Выделение доли ребенку в другой квартире при продаже с маткапиталом

349₽ VIP

Да, вы можете сразу выделить долю ребёнку в трёхкомнатной квартире, минуя однокомнатную, если её стоимость и технические характеристики не ухудшают положение ребёнка по сравнению с первоначальной долей, но для этого потребуется обязательное согласие органов опеки и нотариально удостоверенное обязательство, которое затем регистрируется в Росреестре.

Согласно законодательству, если квартира была приобретена с использованием материнского капитала, доли в ней обязаны быть выделены всем членам семьи (родителям и детям) в течение 6 месяцев после погашения ипотеки и снятия обременения. Это требование закреплено в Федеральном законе №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».

Выделить доли в трёхкомнатной квартире вместо однокомнатной нельзя. Закон прямо указывает, что доли должны быть выделены в том жилом помещении, которое было приобретено с использованием материнского капитала. Это связано с тем, что материнский капитал направлен на улучшение жилищных условий конкретной семьи, и его использование предполагает распределение долей именно в приобретённой недвижимости.

Если вы планируете продать однокомнатную квартиру и выделить доли в трёхкомнатной, сначала необходимо выделить доли в ипотечной квартире, а затем уже решать вопрос с трёхкомнатной. Игнорирование этого требования может привести к юридическим последствиям.

Добрый вечер, Таисия.

1)Нет, вы не можете просто так выбрать, в какой квартире выделить долю ребенку, если материнский капитал был направлен на погашение ипотеки именно той квартиры (однокомнатной).

2)Обязанность по выделению долей (долей в праве собственности) супругу и детям возникает в силу Федерального закона № 256-ФЗ “О дополнительных мерах государственной поддержки семьям, имеющим детей”.

Согласно ст. 10 выше указанного закона:

При использовании средств (части средств) материнского капитала на улучшение жилищных условий (в том числе на погашение ипотеки), супруг(а) и дети (включая первого, второго, третьего ребенка и далее) в течение срока, установленного соглашением о разделе долей, но не позднее шести месяцев после снятия обременения с жилого помещения, обязаны оформить долю в праве собственности на жилое помещение на каждого члена семьи.

Если жилое помещение приобретается с привлечением кредитных средств (ипотека), оформление долей осуществляется после снятия обременения (после полного погашения ипотеки).

3)Пока однокомнатная квартира находится в залоге у банка, вы не можете ее продать и, соответственно, не можете полноценно выделить доли, зафиксировав их в ЕГРН.

4)Правильный порядок действий:

-Погашение ипотеки

-Снятие обременения

-Выделение долей в 1-комнатной квартире (Соглашение о выделении долей), соглашение удостоверяется у нотариуса и подлежит обязательной регистрации в Росреестре. При этом обязательно участвует Орган опеки и попечительства (для защиты прав несовершеннолетнего).

-Продажа

5)Использование МСК (или средств от его реализации) в другом объекте возможно только через процедуру, разрешенную Органами опеки, и только после выполнения изначального обязательства по первому объекту.

6)Так что ответ однозначно нет, такое действие просто невозможно...

Такой способ наделения имуществом ребенка не будет соответствовать требованиям закона, который обязывает выделить долю ребенку в той квартире, которая приобретена на средства материнского капитала. Но сможете ли Вы на практике осуществить это - сказать сложно, т.к. последствия такого решения зависят от дальнейших действий должностных лиц, которые могут не согласиться с выделением долей детям в другом жилом помещении.

Согласно статье 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей":

Статья 10. Направление средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий

4. Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. В этом случае правила части 1.1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации не применяются.

Да, при продаже однокомнатной квартиры с маткапиталом возможно получить разрешение органов опеки на сделку без предварительного выделения доли ребенку именно в этой квартире, если одновременно или заранее выделить равноценную долю в трехкомнатной квартире.

