Частный инвестор готов снести наш дом - как оформить сделку и какие документы нужны?
Ситуация такая. Мы проживаем в частном секторе недалеко от центра города. Земля и дом находятся в собственности. Пришел человек из строительной фирмы (частный инвестор, не государство) и сказал (нам и соседям), что нас собираются сносить. Взамен нам обещают квартиру (вторичный рынок жилья).
Мы опасаемся, чтобы нас не "кинули", и поэтому возникли следующие вопросы:
1. Какой должен быть порядок сделки;
2. Какие документы должны участвовать в сделке (со стороны строит. Фирмы).
Заранее спасибо.
Веснин Денис.
Частная фирма не сможет Вас обязать снести, продать или еще каким-либо образом распорядиться Вашим участком и домом, если не будет Вашего согласия. Поэтому с ней Вы можете заключить только договор продажи Вашей недвижимости или мены (дарение, конечно, не рассматривается). Исходя из этого, и документы фирма представит все, которые необходимы для регистрации сделки (устав, доверенность на подписание сделки, свидетельство о регистрации и т.д.).
И торгуйтесь, так как Вы можете не совершать такие сделки, и действовать тогда придется органам местного самоуправления (государства), а они ограничены в своих возможностях.
ГК РФ.
" Статья 239. Отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится
1. В случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном соответственно статьями 279 - 282 и 284 - 286 настоящего Кодекса.
Требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество.
2. Правила настоящей статьи соответственно применяются при прекращении права собственности на недвижимое имущество в связи с изъятием горных отводов, участков акватории и других участков, на которых находится имущество.
Статья 279. Выкуп земельного участка для государственных и муниципальных нужд
1. Земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа.
В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
2. Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
Государственные органы, уполномоченные принимать решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, порядок подготовки и принятия этих решений определяются федеральным земельным законодательством.
3. Собственник земельного участка должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.
4. Решение государственного органа об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Собственник земельного участка должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты.
5. Выкуп для государственных или муниципальных нужд части земельного участка допускается не иначе как с согласия собственника.
Статья 280. Права собственника земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд
Собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его назначением. Однако собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка (статья 281) затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период.
Статья 281. Выкупная цена земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд
1. Плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок.
2. При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
3. По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Статья 282. Выкуп земельного участка для государственных или муниципальных нужд по решению суда
Если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, государственный орган, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. Иск о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику участка уведомления, указанного в пункте 3 статьи 279 настоящего Кодекса".
ЗК РФ.
" Статья 63. Гарантии прав на землю при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд
1. Изъятие земельных участков, в том числе путем их выкупа, для государственных или муниципальных нужд осуществляется после:
1) предоставления по желанию лиц, у которых изымаются, в том числе выкупаются, земельные участки, равноценных земельных участков;
2) возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках;
3) возмещения в соответствии со статьей 62 настоящего Кодекса в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды.
2. Собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков не позднее чем за один год до предстоящего изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков должны быть уведомлены об этом исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков.
Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков до истечения года со дня получения уведомления допускается только с согласия собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков.
3. Расходы, понесенные собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами, арендаторами земельных участков на осуществление застройки земельных участков зданиями капитального типа и проведение других мероприятий, существенно повышающих стоимость земли, после уведомления о предстоящем изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков, возмещению не подлежат.
4. Собственнику земельного участка при изъятии его для государственных или муниципальных нужд наряду с гарантиями, предусмотренными пунктами 1 и 2 настоящей статьи, должна быть возмещена рыночная стоимость земельного участка, если ему не предоставлен бесплатно в собственность равноценный земельный участок".
Спросить
Ответьте, пожалуйста, на следующий вопрос. В объявлениях предлагаются к продаже неприватизированные квартиры. Как такое может быть, ведь формально квартира принадлежит государству? Как оформляется сделка? Нам понравилось одно подобное объявление, но мы опасаемся этой сделки. Приватизировать свою квартиру перед продажей, хозяин, как мы поняли из объявления, не собирается. На что обратить внимание, чтобы не быть обманутым? Заранее благодарю за ответ!
Добрый день!
1.На самом деле при "покупке" подобного варианта возникает много нюансов, которые неоходимо предусмотреть.
2. Куда выписывается владелец квартиры?
3. Вся сделка оформляется как обмен. Здесь я это описать не могу -много и непонятно. Но можно все оформить законно.
С уважением,
Спросить
Конечно правильно опасаетесь - такие сделки незаконны и соотвественно ничтожны.
Обычно агентство недвижимости делает фиктивный обмен, который как вы понимаете потом также в суде можно оспорить. А ваше вселение в квартиру не будет законным.
Только если покупаете собственность.
