Использование материнского капитала для погашения ипотечного кредита и оформление долей - правовые аспекты и возможности
Мы погасили часть ипотечного кредита за счет материнского капитала. При этом мы оформили обязательство о выделении долей. Правда ли, что доли оформляются по соглашению сторон, то есть детям можно выделить 1/10 часть? Можно ли наделать детей собственностью в другой квартире, чтобы продать эту квартиру без участия органов опеки?
Вы обязаны будете выделить доли в том жилье по обязательству в котором вы погасили часть материнским капиталом.
Спросить
Была куплена квартира с участием материнского капитала под ипотеку. Было составлено нотариальное обязательство о выделении долей в квартире детям. С мужем развелись, ипотеку погасили, но выделить доли детям не успели, т.к. бывший муж погиб. Его 1/2 часть квартиры по наследству разделили дети и его родители. Получается, что у детей доля в квартире есть. Но теперь органы опеки требуют, чтобы я со своей доли в квартире выделила детям еще какую-то часть согласно вложенному материнскому капиталу. Я должна это делать только со своей доли или со стороны его родителей тоже надо что-то выделять детям?
Доля по материнскому капиталу не определена. Вопрос в данной ситуации весьма спорный. Можно настаивать, что доля детям была выделена в порядке наследования. Можете, если не желаете спорить выделить детям дополнительной, скажем по 1/10 доле , оформив договор дарения.
СпроситьПриобретали квартиру в ипотеку, часть кредита была погашена за счёт материнского капитала, дали соответствующее нотариальное обязательство о выделении долей детям. Через определенное время получили в дар квартиру от родителей и сразу наделили детей в ней долями. Количественные и качественные характеристики нового жилья и выделенных долей превышают цифры, которые были даны в нотариальном обязательстве по квартире, в которой использовался маткапитал. Вопрос: можно ли получить от органов опеки Согласие на продажу квартиры, в которой использовался мат капитал, без выделения долей, учитывая тот факт что детей уже наделили долями в другой квартире?
Здравствуйте! К сожалению, нет. И "выделять" детям доли в подаренной квартире тоже было плохой идеей. Вы поймите, что Ваша новая квартира к квартире, приобретенной частично за счет средств материнского капитала никакого отношения не имеет и опеку не волнует. Есть требование Федерального Законодательства - статья 10 ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", которая гласит: лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
Уйти от этого обязательства нельзя, закон исключений в виде предоставления детям другого имущества не предусматривает.
СпроситьЯ купила квартиру с использованием средств материнского капитала и с оформлением обязательства на выделение долей мужу и детям. Скажите пожалуйста, можно ли выделить доли через соглашение о выделении долей и требуется ли нотариальное заверение соглашения соглашение о выделении долей.
Купила квартиру в ипотеку с использованием материнского капитала. Погасила ипотеку - теперь нужно выделить доли супругу и детям. Можно ли взамен выделения долей в этой квартире - выделить соразмерные доли в другой квартире, которую буду покупать?. То есть не оформляя выделение долей в 1-й квартире (оставить ее свободной от долей детей для дальнейшего перевода в нежилое)?
Тогда Вы нарушите данное Вами в соответствии со ст. 10 Федералього закона "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" от 29.12.2006 N 256-ФЗ обязательство. Вы же в обязательстве указывали конкретный адрес квартиры?
Спросить
Добрый день
Если выдано обязательство о выделении долей в конкретном объекте, таковое должно быть исполнено, однако в любом случае решить вопрос могут только сотрудники пенсионного фонда.
Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей"СпроситьСтатья 3. Право на дополнительные меры государственной поддержки
1. Право на дополнительные меры государственной поддержки возникает при рождении (усыновлении) ребенка (детей), имеющего гражданство Российской Федерации, у следующих граждан Российской Федерации независимо от места их жительства:
1) женщин, родивших (усыновивших) второго ребенка начиная с 1 января 2007 года;
2) женщин, родивших (усыновивших) третьего ребенка или последующих детей начиная с 1 января 2007 года, если ранее они не воспользовались правом на дополнительные меры государственной поддержки;
3) мужчин, являющихся единственными усыновителями второго, третьего ребенка или последующих детей, ранее не воспользовавшихся правом на дополнительные меры государственной поддержки, если решение суда об усыновлении вступило в законную силу начиная с 1 января 2007 года;
4) женщин, родивших (усыновивших) первого ребенка начиная с 1 января 2020 года;
5) мужчин, являющихся единственными усыновителями первого ребенка, ранее не воспользовавшихся правом на дополнительные меры государственной поддержки, если решение суда об усыновлении вступило в законную силу начиная с 1 января 2020 года.
Здравствуйте Оксана
Можете выделить детям доли в другой квартире, которую будете покупать, но Вам нужно согласовать сделку с органом опеки во избежании привлечении Вас к ответственности за нарушение п.4 ст. 10 Федерального закона "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" от 29.12.2006 N 256-ФЗ
Получить разрешение на продажу, показав им подтверждающий документ о покупке и дачу обязательств о выделе долей
Согласно пункту 2 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного
Апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 14.02.2018 N 44-АПГ 17-31
Спросить
Нет, обязаны выделить доли согласно п.4 ст. 10 Федерального закона "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей"
Орган опеки не может отменить закона.
Реализация на практике такова:
При использовании кредитных средств, часть этой суммы или вся могла быть погашена материнским капиталом, следствием чего является обязательство родителей или матери наделить всех членов семьи правом общей долевой собственности на квартиру.
Если это обязательство не исполнено, то возникает вопрос, можно или нет покупать такую квартиру, и какие правовые последствия это может повлечь.
Покупать такую квартиру не советую, так как сделка может быть признана недействительной с возвратом покупателю денег, которых у продавца, как обычно уже нет, а продавцу – квартиры, которая никуда не делась.
Также, необходимо ознакомиться с договором купли-продажи, который был заключен до последнего договора, так как именно он может быть заключен с использованием средств материнского капитала и, если, дети не наделены долями, то суд вправе по иску заинтересованного лица:
признать договор №1 купли-продажи квартиры недействительной сделкой, также признать сделку по договору №2 купли-продажи этой же квартиры недействительной в силу ее ничтожности;
применить последствия недействительности данных сделок, прекратив право собственности последнего покупателя на квартиру, восстановить право собственности тех лиц, которые купили квартиру с использованием средств материнского капитала, но не выделили доли детям, взыскав с них денежную сумму, полученную по договору купли-продажи и так по цепочке продавца и покупателя.
Судебная практика
Так, по одному из дел в обоснование иска указано, что по договору купли-продажи от 26 мая 2014 года истцы приобрели по 3/8 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, находящееся по адресу, за 420 000 рублей с использованием кредитных средств и средств материнского капитала, направленных на погашение задолженности по кредиты перед банком.
При получении данных средств ими, в соответствии с требованиями закона, было дано нотариальное обязательство оформить приобретаемую квартиру в общую собственность родителей и детей, однако это обязательство истцами исполнено не было, квартира продана.
Согласно положениям статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В силу статьи 169 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемый истцами договор купли-продажи совершен в установленной законом форме, полностью соответствует по своему содержанию требованиям гражданского законодательства. Доказательств, подтверждающих, что оспариваемая сделка заключена вопреки установленным законом обязанностям родителей и нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетних детей, не представлено.
С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия не согласилась.
Согласно положениям части 4 статьи 10 №253-ФЗ, жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
Не выполнив этих обязательств, родители продали приобретенную долю в квартире, при этом сведения о приобретении истцами в собственность несовершеннолетних детей другого жилого помещения на полученные от реализации указанной квартиры денежные средства, в материалах дела отсутствуют.
