Ув. юристы! Вопрос по продаже комнаты в коммунальной квартире. | Абакан

Вопрос №281124

Ув. юристы! Вопрос по продаже комнаты в коммунальной квартире. Подписали договор купли-продажи, в рег. палате приняли документы, но сказали (и я, продавец, за это расписался),

что не хватает документов: "Отказ от покупки данной комнаты за ту же цену собственниками других комнат этой же квартиры".

Оказывается, согласно новому жилищному кодексу прежде чем продавать комнату, необходимо получить нотариально заверенный отказ купить мою комнату от владельцев остальных комнат.

В регистрационной палате мне дали 10 дней для того, чтобы "донести" эти документы. Деньги за комнату я получил и часть из них пойдет на покупку квартиры в ипотеку в течение недели.

Проблема получения такого отказа заключается в том, что я даже не знаю, где владелец одной из комнат - видел я его один раз, его координаты мне не известны, в последний год в своей комнате он не появлялся и, подозреваю, что еще год, а может и больше, он не появится - и получается, что у меня нет возможности продать комнату? Она вдруг стала обременена?

Вопросы:

1) Что будет, если я этого человека не найду в течение 10 дней (а я его точно не найду). Сделка будет признана недействительной?

Так ведь деньги за комнату уйдут в покупку квартиры в ипотеку! Я уже не смогу отдать эти деньги. Через суд? Нереально - денег нет, будет квартира, и та заложена банку, за уходит на погашение кредита.

2) На каком конституционном основании государство своими законами обременяет мое имущество и делает его зависимым от третьих лиц - ведь когда я покупал комнату, такого закона не было.

3) Имеется подозрение, что эта комната вообще не приватизирована - тогда куда идти? В администрацию, чтобы она дала согласие?

Но у меня нет оригиналов документов на комнату, т.к. я отдал их в палату (т.е. для них я "человек с улицы")

4) Если ничего не получится, то возможно ли будет переделать договор купли-продажи на договор дарения? (вроде в этом случае такие документы не нужны)

Какие в этом случае могут быть подводные камни?

PS вообще наша власть сообразительная. Не реформирование, а сплошные барьеры.

Скоро для того чтобы продать квартиру, необходимо, видимо, будет предоставить согласие владельцев всего подъезда, а то и дома - мало ли - вдруг кто нибудь из них горит желанием приобрести твою квартиру, а ты ее Пушкину из Нижних Васюков продаешь.

Ведь сколько общего имущества - лестничная площадка, лампочка на площадке, окна в подъезде, перила, лифт!, вся придворовая территория, газоны, бордюры, лавочки и т.п.

Странно, как "много думающие дяди" еще до этого не дошли...

Ответы на вопрос:

Требование о необходимости получения отказа от преимущественного права покупки предусмотрено ст. 250 ГК РФ, которая успешно применяется уже в течение десяти лет. Так что не грешите на Жилищный Кодекс - он не внес ничего нового в этом плане. В этом огромный минус простой письменной форме: экономя на нотариусе, Вы допускаете ошибки, за которые потом сами и расплачиваетесь. Нотариус бы не удостоверил договор при отсутствии отказа сособственников или сведений об их надлежащем извещении не менее, чем за 1 месяц до сделки.

Уточнить
Вам помог ответ?ДаНет

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1

Похожие вопросы

Вопрос №1180846

Решили продать комнату в коммунальной квартире, для продажи нужно собрать отказ от всех соседей, но один из соседей уехал в неизвестном направлении и не появляется вот уже больше 4 месяцев.

Ответы на вопрос:

Ув. читатель!

Местонахождение соседа-сособственника-не Ваша проблема.

Вы обязаны при продаже уведомить сособственников о намерении продажи и о цене.

1.Заказным письмом (с описью вложения), с обратным уведомлением на Ваш адрес.

2.П.1 предъявите в Рег. палате при регистрации перехода права собственности.

Нет ответа в течение месяца-продавайте по цене, указанной в письме.

Удачи!

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет

Если уехавший сосед-собственник своей комнаты, то его, как и других сособственников квартиры, Вы обязаны известить письменно о продаже и цене по известному Вам адресу нахождения его собственности заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения. Хорошо, если Ваша подпись под извещением будет нотариально удостоверена. О невозможности вручить письмо составляется акт с участием участкового инспектора милиции, соседей, работников почты (при направлении извещения экспресс почтой). Отсутствие ответа в месячный срок приравнивается к отказу от реализации права преимущественной покупки (ст.250 ГК РФ) и даёт Вам возможность продать комнату любому найденному Вами покупателю. Иногда в такой ситуации дарят небольшую часть комнаты по договору дарения (чтобы не было обременительно при уплате налога на дарение - 13% от рыночной стоимости подаренной доли), а потом остальную часть комнаты продают тому, кому подарена часть комнаты.

