Как решить вопрос с комиссией риэлтора при отсутствии подписанного договора?

Очень надеюсь на помощь.

Ситуация следующая. Город маленький. Происходит активный поиск жилья. Позвонил по объявлению о продаже квартиры, трубку поднял собственник, договорились, что созвонится со своим риэлтором, чтобы тот показал квартиру в отсутствие хозяина. На следующий день произошел осмотр. Все прошло ровно, без каких-либо намеков. Но еще через день стоимость квартиры увеличилась на 400 тыс. руб. Естественно я отказался от этого варианта. Спустя час-два со мной связался риэлтор (да,да, тот самый) и предложил показать еще одну квартиру. Дал адрес и номер хозяев. Я с ними созвонился и вечером отправился к ним. Риэлтора на осмотре не было! Поговорив с хозяевами мне удалось сбить цену, допустим на 150 т.р. Так вот, я остановился на покупке этого жилья. Обозначил свое решение риэлтору, и вот тут самое интересное - он потребовал комиссию в 2% от стоимости квартиры, обосновал это тем, что произвел 2 показа и 1 подбор + комиссия еще объяснилась тем, что я сбил цену. Это не все. Самое эпичное в данной ситуации - никаких документов (договор на подбор недвижимого имущества, бланк осмотра и пр.) ПОДПИСАНО НЕ БЫЛО ни с риэлтором, ни с его агентством.

Собственно вопрос. Умом я понимаю, что риэлтор не может претендовать в данной ситуации на комиссию, тем более на процент от стоимости покупки жилья. Единственно на что он может рассчитывать (да и то в случае эксклюзивного договора и цены, установленной самим агентством, а не собственником) это 2% со сбитой суммы, то есть 3 т.р.

Так ли это? И если так, то как доходчиво объяснить это риэлтору?

Заранее спасибо!