СпроситьКак правильно оформить сделку между индивидуальным предпринимателем и ООО по обмену автомобиля на товар, причем автомобиль находится в собственности у ИП, а товар у ООО. Еще одно условие сделки - сделка заключается в одном городе, а товар должен быть отправлен в другой город и автомобиль находятся в том городе куда отправляется товар. Какие налоги платятся в такой ситуации. Правомерно ли заключать такие сделки нотариально? Прошу прощение если не совсем корректно задал вопрос. Заранее спасибо за ответ, с уважением, Давид!
Вам нужно заключить договор мены. К нему применяются правила договора купли-продажи. Налогообложение как при купли-продаже соответственно.
СпроситьМы выставили на продажу квартиру, и риэлтор сказал, что нашу квартиру хочет купить мэрия города. В связи с этим меня волнуют вопросы:
1. Каков порядок оформления сделки.
2. Какие документы должны нам предоставить.
3. какие могут быть последствия для нас и подводные камни при заключении такой сделки.
Заранее спасибо.
1. Обычный договор купли-продажи. Который считается заключенным с момента его государтсвенной регистрации.
2. Это Вы должны предоставить покупателю документы на квартиру.
3. Если сделка будет проведена с сопровождением юриста(адвоката), то никаких подводных камней нет. Более того, продажа квартира мэрии в разы безопаснее, чем продажа ее частному лицу.
Спросить
Здравствуйте!
1. Порядок оформления сделки: подписание договора купли-продажи квартиры, подписание передаточного акта (или иного документа о передаче), расчёт по сделке, подача документов на государственную регистрацию перехода права собственности.
2. Вам от покупателя, если это юридическое лицо, можно обратить внимание на оформление полномочий представителя мэрии города: если подписывать будет Городецкий, то на основании устава, если другое лицо - доверенность.
3. Последствия для вас - проданная квартира и полученные деньги!
4. Подводные камни: теоретически, сделка может быть признана недействительной по основаниям, предусмотренным ст.ст. 166-179 ГК РФ; покупатель, которому передана недвижимость ненадлежащего качества, вправе потребовать соразмерного уменьшения покупной цены, или безвозмездного устранения недостатков и т.д. и т.п.
Можно ещё много чего страшного напридумывать! Всё будет нормально. При продаже квартиры мэрии города, когда вы остаётесь с деньгами - вы в выигрышном положении в возможных спорах.
Прочитайте для успокоения ст.ст. 549-558 ГК РФ о продаже недвижимости.
СпроситьЯ собираюсь купить 1-комнатную квартиру в городе Сургуте. Какие документы должны быть предоставленны продавцом (владельцем) квартиры? Какой должен быть порядок оформления сделки? Существуют ли в этом вопросе региональные особенности? Заранее благодарен.
Уважаемый Сергей!
Прежде всего продавец должен представить документы, подтверждающие его право собственнисти на продаваемую квартиру. К таким документам относятся договор купли-продажи (договор мены, договор дарения иной документ, на основании которого лицо приобрело право собственности), Свидетельство о государственной регистрации права собственности (в данном свидетельстве содержится указание на договор, который является основанием приобретения права собственности). Кроме того, затребуйте выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним об отсутствии обременений (ограничений) права. Если в сделке будет участвовать не сам собственник, а его представитель, должна быть представленна нотариально заверенная доверенность. Также должны быть представлены выписка из домовой книги, в соответствии с которой можно установить, кто зарегистрирован в продаваемой квартире, а также выписка из финасово-лицевого счета (для определения наличия задолженности по оплате коммунальных платежй). Если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок или несовершеннолетний ребенок имеет право собственности (либо долю в праве собственности) на данную квартиру, должно быть получение согласие органов опеки и попечительства на заключение данной сделки. Также для регистрации сделки необходимо получить в органах БТИ экспликацию, пожтажный план, справку об оценочной стоимости квартиры (справка об оценочной стоимости действительна в течение 1 месяца с момента выдачи). Более точный перечень документов зависит от конкретной сделки, в частности от лиц, участвующих в сделке.
Договор купли-продажи квартиры может быть заключен как в простой письменной форме, так и удостоверен нотариально. Нотариального заверение сделки не обязательно. При заключении договора купли-продажи квартиры в простой письменной форме Вы сэкономите 1,5 % от стоимости квартиры (госпошлина за нотариальное удостоверение сделки).
К сожаленью, не могу сказать существуют ли какие-либо особенности для осуществления сделок купли-продажи недвижимости в Сургуте. Однако, как показывает личная практика, в таких регионах как Н. Новгород, Москва, Санкт-Петербург, Калининградская область, Самарская область действуют одинаковые положения.
