Можно ли лишить собственности за нарушения прав соседа или по каким-либо иным основаниям?

Уважаемый Дмитрий! Ситуация с точки зрения права для Вас достаточно сложная. Вы не имеете права оспорить сделку дарения, ибо не являтесь носителем субъективного гражданского права, которое могли бы защищать. Не можете Вы защищать и интересы бывшего собственника квартиры.

Требовать отмены дарения ( да и то только в случае умышленного посягательства на жизнь дарителя или его близких родственников или физического насилия одаряемого над дарителем) вправе только даритель ( ст.578 Гражданского кодекса РФ).

Право преимущественной покупки действительно в данном случае также отсутствует, ибо оно распространяется только на договор купли-продажи и мены.

В отношении нового жильца - конечно, Вы можете просить участкового инспектора составить протокол в отношении жильца за проживание без регистрации ( часть 1 ст.19.15 КоАП РФ - штраф от 1500 до 2500 рублей), а в отношении собственника комнаты, допустившего такое проживание без регистрации - по части 2 ст.19.15 КоАП - штраф от 2000 до 2500 рублей.

Единственный выход из положения (на мой взгляд) обратиться в орган местного самоуправления, дабы он предупредил собственника о недопустимости таких действий и предупредил о возможности обращения в суд с требованием об изъятии жилого помещения ( ст.293 Гражданского кодекса РФ).

Статья 293. Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение

Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.

Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.