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет
Вопрос №18123896

В 3 комн. Квартире в СПб соседка, зная, что мы хотим выкупить ее комнату, из вредности, продала семье из 4 чел (двое детей), соседке "агент" купила кв. в области. Агент, продававшая комнату, высылает

нам угрожающие смс, чтобы мы не оспорили сделку. Новые собственники были введены ею в заблуждение, что якобы в кв. никто не живет и теперь новые собственники, пока не въехавшие, просят сдать им нашу комнату или они согласны выкупить нашу комнату. Что делать, если мы хотели бы сами купить комнату соседки, то каковы шансы в суде, учитывая работу судов и пандемию. И как долго решать вопрос будет суд. Мы обязаны положить деньги на депозит суда и ждать, когда соседка вернет деньги покупателям, а "агент" свою комиссию тоже должна вернуть, если комиссия в цене ДКП? А если "агент" прикрывалась левой фирмой, то ее деятельность законна? Предполагаю, что "агент" вселила" соседку-пенсионерку с сынком наркоманом в область на 300-400 тр. дешевле, чем сумма в ДКП. И как долго наши деньги на депозите будут лежать, если сделку суд признает неправомерной, пока продавец не вернет полностью покупателям?

Ответы на вопрос:

Татьяна! У Вас есть все шансы оспорить продажу данной комнаты третьим лицам, так как первоначальное право покупки было за Вами.

Цитата:

Если собственник комнаты в коммунальной квартире хочет её продать, на первом этапе он должен известить в письменной форме других жильцов квартиры (как собственников так и нанимателей) о своем намерении продать комнату, а так же долю в праве общей собственности с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Порядок действий при продаже соответствует ст. 250 ГК РФ, где указано, что остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается.

В течение месяца соседи обязаны: либо отказаться от покупки, либо приобрести продаваемую комнату. Подписи отказавшихся от покупки желательно заверить у нотариуса. Если же в квартире есть не приватизированные комнаты, то отказ от покупки надо получать от муниципалитета. После чего продавец имеет право продать свою комнату любому другому лицу, но по цене не ниже, чем было предложено соседям.

Если преимущественное право покупки было нарушено, соседи по коммуналке имеют право в течение 3 месяцев требовать перевода на них прав и обязанностей покупателя в судебном порядке. Сделка купли-продажи может быть признана недействительной.

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет

Татьяна, вам присылалось уведомление о продаже комнаты? Необходимо подробно изучить ситуацию чтобы предусмотреть перспективы судебного дела.

Уточнить
Вам помог ответ?ДаНет

Здесь нет оснований для признания сделки купли-продажи недействительной. Есть основания для перевода на Вас прав и обязанностей покупателя комнаты, в судебном порядке, о чём и должен быть Ваш иск. Согласно статьей 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При этом, в соответствии со статьей 20 ГК РФ, местом жительства гражданина признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает, а согласно статье 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю, сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. Таким образом, при разбирательстве дела установлению будет подлежать соблюдение порядка уведомления Вас соседкой-продавцом. Если будет установлено несоблюдение данного порядка (отсутствие направления уведомления либо уведомление по ненадлежащему адресу) - иск о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи будет удовлетворён. В иске о признании сделки недействительной будет отказано в любом случае, т.к. закон при указанных Вами обстоятельствах не предусматривает подобных правовых последствий. Такие дела.

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет

Комиссия агента Вас не касается совершенно.

За сколько они купили так и Вам нужно такую же сумму внести в депозит.

Что Вы с этим агентом то?

кто она и как там было у них Вам все равно...

Пока не будет решение суда..

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет
Вопрос №16823756

В коммунальной квартире у одного из собственника за долги выставили на торги его комнату. Должны ли уведомить остальных собственников о торгах. Если да, то в какой форме? Торги прошли, нашёлся покупатель, который выкупил долю. Но остальные собственники коммуналки узнали об этом только после факта продажи доли с торгов постороннему лицу. Есть собственники, которые готовы были выкупить эту долю. Спасибо.

Ответы на вопрос:

На сайте службы судебных приставов должны были разместить информацию о торгах. Продажа с публичных торгов возможна, если участники общей долевой собственности отказались от приобретения доли. Процедура извещения участников общей собственности четко не прописана. Но в данной ситуации допустимы, по моему мнению, только письменные доказательства. Заинтересованные участники долевой собственности вправе обратиться в суд с иском о признании торгов недействительными.

Цитата:
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 16.12.2019)

ГК РФ Статья 250. Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

Цитата:
ГК РФ Статья 255. Обращение взыскания на долю в общем имуществе

Кредитор участника долевой или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания.

Если в таких случаях выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга.

В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.

Цитата:
ГК РФ Статья 449. Основания и последствия признания торгов недействительными

1. Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:

кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

2. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

3. Расходы организатора торгов, связанные с применением последствий недействительности торгов и необходимостью проведения повторных торгов, распределяются между лицами, допустившими нарушения, повлекшие признание торгов недействительными.

