Какой договор аренды или найма-физлицо сдает ИП

349₽ VIP

Здравствуйте!

Если физическое лицо сдает принадлежащее ему жилое помещение общей площадью 400 кв м индивидуальному предпринимателю, то с точки зрения закона это не договор найма жилого помещения, а именно договор аренды жилого помещения. Договор найма по Жилищному кодексу возможен только между собственником и гражданином для проживания, а ИП, даже если он действует без образования юрлица, рассматривается как субъект предпринимательской деятельности. Поэтому корректное наименование и правовая природа договора - договор аренды.

При этом принципиально важно целевое использование помещения. Жилое помещение по закону предназначено исключительно для проживания граждан. Использование его под предпринимательскую деятельность запрещено, за исключением случаев, когда такая деятельность не нарушает права других лиц и не меняет назначение помещения. Однако размещение гостевого дома, хостела или аналогичного объекта почти всегда признается коммерческим использованием, а значит требует либо перевода помещения в нежилой фонд, либо крайне аккуратного правового оформления.

Если помещение не переведено в нежилое, то в договоре нельзя прямо указывать, что оно используется "под гостевой дом" или "для оказания гостиничных услуг". Такая формулировка почти гарантированно повлечет признание договора нарушающим Жилищный кодекс и создаст риски для собственника. В этом случае допустимо указывать, что помещение передается для проживания граждан, без указания гостиничной деятельности, а ИП выступает как организатор проживания.

Что касается субаренды и подселения. В жилом помещении корректнее говорить не о субаренде в классическом понимании, а о предоставлении помещений для временного проживания третьих лиц. С юридической точки зрения это ближе к временному проживанию граждан, а не к субнайму, поскольку договоры с проживающими лицами не являются договорами аренды недвижимости, а носят характер договоров на проживание или пользование жилым помещением.

В договоре аренды с ИП можно предусмотреть право арендатора передавать отдельные комнаты или койко-места третьим лицам для временного проживания, с согласия арендодателя. Формулировка должна быть нейтральной и не содержать признаков гостиничной деятельности. Также необходимо прямо указать, что арендатор обязан соблюдать правила пользования жилыми помещениями, санитарные нормы, требования тишины и не допускать нарушения прав соседей.

Если же цель именно полноценный гостевой дом с оборотом клиентов, рекламой, посуточной оплатой и персоналом, то с точки зрения правоприменительной практики это уже предпринимательская деятельность в жилом фонде, и безопасный вариант только один - предварительный перевод помещения в нежилое. В противном случае риски несет как ИП, так и собственник, вплоть до штрафов и требования прекратить использование помещения.

Таким образом, договор оформляется как аренда жилого помещения, использование под гостевой дом напрямую в договоре указывать нельзя, а возможность временного проживания третьих лиц следует прописывать максимально аккуратно, без терминов "гостиница", "хостел" и "гостевой дом". Удачи Вам!

Поскольку жилое помещение передается во владение и пользование за плату, между физическим лицом (арендодателем) и ИП (арендатором) заключается договор аренды. Согласно статье 671 Гражданского кодекса РФ, по договору найма жилого помещения собственник (наймодатель) обязуется предоставить за плату во владение и пользование другой стороне (нанимателю) жилое помещение для проживания. Хотя в данном случае арендатором выступает ИП, а не физическое лицо для личного проживания, суть правоотношений сводится к предоставлению помещения за плату. В контексте предоставления жилых помещений юридическим лицам, как правило, используется договор аренды (п. 13).

Законодательство не запрещает юридическому лицу, арендующему жилое помещение у физического лица, использовать его для целей, отличных от проживания, при условии, что это не противоречит договору и законодательству (п. 14). Однако, согласно пункту 2 статьи 288 и пункту 2 статьи 671 Гражданского кодекса РФ, жилые помещения могут использоваться только для проживания граждан. Использование жилого помещения для коммерческой деятельности (например, в качестве гостиницы или гостевого дома) может быть ограничено или запрещено, если это противоречит законодательству или условиям договора.

Здравствуйте, Сергей !

В данном Вашем случае, если собственник жилой квартиры сдает ее ИП — то будет договор аренды (ст. 606 ГК РФ). Арендуя помещение у физлица, вы являетесь налоговым агентом по НДФЛ, а значит, обязаны рассчитать, удержать и уплатить в бюджет налог с уплачиваемых арендодателю сумм (пп. 4 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 224, п. 1 ст. 226 НК).

