения чистой прибыли общества в денежной форме (ст. 28 закона от 8 февраля 1998 г. N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью"). Поэтому они могут быть выплачены недвижимостью в натуре.

Возможен обходной путь, но он сопряжен с большими налогами. Общество начисляет учредителю дивиденды на сумму, равную стоимости недвижимости.

Участник общества должен уплатить НДФЛ с дохода до 2,4 млн рублей – 13%;

доходы свыше 2,4 млн рублей облагаются по ставке 15% (п.1.2 ст.224 НК РФ).

Затем учредитель передает полученные средства в качестве оплаты за недвижимость. При прямой продаже со скидкой (в пределах разумного) общая налоговая нагрузка может быть ниже, поэтому выплату дивидендов для нельзя рекомендовать как меру для оптимизации.

3. НДС можно избежать только для при продаже жилой недвижимости, для нежилых объектов политизация невозможна.

Есть риск доначисления налога на прибыль и НДС на сумму разницы между фактической ценой реализации и рыночной стоимостью недвижимого имущества, а также привлечения к ответственности по ст. 122 НК РФ и начисления пеней, например, если будет установлено, что стоимость реализации меньше рыночной; в соответствии с Определеним СК по экономическим спорам ВС РФ от 11.04.2016 N 308-КГ15-16651 сделка были заключены между взаимозависимыми лицами, что означает способность таких лиц оказывать влияние на условия и (или) результаты совершаемых ими сделок и если установление заведомо нерыночной цены не было обусловлено разумными причинами, а преследовало своей целью получить, прежде всего, налоговую экономию (необоснованную налоговую выгоду), то доначисление налогов возможно.

Даже несмотря на то, что сделка не является контролируемой (1 млрд. руб. в год), территориальные налоговые органы вправе в рамках выездных и камеральных проверок выявлять факты получения необоснованной налоговой выгоды в результате манипулирования ценами в сделках, не являющихся контролируемыми, в том числе с применением методов, установленных главой 14.3 НК РФ. письма Минфина России от 08.07.2016 N 03-07-11/40217, от 25.02.2016 N 03-01-11/10321, ФНС России от 05.07.2023 N БВ-4-7/8532.

В то же время если фактические цены незначительно отклоняются от рыночной цены, то есть отклонение цен многократным не является, суды делают вывод о незаконности налоговых доначислений (постановление АС Центрального округа от 25.03.2019 N Ф10-485/19).

В соответствии с пунктом 2 статьи 214.10 Налогового кодекса Российской Федерации устанавливает, что если доход от продажи объекта недвижимого имущества ниже 70% от кадастровой стоимости этого объекта на 1 января года продажи, то в целях налогообложения такие доходы налогоплательщика принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта, умноженной на коэффициент 0,7.

Но данное правило применяется при исчислении НДФЛ при продаже физическим лицом, к Вам не применяется.

Покупка с оплатой дивидентами возможна, ФЗ от 08.02.1998 г. № 14-ФЗ Об ООО не содержит запрета выплаты дивидентов имуществом.

Суды не признают выплату дивидентов реализацией (определение ВАС РФ от 26.01.2007 № 493/07), поэтому НДС не начисляется. (Постановление Второго ААС от 10 марта 2020 г. № 02АП-714/20).

Суды указали, что выплата дивидендов недвижимым имуществом не является реализацией этого имущества, а образует объект налогообложения НДФЛ.

Поэтому, можно продавать ниже кадастровой стоимости, но не занижать ее многократно, но при этом, при оплате дивидентами покупатель оплачивает НДФЛ

Здравствуйте Валерий!

В соответствии с пп. 22 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ операции реализации жилых помещений на территории Российской Федерации не облагаются НДС (освобождаются от налогообложения). Указанная норма действует только в том случае, если налогоплательщик в порядке, установленном в п. 5 ст. 149 НК, не отказался от освобождения указанных операций от налогообложения.

Таким образом, в общем случае при продаже недвижимости организация, применяющая общую систему налогообложения, независимо от того, кто является покупателем (физическое или юридическое лицо), будет уплачивать только налог на прибыль. При этом доходы от реализации квартир подлежат уменьшению:

либо на остаточную стоимость квартир (если они являлись у продавца амортизируемым имуществом в соответствии с критериями ст. 256 НК), пп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ;

либо на стоимость приобретения данных квартир (если они приобретались для перепродажи), пп. 3 п. 1 ст. 268 НК РФ.

Всего доброго