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет

Должны уведомлять всех заинтересованных лиц.

Статья 90. Сроки и порядок проведения торгов

1. Торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения организатором торгов имущества для реализации.

2. Порядок проведения торгов устанавливается Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, иными федеральными законами и постановлениями Правительства Российской Федерации.

3. Извещение о проведении торгов размещается на официальном сайте Российской Федерации в сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, и на официальном сайте Федеральной службы судебных приставов в сети "Интернет". Информация о проведении торгов должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.

(часть 3 введена Федеральным законом от 06.12.2011 N 401-ФЗ; в ред. Федеральных законов от 08.03.2015 N 57-ФЗ, от 30.12.2015 N 444-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет

Ирина,

заинтересованному сособственнику надлежит обжаловать в судебном порядке состоявшиеся торги, но при этом по решению суда необходимо будет выкупить комнату. Цена будет определена судебной экспертизой об определении стоимости имущества.

Цитата:
ГК РФ Статья 250. Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

Цитата:
ГК РФ Статья 255. Обращение взыскания на долю в общем имуществе

Кредитор участника долевой или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания.

Если в таких случаях выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга.

В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.

ГОТОВЬТЕ ИСК ПОДАВАЙТЕ В СУД - ВЫКУПАЙТЕ

ВСЕГДА БОРИТЕСЬ ЗА СВОИ ПРАВА.

Уточнить
Вам помог ответ?ДаНет
Вопрос №3045794

Скажите, пожалуйста. Мы взяли отказы от соседей в коммуналке от покупке комнаты на определённую сумму, теперь хотим её продать другим людям за большую цену. Какую цифру нужно указывать в договоре - та, что в отказах, или реальную цену продажи?

₽ VIP

Ответы на вопрос:

Вам нужно известить о продаже всех сособственников.

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет

Денис!

Да,та что в предложениях о покупке.

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет

Ту, что предлагали.

Уточнить
Вам помог ответ?ДаНет

Лучше указать ту что в отказах.

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет

Цифру можете указать ту. которая бала указана о уведомлении.

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет

указывайте сумму которая в отказах от права преимущественной покупки иначе сделку могут оспорить либо повторно берите от сособственников отказы по реальной цене продажи. Удачи.

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет

Можете указать и большую, поскольку сособственников ставило бы в более тяжелое положение при покупке.

Уточнить
Вам помог ответ?ДаНет

Денис, добрый день!

В договоре купли-продажи должна быть указана та же самая цена, которая была указана в отказах соседей от приобретения комнаты.

Согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Поэтому если Вы укажите в договоре купли-продажи иную цену, то требования о преимущественном праве покупки не будут считаться соблюденными.

Либо Вам придётся получать заново отказы соседей.

Уточнить
Вам помог ответ?ДаНет

Если не хотите неприятностей от соседей и покупателя в случае признания сделки недействительной. Укажите ту сумму. За которую реально продаете. Тогда хотя бы деньги в случае оспаривания вам вернуться в той же сумме.

Все остальное чревато прежде всего для вас.

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет

В договоре купли-продажи нужно указывать ту сумму, о которой договорились с покупателем (интересы покупателя в сделке нужно соблюдать). Отправьте соседям заказным письмом новое уведомление с новой ценой и через 2-3 недели подавайте документы на регистрацию. Если в договоре будет одна цена. А в отказах другая Росреестр откажет в регистрации перехода права собственности в связи с несоблюдением ст.250 ГК РФ.

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет

Денис. Вы можете просто оформить договор дарения и согласия соседей в данном случае. НЕ НУЖНО. Пусть попробуют признать сделку мнимой, вряд-ли у них это получится.

Уточнить
Вам помог ответ?ДаНет

Все предыдущие ответы не верны и вот почему. Ваша комната в коммунальной квартире является самостоятельным объектом права собственности. Вы владеете и пользуетесь ею без учета общей совместной или общей долевой собственности!

Обратите внимание на ваше свидетельство о регистрации права собственности на комнату. Там указано: 1. Объект - комната, площадь - ___кв.м 2. Вид права: собственность. ТО ЕСТЬ НЕ УКАЗАНА ДОЛЯ В ПРАВЕ.

Поэтому в вашем случае правило преимущественной покупки, предусмотренное ст.250 ГК РФ, не действует. Это правило распространяется исключительно на ПРОДАЖУ ДОЛИ в ПРАВЕ ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ. Поэтому в договоре купли-продажи указывайте реально согласованную цену с покупателем. Удачи!

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет

Ответ Агаповой ТВ. не верный.

"При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским

кодексом Российской Федерации" (.6 ст.42 Жилищного кодекса РФ).

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет

Денис, дополню, что согласно ч. 6 ст. 42 Жилищного кодекса РФ, при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Собственники других комнат имеют доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире.