СпроситьПомогите разобраться. Имею дом в частной собственности в центре города на 4 х сотках земли. Дом и земля в частной собственности без каких-либо ограничений. В соответствии с постановлением Администрации дом должен пойти под снос, земля в пользу застройщика, застройщик "рынок". "Рынок" начал строительство вокруг дома, чем с нашей точки зрения значительно ухудшил наши жилищные условия. Адекватное жилье, соответствующее социальным нормам "рынок" предоставить отказывается. Предлагает деньги, причем смешную сумму за кв. метр положенной жилой площади, абсолютно не соответствующую реальной цене квадратного метра в нашем городе. Мотивация директора рынка: "Я так хочу, я так решил, будете сопротивляться. Вообще так обстроим, что жить будет невозможно".
Как заставить " рынок " выплатить реальную стоимость за положенное жилье, можно ли обязать "рынок" предоставить жилье или денежную компенсацию в связи с ухудшением жилищных условий из-за строительства, попадают ли слова директора рынка под статью "принуждение к совершению сделки" и какие условия необходимо соблюсти, чтобы аппелировать на этом основании к правоохранительным органам.
Заранее благодарю, очень жду ответа.
уважаемая Ольга!ъ
для подачи в суд вам необходимо будет обладать соответствующими доказательствами.
для того чтобы говорить о значительных ухуджениях необходимо ознакомиться с ситуацией, проверить соответствует ли застройка рынка градостроительным нормам.
Оформлены ли документы на землю???????
СпроситьЯ живу в частном доме, дом находится в частном секторе, рядом с моим домом начинается строительство многоэтажки. Беспокоит соблюдение расстояния между моим домом и высоткой. Какое расстояние должно соблюдаться между частным домом и высоткой, какое расстояние должно соблюдаться между частным домом и иной строительной инфраструктуры?
СП 42.13330.2011 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*
7.1 Расстояния между жилыми зданиями, жилыми и общественными, а также производственными зданиями следует принимать на основе расчетов инсоляции и освещенности в соответствии с требованиями, приведенными в разделе 14 настоящих норм, нормами освещенности, приведенными в СП 52.13330*, а также в соответствии с противопожарными требованиями, приведенными в разделе 15 настоящего свода правил.
________________
* Действует СП 52.13330.2011, здесь и далее по тексту. - Примечание изготовителя базы данных.
Между длинными сторонами жилых зданий следует принимать расстояния (бытовые разрывы): для жилых зданий высотой 2-3 этажа - не менее 15 м; 4 этажа - не менее 20 м; между длинными сторонами и торцами этих же зданий с окнами из жилых комнат - не менее 10 м. В условиях реконструкции и в других сложных градостроительных условиях указанные расстояния могут быть сокращены при соблюдении норм инсоляции, освещенности и противопожарных требований, а также обеспечении непросматриваемости жилых помещений (комнат и кухонь) из окна в окно.
СпроситьПроход и подъезд к частному дому. Живём в городе, но в частном секторе. Купили дом несколько лет назад на земле ИЖС. Земля в этом частном секторе находится почти в центре города, поэтому очень дорогая. С 3 сторон к нему примыкают другие участки ИЖС, с 4 й-небольшой участок земли в собственности администрации, дальше которого сразу начинается лес. И вот приехали из отпуска-увидели, что прямо перед нашим домом, на земле администрации вырыт котлован, залит фундамент. Выясняется, что администрация продала этот участок в частные руки, он теперь ИЖС в собственности. А наш дом и участок-в центре, со всех сторон окружен другими участками ИЖС в частной собственности. Проезда по причине фундамента-уже нет. И ладно наши машины, но ни пожарная, ни скорая тоже не проедут. Уже начали ставить забор. Насколько это законно? Можно ли оспорить продажу этой земли администрацией? Как сейчас попадать к себе в дом без нарушений, если везде-чужая частная собственность?
Обращайтесь в суд с иском для установления сервитута. Это первое.
Ещё следует понять, нет ли нарушений со стороны нового собственника, если он нарушил градостроительные нормы, нормы СанПин, то можно обратиться в суд с иском о признании постройки самовольной. Ст. 222 ГК РФ.
Спросить
Для начала жалуйтесь в прокуратуру и администрацию. Пишите, что отсутствует доступ к вашему участку. Возможно администрация сможет это как то уладить с новым собственником. Ведь ваш участок был приобретен первым. По закону, к каждому земельному участку должен быть проезд.
Спросить
Здравствуйте, Софья!
Если вообще никаких проездов нет, то конечно подобное строительство незаконно.
Возможно, что строят без разрешения (ст. 222 ГК РФ).
В целях проверки можно обратиться с жалобой в прокуратуру.
Что касается оспаривания земли, то надо смотреть - была ли соблюдена процедура.
Т.е были ли торги.
И каким образом они проходили.
Также можете рассмотреть вопрос о том, чтобы установить сервитут (ст. 274 ГК РФ).
