Возможность объединения доли дома и части многоконтурного участка без долевой собственности

349₽ VIP

Да, можно, если оформить отчуждение доли вместе с прилагающимся участком в виде выдела в натуре или купли-продажи с перераспределением границ. Тогда новый собственник получает целую недвижимость в собственности, а долевая не образуется.Доля земли под домом может «прирастать» к продаваемой доле дома, если стороны оформят соглашение о перераспределении долей и межевание участка.Нормативная база:ГК РФ ст. 244–246 — права долевых собственников;ЗК РФ ст. 11, 39 — выдел доли в натуре и перераспределение границ;ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости» ст. 14–15 — регистрация прав.

Да конечно возможно, как угодно их перераспределять - если все понимают что хотят, и что в итоге будет

Да, продажу доли дома вместе с частью прилегающего многоконтурного участка можно оформить так, чтобы у нового собственника не образовалась долевая собственность. Для этого необходимо:Заключить договор купли-продажи доли дома вместе с соответствующей частью участка.Провести межевание и объединение участков в один кадастровый объект, чтобы земля под домом «прирастала» к приобретаемой недвижимости.Юридическая база:Гражданский кодекс РФ, ст. 244–246 — права долевых собственников;Земельный кодекс РФ, ст. 11, 39 — выдел доли в натуре и перераспределение границ;ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости», ст. 14–15 — регистрация прав.

Здравствуйте! Просто продать этот кусочек земли не получится. Росреестр такую сделку завернет, потому что площадь участка меньше минимально допустимой (п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ). Выделить его в отдельный кадастр нельзя, поэтому и договор купли-продажи оформить. Если объединить этот кусок с участком под домом (а он по ст. 35 ЗК РФ всегда следует судьбе дома, то есть в долях), то и присоединенная земля автоматически станет общей. Вы просто увеличите площадь общего имущества, а личной земли не получите.

Единственный рабочий вариант, чтобы забрать землю в единоличную собственность - это перераспределение (ст. 11.7 ЗК РФ).

От участка соседа этот кусок отрезается и сразу присоединяется к вашему личному участку (тому, который не под домом). В итоге у вас просто увеличивается площадь вашей личной земли.

Но тут есть критический момент, по закону объединять можно только смежные участки. То есть этот «контур» должен иметь общую границу именно с вашей личной землей. Если между ними вклинивается хотя бы метр общей земли (которая под домом), Росреестр откажет из-за чересполосицы.

Здравствуйте уважаемая Мария!

В данном конкретном Вашем случае, исходя из положений частей 2 и 4 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" сведения Единого государственного реестра недвижимости об описании местоположения границ земельных участков относятся к основным сведениям ЕГРН о земельном участке, позволяющим определить земельный участок в качестве индивидуально-определенной вещи. Граница земельного участка отделяет такой земельный участок от земель и других земельных участков.

В соответствии с ч. 1 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ, если в результате раздела одного объекта недвижимости образуются два и более новых, кадастровый учет осуществляется одновременно в отношении каждого. Исходя из ч. 1 ст. 5 данного ФЗ, каждому из них будет присвоен свой кадастровый номер.

Кроме того, в пп. 1 п. 2 Порядка, утв. Приказом Министерства экономического развития РФ от 24.11.2015 №877, прямо предусмотрено присвоение кадастрового номера при образовании нового объекта.

Пп. 1 п. 47 Порядка ведения ЕГРН, утв. Приказом Росреестра от 01.06.2021 №П/0241, предусматривает присвоение части объекта недвижимости учетного номера. То есть если Вы хотите, чтобы дом оставался домом, тогда кадастровый номер у него остается один (т.к. это единый объект недвижимости), а у половин будут учетные номера.

Если же Вы хотите получить отдельные кадастровые номера и выйти из общей собственности, тогда половины дома действительно трансформируются в квартиры. Это вытекает из ст. 16 Жилищного кодекса, согласно которой дом — это индивидуально-определенное здание, а квартира — структурно обособленное помещение.

Как вариант, можно сделать дом блокированной застройки.