Поэтому получать отказы соседей либо направлять им уведомления о продаже комнаты всё же нужно.

Уточнить
Вам помог ответ?ДаНет

Денис, здравствуйте! Конечно, при продаже комнаты в коммунальной квартире у соседей-собственников есть преимущественное право покупки. И уведомлять их нужно. Признать сделку недействительной они не смогут. У соседей-собственников, в таких случаях, есть только право в судебном порядке перевести на себя права и обязанности покупателя по договору. Если, конечно, они считают, что их преимущественное право покупки нарушено. В общем-то, если вы уведомили соседей, они отказались от покупки, а потом Вы нашли покупателя за большую цену, то преимущественное право соседей никак не нарушается... Обычно, если комната продается за большую цену, чем указано в уведомлениях, Росреестр никаких вопросов не задает (именно потому, что преимущественное право покупки не нарушается). И указывают в договорах ту реальную цену, за которую комната и продается. На месте покупателя я бы не соглашалась на указание меньшей стоимости..

Абсолютно никаких проблем быть не должно, нужно указать ту цену, за которую реально продается комната, так как она больше той суммы, что указана в уведомлениях. Повторюсь, что ни о каком признании сделки недействительной не может быть и речи..

С уважением,

Харченко О.В.

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет
Вопрос №15743344

Хочу купить комнату в коммуналке. Не доля. Отправляли нотариальные уведомления соседям, они намеренно не получали их, о продаже в курсе. 10 лет назад также отправляли им и тоже не получали они. Могу я Купить эту комнату. 30 дней прошли и 10 лет с отправки первых.

Ответы на вопрос:

Если это не доля, то можно и не отправлять совсем. В законе говорится об обязательном уведомлении сособственников.

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет

Елена Анатольевна, Часто бывает, что совладельцы квартиры уклоняются от получения оповещения, не отвечают на уведомление и другим способами препятствуют продаже доли. Если вы предполагаете, что соседи будут препятствовать, то рекомендуется направить свои уведомления через нотариуса. Дело в том, что нотариус после попыток вручения уведомления и не получения какого-либо ответа от соседей, по истечении месяца выдает свидетельство о том, что Продавец предпринял все возможные попытки для извещения собственников о предстоящей сделке. Этого документа достаточно для того, чтобы спокойно оформить продажу. Получение отказа от покупки от других собственников Важный вопрос — обязательно ли нужны ли отказы соседей от приобретения продаваемой доли в праве общей собственности. Ответ на него будет утвердительным. Важно! Если сосед отказывается от доли жилья, то факт этого отказа должен быть документально зафиксирован. Лучше всего оформить заявление на отказ от покупки у нотариуса, так как статья 250 ГК РФ в части 3 предусматривает право соседей оспорить продажу доли постороннему лицу в течение трех месяцев. Нотариально заверенный отказ поможет обезопасить себя от таких сюрпризов. Для регистрации отказа потребуется: Личное присутствие собственника, которому было сделано предложение о покупке доли; его паспорт. Свидетельство о праве на долевой собственности. Как оформить? Дата и место составления документа. ФИО, паспортные данные лица, отказывающегося от преимущественного права. ФИО, паспортные данные продавца. Адрес квартиры, характеристики продаваемой доли (площадь комнаты и доля в общем имуществе). Цена, которую устанавливает продавец. Подпись лица, которое отказалось от преимущественного права покупки. Печать нотариуса. Скачать бланк заявления об отказе от преимущественного права покупки Скачать образец заявления об отказе от преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире Срок действия Отказ от преимущества при покупке доли в праве долевой собственности не имеет срока действия. Обязанность снова уведомить соседей возникает у собственника только в случае, если он изменил цену на комнату. Причем, касается это только понижения цены относительно указанной в Отказе суммы. Повышение цены не влечет за собой обязанности уведомлять соседей снова. Можно ли продать помещение в коммуналке без согласия соседей? Важно! Продать комнату в такой квартире без получения согласия соседей нельзя. Это будет основанием для оспаривания сделки и признания ее ничтожной. Такой вариант возможен только если комната продается одному из сособственников, то есть одному из владельцев другой комнаты в этой же квартире. Как быть, если они против? Нередко возникают ситуации, когда соседи против продажи помещения в коммуналке, всячески этому препятствуют. Это может проявляться как в скандалах, попытках выжить соседа, сорвать просмотры комнаты потенциальными покупателями, так и в угрозах не подписать отказ. В последнем случае, они показывают свою юридическую неграмотность, так как ст. 250 ГК РФ дает соседям срок на покупку или отказ, при этом, отсутствие ответа расценивается, как отказ от преимущества в покупке. Еще одним способом препятствовать продаже является заключение согласия на покупку комнаты, выданное в ответ на уведомление. При этом соседи не собираются ее покупать, тянут время, переносят дату заключения сделки. Что может обезопасить продавца в такой ситуации? Стоит не пожалеть денег и обратиться к нотариусу, который заверит согласие соседа на покупку. В соглашении должно быть указано: точный срок сделки купли-продажи; цена, за которую продается комната; подтверждение Покупателем осведомленности о том, что в случае срыва сделки по его вине, он лишается преимущественного права, а Продавец может продать комнату посторонним лицам. Если отношения с соседями не построены на взаимном уважении, и Вы предполагаете даже малейшую возможность возникновения проблем с ними, стоит нанять опытного риелтора, который поможет организовать процедуру продажи. Если собираетесь продавать долю в квартире или комнату, то советуем вам прочитать информацию о том, возможно ли это, если владелец – несовершеннолетний гражданин. Заключение Как можно судить из всего вышесказанного, сделка по продаже комнаты в коммунальной квартире несет в себе множество сложностей, соблюдения прав. Соблюдение юридической процедуры и заверение всех действий у нотариуса поможет собственнику избежать длительных разбирательств в судебных инстанциях.