Это позволяет избежать двойного оформления долей, но требует согласия опеки и нотариального соглашения о выделе в новой недвижимости

Закон о маткапитале (ст. 10 №256-ФЗ) обязывает выделить доли всем членам семьи (включая детей) в жилье, купленном с его использованием, в течение 6 месяцев после снятия обременений.

Однако при продаже опека может разрешить не выделять долю в продаваемой квартире, если права ребенка не ущемляются — например, за счет доли в другой собственности равной по стоимости и площади.

Здравствуйте, Таисия.

В вашей ситуации необходимо выделять долю ребёнку в квартире, за которую был оплачен материнский капитал.

Именно потому, что вы собираетесь её продавать, покупатели будут знать о том, что эта квартира куплена на материнский капитал. Если не будет выделена доля, то здесь есть риск признание такой сделки недействительной.

Покупатели вашей квартиры должны видеть, что доля ребёнку выделена, что есть постановление опеки о разрешение продажи данной доли. Росреестр не будет приостанавливать эту сделку. И тогда вы спокойно продадите квартиру с мат. капиталом .

ФЗ номер 256 "О дополнительных мерах государственной поддержки семей имеющих детей"

С уважением.

Нельзя. Исключено

Смотрите, вы обязаны сперва выделить доли в квартире, где был применен маткапитал, размер долей на свое усмотрение, но в зависимости от размера вложенных средств по МК.

Далее, необходимо обращаться в органы опеки по вопросу выделения долей в трешке. Получите согласие опеки, можете оформить через нотариуса соглашение о выделении долей.

Предусмотрен только такой порядок.

- см. ст. 10 ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», ст. 37 ГК РФ

Таисия, здравствуйте!

Да, вы можете сразу выделить долю ребенку в трехкомнатной квартире и не выделять её в однокомнатной квартире, которая находится в ипотеке. Это позволит вам упростить процесс продажи однокомнатной квартиры и избежать двойной работы.

Ваши действия регулируются Федеральным законом от 29.12.2006 № 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей".

Закон требует, чтобы жилье, приобретенное (построенное) с использованием материнского капитала, было оформлено в общую собственность всех членов семьи, включая детей, с определением размера долей по соглашению.

Но закон не запрещает выделить доли в другом жилье, если это не ухудшает жилищные условия ребенка.

1. Соберите правоустанавливающие документы на обе квартиры (договоры купли-продажи, выписки из ЕГРН), а также документы, подтверждающие использование материнского капитала (справка из ПФР/СФР, кредитный договор).

2. Вам необходимо получить предварительное разрешение (согласие) органов опеки и попечительства на сделку по продаже однокомнатной квартиры.

3. Вы подаете заявление в опеку и одновременно просите разрешения не выделять долю в однокомнатной квартире сейчас, а выделить равноценную (или большую) долю в трехкомнатной квартире.

4. Опека примет положительное решение, если:

- трехкомнатная квартира находится в вашей собственности (или собственности семьи, где вы можете выделить доли).

- выделяемая доля в трехкомнатной квартире будет не меньше по площади и стоимости, чем та доля, которую ребенок должен был получить в однокомнатной квартире.

После получения разрешения опеки вы идете к нотариусу.

Нотариус удостоверит Соглашение об определении долей в трехкомнатной квартире в соответствии с требованиями закона и разрешением опеки.

Также нотариус будет участвовать в удостоверении Договора купли-продажи однокомнатной квартиры (так как в ней участвует маткапитал и затрагиваются интересы несовершеннолетнего).

После нотариального удостоверения всех документов вы регистрируете право собственности ребенка в трехкомнатной квартире через Росреестр (через МФЦ).

Затем вы проводите сделку по продаже однокомнатной квартиры и снимаете с неё обременение (ипотеку).

Согласно законодательству, если квартира была приобретена с использованием материнского капитала, доли в ней обязаны быть выделены всем членам семьи (родителям и детям) в течение 6 месяцев после погашения ипотеки и снятия обременения. Это требование закреплено в Федеральном законе №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».

Можно ли выделить доли детям в другой квартире?