Удачи вам

Здравствуйте.

Возможные варианты действий и их юридические последствия:

Продажа доли в доме и земельном участке под ним с одновременным объединением части многоконтурного участка:

Сособственнику необходимо продать свою долю в доме и земельном участке под ним. Одновременно с этим, часть многоконтурного участка, прилегающая к участку под домом, может быть объединена с этим участком (если это возможно технически и юридически).

Необходимо убедиться, что после объединения образуется участок, соответствующий требованиям к минимальным размерам земельных участков, установленным местными нормативными актами.

Объединение возможно только при согласии всех собственников объединяемых участков.

Сложность может возникнуть, если для объединения необходимо изменить границы других частей многоконтурного участка, что может потребовать дополнительных согласований.

Выдел доли в натуре с последующей продажей:

Сособственник может попытаться выделить свою долю в доме и земельном участке в натуре (если это технически возможно и не противоречит градостроительным нормам). После выдела образуется отдельный объект недвижимости, который можно продать без образования долевой собственности.

Выдел доли в натуре может быть невозможен без существенного ущерба дому или земельному участку.

Процедура выдела может быть сложной и потребовать судебного решения.

Договор мены доли в доме на часть многоконтурного участка:

Стороны могут заключить договор мены, по которому один сособственник передает свою долю в доме и земельном участке под ним в обмен на часть многоконтурного участка.

Необходимо оценить рыночную стоимость доли в доме и части земельного участка, чтобы сделка была справедливой и не вызывала претензий в будущем.

Если часть многоконтурного участка меньше минимального размера, это может создать проблемы с ее последующим использованием и распоряжением.

Рекомендации:

Обратитесь к кадастровому инженеру для проведения межевания и оценки возможности объединения части многоконтурного участка с участком под домом.

Получите письменное согласие всех сособственников на планируемые действия (объединение участков, выдел доли и т.д.).

Статья 252 Гражданского кодекса РФ (Раздел и выдел доли в имуществе, находящемся в долевой собственности): Позволяет участнику долевой собственности требовать выдела своей доли из общего имущества. Если выдел в натуре невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Статья 11.4 Земельного кодекса РФ (Объединение земельных участков): Допускает объединение смежных земельных участков в один земельный участок. Необходимо, чтобы участки имели общую границу.

Смотрите, Вы можете избежать долевой собственности на землю, если правильно оформить сделку с земельными участками.

Обычно под домом оформляется отдельный земельный участок, который предоставляется всем собственникам дома в общую долевую собственность (ст. 16 ФЗ-122 «О гос. регистрации недвижимости», ст. 35 ЗК РФ).

Но у вас каждый владеет своим участком с кадастровым номером, и часть одного из этих участков (меньше минимального размера) граничит с домом.

По закону (ЗК РФ, ст. 33), нельзя образовать участок меньше минимального размера, установленного для данной категории земли, но это не касается случаев, когда участок выделяется для существующего дома (ст. 37 ЗК РФ, п. 4 ПП РФ № 47 от 28.01.2006).

То есть если часть участка меньше минималки, но это часть, на которой расположен дом, ее можно оформить отдельным участком.

Если продавец хочет продать долю в доме и часть своего многоконтурного участка (тот кусок, что у дома), можно попытаться:

выделить этот контур в самостоятельный участок (может быть меньше минимального размера, если он под домом).

Затем продать как единый имущественный комплекс:

долю в доме и этот участок.

После этого покупатель будет являться единоличным собственником доли в доме и прилегающего участка, при этом долевой собственности на участок не возникнет.

Если у покупателя уже есть свой участок рядом с этим контуром, можно попробовать провести межевание и объединить небольшой контур с его существующим участком.

Объединить можно только смежные участки, а не контуры разных участков. Если контуры фактически граничат, это возможно.После объединения получится один участок, и долевой собственности не будет.

Вам следует заказать кадастрового инженера, чтобы выделить часть многоконтурного участка у дома (тот самый контур).

Образовать новый участок (или прирезать к существующему).