Уточнить
Вам помог ответ?ДаНет

Елена Анатольевна, здравствуйте!

Если честно - не понимаю в чем у Вас проблема.

То, что при продаже комнат нужно направлять уведомления - факт, в виду того, что вместе с комнатой отчуждается совместное имущество (места общего пользования в квартире).

Но! Вы же сами пишите, что направляли уведомления нотариальные. Разве Вам нотариус не объяснил, что не имеет никакого значения - получат со-собственники уведомление или нет? То, что они не получают свою заказную корреспонденцию на почте - это их проблемы, а не Ваши. Уведомления от нотариуса пролежат в течение месяца на почте и потом вернутся нотариусу. После этого нотариус выдаст Вам свидетельство о совершении нотариального действия. Дальше можете спокойно оформлять сделку.

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет
Вопрос №15752246

А что же делать если Соседка сильно против, вредничает, ей нравится жить одной в квартире?

Она демонстративно не получает письма, о продаже знает, потенциальных покупателей пугает. 10 лет обещает хозяйке что купит, да и сейчас просит подождать, вот-вот у неё появятся деньги.

Ответы на вопрос:

Да, при указанных обстоятельствах есть возможность продать, так как Вы ее уведомляли. Не получила и не получила, у Вас есть доказательства отправки по ее адресу...

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет

Оформляйте дарение или договор об отступном.

Уточнить
Вам помог ответ?ДаНет
Вопрос №18514738

Покупка комнаты в коммунальной квартире.

Нотариальная сделка.

1. Один из продавцов в браке, а второй нет. Нужно ли указать и как это прописать, что второй продавец и покупатель не в браке?

2. Нужно ли отдельной строкой прописать что нет задолженности за кап ремонт?

3. Нужно ли указать, что дееспособность и личности сторон установлены? Справок из диспансеров не заказывали, т.к. сделка нотариальная.

Ответы на вопрос:

В рассматриваемом случае данные условия будут оговорены и включены в договор нотариусом, который и удостоверит сделку.

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет

Специально указывать в договоре семейное положение продавцов необязательно, так как этот момент контролирует Росреестр при регистрации сделки, но по желанию можно указать этот момент.

По задолженности будет разумно внести пункт "Продавцы гарантируют отсутствие задолженности по коммунальным платежам".

Фраза о дееспособности и личности - дежурная, она должна присутствовать, но ничего не гарантирует.

Кроме того, скорее всего, нотариус сам будет готовить договор, так как большинство нотариусов не заверяет чужие договоры, поэтому возможность повлиять на текст у Вас не очень большая.

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет
Вопрос №1396601

Можно забрать обратно все документы в Регистрационной палате если я передумал продавать квартиру меня не устраивает покупатель!

₽ VIP

Ответы на вопрос:

Геннадий, добрый день!

Личность покупателя квартиры в данной ситуации не имеет никакого значения.

Договор купли-продажи считается заключенным с момента его подписания, а вот переход права собственности произойдет только после его государственной регистрации и внесения изменений в единый государственный реестр прав.

Считаю, что Вам не вернут документы по указанному Договору, так как по общему правилу, односторонний отказ от исполнения Договора не допускается.

Вот если бы нашлись иные обстоятельства, которые могли бы говорить о возможном нарушении Ваших прав, тогда можно было бы обратиться в суд с иском, заодно потребовать в порядке ГПК РФ наложить обеспечительные меры в виде приостановления государственной регистрации на недвижимое имущество.

Всего доброго,

С уважением,

Уточнить
Вам помог ответ?ДаНет

Геннадий, здравствуйте! Не совсем правильно ответила Ирина. Договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным НЕ с момента подписания, а с момента его государственной регистрации. ДО этого момента договора НЕТ, он НЕ заключен. И до момента гос. регистрации Вы можете забрать документы из Росреестра, передумав заключать сделку.

С уважением,

Харченко О.В.

