Как переоформить ипотечную квартиру в долевую собственность при гражданском браке и разделе средств

Гражданский брак не порождает правовых отношений, поэтому чтобы оформить долевую собственность нужно совершить сделку отчуждения доли в праве. Однако квартира обременена залогом банка по кредитному договору. Чтобы сделку осуществить нужно снять обременение, а для этого нужно внести всю сумму основного долга, по сути закрыть кредит.

Нет, он не сможет претендовать на долю в квартире, но сможет взыскать с супругов вложенные в вашу квартиру средства.

Добрый день. Естественно может, ведь он созаемщик и вносит ипотечные платежи.

В зависимости от условий договора, нужно ДКП читать.

Нет. Но он может потом взыскать деньги с Вас... по ст.1102 ГК РФ, а потому нужно заключить письменный договор вам троим.

А лучше брачный договор.

Если он со заёмщик то сможет.

пусть подарит или продаст свою долю Вам

Здравствуйте. Кто является собственником квартиры?

Здравствуйте!

Половину, если не докажет иного

Собственник проданной квартиры я.Новой квартиры мои родители,на них оформлена ипотека,т.к я в декрете,а у мужа серая зарплата

Здравствуйте, Ольга!

Прежде всего необходимо определить является квартира собственностью заёмщика или совместной собственностью его и его жены.

К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода (ч. 2, 3 ст. 34 Семейного кодекса РФ).

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (ч. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ).

Таким образом, на отчуждение квартиры заёмщиком своему родственнику, скорее всего, понадобится нотариальное согласие супруги.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (п. 1 ст. 37 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Заёмщику необходимо изучить условия договора ипотеки, не содержится ли в нём запрета на отчуждение заложенного имущества. Если такого запрета нет, то на отчуждение квартиры заёмщиком родственнику необходимо получить согласие банка. Перевод прав и обязанностей заёмщика по кредитному договору также возможен с согласия банка.

То, что родственник давал в долг деньги заёмщику не делает его автоматически созаёмщиком.

Здравствуйте, оформите соглашение с мужем у нотариуса, что оне не будет претендовать на квартиру после выплаты ипотеки.

Вы можете составить соглашение о порядке оплаты ипотеки и признания права собственности после ее оплаты либо за вами, либо одним из вас.

Только подав иск о разделе совместно нажитого имущества, доказав, что вносили плюсом личные средства, попросив суд признать за ним права собственности меньше, а потом уже в суде, поменять требования на признание без его доли, а с Вас компенсацию и заключив мировое соглашение.

Ну или нотариальное соглашение о разделе..

заключите в банке еще договор поручительства на вашего сожителя. А между им и вами составьте договор об участии в выплатах по кредиту,приобретении квартиры в долевую собственность

Добрый день!

Если соберете все необходимые документы - доли будут не равные, с учетом вложенных Вами личных средств.

СК РФ Статья 36. Имущество каждого из супругов

1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.

По умолчанию квартира принадлежит супругам в равных долях если в суде не будет доказано иное. Иное предстоит доказывать Вам

Советую это делать с помощью адвоката.

Здравствуйте. По умолчанию доли признаются равными. Однако, при наличии доказательств, суд может отступить от принципа равенства долей. Данное дело очень непростое, поэтому Вам лучше привлечь юриста.

Добрый день. Изначально в соответствии с законом доли у вас равные, но если докажете те обстоятельства на которые ссылаетесь (56 гпк рф) , представив суду выписки с вашего счета, документы от продажи предыдущей недвижимости, то сможете изменить размер долей, так как юридически значимым обстоятельством является именно происхождение денег. Для того что бы это получилось, обратитесь к юристам.

В принципе такое возможно. Брачный контракт называется.

Для переоформление ипотеки нужно согласие банка и мужа.

Документ предоставлен КонсультантПлюс

"Электронный журнал "Азбука права", 29.05.2020

Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке?

Продать квартиру, находящуюся в ипотеке, можно путем досрочного погашения кредита, оформления купли-продажи при участии банка, выдавшего кредит, или переоформления ипотечного кредита на покупателя. Порядок оформления сделки зависит от способа продажи квартиры.