Это заманчивый, но бессмысленный способ. Дети должны быть в числе собственников именно той квартиры, на оплату которой использовался материнский капитал.

Если предварительно выделить доли в другой квартире, то отыграть назад потом не получится. И все равно придется выделять доли еще и в той квартире, которая покупалась с помощью маткапитала. Так можно получить сразу две квартиры с детскими долями.

По закону нужно все-таки в той, которую купили. И контроль за этим осуществляет СФР, а не органы опеки и попечительства (ООиП). 

Здравствуйте Таисия!

Смысл выделения доли - в использовании именно материнского капитала, на что указано в п.15 (1) Постановления Правительства РФ от 12.12.2007 N 862 "О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий"

15(1). Лицо, получившее сертификат, или супруг лица, получившего сертификат, обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга и детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев:

Поэтому придется в течении полугода выделять доли всем членам семьи в однокомнатной квартире, а только после этого обращаться в органы опеки за предварительным разрешением по продаже

Других вариантов тут больше нет. От слова свсем

Здравствуйте, Таисия!

Напрямую выделить долю ребенку в другой квартире (в трехкомнатной) вместо выделения в квартире, куда был вложен маткапитал (однокомнатной), — нельзя. Это прямое нарушение вашего обязательства перед Пенсионным фондом (ПФР). Однако, существует полностью законная и распространенная схема, которая позволит фактически достичь того же результата в рамках одной процедуры.

Почему нельзя просто "перебросить" долю в другую квартиру?

Обязательство перед ПФР — целевое. Вы подписывали обязательство выделить доли именно в той квартире, на улучшение которой пошли средства маткапитала. ПФР проверяет исполнение обязательства именно в отношении этого объекта.

Нарушение закона. Такая замена будет расценена как неисполнение обязательства. ПФР может через суд взыскать сумму маткапитала, а также возникнут проблемы при любой проверке.

Единственная законная и правильная схема действий (Вариант №1)

Этот вариант полностью соответствует закону и защищает интересы всех сторон, включая вашего ребенка.

Вы не "заменяете" долю, а исполняете обязательство перед ПФР в полном объеме, после чего, с разрешения органов опеки, меняете имущество ребенка на лучшее в рамках одной связанной сделки.

Выделяете доли детям (и супругу) в "однушке". Выполняете свое основное обязательство. Оформляете у нотариуса соглашение о выделении долей и регистрируете его в Росреестре. Теперь ребенок — законный собственник доли в этой квартире.

Получаете разрешение органов опеки и попечительства на продажу этой доли. Это обязательный шаг при отчуждении имущества несовершеннолетнего. Опека даст разрешение только при условии, что вы предоставите ребенку взамен равнозначное или лучшее жилье. Этим жильем как раз и может стать выделенная доля в вашей трехкомнатной квартире.

Одновременно готовите два пакета документов у нотариуса:

Договор купли-продажи однокомнатной квартиры (с участием ребенка как продавца своей доли).

Соглашение о выделении ребенку доли в трехкомнатной квартире (или договор дарения этой доли от вас ребенку). Размер новой доли должен быть не менее стоимости его старой доли в "однушке", а в идеале — больше/лучше, чтобы опека согласовала без вопросов.

Регистрируете в Росреестре обе сделки одновременно. Это ключевой момент. Переход права собственности на проданную "однушку" и возникновение права собственности ребенка на долю в "трехкомнатной" происходят в одной подаче. Ребенок не остается без имущества ни на секунду.

Именно таким образом Вы полностью исполнили обязательство перед ПФР (доля в целевой квартире выделена), получили законное разрешение опеки, вы продали "однушку", освободившись от ипотеки. Ребенок стал собственником доли в большей и, вероятно, более ликвидной квартире. Все сделки легальны и не оспоримы.

Альтернативный, но рискованный путь (Вариант №2, не рекомендую)

Теоретически можно попробовать сразу обратиться в ПФР и суд с ходатайством об изменении способа исполнения обязательства, мотивируя это явной выгодой для ребенка (доля в большей квартире вместо доли в меньшей).