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет

Добавлю к ответу коллег, что вы можете своим заявлением приостановить регистрацию.

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет

Настаиваю на правильности своей позиции.

Обратите внимание на нормы права:

Статья 549. Договор продажи недвижимости

1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 - 566).

Статья 550. Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Ответственно заявляю, что Договор купли-продажи недвижимого имущества считается заключенным в момент его подписания в указанной форме.

А вот переход права собственности подлежит государственной регистрации.

Покупатель, который имеет на руках подписанный Договор купли-продажи, даже если документы из регпалаты вернутся продавцу, однозначно, имеет право понудить продавца к государственной регистрации перехода права собственности.

Не знаю примеров, чтобы суд отказал в таком иске по причине того, что отсутствие государственной регистрации - свидетельство незаключенности Договора.

Я не понимаю, с какой целью Ольга Валерьевна настаивает на неправильности моего ответа, считаю ее совет исключительно вредным. Более того - бессмысленным.

Если заберете документы из регистрационной палаты (в чем я сильно сомневаюсь), это привет только к одному: в судебном порядке суд примет решение о принудительной регистрации перехода права собственности, причем Вы еще будете обязаны возместить все расходы, которые понесет покупатель для защиты своих интересов.

Не верьте на слово.

Хотя бы просмотрите практику Верховного суда, в интернете это сделать совсем несложно

Удачи! И Всего доброго!

Уточнить
Вам помог ответ?ДаНет

А вот и подтверждение моей позиции

Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 г. Москва "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"

Опубликовано 21 мая 2010 г. Вступает в силу с момента подписания 29 апреля 2010 г.

В целях обеспечения единообразного применения судами общей юрисдикции, арбитражными судами (далее - судами) законодательства о возникновении, прекращении и защите права собственности и других вещных прав Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановляют дать следующие разъяснения.

Общие положения

60. Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

61. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Надеюсь, что этот аргумент оспаривать никто не станет.

С уважением,

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет

Геннадий! Абсолютно правильный ответ дала Харченко О.В.

Что касается момента заключения договора купли-продажи, то он четко и ясно изложен в статье 558 ГК РФ - "Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации".

Без регистрации договора (не путать с регистрацией права) договора нет, даже если есть некая "бумажка" подписанная сторонами.

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет

Считаю необходимым ответить.

Наталья Руслановна,

Сделка незаключенной не может быть "предположительно".

Ее таковой можно признать только обратившись в суд с указанным иском.

Признание вне суда одной стороной Договора его незаключенность не может считаться правомерным.

Тем более, при указанных в вопросе обстоятельствах.

Договор исполнен в части передачи его для регистрации и регистрации перехода права собственности.

Продавец ничего не выиграет, отказавшись исполнить Договор в виде возврата документов из регпалаты.

А вот суд - проиграет.

И утверждать, что переданный для государственной регистрации Договор купли-продажи квартиры - просто бумажка, как минимум, некорректно и неверно ни по существу заданного вопроса ни по логике закона, ни по практике его применения.

С уважением,

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет

Вы не можете произвольно в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора купли-продажи.

Вы подписали договор, значит, соблюдена форма. Если Вы приостановите регистрацию и будете уклоняться от его регистрации, то покупатель имеет право обратиться с иском в суд, для понуждения регистрации договора.

В силу ч.3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с ч.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Обязательность государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделки с ним установлена и ст.4 Федерального закона от 21.07.1997 г. Ns122-Ф 3 « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Частью 3 статьи 551 ГК РФ установлено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Так, в силу ч. 3 ст. 165 ГК РФ - Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В результате: суд по иску покупателя, установив, что продавец уклоняется от регистрации договора - удовлетворит исковые требования о государственной регистрации договора купли-продажи и о государственной регистрации перехода права собственности.

Поэтому договор купли-продажи квартиры – это не обычная "бумажка" подписанная сторонами.

А именно договор в надлежащей форме, но который будет считаться заключённый в момент государственной регистрации. И покупатель через суд добьётся своего.

Поэтому права Пономарева Ирина, в том, что Вы не можете в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.

А момент заключения договора, - это всё нюансы).

С Уважением,

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет

Ирина! Вы немного запутались. Повторю норму Закона -

Ст. 558 ГК РФ Особенности продажи жилых помещений

… Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации И СЧИТАЕТСЯ ЗАКЛЮЧЕННЫМ С МОМЕНТА ТАКОЙ РЕГИСТРАЦИИ.

Что касается покупки иной недвижимости, кроме предприятий, то Ваш ответ абсолютно правильный. В этих случаях, договор не подлежит регистрации и считается заключенным с момента подписания сторонами, а регистрируется лишь переход права.

Уточнить
Вам помог ответ?ДаНет

Директор Колодка Владимир Владимирович, был бы абсолютно прав в своем ответе по поводу понуждения к регистрации права собственности, если бы был договор. Но его нет, пока нет регистрации. Понудить заключить договор можно, но… нужен предварительный договор, который бы обязывал это сделать.