Поскольку сделка по отчуждению спорного имущества совершена без учета интересов несовершеннолетних детей и привела к нарушению гарантированного несовершеннолетним детям права собственности на жилье, судебная коллегия приходит к выводу о том, что заключенная между истцами и покупателем сделка по отчуждению спорной квартиры не соответствует требованиям закона, а потому в силу статьи 168 Гражданского является ничтожной.
При этом доводы ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, в данном деле судом были отвергнуты, так как доказательств, свидетельствующих о принятии ответчиком при заключении договора купли-продажи всех доступных мер должной осмотрительности и осторожности, не представлено.
На основании изложенного, суд исковые требования о признании договора купли-продажи и записи о государственной регистрации права собственности недействительными удовлетворил.
Как покупателю защитить себя
1. Покупатель такого объекта вправе использовать правовой механизм защиты добросовестного покупателя, так как если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя.
Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суд применяет правила о добросовестности и отказывает в иске.
Также, важное значение имеет срок исковой давности и применимые нормы материального права, определяющие начало течения срока исковой давности, поскольку в 2013 году были изменены нормы закона о недействительности сделок.
2. Проверять, какое имущество есть у родителей, покупалось ли впоследствии на детей какое-либо жилье.
Если родители, продав квартиру, впоследствии все-таки приобрели жилое помещение и оформили доли детям, то это обстоятельство, безусловно, подлежит учету с использованием правовой позиции, изложенной Конституционным судом Российской Федерации в постановлении от 08 июня 2010 года № 13-П «По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Ч.» и что при определенном стечении жизненных обстоятельств жилищные условия ребенка в принципе не могут быть ухудшены, если родители предпринимают все необходимые меры к тому, чтобы минимизировать неизбежное ухудшение, в том числе обеспечив ребенку возможность пользования другим жилым помещением.
Нарушен или не нарушен баланс их прав и законных интересов при наличии спора о праве в конечном счете, по смыслу статей 46 и 118 (часть 1) Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с ее статьями 38 (часть 2) и 40 (часть 1), должен решать суд, который правомочен, в том числе с помощью гражданско-правовых компенсаторных или правовосстановительных механизмов, понудить родителя-собственника жилого помещения к надлежащему исполнению своих обязанностей, связанных с обеспечением несовершеннолетних детей жилищем, и тем самым к восстановлению их нарушенных прав или законных интересов.
Злоупотребление правом при совершении сделки является нарушением запрета, установленного в статье 10 Гражданского кодекса, в связи с чем такая сделка должна быть признана недействительной в соответствии со статьями 10 и 168 Гражданского кодекса как нарушающая требования закона. В связи с этим покупатель имеет возможность отстоять приобретенную им квартиру.
Спросить
Здравствуйте, Оксана! Увы нет, законный порядок такой, что доли нужно выделить именно в том жилом помещении, на приобретение которого был использован мат. капитал. В силу части 4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" (далее: Закона) «жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению». Вам нужно выделить доли именно так, а уже потом продавать с разрешения органа опеки и попечительства в случае если будут отчуждаться доли несовершеннолетних детей (ст.37 ГК РФ). Как-то так...
Спросить
Здравствуйте, Оксана!
К сожалению, ответ на Ваш вопрос отрицательный.
И орган опеки, в который Вы можете обратиться, не может нарушать действующее законодательство.
Дело все в том, что доли следует выделить именно в том жилом помещении, на приобретение которого был использован материнский капитал. Вы давали обязательство, которое должны исполнить. Квартира, приобретенная посредством материнского капитала, оформляется в общую долевую собственность всех членов семьи.
А не в той квартире, которую будете покупать.
Так что выделяйте доли, соблюдайте закон. А потом получайте согласие органа опеки и попечительства, продавайте старую квартиру и покупайте новую.
ст.37 ГК РФ, ст.3, 10 Федерального закона "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" от 29.12.2006 N 256-ФЗСпросить
Добрый день! Из положений части 4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ следует, что законодатель определил вид собственности на жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского капитала, - общая долевая собственность родителей и детей.