Однако:

Это долго и бюрократически сложно.

Нет гарантии положительного решения.

Суд и ПФР очень консервативны в таких вопросах и предпочитают стандартный путь.

Что будет, если продать квартиру с маткапиталом без выделения долей (НЕДЕЛАЙТЕ ТАК)

Покупатель, узнав о "материнском" обременении, скорее всего, откажется от сделки, так как ПФР или сами дети (совершеннолетние) смогут оспорить сделку в суде и признать ее недействительной. Вам также грозит требование о возврате суммы маткапитала.

Обратитесь к опытному нотариусу и адвокату, который специализируется на сделках с маткапиталом. Он подробно разъяснит процедуру по Варианту №1, подготовит все документы (соглашения, договоры) и поможет с подачей в Росреестр.

Предварительно проконсультируйтесь в органах опеки по месту жительства. Устно объясните ситуацию и узнайте их требования к "улучшению жилищных условий" ребенка. Обычно они требуют, чтобы новая доля была равна или больше по стоимости и не ухудшала условия (например, чтобы это была тоже доля в жилом помещении, а не в аварийном доме).

Рассчитайте стоимость доли ребенка в "однушке" (например, 1/2 от ее рыночной цены), чтобы понять, какую долю нужно выделить в "трехкомнатной" для одобрения опеки.

Законный путь только один — сначала оформить доли в квартире с маткапиталом, а затем, с согласия опеки, в рамках единой сделки обменять эту долю на долю в другой вашей квартире, одновременно продав первую. Это избавит вас от двойной работы и будет полностью безопасным.

Да, такая схема возможна. Законодательство позволяет вам сразу выделить ребёнку долю в трёхкомнатной квартире, минуя выделение доли в однокомнатной.

Получить согласие органов опеки и попечительства на продажу однокомнатной квартиры без предварительного выделения доли ребёнку. Органы опеки проверят, соответствует ли замена условия сохранения имущественных прав ребёнка требованиям закона (статья 37 ГК РФ).

Обратиться к нотариусу для составления соглашения о выделении доли ребёнку в трёхкомнатной квартире. Нотариус удостоверит сделку, проверив соблюдение норм семейного и жилищного законодательства.

Настоятельно рекомендую обратиться сначала в органы опеки, представить доказательства наличия альтернативного жилья (трёхкомнатной квартиры), подтвердить намерение передать туда долю ребёнку взамен утраченных прав на однокомнатную квартиру.

После одобрения органов опеки сделка проводится через нотариальное удостоверение и регистрацию перехода права собственности в Росреестре.

Здравствуйте!

Выделить долю ребенку в трехкомнатной квартире Вы вправе в любой момент (например, по договору дарения/соглашению), но это не заменяет и не прекращает обязанность оформить доли именно в той однокомнатной квартире, которая была приобретена (либо оплачена/погашена по обязательствам) с использованием средств материнского (семейного) капитала. Обязанность сформулирована как обязанность оформить в общую собственность родителей и детей «жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств)» маткапитала, то есть закон “привязывает” доли к конкретному объекту, в который был направлен маткапитал, а не к любому другому жилью семьи.

Даже если однокомнатная квартира находится в ипотеке и обременение еще не снято, закон об ипотеке прямо предусматривает, что согласие залогодержателя (банка) не требуется именно на оформление в общую собственность родителей и детей жилья, приобретенного с использованием маткапитала, пока оно является предметом залога (до погашения регистрационной записи об ипотеке).

Срок исполнения обязанности по оформлению такого жилья в общую собственность, когда использовались заемные средства и/или есть обременение, в правилах по маткапиталу привязан к моментам, указанным в Правилах направления средств, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 № 862. Если Вы продадите однокомнатную квартиру, не оформив доли ребенку в объекте маткапитала, дальше придется доказывать, что права ребенка фактически не ухудшены.