Если участок выделяется под домом, его можно зарегистрировать даже если он меньше минималки так скажем. Если же планируете объединять с участком другого собственника, можно провести процедуру объединения через МФЦ/Росреестр.

Продать долю в доме и участок (или увеличенный путем объединения участок).

Если часть участка меньше минимального размера, Росреестр может отказать в регистрации нового самостоятельного участка, если он не под домом.

Но если эта часть под домом, и вы предоставляете соответствующие документы (выписку ЕГРН, техпаспорт дома), возможно оформить отдельный участок.

Объединение участков возможно только при их смежности.

Продажа части многоконтурного участка возможна только после выделения ее в отдельный участок с кадастровым номером, т.е. сначала межевание, потом регистрация, потом продажа.

До начала процедуры обязательно проконсультируйтесь с кадастровым инженером, требования могут немного отличаться в зависимости от региона.

Вам потребуется согласие всех дольщиков дома, согласие собственника многоконтурного участка, возможно, также согласие администрации (если участок под домом не оформлен).

Мария, здравствуйте!

Для ответа на ваш вопрос необходимо разделить ситуацию с домом (долевая собственность) и ситуацию с земельными участками (раздельная собственность с разными кадастровыми номерами).

1. Можно ли продать так, чтобы не получилось долевой собственности?

Нет, не получится. Дом находится в долевой собственности. При продаже доли в доме покупатель автоматически приобретает право общей долевой собственности на дом и право пользования земельным участком под домом.

Если покупатель уже является сособственником дома, он просто увеличит свою долю.

2. Можно ли прирастить участок к доле земли под домом?

Да, можно, но только после объединения участков и изменения их статуса.

Ваша ситуация имеет два разных объекта:

Объект 1: Дом и земля под ним (разные кадастровые номера, но функционально связаны).

Объект 2: Многоконтурный участок вокруг дома.

Чтобы сделать то, что вы хотите, необходимо провести следующие процедуры:

Шаг 1: Объединение земельных участков

Для начала нужно объединить все участки, которые функционально относятся к дому, в один объект недвижимости. Это сложная процедура: все собственники участков должны договориться и провести процедуру объединения земельных участков через кадастрового инженера и Росреестр (ст. 11.2, 11.3 ЗК).

После объединения образуется один новый земельный участок с новым кадастровым номером, а старые номера аннулируются.

Шаг 2: Определение режима собственности нового участка

После объединения возникнет вопрос о режиме собственности нового, большего участка:

Вариант А (простой): все собственники участков станут сособственниками нового, единого участка (общая долевая собственность), пропорционально площади их старых участков. Это снова приведет к долевой собственности, чего вы пытаетесь избежать.

Вариант Б (сложный): можно попытаться выделить участки в натуре (разделить дом и землю под ним), но это крайне сложно, если дом неделимый и находится в долевой собственности.

Здравствуйте.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ Свобода договора

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.

(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Таким образом при покупке данной доли продавцу необходимо указать в договоре, про объединение данных долей и переходе единого права собственности на него к Вам. Договор надо заверить нотариально.

Далее нанять кадастрового инженера для кадастровых работ по объединению объекта недвижимости. Далее подать заявление об объединении долей в Росреестр вместе с копиями договора, кадастрового паспорта и других необходимых документов.

Росреестр рассмотрит и вынесет решение об этом в виде свидетельства.

С уважением!

Здравствуйте.

Продать долю в частном доме без образования долевой собственности на землю под ним невозможно, поскольку по закону при продаже доли дома покупателю автоматически передается право на соответствующую долю земли.

Однако можно предварительно выделить долю в земельном участке в натуре (создать отдельный участок), чтобы передать покупателю полноценный объект без долей. Часть многоконтурного участка у дома можно присоединить к этой выделенной доле земли, если контуры смежные и соблюдаются нормы

Выдел доли из участка в долевой собственности возможен по соглашению сособственников или через суд (ст. 11.5 ЗК РФ).

