Земельный участок площадью 23092 кв. м.,сформирован и поставлен на кадастровый учет 01.04.2002 г. до введения в действие.

Земельный участок площадью 23092 кв.м.,сформирован и поставлен на кадастровый учет 01.04.2002г. до введения в действие Жилищного кодекса РФ (с 01.03.2005г.) и был предоставлен ООО «СК «Технострой» в аренду для строительства и эксплуатации десяти пятиэтажных 20-квартирных домов.

ООО «СК «Технострой» с привлечением денежных средств участников долевого строительства завершило на указанном земельном участке строительство пяти 20-квартирных жилых домов: №№ 3 – 7.

Главой администрации постановлениями от 30.12. 2005. №1460 и от 02.10.2006г., № № 1379 -1382 утвердил выданные на ввод в эксплуатацию указанных домов разрешения без установления границ земельного участка под введенными в эксплуатацию пятью домами (в нарушение п. 4 и п.6 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004г. № 189-ФЗ О введении в действие ЖК РФ).

В октябре 2006г. «СК «Технострой» передало по актам приема-передачи квартиры в указанных домах участникам долевого строительства, в том числе и заявителям, которые зарегистрировали на принадлежащие им квартиры право собственности.

Другие пять незавершенные строительством жилых дома, расположенные на данном земельном участке, ООО « СК «Технострой» 29.05.2007г. продало ООО «Новомол» по договору купли-продажи без предварительного раздела исходного земельного участка.

ООО «Новомол» 22.08.2007г. зарегистрировало право собственности на указанные объекты.

Постановлением администрации района от 17 января 2008г. №20 в связи с переходом права собственности на часть объектов недвижимости, находящихся на земельном участке указанный земельный участок был разделен и утверждены границы образованных при этом участков:

1)земельного участка Б площадью 17326 кв.м., на котором расположены пять незавершенных строительством 20-квартирных домов (поставлен на государственный кадастровый учет 09.10.2008г.), с разрешенным использованием «строительство и эксплуатация группы домов.

2) земельного участка В площадью 7275 кв.м. (в том числе обременение - дорога общего пользования – земельный участок Г площадью 1314 кв.м.), на котором расположены пять построенных и сданных в эксплуатацию 20-квартирных домов (поставлен на государственный кадастровый учет 09.10.2008г) , с разрешенным использованием «строительство и эксплуатация группы жилых домов».

При установлении границ земельных участков Б и В в границы земельного участка Б площадью 17326 кв.м. фактически вошла территория, необходимая для эксплуатации пяти многоквартирных домов №№ 3 - 7, и находящихся на ней общих домовых инженерных коммуникаций.

Собственники указанных домов, полагая, что основанием раздела исходного земельного участка является факт перехода права собственности на часть объектов капитального строительства, расположенных на этом участке и согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ ООО «Новомол», с момента регистрации перехода права собственности на пять незавершенных строительством объектов, то есть с 22.08.2007г., в силу закона приобрело право пользования частью исходного земельного участка в размере, не более его половины, то есть - 11546 кв.м. (так как исходный земельный участок был предоставлен для строительства и эксплуатации десяти 20-квартирных домов равнозначных по площади застройки, количеству проектируемых квартир, а к ООО «Новомол» перешло право собственности на пять таких домов), обратились к администрации района и ООО «Новомол» с иском об изменении границ образованного земельного участка и признании за ООО «Новомол» права на использование земельного участка площадью 11546 кв.м. под принадлежащими ему на праве собственности объектами незавершенного строительства: домами 8-12 и признании незаконным постановления главы района от 17 января 2008г. №20 «Об утверждении проектов границ земельного участка .

Кроме того истцы обосновали свои доводы ссылками на:

- правовую позицию, сформулированную в Постановлении Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав, согласно которой в случае если в результате действий органа власти по формированию земельного участка у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.

При рассмотрении указанных исков суд разрешает спорные вопросы, связанные с границами данного земельного участка, в соответствии с требованиями земельного

законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

При этом обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти (п.68 Постановления);

- ч 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, согласно которой собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, включающее земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке;

- ст.16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, которой установлено, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме;

Решением районного суда Краснодарского края в удовлетворении искового заявления отказано со ссылкой на то, что для целей эксплуатации оконченных строительством жилых домов №№3-7 земельный участок не формировался и на кадастровый учет не ставился, поэтому у истцов как собственников жилых помещений расположенных в указанных жилых домах не возникло право общей долевой собственности на спорный земельный участок. Кассационные инстанции согласились с выводами суда.

Просим разъяснить какие нормы права регулируют правоотношения при указанных обстоятельствах. Законность схемы передачи части земельного участка ООО «Новомол» для нового строительства если:

-проект раздела исходного земельного участка не содержит правового обоснования размеров образуемых земельных участков по правилам п. 3 ст. 33 Земельного кодекса РФ;

-в материалы дела администрация района не представила обоснование образовании земельного участка Б в оспариваемых границах, а именно в размере 17326 кв.м.;

-ООО «Новомол» также не представило в материалы дела обоснование размера земельного участка, на пользование которым у него возникло права в силу закона, при приобретении им в собственность пяти незавершенных строительством 20-квартирных домов.