Т.к. в любом случае, проходить к себе в дом Вы имеете право. Никто это право у Вас не может отнять.
Спросить
Добрый день!
По всей вероятности землю администрации продала кому-то на торгах.
Нужно смотреть документы по торгам, чтобы ответить на вопрос о законности продажи её. Также надо смотреть документы по фундаменту. Должно быть уведомление администрации о соответствии (ст.51.1 ГрК РФ). Смотреть ГПЗУ земельного участка. Возможно нарушены строительные нормы. Тогда можно сказать, что это самовольная постройка. Ст.222 ГК РФ.И подлежит сносу на основании решения суда.
Напишите обращение в администрацию.
Также можно обратиться в прокуратуру.
И далее-иск в суд. ст.131,132 ГПК РФ. Если нужна помощь обратитесь в личку к любому юристу.
В любом случае проезд к Вашему участку должен быть. Ваши права и законные интересы должны быть восстановлены.
Спросить
Софья, здравствуйте.
Ужасная ситуация.
1.Жалоба в прокуратуру на действия Администрации, пусть проверят законность сделки по продаже муниципальной земли иному лицу.
Стоит отметить, что в силу ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации
собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц
Если найдут нарушения, то сделку могут признать недействительной по решению суда, эти заборы, что они понастроили - снесут.
______
2. В случае, если прокуратура местная ничего не найдёт - пишите жалобу в вышестоящую.
_____
3.Если государственный орган не поможет, то устанавливайте сервитут через суд.
Согласно Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26 апреля 2017 г.)
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (пункт 3 статьи 274 ГК РФ).
Сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен, а также в случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с целевым назначением участка (статья 276 ГК РФ).
_____
Исковое заявление должно соответствовать требованиям статей 131-132 ГПК РФ
_______
Желаю Вам удачи в разрешении вопроса.
С уважением!
СпроситьСкажите можно ли купить дом если земля под домом не в собственности, феодосия и если сделка КП СОСТОЯЛАСЬ, СОЕРШИЛАСЬ ПО ДУБЛИКАТАМ И КСЕРОКОПИЯМ. А ОРЕГИНАЛЫ У СОБСТВЕННИКА. ПО РОССИЙСКИМ ЗАКОНАМ ЗЕМЛЯ ДОЛЖНА БЫТЬ В СОБСТВЕННОСТИ. СКАЖИТЕ ПОЖАЛУЙСТА КАК ПРОИСХОДИТ СДЕЛКА В КРЫМУ. И КАКИЕ ДОКУМЕНТЫ НУЖНЫ ДЛЯ СДЕЛКИ. И ИМЕЛИ ЛИ ПРАВО В РОСТРЕЕСТРЕ РЕГИСТРИРОВАТЬ ТАКУЮ СДЕЛКУ. СПАСИБО.
Можно купить. Если земля не в собственности, то нарушений нет. А вот если бы земля была в собственности, то нужно покупать вместе с ней.
СпроситьУ меня есть вопрос, ответ на который хотели бы получить многие мне так кажется.
1) Если застройщик строит многоквартирный дом на АРЕНДУЕМОЙ земле у -у государства -у частной компании-юридическое или физическое лицо.
Переходят ли права собственности по договору долевого участия от собственника земли к лицу которое купило квартиру в даном доме? В какой момент права собственности переходит к человеку который купил квартиру?
2)если же права собственности перешли к человеку который купил квартиру. Кому он будет платить налог на землю в двух вариантах? -государству (аренда у государства)
или -частная фирма (аренда у частного лица)
3) не получиться ли так что арендодатель (государство или частная компания) будет иметь право на то что бы снести дом по каким либо причинам?
На что стоит обратить еще внимание при покупке квартиры, дом в которой находится эта квартира стротлся на АРЕНДУЕМОЙ ЗЕМЛЕ!
Ответы на ваши вопросы возможны исключительно в рамках очной консультации, которая проводится на платной основе.
СпроситьНамереваюсь приобрести квартиру по переуступке ДДУ, но поскольку первый раз приобретаю квартиру стараюсь обезопасить себя со всех сторон. В моем случаи действуют следующие лица: Застройщик и Инвестор. Дело в том, что вся реклама на покупку квартиры по переуступки и отдел продаж выступают от одной организации, как бы Инвестора, но когда доходит дело до заключения сделки, вдруг оказывается, что эта компания только представитель Инвестора, и что есть уже некое другое юр лицо с которым я заключаю сделку по переуступки ДДУ (этому юр лицу принадлежит земля на которой строиться дом). Квартира приобретается в ипотеку. Подскажите какие подводные камни существуют при подписании такого типа сделки, и проверяет ли банк данную сделку?
Банк не проверяет. Вам нужно обратиться к очному юристу чтобы проверил документы до заключения сделки.
Спросить