Таким образом, именно в данной квартире, приобретенной за счет средств материнского капитала, которые имеют целевое значение, должны быть выделены доли супруга и детей.
Спросить
Здравствуйте Оксана
По тексту вашего вопроса, то что вы собираетесь сделать запрещено, и если вы не выделите доли в квартире, которую приобрели на средства материнского капитала, то вас обяжут вернуть деньги в пенсионный фонд
Поэтому, сначала обязательно надо выделить всем членам семьи и в том числе доли детям в жилом помещении, которое приобрели за средства материнского капитала по п.4 ст. 10 Федерального закона "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" от 29.12.2006 N 256-ФЗ
Далее, если не собираетесь продавать квартиру, купленную за материнский капитал, а хотите перевести ее в нежилое помещение, то надо доли, принадлежащие детям оформить по договору дарения на Вас с разрешения органов опеки
А потом можете приобретать другую квартиру, выделить там доли равнозначные по квадратуре тем, которые Вы им выделили в квартире, купленной за капитал.
СпроситьСкажите пожалуйста какую минимальную долю в квартире я могу выделить детям покупки квартиры с использованием материнского капитала? И есть ли нормы какие-нибудь по выделению долей по соглашению? В обязательстве указано что выделение долей по соглашению.
Да, ограничений по долям нет. На практике выделяют обычно равные доли всем членам семьи
СпроситьДля получения разрешения на продажу квартиры, где есть доли детей, и наделению долями в другой нашей квартире опека просит предоставить проект договора/соглашение на выделение долей детям.
Квартира в которой планируется выделить доли детям в общей совместной собственности супругов.
Чтобы не делать брачный договор и дарени детям через нотариуса, можно ли выделись доли детям по соглашению на основании п.90.1 Приказа #187 от 10.04.2018 г. в простой письменной форме, где по 1/10 выделить двум детям (общая долевая собственность), а по 4/10 выделить супругам (общая совместная собственность)? Или данный приказ только в случае выделение по обязательству мат. капитала?..
Добрый день, Владислав. Вы обсуждает вопрос об отчуждении долей в праве собственности на недвижимость, подлежащую госрегистрации, поэтому все что связано с долями, только через нотариуса.
СпроситьСитуация следующая. Материнский капитал был использован на погашение ипотечного кредита на квартиру. В ПФ было отдано обязательство о выделении детям долей без указания конкретно каких долей. При подготовке соглашения о выделении долей у нотариуса было сказано, что можно выделить только в равных долях! Правомерно ли это? В выделении неравных долей нотариус отказывает в составлении соглашения и отправляет за разрешением в опеку. Опека в свою очередь отказывает в таком разрешении мотивируя это тем что нет законодательной базы для дачи такого разрешения! Итог доли выделить не можем, квартиру продать не можем! Как быть в данной ситуации? Спасибо.
Законом о мат. капитале не установлен размер долей, который должен быть выделен детям, получайте у нотариуса письменный мотивированный отказ и обжалуйте в суде, при наличии оснований.
Спросить
Нотариус не прав. Можете подать на него жалобу в нотариальную палату либо в прокуратуру. Либо можете обратится в суд.
Спросить
Здравствуйте, Артём!
В законодательстве нет указаний на конкретный размер доли ребенка, который должен быть отражен в обязательстве и впоследствии выделен.
Поэтому получайте письменный отказ и обжалуйте его.
СпроситьКупили комнату на мат капитал, доли не выделили, сейчас купили квартиру, можно сразу без выделения долей в комнате выделить в квартире, и продать комнату без участия органов опеки, квартира куплена за наличные, не в ипотеке.
Добрый день.
Физически эта сделка пройдет.
Но юридически это неправильно.
Тем не менее, полагаю, что квартира не хуже по условиям, чем комната, а, даже лучше.