1. Способы продажи квартиры, находящейся в ипотеке

Продажа квартиры, находящейся в ипотеке, может осуществляться, в частности, следующими способами.

1. Досрочное погашение кредита: продавец погашает кредит за счет собственных или заемных средств либо за счет средств покупателя, банк и регистрирующий орган снимают обременение в виде залога и происходит продажа квартиры.

2. Оформление купли-продажи при участии банка, выдавшего кредит: покупатель погашает кредит, банк и регистрирующий орган снимают с квартиры обременение в виде залога и происходит продажа квартиры.

3. Переоформление ипотечного кредита с согласия банка на новое лицо (покупателя).

Первый способ применим лишь при наличии у заемщика или покупателя денежных средств на досрочное погашение кредита. Покупатели, как правило, неохотно соглашаются на сделку по такому варианту, поскольку, передавая продавцу деньги для досрочного погашения им кредита, рискуют потерять эти деньги и не получить квартиру. Также этот вариант связан с временными затратами на ожидание снятия обременения банком и органом регистрации прав (ст. ст. 25, 77 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; ст. 53 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Рассмотрим особенности при реализации второго и третьего способов продажи квартиры, находящейся в ипотеке.

2. Условия продажи квартиры, находящейся в ипотеке

Продажа квартиры указанными способами подразумевает обязательное получение согласия банка, если иное не предусмотрено договором или соглашением с банком (п. 2 ст. 391 ГК РФ; п. 2 ст. 1, п. 1 ст. 37, п. 2 ст. 77 Закона N 102-ФЗ).

У различных банков могут быть разные условия на получение согласия на осуществление сделки.

В случае выдачи закладной продажа квартиры допускается, если закладная предусматривает такое право, с соблюдением условий, которые в ней установлены (п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 37 Закона N 102-ФЗ).

При нарушении указанных условий продажи банк может потребовать признания сделки недействительной или досрочного погашения кредита с обращением взыскания на заложенное имущество, независимо от того, кому оно принадлежит (ст. 323 ГК РФ; ст. 39 Закона N 102-ФЗ).

3. Порядок оформления сделки купли-продажи при участии банка, выдавшего кредит

При осуществлении сделки купли-продажи таким способом, как правило, сначала заключается предварительный договор купли-продажи. Далее возможны, в частности, два варианта действий.

3.1. Оформление сделки при снятии обременения продавцом

Покупатель выплачивает банку сумму задолженности продавца по кредиту, зафиксированную на определенную дату. После этого банк передает продавцу документарную закладную (если права залогодержателя удостоверялись такой закладной и она не была обездвижена) и выдает справку о погашении задолженности по кредиту (п. п. 1, 3 ст. 13, п. п. 2, 3 ст. 13.1, п. 2 ст. 17 Закона N 102-ФЗ).

Покупатель закладывает в банковскую ячейку, открытую в банке-кредиторе или любом другом банке, сумму разницы между ценой квартиры и суммой задолженности продавца или же на эту сумму открывает аккредитив (п. 1 ст. 867, п. 1 ст. 922 ГК РФ).

В установленный предварительным договором срок продавец регистрирует снятие обременения.

Стороны заключают основной договор купли-продажи, после чего регистрируется переход права собственности на квартиру к покупателю (ст. 558 ГК РФ; ч. 1, 2 ст. 14, ст. 29 Закона N 218-ФЗ).

Денежные средства из банковской ячейки выдаются продавцу, в частности, при предъявлении документа, удостоверяющего государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру к покупателю, - выписки из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ). Этот же документ потребуется для исполнения аккредитива.

3.2. Оформление сделки при снятии обременения банком-кредитором

Покупатель выплачивает банку сумму задолженности продавца по кредиту. Банк-кредитор самостоятельно сообщает в орган регистрации прав о погашении задолженности продавца и направляет документы для снятия обременения, в частности документарную закладную либо выписку по счету депо, если она была обездвижена или выдавалась электронная закладная (п. 7 ст. 17, п. 1 ст. 25 Закона N 102-ФЗ).