Поэтому статья 558 ГК РФ и называется ОСОБЕННОСТИ продажи жилых помещений.

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет

Правильно вам ответила Федоровская Н.Р. Обратите внимание на ее указание - " Поэтому статья 558 ГК РФ и называется ОСОБЕННОСТИ продажи жилых помещений".

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет

Наталья Руслановна, Вы о чём? Не нужен никакой предварительный договор в данном случае!

Есть договор купли-продажи, соблюдена его форма, он подписан, и если, продавец начинает уклоняться от его регистрации. Покупатель, через суд это сделает! Если договор фактически исполнен, то продавец не вправе отказаться от его заключения.

Не про момент заключения договора спор идёт, а про то, что продавец не может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора купли-продажи квартиры!

С Уважением,

Уточнить
Вам помог ответ?ДаНет

Владимир Владимирович! Эта тема многократно обсуждалась в "Спор-клубе". Не думаю, что здесь лучшее место устраивать новое обсуждение.

Попробуйте ст. 164 ГК РФ прочитать медленно, особенно то место, где речь идет о ст. 131 ГК РФ.

С Уважением,

Уточнить
Вам помог ответ?ДаНет

Есть теоретический подход, а есть практический. В теории - пока договор не зарегистрирован - он не заключен и Вы можете приостановить его регистрацию и забрать документы. Далее возможное развитие ситуации: суд о понуждении Вас к регистрации договора купли-продажи. Возможно даже будет получено положительное решение. Вопрос: кто и как может Вас физически принудить подать документы на регистрацию? Ответ очевиден - никто и никак в том числе и приставы. Аналогичная ситуация в практике встречалась. Если Вы получили деньги за квартиру - может быть решение суда о взыскании с Вас денег, уплаченных в счет купли-продажи. Теперь о практике - забрать заявление и все документы из ФРС без знакомых невозможно.

Уточнить
Вам помог ответ?ДаНет

Наталья Руслановна!

Действительно спор – неуместен.

Каждый останется при своей точке зрения.

ООО "Юридическое бюро "Фемида"! Суд и не будет понуждать продавца к заключению договора купли-продажи,- это совсем не нужно.).

Если обязательства продавца по договору исполнены, то никаких проблем у него в суде не будет.

Покупатель заявит исковые требования о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности и суд их удовлетворит. А потом покупатель на основании решения суда зарегистрирует на себя право собственности в Управлении Росреестра и для этого продавец ему будет не нужен. Практики такой много.

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет

Уважаемые коллеги не забывайте о праве покупателя в случае отказа от продажи продавцом обратиться в суд с иском и потребовать исполнение обязательств по договору. С Чесноков.

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет

Речь, в данном случае, должна идти о заключении ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО договора, НА ПРАВО продажи жилья, а не договора как такового, по переходу права собственности.

Считаю, что в случае нарушений (я) условий ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО договора, а таковые могут иметь место, например, со стороны покупателя, продавец ВПРАВЕ отозвать своё заявление о регистрации. И рег. палата НЕ БУДЕТ заниматься выяснением соблюдения прав сторонами ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО договора и это НЕ ВХОДИТ в её обязанности.

Другое дело, если все условия ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО договора сторонами соблюдены.

И, если при этом, продавец забрал своё заявление, с рег. палаты не законно, тогда покупатель имеет право обратиться в суд, с соответствующим заявлением.

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет

Практически Вы не сможете забрать документы из Регистрационной палаты, потому что позиция Росреестра: либо Вы заявляете - две стороны, об отказе от регистрации и в таком случае - да, либо Росреестр может приостановить сделку максимум на три месяца, а Вы обращаетесь в суд и доказываете, почему Вам не понравился покупатель несмотря на то, что вы уже получили с него оплату... наверняка. Если бы Росреестр позволял всем продавцам односторонне расторгать сделки, после получения стоимости сделки и т.д. и т.п. получился бы "беспредел"... особенно в РФ, поэтому возможно в чем то теоретически они и не правы, но практически делают абсолютно верно.

Однако коллега Вам предложил путь через знакомых, вполне реальный вариант...

С\ув. Марина Наумова.

Уточнить
Вам помог ответ?ДаНет

Считаю, что вопрошающему повезло, поскольку дополнений было дано, как никогда много и я не оговорился - именно дополнений.

Но это никак не говорит о том, что ответ Пономарёвой Ирины Александровны не правильный, как об этом, считаю, не корректно заявила уважаемая Харченко Ольга Валерьевна!

Поскольку, считаю, что ответ Пономарёвой И.А. ДОСТАТОЧНО правильный.

Дополнять его можно сколько угодно, как и ответы других, принявших участие коллег, да и самой Харченко О. В.