Если ИП будет сдавать квартиру физику — то здесь будет за РФ). Главное, чтобы в договоре аренды было закреплено право на сдачу квартиры в субаренду и (или) по договору найма физическому лицу.

Таким образом, с юридической точки зрения, договор оформляется как аренда жилого помещения, использование под гостевой дом

Рад был помочь!

Если речь идет о сдаче в найм жилого помещения, это называется договором найма.

В договоре найма можете предусмотреть право субаренды.

Пропишите отдельно права и обязанности сторон.

Другие моменты.

Но следует осторожно здесь быть, иначе могут быть вопросы у ФНС.

Договор, заключенный на срок менее 12 мес., не нужно регистрировать через Росреестр.

- см. ст. 421, 671 ГК РФ

Здравствуйте! Раз снимает ИП, а не просто человек для себя, то пишем Договор аренды (а не найма)(п. 2ст.671 ГК РФ) Главное, пропишите, что квартира сдается «для проживания граждан». Хотя ИП там сам жить не будет, но по закону в жилой квартире ничего, кроме «проживания», делать нельзя,никаких офисов или складов.

​Чтобы к ИП не было вопросов, в договоре обязательно должна быть строчка: «Арендатор имеет право сдавать квартиру в субаренду третьим лицам без получения согласия владельца».

Без этой фразы ваш ИП вообще не имеет права никого туда заселять.

​Если в договоре проскочит слово «гостиничные услуги» или «хостел», это нарушение Жилищного кодекса. Гостиницы в жилых домах запрещены.

Пишите просто, что ИП пересдает квартиру людям по договорам краткосрочного поднайма.

​В договоре не называйте их «временными жильцами» (это юридический термин для друзей, которые живут бесплатно),называйте их субарендаторами.

Договор без разницы, как назвать.

Это одно и тоже.

Субаренду просто прописать отдельным пунктом

Поскольку жилое помещение передается ИП за плату во владение и пользование, между физическим лицом (арендодателем) и ИП (арендатором) заключается договор аренды. Согласно статье 671 Гражданского кодекса РФ, по договору найма жилого помещения собственник обязуется предоставить за плату во владение и пользование для проживания другой стороне жилое помещение.

Если ИП планирует сдавать комнаты в аренду другим лицам (постояльцам) от своего имени, это будет являться субарендой. Согласно статье 615 Гражданского кодекса РФ, арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду с согласия арендодателя. В договоре аренды между физическим лицом и ИП необходимо явно прописать условие о возможности субаренды.

Если ИП будет предоставлять временное проживание постояльцам, это может быть оформлено как поднаем. Согласно статье 685 Гражданского кодекса РФ, наниматель вправе с согласия наймодателя передать жилое помещение или его часть в поднаем. Для этого необходимо заключить договор поднайма. Важно, чтобы передаваемая часть жилого помещения была изолированной и пригодной для проживания, а также соблюдалась норма общей площади на одного человека.

Использование жилого помещения для коммерческой деятельности, отличной от проживания, не допускается (пункт 2 и пункт 3 статьи 288, пункт 2 статьи 671 Гражданского кодекса РФ).

Вариант 1 (Субаренда): В договоре аренды можно прописать: "Арендатор вправе сдавать арендуемое помещение (или его части) в субаренду третьим лицам для целей временного проживания (гостевой дом) с предварительного письменного согласия Арендодателя."

Вариант 2 (Поднаем): В договоре аренды можно прописать: "Арендатор вправе с согласия Арендодателя предоставлять право временного проживания в арендуемом помещении (или его частях) третьим лицам по договорам поднайма, при условии соблюдения требований законодательства РФ."

Договор найма жилого помещения регулирует статья 671 Гражданского кодекса РФ, согласно которой сторонами договора является собственник - наймодатель, а нанимателем может быть только физическое лицо. При этом такой договор заключается для самостоятельного проживания физ.лица в этом жилом помещении.

Договор аренды регулирует статья 606 Гражданского кодекса РФ, согласно которой сторонами его заключившими может быть как физическое, так и юридическое лицо. Такой договор заключают для передачи имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Такое жилое помещение может быть использовано для субаренды с целью ведения бизнеса.