Кадастровый инженер составит межевой план, после чего новый участок ставится на кадастровый учет в Росреестре. Если часть многоконтурного участка меньше минимума, ее можно разделить и присоединить к выделяемому участку при наличии смежных границ

Многоконтурный участок можно разделить на отдельные контуры с присвоением новых кадастровых номеров, а смежную часть передать к доле под домом через перераспределение или объединение.

Требуется согласование границ с соседями, акт и межевой план; минимальный размер после операций не должен быть меньше региональных норм

Сначала выделите долю в земле (межевой план → Росреестр), присоедините часть многоконтурного участка, затем продайте дом с целым участком по договору купли-продажи у нотариуса.

Уведомите других сособственников о преимущественном праве выкупа (ст. 250 ГК РФ). Общий срок — 1–3 месяца, с учетом кадастровых работ.

Здравствуйте, Мария!

Скорее всего, полностью избежать долевой собственности в доме не получится, если вы покупаете именно долю, а не весь дом целиком. Однако в отношении земельных участков есть возможность провести сделку таким образом, чтобы в итоге получить единый (или несколько, но без долевой собственности) участок. Ключевое препятствие — размер части многоконтурного участка, который меньше минимально допустимого.

1. Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ и ст. 552 ГК РФ, при продаже доли в жилом доме одновременно отчуждается и соответствующая доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, занятый этим домом. Вы не можете купить долю в доме, не купив долю в земле под ним. Эта доля в земле останется в долевой собственности с другими владельцами дома.

2. Многоконтурный участок — это единый объект недвижимости с одним кадастровым номером, хотя и состоящий из нескольких контуров. По общему правилу, продать часть такого участка нельзя. Сначала эту часть нужно образовать как самостоятельный земельный участок.

Вы указываете, что интересующая часть меньше минимального размера, установленного правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) вашего муниципалитета. Это критичное препятствие:

Раздел или выдел земельного участка, в результате которого образуется участок размером меньше минимального, запрещен (п. 1 ст. 11.9 Земельного кодекса РФ).

Кадастровый инженер не сможет подготовить межевой план для образования такого участка, а Росреестр — зарегистрировать его.

3. Поскольку просто продать "кусок" земли нельзя, нужно рассмотреть более сложные юридические конструкции.

[u]Вариант А. Перераспределение земельных участков (наиболее предпочтительный, если возможно)[/u]

Вместо продажи части многоконтурного участка, его собственник и вы (как будущий собственник доли в земле под домом) инициируете процедуру перераспределения.

Вы имеете право на долю в участке под домом (Участок 1). Собственник многоконтурного участка (Участок 2) хочет передать вам его часть. Вы подаете совместное заявление о перераспределении.

Вместо двух исходных участков (доли в Участке 1 и части Участка 2) образуются два новых:

Участок, который полностью перейдет в вашу собственность (он будет состоять из вашей доли в земле под домом + присоединенной части от многоконтурного участка).

Оставшаяся часть многоконтурного участка, которая останется у его нынешнего владельца.

Вы получаете один цельный участок в индивидуальной (не долевой) собственности.

Вновь образуемый участок (п.1) должен соответствовать всем градостроительным нормам, включая минимальный и максимальный размер. Если ваша доля + присоединяемая часть в сумме дадут участок нормального размера, шансы есть. Если же изначальная доля под домом уже мала, а присоединяемая часть меньше минимума, проблема может сохраниться.

Вариант Б. Продажа всего многоконтурного участка с последующим разделом

Собственник продает вам не часть, а весь многоконтурный участок целиком. После этого вы, как его единоличный владелец, инициируете его раздел на два самостоятельных участка: тот, что у дома, и остальной.

При разделе каждый новый участок должен соответствовать минимальному размеру. Если часть у дома его не достигает, Росреестр откажет в регистрации раздела. Этот вариант также требует больше денег (покупка целого участка).

Вариант В. Установление сервитута (если цель — не собственность, а пользование)

Если цель — не оформить землю в собственность, а получить право прохода, проезда или иного ограниченного пользования (например, для размещения крыльца, навеса), можно договориться об установлении частного сервитута (ст. 274 ГК РФ). Это обременение на земельный участок, а не переход права собственности. Сервитут регистрируется в Росреестре.

