Дарение дома несовершеннолетнему - налоги, возможности и стоимость имущества

Моя двоюродная сестра выдала мне доверенность на продажу или дарение (по моему усмотрению) своего дома моему несовершеннолетнему сыну (ему 15 лет). В юстиции мне сказали, что продать ему нельзя, т.к. он несовершеннолетний и денег у него своих не может быть и остается только дарение. У меня 4 вопроса:

1) Действительно ли больше нет способов передачи этого дома в собственность моему несовершеннолетнему сыну, кроме дарения?

2) Придется ли заплатить налог 13% при дарении? - моя двоюродная сестра и мой сын не являются близкими родственниками и сын - несовершеннолетний и у него не может быть своих денег.

3) Если кроме дарения способов передачи в собственность нет и налог заплатить придется в любом случае, можно ли максимально уменьшить стоимость дома для налоговой - так, чтобы это можно было подтвердить официально? Вызвать незавимисого оценщика?

Я не согласна с кадастровой стоимостью дома - 970 т.р., что в действительности является абсурдом, т.к. кадастровая стоимость земли под домом составляет 300 т.р., а сам дом - разваливающаяся старая саманка, требующая капитального ремонта и дом вместе с землей реально сейчас стоит не больше 400 т.р. (рыночная стоимость)

4) Какие имущественные налоги придется платить сыну, если дом он получит в дар?

Спасибо!