Поэтому, если даже пфр, либо органы опеки заинтересуются сделкой, вы предоставите документы, подтверждающие право собственности на жилье у детей и родителей.
Но еще раз повторюсь, вы перескакиваете через необходимую процедуру.
В каждом регионе к таким вещам подход индивидуальный.
СпроситьОбязательно ли отвращаться к нотариусу для выделения долей по материнскому капиталу в квартире. Ситуация такая: муж 100% владелец данной квартиры, перешедшей по наследству от умерших родителей. Квартира была в ипотеке у родителей, мы остаток погасили средствами материнского капитала в этом году. Теперь есть обязательство выделить доли. Как сэкономить на этой процедуре? Можно ли самостоятельно составить соглашение об выделении долей и подать его в мфц или обязателен нотариус?
Соглашение об оформлении долей можно составить без участия нотариуса и подать в Росреестр самостоятельно. Но не всегда. Можно не обращаться к нотариусу, если жилье покупалось или строилось без дополнительных вложений совместных средств супругов, исключительно на средства материнского капитала.
Спросить
Если доли выделяются только детям - то нотариус не обязателен. Если в соглашении участвует еще и супруг, такая сделка признается разделом супружеского имущества. И потому она требует обязательного нотариального удостоверения а (ст. 38 СК). На эти цели придется потратить 5-15 тыс. руб. в зависимости от региона и расценок конкретного нотариуса. Но есть возможность сэкономить. Вы, скажем, можете указать в соглашении, что каждый из детей получает по 1/40 доле в праве собственности, а оставшиеся 38/40 поступают в ОБЩУЮ собственность супругов. Раздела между супругами нет, а значит, можно обойтись без нотариуса. Правда, такой способ не сработает, если при оформлении ипотеки квартиру изначально оформили в долях на супругов – при сделках с долями нотариус обязателен (п. 1 ст. 42 ФЗ № 218 «О госрегистрации недвижимости»).
Спросить1-ком. квартира приобретена (долевое строительство) с участием мат. капиталла. По окончании строительства 1-ком. квартира оформлена в собственность на меня. Доли детям и мужу не выделялись в этой 1-ком. квартире. Планировали продать эту 1-ком. квартиру и купить другую.
В Росреестре и у Нотариуса нас проконсультировали, что необходимо сначала выделить доли в этой 1-ком. квартире детям и мужу. При этом однозначно рассматривают только вариант с составлением Соглашения о выделении долей за которое, нотариус берет 0,5% от кадастровой стоимости квартиры и еще 5500 руб. за свою работу. После выделения долей необходимо сдать документы в Росреестр. Затем нужно будет получить разрешение органов опеки на продажу квартиры. Далее при совершении сделки по продаже данной квартиры, поскольку квартира будет уже в долевой собственности, нужно будет договор купли-продажи оформлять опять через нотариуса. Нотариус возьмет за свои услуги опять 0,5% от стоимости квартиры.
Подскажите, пожалуйста, можно ли выделить доли детям составив договор дарения на доли в 1-ком. квартире, вместо составления соглашения о выделении долей и потом продать квартиру? Есть ли другой более дешевый путь оформления документов?
Сделки с дарением долей также подлежат нотариальному удостоверению. Правильно вас проконсультировали по алгоритму ваших действий.
Спросить
Нотариус Вас разводит. В 2018 году появилась такая возможность.
90.1. При государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности, поступающей в совместную собственность супругов: сведения об обоих супругах указываются в одной записи о вещном праве; в отношении вида права в записи о праве указываются слова «общая долевая собственность»; после указания в записи о вещном праве размера доли в праве общей долевой собственности указываются слова «в совместной собственности». (п. 90.1 введен Приказом Минэкономразвития России). Изменения вступили в силу 01.07.2018 года
Более подробная консультация возможна в личных сообщениях.
С Уважением, адвокат – Степанов Вадим Игоревич.
Спросить