Согласно части 1 статьи 427 Гражданского кодекса РФ, в договоре может быть предусмотрено, что его отдельные условия определяются примерными условиями (стандартной документацией), разработанными для договоров соответствующего вида и опубликованными в печати (пункт 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах").

Закон не устанавливает требований к форме согласия арендодателя на сдачу имущества в субаренду. Согласие может быть оформлено как дополнительное соглашение к договору.

В основном договоре примером формулировки согласия может быть: «Арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаём), передавать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу (перенаём), а также осуществлять иные права, предусмотренные частью 2 статьи 615 ГК РФ. Получение дополнительного, в том числе последующего, согласия от арендодателя на это не требуется».

Жилой дом или его часть нельзя сдать в аренду для предоставления услуг гостевого дома другим лицом.

Согласно п.1 ст.2 закона от 07.06.2025 N 127-ФЗ "О проведении эксперимента по предоставлению услуг гостевых домов", услуги гостевого дома - услуги по предоставлению мест для временного проживания физических лиц в гостевом доме, а также иные услуги по обслуживанию проживающих в гостевом доме физических лиц, предоставляемые собственником гостевого дома в соответствии с положением о классификации гостевых домов, утвержденным Правительством Российской Федерации.

Поэтому вы не вправе заключать договор для использования жилого дома или помещения в нём в качестве гостевого другим лицом.

Передача во временное пользование жилого помещения индивидуальному предпринимателю для проживания других лиц возможна только по договору аренды.

Это следует из взаимосвязанных положений ст.671 ГК РФ и 23 ГК РФ.

Согласно п.3 ст.23 ГК РФ к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила настоящего Кодекса, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения.

В соответствии с п.2 ст.671 ГК РФ юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Однако, гостевым домом может быть не любое помещение, а только индивидуальный жилой дом или его часть, собственник которого сам предоставляет его для размещения гостей.

Физическое лицо, сдающее в аренду жилое помещение (несколько комнат в одном помещении) индивидуальному предпринимателю (ИП) для использования под гостевой дом, заключает договор аренды. Возможность использования помещения под гостевой дом, включая субаренду для временного проживания или подселение временных жильцов (суб-нанимателей), должна быть четко прописана в договоре аренды с согласия арендодателя.Поскольку жилое помещение передается ИП за плату во владение и пользование, это является договором аренды. Если ИП будет сдавать это помещение другим лицам, то это будет субаренда.Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) устанавливает, что юридическое лицо, арендующее жилое помещение у физического лица, может использовать его только для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ). Использование жилого помещения для коммерческой деятельности, в том числе для организации гостиницы или гостевого дома, прямо запрещено (п. 2 и п. 3 ст. 288, п. 2 ст. 671 ГК РФ). Однако, если помещение, сдаваемое в аренду, имеет статус нежилого, то его использование под гостиницу или хостел возможно при соблюдении определенных требований (например, наличие отдельного входа, соблюдение санитарных и противопожарных норм). В вашем случае, если речь идет именно о жилом помещении, его использование в качестве гостевого дома для коммерческой деятельности (даже через ИП) является нарушением.Если ИП планирует сдавать комнаты в арендованном помещении другим лицам, это будет являться субарендой. Для осуществления субаренды требуется согласие арендодателя (физического лица, собственника помещения), если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ). В договоре аренды следует четко прописать условия субаренды, включая возможность сдачи в поднаем и требования к субарендаторам.

Добрый день! Да, указанный вами случай квалифицируется как договор аренды жилого помещения. Согласно статье 671 Гражданского кодекса РФ, арендодателем выступает физическое лицо, сдающее имущество, а арендатором является индивидуальный предприниматель, использующий помещение для предпринимательской деятельности.

Для правильного оформления договора аренды важно учитывать следующее:

Укажите назначение помещения: арендуете именно под использование индивидуальным предпринимателем для организации гостевого дома.

Включите условие о возможности передачи помещения третьим лицам путем заключения договоров субаренды либо краткосрочного найма с временными жильцами. Для этого укажите прямо в тексте договора формулировки типа: «Арендатор вправе передавать объект аренды в субаренду третьему лицу».

Правовые основания:

Статья 671 ГК РФ

Статья 608 ГК РФ

Статья 615 ГК РФ