Выделение доли в другом объекте не исполняет обязанность, установленную ч. 4 ст. 10 Закона № 256‑ФЗ в отношении “маткапитального” жилья. Даже если опека согласится на конструкцию с одновременным наделением ребенка долей в трехкомнатной, это не гарантирует, что в дальнейшем не возникнут претензии именно к факту неоформления долей в однокомнатной (как к нарушению целевого режима маткапитала), а также к “чистоте” последующей продажи для покупателя и банка покупателя (если сделка будет ипотечной).

Если Вы сначала наделите ребенка долей в трехкомнатной, то любая последующая продажа/ипотека/обмен трехкомнатной уже будет затрагивать имущество несовершеннолетнего, и это резко усложняет будущие сделки (требуется контроль интересов ребенка и разрешительная логика органа опеки). Кроме того, если выделение доли в однокомнатной все равно придется делать (потому что это “объект маткапитала”), то Вы получите не упрощение, а удвоение обременений: ребенок станет участником собственности сразу в двух объектах, и “маневр” с продажами/ипотеками станет сложнее и дороже.

Здравствуйте!

К сожалению, так сделать нельзя.

После выделения доли будет необходимо согласие органов опеки и попечительства получить.

Нарушение законодательства могут повлечь уголовную ответственность по ст. 159. 2 УК РФ.

Решать, конечно, Вам.О рисках Вас оповестили.

Правовые основания:

В соответствии с ч.4 ст.10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ

4. Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. В этом случае правила части 1.1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации не применяются

Постановление Правительства РФ от 12.12.2007 N 862

15(1) Лицо, получившее сертификат, или супруг лица, получившего сертификат, обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга и детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев

Здравствуйте, ТАИСИЯ !

В данном Вашем случае, жильё, купленное с использованием федерального материнского капитала, нужно оформить в общую собственность всех членов семьи с определением размера долей по соглашению (пункт 15.1 Постановления Правительства РФ от 12.12.2007 N 862 "О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий"

А поэтому если квартира была приобретена с использованием материнского капитала, доли в ней обязаны быть выделены всем членам семьи (родителям и детям) в течение 6 месяцев после погашения ипотеки и снятия обременения (ст.10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей").

Таким образом, с юридической точки зрения, можно через нотариуса и опеку одновременно выделить долю в трехкомнатной квартире, и не выделять в однокомнатной.

Рад был помочь!

Здравствуйте, Таисия!

Прямой ответ — нет, нельзя сразу выделить долю ребенку в трехкомнатной квартире вместо выделения доли в однокомнатной, куда были вложены средства материнского капитала. Такой подход будет прямым нарушением закона и повлечет за собой риски.

Ваше обязательство, установленное частью 4 статьи 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", носит целевой характер.

------------

Закон четко обязывает Вас оформить в общую собственность именно то жилое помещение, которое приобретено с использованием средств материнского капитала. Это связано с самой сутью программы — улучшение жилищных условий ребенка за счет этих целевых средств. Замена объекта обременения на другое имущество, даже более дорогое, законодательством не предусмотрена. Опекунские органы и нотариус призваны следить за исполнением именно этого целевого обязательства, а не общего увеличения имущества ребенка.

Следовательно, порядок действий может быть только последовательным и законным. Сначала Вы обязаны выделить доли, включая долю ребенка, в однокомнатной квартире, поскольку на нее были потрачены бюджетные средства. Только после этого, в рамках отдельной сделки по продаже этой квартиры, Вы как законный представитель ребенка можете дать разрешение от его имени на эту продажу, полученное в органах опеки и попечительства. Ключевым условием для получения такого разрешения станет предоставление ребенку эквивалентной по стоимости доли в новом жилье, которым в Вашем случае является трехкомнатная квартира. Таким образом, доли в трехкомнатной квартире будут выделены не вместо, а вследствие и в связи с продажей первоначальной квартиры, что полностью соответствует закону и защитит Ваши интересы от возможных претензий со стороны контролирующих органов в будущем.

Удачи Вам!