Покупатель закладывает в банковскую ячейку сумму разницы между ценой квартиры и суммой задолженности продавца или же открывает на эту сумму аккредитив (п. 1 ст. 867, п. 1 ст. 922 ГК РФ).

Далее стороны заключают основной договор купли-продажи, после чего регистрируется переход права собственности на квартиру к покупателю.

Выдача продавцу денежных средств из банковской ячейки или исполнение аккредитива также будут произведены при предъявлении документа, удостоверяющего переход права собственности на квартиру к покупателю.

4. Порядок переоформления ипотечного кредита с согласия банка на новое лицо (покупателя)

В данном случае имеет место и продажа квартиры, и "продажа кредита". Переуступка прав и обязанностей по договору об ипотечном кредите возможна в случае, если новый заемщик отвечает всем критериям банка для заемщиков по подобным кредитам.

Банк, продавец и покупатель заключают соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту на покупателя. Покупатель, который приобретет заложенное имущество в результате его отчуждения, становится на место залогодателя (заемщика) и несет все обязанности последнего по договору об ипотечном кредите, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем (заемщиком). Обременение в виде ипотеки в данном случае с квартиры не снимается.

Далее заключается договор купли-продажи квартиры и кредитный договор с новым собственником.

Государственной регистрации будут подлежать переход права собственности на квартиру к покупателю и внесение изменений в запись об ипотеке (смена залогодателя) (п. 1 ст. 353, п. 1 ст. 551 ГК РФ; ст. 38 Закона N 102-ФЗ).

Следует учитывать, что указанные способы продажи квартиры являются примерными, поэтому окончательную схему продажи квартиры, находящейся в ипотеке, следует обсуждать с представителями банка, выдавшего кредит, и в зависимости от результатов переговоров принимать решение о конкретной схеме продажи квартиры.

Кроме того, вам может потребоваться квалифицированная юридическая помощь специалиста, стоимость которой в зависимости от различных факторов может оказаться существенной. В случае представления ваших интересов в государственных органах потребуется подготовить нотариальную доверенность на представителя (ст. ст. 185, 185.1 ГК РФ).

Обратите внимание! При продаже квартиры, находившейся в собственности менее установленного срока, необходимо представить налоговую декларацию и уплатить НДФЛ. Если вы не представите декларацию, налоговый орган рассчитает налог на основе имеющихся у него сведений (п. 6 ст. 210, п. п. 1 - 3 ст. 214.10, п. 17.1 ст. 217, ст. 217.1, пп. 2 п. 1 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ; ч. 12 ст. 3 Закона от 29.09.2019 N 325-ФЗ).

См. также:

• Как оформить сделку купли-продажи квартиры?

• Что предусмотреть в договоре купли-продажи квартиры?

• Какие вычеты и обязанности по НДФЛ предусмотрены при продаже квартиры и другого недвижимого имущества?

• Официальный сайт Росреестра - https://rosreestr.ru

Подготовлено на основе материала

адвоката Богаткова С.А.

------------------------------------------------------------------

Здравствуйте! Продавать Вам еще нечего - в соответствии со ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Так что пока квартиру не сдадут и Вы не зарегистрируете права, продать Вы в принципе ничего не можете.

Далее, согласно ст. 37 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" продать, подарить или иным способом распорядиться квартирой Вы можете лишь с согласия залогодержателя . Вывести своего сожителя из состава созаемщиков Вы можете также исключительно с согласия банка, которое он, как правило, не дает

Если в договоре ДДУ преобретателями выступаете и Вы и Ваш сожитель, то изменить договор (состав участников договора) Вы сможете только с согласия сожителя и заемщика, которые должны подписать дополнительное соглашение к ДДУ.

Вы же сами написали, что оформлено ДДУ на двоих..

Нет.

Ипотеку тоже Вам платить.

Уступку без согласия банка сделать нельзя.., можно лишь, если полностью погасить кредит.