Кроме того, Ирина Александровна абсолютно правильно изложила о том, что от личности покупателя, в данной ситуации, вопросы оснований, прав и обязанностей по договору не изменятся и не влияют.

Что касается вопроса, мог забрать заявление продавец или нет, то к нему также можно отнестись двояко. Просто Ирина Александровна высказала свою точку зрения, и в этом она права и это было её право, задавать или нет дополнительные вопросы вопрошающему, например, на предмет соблюдения условий договора.

Но не указала она, в своём ответе, что это договор о праве, а не о переходе прав, но и что, надо было просто дополнить этот момент и всё.

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет

К ответу юриста Наумовой М. М.:

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН

О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ

НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ

Статья 19. Основания для приостановления государственной регистрации прав

...Государственная регистрация прав может быть приостановлена государственным регистратором на срок НЕ БОЛЕЕ ЧЕМ МЕСЯЦ на основании поступившего в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, ЗАЯВЛЕНИЯ В ПИСЬМЕННОЙ ФОРМЕ ОДНОЙ ИЗ СТОРОН ДОГОВОРА О ВОЗВРАТЕ ДОКУМЕНТОВ БЕЗ ПРОВЕДЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ в случае, если другая сторона договора не обращалась с указанным заявлением. Если в течение этого срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный РЕГИСТРАТОР ОБЯЗАН ОТКАЗАТЬ СТОРОНАМ ДОГОВОРА В ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

Задать вопрос
Вам помог ответ?ДаНет

Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 26 мая 2011 г. N 10-П город Санкт-Петербург "по делу о проверке конституционности положений пункта 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 1 Федерального закона "О третейских судах в Российской Федерации", статьи 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пункта 1 статьи 33 и статьи 51 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в связи с запросом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации"

Опубликовано 8 июня 2011 г. Вступает в силу с момента подписания 26 мая 2011 г.

Именем Российской Федерации

Законодательное закрепление необходимости государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество является, таким образом, признанием со стороны государства публично-правового интереса в установлении принадлежности недвижимого имущества конкретному лицу, чем обеспечивается защита прав других лиц, стабильность гражданского оборота и предсказуемость его развития. Вместе с тем в практике арбитражных судов начиная с 2005 года государственная регистрация сделок и иных юридически значимых действий с недвижимостью рассматривается как "публичный элемент", включение которого в гражданско-правовые споры относительно объектов недвижимого имущества позволяет приравнять эти споры к спорам публично-правового характера, что исключает возможность их разрешения посредством третейского разбирательства.

Подобная практика опирается на рекомендации, содержащиеся в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 декабря 2005 года N 96 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел о признании и приведении в исполнение решений иностранных судов, об оспаривании решений третейских судов и о выдаче исполнительных листов на принудительное исполнение решений третейских судов", согласно пункту 27 которого арбитражный суд отказывает в удовлетворении заявления о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда, которое обязывает регистрирующий орган зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество за стороной третейского разбирательства, так как вопросы публично-правового характера (регистрация недвижимости) не могут быть предметом рассмотрения в третейском суде.

Такой подход, основанный на отождествлении публично-правовых споров и гражданско-правовых споров, решение по которым влечет за собой необходимость государственной регистрации прав на недвижимое имущество, не учитывает конституционно-правовую природу соответствующих правоотношений. Публично-правовой характер споров, предопределяющий невозможность их передачи на рассмотрение третейского суда, обусловливается не видом имущества (движимого или недвижимого), а спецификой правоотношений, из которых возникает спор относительно данного имущества, и составом участвующих в споре лиц. Требование же государственной регистрации недвижимого имущества не связано ни со сторонами спора, ни с характером правоотношения, по поводу которого он возник, - определяющим является природа объекта данного имущественного правоотношения.

Следовательно, отношения по поводу государственной регистрации нельзя считать содержательным элементом спорного правоотношения, суть которого остается частноправовой, а "публичный эффект" появляется лишь после удостоверения государством результатов сделки или иного юридически значимого действия. Кроме того, поскольку те же правоотношения (обязательственного или вещного характера) с тем же составом участников, но относительно объектов движимого имущества не требуют, по общему правилу, государственной регистрации, последняя не может рассматриваться как влияющая на природу спора в целом, - она отражает лишь особое внимание государства к обороту объектов недвижимого имущества, который таким образом не остается исключительно в сфере контроля самих участников гражданско-правовых сделок, но попадает также в сферу контроля со стороны государства при каждом новом юридически значимом действии.

Как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, государственная регистрация призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов, она не затрагивает самого содержания гражданского права и не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство, автономию воли и имущественную самостоятельность сторон (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 5 июля 2001 года N 154-О).

Уточнить
Вам помог ответ?ДаНет

Бесплатный вопрос юристам онлайн

Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет:
Бесплатно с мобильных и городских
Помощь юристов и адвокатов
Спроси юриста! Ответ за5минут
спросить
Администратор печатает сообщение