Необходимо узнать точные параметры. Определить по данным Росреестра (публичная кадастровая карта или выписка):

Площадь и кадастровый номер вашей будущей доли в земельном участке под домом.

Точную площадь той части многоконтурного участка, которую хотите присоединить.

Минимальный и максимальный размеры земельных участков для вашей территориальной зоны согласно ПЗЗ вашего муниципального образования. Это ключевая информация.

Провести предварительную оценку. Сложите площадь доли под домом и площадь присоединяемой части. Полученная сумма должна быть не меньше минимального размера. Если это так, то вариант с перераспределением (Вариант А) становится реальным.

Обратиться к кадастровому инженеру. Это обязательный шаг. Покажите ему все данные и схему. Он даст профессиональное заключение о возможности:

Образования нового участка путем перераспределения.

Соответствия будущих участков всем требованиям закона.

Заручиться согласием других собственников. Для проведения перераспределения, затрагивающего долю в общем участке под домом, может потребоваться согласие остальных сособственников этого участка (или преимущественное право покупки, если вы сначала купите долю, а затем будете делать перераспределение). Этот нюанс нужно обсудить с юристом.

Оформить две взаимосвязанные сделки:

Договор купли-продажи доли в доме и соответствующей доли в земле под ним.

Соглашение о перераспределении земельных участков между вами (новым собственником доли) и владельцем многоконтурного участка.

Долю в доме (и в земле под ним) вы получите в общую долевую собственность. Избежать этого нельзя.

Часть соседнего многоконтурного участка можно попытаться "прирастить" к своей доле в земле под домом через процедуру перераспределения, чтобы получить отдельный участок в индивидуальной собственности.

Главное условие — образуемый в результате перераспределения участок должен быть не меньше минимального размера, установленного местными правилами.

До подписания каких-либо договоров и внесения денег проконсультироваться с адвокатом, специализирующимся на земельном праве и недвижимости, и заказать анализ ситуации у опытного кадастрового инженера. Они смогут дать окончательный ответ, исходя из точных цифр и местных нормативов.

Продажа доли частного дома возможна без образования общей долевой собственности, если одновременно передать покупателю соответствующий земельный участок, принадлежащий продавцу индивидуально.

Земельный участок, относящийся непосредственно к дому, приобретается вместе с долей жилого помещения.

Продавец вправе предложить Вам приобрести и часть многоконтурного земельного участка, прилегающего к строению, однако для оформления сделки потребуется учесть минимальные размеры земельных участков, установленные местным законодательством.

При оформлении договора купли-продажи следует соблюдать требования ст. 35 Земельного кодекса РФ, согласно которой отчуждение недвижимости влечет одновременное распоряжение земельным участком.

Покупатель приобретает землю пропорционально приобретённой доле жилья, и, если продавец желает дополнительно увеличить площадь передаваемого участка путём присоединения отдельной части многоконтурного участка, необходимо предварительно согласовать этот вопрос с органами местного самоуправления и убедиться, что присоединяемая территория соответствует минимальным размерам земельных наделов в регионе.

Дополню.

В силу ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ, если в результате раздела одного объекта недвижимости образуются два и более новых, кадастровый учет осуществляется одновременно в отношении каждого.

Теоретически возможно остаться «привязанным» к участку, на котором стоит дом, если вместе с остальными жильцами самостоятельно снести или реконструировать дом, а затем построить на этом месте новый. Однако на практике такое решение может быть неосуществимо, так как у муниципальных властей могут быть свои планы на участок (Порядка ведения ЕГРН, утв. Приказом Росреестра от 01.06.2021 №П/0241).

Если в установленный срок собственники не смогли снести или реконструировать аварийный дом, то земельный участок, на котором он расположен, изымают для муниципальных нужд. Власти уже сами решают судьбу здания, а у собственников жильё выкупается.

В этой связи по сути пойдет раздел земли под ним, то так возможно будет прирастить вполне.